Titularización de Contenido Crediticio con Respaldo Inmobiliario Inversiones La

Transcripción

1 Titularización de Contenido Crediticio con Respaldo Inmobiliario Inversiones La Trigésimo Informe Trimestral Julio Septiembre 2017

2 GENERALIDADES El 22 de diciembre de 2009, con la publicación del primer aviso de oferta pública, se colocó exitosamente la totalidad de los títulos Inversiones La , por un valor total de la emisión de $ Millones, alcanzando una sobre demanda de más de 1,4 veces. La titularización Inversiones La obtuvo una calificación AAA (col) (Triple A) con perspectiva estable otorgada por Fitch Ratings Colombia S.A., la cual fue ratificada por la sociedad calificadora en su reunión del 13 de septiembre de De acuerdo con la calificadora las obligaciones en esta categoría cuentan con la más alta calidad crediticia respecto de otros emisores y emisiones del país. Los recursos provenientes de la colocación de los títulos se destinaron para la construcción de Calima Centro Comercial Bogotá, un proyecto que se constituye en la punta de lanza para la entrada de la Organización La 14 en la ciudad de Bogotá, el cual cuenta, entre otros, con un local para Almacenes La 14 S.A., un local para Homecenter, salas de cine de Cinépolis, más de 400 locales modulares y una torre empresarial. Es una obra de gran envergadura convirtiéndose en uno de los centros comerciales más grandes del país, ubicado en un sitio estratégico dentro de los planes de expansión y urbanismo de la ciudad de Bogotá. ESTRUCTURA DE LA EMISIÓN Colfinanzas S.A. tuvo la oportunidad de identificar las necesidades de expansión de Calima Desarrollos Inmobiliarios S.A. (Antes Inversiones La 14 S.A.) y, en paralelo, diseñar diferentes esquemas de financiación que satisficieran las necesidades del mismo, ajustándose al ciclo de efectivo y payback inherente al modelo del negocio inmobiliario, donde Calima Desarrollos Inmobiliarios S.A. (Antes Inversiones La 14 S.A.) fundamenta una de sus principales fortalezas. La emisión paga intereses de manera trimestral vencido a partir de la fecha de emisión y se compone de dos series: Serie A: tiene un valor de y una tasa de IPC+5% con una vigencia máxima de hasta 8 años (96 meses). Esta serie tendrá amortizaciones parciales cada semestre a partir del mes 30 y hasta el 96. Serie B: tiene un valor de y una tasa de IPC+6% con una vigencia máxima de hasta 12 años (144 meses). Esta serie tendrá amortizaciones parciales cada trimestre a partir del mes 99 y hasta el 144. A través de la cesión del flujo de caja de un contrato de arrendamiento sobre el punto de venta denominado La 14 No. 35 Cosmocentro, se estructuró una titularización de contenido crediticio con respaldo inmobiliario, donde el activo a titularizar son los derechos económicos derivados de un contrato de arrendamiento y donde el activo inmobiliario actúa como respaldo o garantía la cual se ejecutará en los eventos en que se haga imposible el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el Patrimonio Autónomo, siguiendo el procedimiento establecido en la cláusula 9.5 del Contrato de Fiducia.

3 Es importante anotar que, dentro de la estructura de la emisión se ha establecido claramente que en el evento en que se deba dar inicio a la venta del inmueble no se considerará como evento de default, pues la venta del inmueble hace parte de los Mecanismos de Apoyo Crediticio con los que cuenta la Titularización. Será solo después de cuatro años de iniciada la venta que si la misma no se puede concretar, se considerará que la emisión ha entrado en default. El esquema de pago del servicio de deuda se ha estructurado de acuerdo con las proyecciones de flujo de caja del canon de arrendamiento mensual que se percibe sobre el citado inmueble. A continuación se presenta el diagrama general de la Titularización: ESTRUCTURA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A continuación se describe la estructura del contrato de arrendamiento sobre el punto de venta denominado La 14 No. 35 Cosmocentro, inmueble que se encuentra transferido al Patrimonio Autónomo Inversiones La , contrato suscrito entre Calima Desarrollos Inmobiliarios S.A. (Antes Inversiones La 14 S.A.) y Almacenes la 14. Arrendador Arrendatario Canon de Arrendamiento Vigente para el año 2017 Calima Desarrollos Inmobiliarios S.A. (Antes Inversiones La 14 S.A.) Almacenes La 14 S.A. $ *

