Roj: STS 629/ ECLI: ES:TS:2014:629

Transcripción

1 Roj: STS 629/ ECLI: ES:TS:2014:629 Id Cendoj: Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil Sede: Madrid Sección: 1 Fecha: 19/02/2014 Nº de Recurso: 271/2012 Nº de Resolución: 92/2014 Procedimiento: Casación Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ Tipo de Resolución: Sentencia SENTENCIA En la Villa de Madrid, a diecinueve de Febrero de dos mil catorce. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Alicante como consecuencia de autos de juicio de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Elda, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente el procurador D. Jorge Laguna Alonso, en nombre y representación de "PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES DE VIVIENDAS HERMANOS MURCIA CORREAS, S.L."; siendo parte recurrida la procuradora Dª. Consuelo Rodríguez Chacón, en nombre y representación de D. Íñigo. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO La Procuradora Dª Mª José Díaz Marín, en nombre y representación de D. Íñigo, interpuso demanda de juicio ordinario contra PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES DE VIVIENDAS HERMANOS MURCIA CORREAS, S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al juzgado se dictara sentencia por la que ACUERDE: 1.- La resolución de la compraventa por incumplimiento en el plazo de entrega de la cosa vendida y, 2.- La condena a la demandada al pago de las siguientes cantidades: a) La suma de SETENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON SESENTA Y TRES CENTIMOS DE EURO (70.447,63 ), que los COMPRADORES ya han entregado a la VENDEDORA a cuenta del precio final estipulado de venta que se fijó en , (IVA incluido, a 7%. b) La suma de SETENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (70.447,63 ),en concepto de resarcimiento de daños causados por el incumplimiento de la sociedad mercantil vendedora, al amparo de lo dispuesto en el artículo del Código Civil y en la Estipulación VI del contrato de compraventa de fecha 28 de octubre de suscrito por las partes. c) La suma de VEINTICUATRO MIL OCHENTA EUROS (24.080,00 ), que los COMPRADORES ya han entregado a la VENDEDORA por las reformas/ mejoras encomendadas en su día. 3.- La condena a la demandada al pago de los intereses legales y costas del proceso. 2.- La Procuradora Dª Sara Cantó Silvestre, en nombre y representación de PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES DE VIVIENDAS HERMANOS MURCIA CORREAS, S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que desestime la demanda por no haber incumplido mi representada sus obligaciones dimanantes del contrato de compraventa celebrado con el actor, con expresa condena en costas a la parte actora. Subsidiariamente y sólo para el supuesto en que S.Sª entendiera que procede la resolución del contrato de compraventa y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta a la parte actora, solicitamos que la demanda sea estimada parcialmente y mi representada únicamente condenada a devolver la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS Y SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (68.947,63.- ), por ser ésta la cantidad realmente recibida por mi representada de la parte actora y le absuelva respecto del pago del 1

2 resto de cantidades que se reclaman en el suplico de la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora por su mala fe y temeridad manifiesta. 3.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Iltre. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Elda dictó sentencia en fecha 7 de mayo de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: Estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Díaz Marín, en nombre y representación de D. Íñigo frente a Promociones y Construcciones de viviendas y hermanos Murcia Correas S.L., declaro la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 28 de octubre de 2004, condenando a la demandada al abono a la actora de ,63 euros en concepto de devolución de lo recibido; más otros ,63 euros, en virtud de la estipulación sexta del contrato, así como euros recibidos en concepto de reformas imponiendo a la demandada el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda y costas SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de "PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES DE VIVIENDAS HERMANOS MURCIA CORREAS, S.L.", la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Alicante, dictó sentencia con fecha 2 de marzo de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: Que estimando parcialmente el recurso de apelación entablado por la parte demandada, la mercantil Promociones y Construcciones de Viviendas Hermanos Murcia Correas S.L., representada en este Tribunal por el Procurador D. José Antonio Saura Saura, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número uno de Elda de 7 de mayo de 2010, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución y en su virtud, debemos dejar sin efecto el pronunciamiento relativo a la devolución de otros ,63 euros, en virtud de la estipulación sexta del contrato, fijando en su lugar una indemnización de perjuicios por importe de ,81 euros, confirmando el resto de pronunciamientos; y sin expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante. TERCERO El Procurador D. José Antonio Saura Saura, en nombre y representación de la mercantil "PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES DE VIVIENDAS HERMANOS MURCIA CORREAS, S.L.", interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO.- Vulneración de los artículos 1124, 1504, 1281, 1282 del Código civil, así como jurisprudencia del Tribunal Supremo que los interpreta. SEGUNDO.- Infracción por aplicación indebida del artículo 1454 del Código civil, así como de los artículos 1124, 1281 y 1282 del Código civil y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que los interpreta. 2.- Por Auto de fecha 2 de octubre de 2012, se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días. 3.- Evacuado el traslado conferido, la procuradora Dª. Consuelo Rodríguez Chacón, en nombre y representación de D. Íñigo, presentó escrito de oposición al recurso interpuesto. 4.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 12 de febrero de 2014, en que tuvo lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- El retraso en la entrega de la vivienda unifamiliar al comprador es, como en tantos otros litigios, la esencia del presente proceso que hoy se halla en casación. En fecha 28 octubre 2004 se celebró el contrato de compraventa de cosa futura, en construcción de un conjunto de viviendas, cuya vendedora era PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES DE VIVIENDAS HERMANOS MURCIA CORREAS, S.L., demandada en la instancia y recurrente en casación y los compradores eran los esposos doña Aurora y Íñigo ; este último es el demandante en la instancia y parte recurrida en casación. En el contrato se describía la vivienda y se determinaba el precio; una parte del mismo se pagó antes de la entrega de la vivienda. El plazo para la entrega de la vivienda aparece como un inciso final en la estipulación III que trata de la forma del pago del precio, con esta fórmula "... el último (pago) el 8 abril 2006, fecha aproximadamente en el cual deberán estar terminadas las obras y listas para entregar". No se ha probado que hubiera acuerdo sobre un retraso en tal entrega. Lo cierto es que la vivienda no estuvo en disposición de ser entregada hasta el 30 abril 2009, fecha de la licencia de primera ocupación. Días antes, el 6 abril 2009, los compradores remiten un requerimiento a la vendedora para que señalen día y hora para otorgar la escritura pública y completar el pago del precio. La promotora contesta al requerimiento expresando que los 2