4 Fecha de Inicio del Contrato 1 de noviembre de 2009 Plazo de Contrato Periodicidad del Ajuste 14 años Todos los Meses de Enero Gradiente de Ajuste del Canon IPC + 1% * Valor del canon antes del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Dada la estructura particular de la Titularización de Contenido Crediticio Inversiones La , el activo a titularizar es el flujo de caja proveniente de la cesión de los derechos económicos derivados de la oferta de arrendamiento descrita anteriormente, lo que se constituye a su vez en la fuente de pago de la emisión. Adicional a lo anterior, y como una particularidad del contrato de arrendamiento, Almacenes La 14 S.A. deberá consignar durante toda la vigencia del mismo un 25% adicional al canon, para constituir otra de las coberturas y Mecanismos de Apoyo Crediticio de la Emisión. Sin embargo, de acuerdo con lo que se estipula en los diferentes contratos que regulan la Emisión, cada cuarto mes se restituirá un 25% adicional al canon, apropiando así en las cuentas del P.A. aproximadamente el 75% de un canon de arrendamiento mensual. El uso del 75% de un canon de arrendamiento mensual y la no restitución del 25% adicional al canon mensual se hará en cualquiera de las siguientes situaciones: 1. Que durante cada comité fiduciario en el que se realice el presupuesto trimestral de la emisión, así como en cada una de las revisiones mensuales que se haga al mismo, se proyecte que en la siguiente fecha de pago el índice de cobertura para servicio de deuda sea inferior a uno punto cinco (1.5) veces. 2. Que se presente un incremento intraaño de más de doscientos cincuenta puntos básicos (250 pb) en el índice de precios al consumidor IPC, respecto del mismo indicador del último periodo fiscal enerodiciembre publicado por el DANE o quien haga sus veces 3. Que el presupuesto de gastos con que cuente la emisión tenga en su ejecución valores superiores a los proyectados. 4. Que las inversiones autorizadas de la emisión no renten cuando menos el 50% del índice de precios al consumidor IPC. Presentados uno cualquiera de los eventos antes descritos se procederá a no restituir el 25% adicional al Canon de Arrendamiento que ingresa mensualmente, restitución que no se normalizará hasta que no se restablezcan las condiciones al interior del Fideicomiso y del flujo de caja de la emisión. De ser empleada esta cobertura, dicho valor no deberá ser reembolsado ni al arrendador ni al arrendatario y en ningún caso compensará cánones de arrendamiento futuros. Colfinanzas S.A. en su calidad de Master Servicer deberá velar por el cumplimiento de los indicadores de liquidez del fideicomiso, y estará pendiente de la ocurrencia de cualquiera de los eventos anteriormente descritos para autorizar el uso de estos recursos e informar oportunamente al mercado de cualquier evento que pueda afectar el normal comportamiento de los flujos de caja de la emisión y de sus garantías.

5 COMPORTAMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A la fecha no se han presentado días de mora ni retrasos en el pago del canon de arrendamiento mensual por parte de Almacenes La 14 S.A. RESUMEN PAGOS DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DEL TRIMESTRE Mes Canon Apropiación 25% Canon Arrendamiento Cobertura Efectivo* jul17 $ $ ,86176 ago17 $ $ ,95337 sep17 $ $ ,63217 * Es la Cobertura calculada así: (Recaudo Efectivo Recaudo Terceros**) / (Canon + Apropiación Fondo de Contingencia) ** Almacenes La 14 S.A. tiene en la actualidad varios convenios de recaudo con terceros, entre los cuales se encuentran Emcali, Giros y Finanzas y el municipio de Cali para el recaudo de los impuestos Predial y de Valorización. Todos estos recaudos se realizan en efectivo. Sin embargo, estos recaudos no se tienen en cuenta dentro de la cobertura de Efectivo, dado que los mismos no le pertenecen a Almacenes La 14 S.A. Canon Julio: La consignación de las ventas en efectivo del La 14 No. 35 Cosmocentro correspondientes a 1,25 veces el canon de arrendamiento de julio se inició con las ventas del 1 de ese mes y se concluyó con las ventas del 16 del mismo mes. Canon Agosto: La consignación de las ventas en efectivo del Punto de Venta correspondientes a 1,25 veces el canon de arrendamiento de agosto se inició con las ventas del 1 de ese mes y se concluyó con las ventas del 17 del mismo. Canon Septiembre: La consignación de las ventas en efectivo del La 14 No. 35 Cosmocentro correspondientes a 1,25 veces el canon de arrendamiento de septiembre se inició con las ventas del 1 de ese mes y se concluyó con las ventas del 17 del mismo mes. A la fecha, y para lo correspondiente al trimestre, se ha restituido el 25% adicional al canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de Por lo anterior, en las cuentas del Patrimonio Autónomo se encuentra apropiado aproximadamente un 75% de un canon mensual de arrendamiento, correspondiente a los cánones de arrendamiento de julio, agosto y septiembre del corriente, cumpliendo con lo establecido en el Contrato de Fiducia. A la fecha no se ha requerido el uso de estos recursos. RECAUDO LA 14 No. 35 COSMOCENTRO A continuación, se presenta el recaudo de La 14 No. 35 Cosmocentro para los meses de julio a septiembre del corriente discriminados por medio de pago. Al total del recaudo del Punto de Venta No. 35 se le resta lo correspondiente a los convenios de recaudo de terceros que existen entre La 14 S.A. y entidades como Emcali, Giros y Finanzas y el Municipio de Cali para los recaudos de Impuestos Predial y de Valorización entre otros. (Información suministrada por Almacenes La 14 S.A. y Cálculos realizados por Colfinanzas S.A.)

6 Resumen Trimestre por mes (Total Recaudo Vs Efectivo) $ $ $ $ $ $ $ $ $ Recaudo La 14 No. 35 Cosmocentro (Sin Recaudo Terceros) (Cifras en Millones de $COP) jul.17 ago.17 sep.17 Total Recaudo (Sin Recaudo Terceros) Total Efectivo (Sin Recaudo Terceros) Resumen Mensual (Recaudo por medio de pago) Ventas por Tipo de Medio de Pago (Julio del 2017) 1,35% 33,61% 14,94% 2,45% 45,75% 1,57% 0,33% Efectivo Cheques Bono Interno Bono Externo Tarjetas de Crédito Tarjetas Débito Tarjeta de Crédito La 14

7 Ventas por Tipo de Medio de Pago (Agosto del 2017) 1,34% Efectivo 32,59% 17,91% 2,26% 43,95% 0,27% 1,68% Cheques Bono Interno Bono Externo Tarjetas de Crédito Tarjetas Débito Tarjeta de Crédito La 14 Ventas por Tipo de Medio de Pago (Septiembre del 2017) 1,53% Efectivo 33,80% 16,33% 2,40% 43,95% 0,19% 1,80% Cheques Bono Interno Bono Externo Tarjetas de Crédito Tarjetas Débito Tarjeta de Crédito La 14

8 PAGOS DE LA EMISIÓN El 22 de septiembre de 2017 se realizó el trigésimo primer pago trimestral de intereses de los títulos por valor de $ neto, en cumplimiento de lo establecido en el prospecto de información. De acuerdo con el cronograma de la Emisión el próximo pago deberá realizarse el 22 de diciembre de 2017, fecha en la cual se realizará pago de intereses y la décima segunda amortización a capital de la serie A. ÍNDICE DE COBERTURA DE FLUJO DE CAJA SOBRE SERVICIO DE DEUDA De acuerdo con lo establecido en el Contrato de Fiducia de la Emisión en cada Fecha de Pago deberá calcularse este índice, el cual tiene como objetivo mostrar la capacidad de caja con la que cuenta el Patrimonio Autónomo en cada fecha de pago de Capital y/o Intereses. Se ha establecido como límite para accionar diferentes alarmas dentro del P.A. cuando este indicador se encuentre por debajo de 1,5 veces el flujo de caja sobre el Servicio de la Deuda. El no cumplimiento del índice, esto quiere decir que el resultado de aplicar la fórmula para el cálculo del mismo esté debajo de 1,5 veces, no implica que la emisión ha entrado en default, pero si establece el límite para activar alarmas y coberturas con las que cuenta la emisión. A continuación se presenta la fórmula a través de la cual se calcula el índice: Índice de Cobertura = Caja Inicial nn + Caja Generada nn + Fondo de Reserva nn Otros Costos y Gastos nn Pago Intereses nn + Amortización a Capital nn Donde los Otros Costos y Gastos serán los descritos en la cláusula y del Contrato de Fiducia en el periodo en el que se calcula el Índice de cobertura de Flujo de Caja. El valor del Índice de Cobertura de Flujo de Caja Sobre Servicio de Deuda, calculado y suministrado por Helm Fiduciaria S.A. para la Fecha de Pago del 22 de septiembre de 2017 fue de 13,60 veces.