3 compradores señalen el día y hora, siendo así que el contrato imponía expresamente (estipulación IV, segundo párrafo) que sería la sociedad vendedora "la que designará lugar (notario) y fecha para elevar a escritura pública el presente contrato". En la fecha de aquel requerimiento, la vendedora no estaba en condiciones de entregar la vivienda. El comprador, don Íñigo, ante este retraso formuló demanda en la que instaba la resolución del contrato de compraventa y la condena a la promotora a devolverle la cantidad que ya había abonado, otra cantidad igual como arras previstas en el contrato, y otra más, por las reformas y mejoras hechas en la casa. La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 8ª, de Alicante, de 2 marzo 2011, confirmó la resolución y la devolución del pago anticipado y cantidad por reformas; rebajó a la mitad la cantidad otorgada en primera instancia en aplicación de la estipulación VI del contrato. La promotora demandada (y condenada) ha formulado el presente recurso de casación, en dos motivos. En el primero combate la declaración de resolución por incumplimiento de éste. El segundo motivo se refiere a la indemnización en virtud de la estipulación VI, como arras o cláusula penal. SEGUNDO.- El primero de los motivos, como se ha apuntado, combate la resolución por incumplimiento que han declarado las sentencias de instancia. Alega la vulneración de los artículos 1124, 1504 (éste queda fuera de lugar, pues no hay impago del precio) y la de interpepretación del contrato artículos 1281 y 1282, todos del Código civil. En una primera parte, recuerda lo previsto en el contrato, en la estipulación tercera: abril de 2006 "fecha aproximadamente" de entrega de la vivienda, hace referencia a que no hubo requerimiento alguno por la parte compradora, y hubo acuerdo tácito en que se entregaría cuando las obras concluyeran. En una segunda parte, alega que no existe voluntad de no cumplir, no quedaron frustradas las expectativas del comprador, no era término esencial el plazo de entrega de la vivienda. Cuando la recurrente se refiere al plazo "aproximado", de ninguna manera puede alcanzar un retraso de tres años y los hechos que explica no fundamentan en absoluto tan importante el retraso. El que no hubiera requerimiento por parte de los compradores en nada empece la obligación de entrega en el plazo pactado (al contrario de lo que exige el artículo 1504 del Código civil ) y no se ha probado, ni puede hacer supuesto de la cuestión, que hubiera un pacto de entrega cuando se concluyeran las obras, obviando el plazo pactado en el contrato. La interpretación del contrato que se alega en una segunda parte del motivo, aparte de que ésta corresponde al Tribunal de instancia, no aporta nada nuevo. No se ha probado acuerdo tácito alguno de que la entrega fuera al acabar las obras (como se ha dicho antes) ni se deduce de los actos propios, como interpretación del contrato, interpretación que no se ha planteado en la instancia y que es cuestión nueva en casación. Se refiere el motivo a las "legítimas expectativas del comprador", pero los móviles en el negocio jurídico son intrascendentes en derecho, a no ser el caso del móvil causalizado, que no es el caso presente (ni se ha alegado). Por último, añade que "el plazo de entrega de la vivienda como condición o término esencial del contrato" no se pactó en el mismo. Esta idea se presenta constantemente en el desarrollo del motivo y no puede amparar un retraso del plazo pactado, en tres años. Lo cual sería contrario a los principios básicos del derecho: lex contractus ( artículo 1091 del Código civil ), pacta sunt servanda (artículo 1258), necessitas, esencia de la obligación (artículo 1256). En definitiva, la sentencia recurrida no ha infringido ninguna de las normas que se dice vulneradas, sino que obedece a los principios básicos del derecho. Así, el motivo se desestima. TERCERO.- El segundo de los motivos del recurso alega la infracción del artículo 1454 del Código civil en relación con otras normas del mismo cuerpo legal, respecto a las estipulaciones VI y VII del contrato que dicen así: Los pagos efectuados por la parte compradora hasta la formalización de la compraventa mediante escritura pública, atendiendo a la expresa voluntad de los contratantes, tendrán la consideración de arras, así pues, en cumplimiento del artículo 1454 del Código civil, el presente contrato podrá prescindirse allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado. Ante la falta de pago de alguna de las entregas convenidas por parte del comprador, podrá la parte vendedora, opcionalmente dar por rescindir el contrato, o exigir su pago por vía judicial. En el primer caso el comprador perderá el 50% de las cantidades entregadas a cuenta, por vía de indemnización y cláusula penal. Se combate lo resuelto en este sentido por la Audiencia Provincial en la sentencia objeto del recurso, que lo dice en estos términos: 3

4 hay un criterio contractualmente pactado que presenta la voluntad de las partes de fijar de forma antecedente, a modo de cláusula penal, la consecuencia indemnizatoria en caso de incumplimiento. Nos referimos a la cláusula VII donde, con referencia a un posible incumplimiento por parte del comprador de falta de pago de lo convenido, se confiere al vendedor el derecho a instar la resolución y a retener en tal caso el 50% de las cantidades entregadas a cuenta, por vía de indemnización y cláusula penal. Parece lo razonable ahora, extender el efecto pretendido también respecto del incumplimiento por parte del vendedor y si no procede la aplicación del efecto previsto en el artículo 1454 del Código Civil, por venir referido a otra situación diversa - desistimiento voluntario de las partes- sí procede sin embargo extender la cláusula penal prevista también respecto de los incumplimientos del vendedor a fin de equilibrar el contenido contractual El artículo 1454 del Código civil contempla las arras de desistimiento o penitenciales, que autorizan a las partes a desistir del contrato con una sanción. Dice así esta norma: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. No se trata de rescindir, sino de resolver. Y esta norma se recoge -casi se transcribe- en la cláusula VI del contrato. Pero estas arras no son aplicables el presente caso: contemplan el desistimiento, como resolución del contrato por voluntad unilateral de una de las partes: así lo recoge con detalle la sentencia de 22 septiembre 1999 ; lo distingue de otros tipos de arras, las del 24 octubre 2002 reiterada por las de 24 marzo 2009 y 29 junio 2009; y lo precisan las de 25 octubre 2006, 27 octubre 2010 y 1 diciembre de Este no es el caso de autos. No hay desistimiento alguno, sino se trata de una acción resolutoria por incumplimiento del vendedor, respecto al plazo de la entrega de la cosa vendida, acción fundada en el artículo 1124 del Código civil sin mención alguna de las arras. La sentencia del Audiencia Provincial, objeto de este recurso, aplica no ya las arras penitenciales (estipulación VI) sino la cláusula penal pactada (estipulación VII) que antes ha sido transcrita y que se refiere exclusivamente al incumplimiento de la obligación de pago por el comprador, que no es el caso. No ha sido objeto de la pretensión la calificación de abusiva de esta estipulación que deba ser integrada judicialmente, por lo cual hubiera podido aplicarse al comprador, que no es el caso, pero no al vendedor, cláusula penal que sólo viene referido al incumplimiento de la obligación de pago por el comprador. La sentencia recurrida la aplica al vendedor (al que no se refiere la cláusula) y no por incumplimiento del pago (que no le corresponde) sino por retraso en la obligación de entrega. Y le aplica una sanción económica que nada tiene que ver con el retraso. Por tanto, debe anularse esta sanción que no está prevista en el contrato, siendo tan frecuentes las cláusulas penales por el retraso, que no se han incluido en este contrato. Y en ello deben aplicarse los mismos principios que en el motivo anterior han constituido la argumentación para desestimarlo: lex contractus, necessitas, pacta sunt servanda. CUARTO.- Por todo ello, se desestima el motivo primero y se estima segundo, anulándose la condena a la vendedora recurrente al pago de , 81 y, como consecuencia, tampoco los ,63 que, además de la devolución de los mismos, impone la sentencia del Juzgado "en virtud de la estipulación VI del contrato" ya que no se aplican las arras penitenciales que prevén esta estipulación. Las costas no cabe imponerlas en ninguna de las instancias ni en este recurso, conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. FALLAMOS Primero.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR PARCIALMENTE AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES DE VIVIENDAS HERMANOS MURCIA CORREAS, S.L." contra la sentencia dictada porla Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Alicante, en fecha 2 de marzo de 2011, que SE CASA Y ANULA EN PARTE- Segundo.- En su lugar, se mantiene la resolución del contrato de 28 octubre 2004 y se condena a esta sociedad recurrente a devolver al demandante D. Íñigo la cantidad de ,63 y al abono de ; cantidades que devengan el interés legal desde la presentación de la demanda, elevando en dos puntos desde la fecha de la sentencia de primera instancia. Tercero.- No se hace condena en costas en este recurso, ni en ninguna de las instancias. 4

5 Cuarto.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos. Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.- Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. 5