9 FLUJO DE CAJA EJECUTADO PATRIMONIO AUTÓNOMO INVERSIONES LA HELM FIDUCIARIA S.A. PATRIMONIO AUTÓNOMO INVERSIONES LA ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO EJECUTADO DETALLE Julio Agosto Septiembre TOTAL TRIMESTRE FLUJO EN ACTIVIDADES DE OPERACION ENTRADAS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE OPERACION: CANON DE ARRENDAMIENTO $ $ $ $ % ADICIONAL CANON DE ARRENDAMIENTO $ $ $ $ TOTAL ENTRADAS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE OPERACION $ $ $ $ SALIDAS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE OPERACION: DEVOLUCIÓN DAVIVIENDA $ $ $ $ COMISION DECEVAL $ $ $ $ RESTITUCION POLIZA DE SEGUROS $ $ $ $ HONORARIOS SUPERVISOR DE LA EMISION $ $ $ $ COMISION FIDUCIARIA $ $ $ $ CONTRIBUCION RNVE $ $ $ $ RESTITUCIONES 25% ADICIONAL CANON DE ARRENDAMIENTO $ $ $ $ RETENCION EN LA FUENTE $ $ $ $ COBRO RETIRO DE CHEQUE $ $ $ $ COMISION BANCARIA $ $ $ $ IVA COMISION BANCARIA $ $ $ $ X1000 $ $ $ $ TOTAL SALIDAS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE OPERACION $ $ $ $ TOTAL FLUJO ACTIVIDADES DE OPERACION $ $ $ $ FLUJO EN ACTIVIDADES DE INVERSION ENTRADAS DE EFECTIVO EN ACTIVIDADES DE INVERSION INTERESES PARTICIPACION CONCENTRADOR $ $ $ $ INTERESES PARTICIPACION INTERESES $ $ $ $ INTERESES CAPITAL $ $ $ $ INTERESES PARTICIPACION GASTOS $ $ $ $ INTERESES PARTICIPACION HELM TESORO $ (52.108) $ $ $ INTERESES CUENTA RECAUDADORA $ $ $ $ INTERESES BANCO CORPBANCA $ $ $ $ INTERESES BANCO DAVIVIENDA $ $ $ $ TOTAL ENTRADAS DE EFECTIVO EN ACTIVIDADES DE INVERSION $ $ $ $ SALIDAS DE EFECTIVO EN ACTIVIDADES DE INVERSION: COMPRA DE INVERSIONES $ TOTAL SALIDAS DE EFECTIVO EN ACTIVIDADES DE INVERSION $ $ $ $ TOTAL FLUJO DE INVERSION $ $ $ $ $ FLUJO EN ACTIVIDADES FINANCIACION ENTRADAS DE EFECTIVO EN ACTIVIDADES DE FINANCIACION: PRESTAMOS $ $ $ $ TOTAL ENTRADAS DE EFECTIVO EN ACTIVIDADES DE FINANCIACION $ $ $ $ SALIDAS DE EFECTIVO EN ACTIVIDADES DE FINANCIACION: ABONO O CANC.PRESTAMOS CAPITAL $ $ $ $ ABONO O CANC.PRESTAMOS INTERESES $ $ $ $ TOTAL SALIDAS DE EFECTIVO EN ACTIVIDADES DE FINANCIACION $ $ $ $ TOTAL FLUJO FINANCIACION $ $ $ ( ) $ ( ) $ AUMENTO O (DISMIN) EFECTIVO PERIODO $ $ $ ( ) $ SALDO INICIAL EFECTIVO $ $ $ $ AJUSTE (DISMINUCION/AUMENTO) FONDO DE RESERVA $ $ $ $ SALDO FINAL EFECTIVO $ $ $ $ Información suministrada por Itaú Fiduciaria S.A. De acuerdo a información suministrada por Helm Fiduciaria, en la cuenta de ahorros de Davivienda se refleja una salida de efectivo por valor de $ , que según confirmación del banco es un error de la entidad el cual fue ajustado el 10 de julio del presente año dado que estos recursos no pertenecen al P.A. VALOR DEL FONDO DE RESERVA PARA EL SERVICIO DE DEUDA HELM FIDUCIARIA S.A. Julio Agosto Septiembre DETALLE FONDO DE RESERVA PARA SERVICIO DE DEUDA , , ,02 Información suministrada por Itaú Fiduciaria S.A.

10 COMENTARIOS FINALES En Colfinanzas, de acuerdo con las actuales condiciones y consultando proyecciones de varias fuentes colegas (Grupo Bancolombia y Corficolombiana) y entidades como el Banco de la República nos permitimos presentar las mismas para este 2017: PROYECCIONES 2017 INFLACIÓN 4,20% DTF E.A. (Promedio) 6,00% PIB 1,80%