BICE INMOBILIARIO III FONDO DE INVERSIÓN

Transcripción

1 BICE INMOBILIARIO III FONDO DE INVERSIÓN Estados Financieros y por los ejercicios terminados en esas fechas. (Con el Informe de los Auditores Independientes)

2 CONTENIDO Informe de los Auditores Independientes Estados de Situación Financiera Estados de Resultados Integrales Estados de Cambios en el Patrimonio Neto Estados de Flujos de Efectivo Estados Complementarios $ : Cifras expresadas en pesos chilenos M$ : Cifras expresadas en miles de pesos chilenos UF : Cifras expresadas en unidades de fomento

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5 Estados de Situación Financiera Activos Notas M$ M$ Activos corrientes: Efectivo y efectivo equivalente Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados entregados en garantía Activos financieros a costo amortizado Cuentas y documentos por cobrar por operaciones Otros documentos y cuentas por cobrar Otros activos Total activos corrientes Activos no corrientes: Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Activos financieros a costo amortizado Cuentas y documentos por cobrar por operaciones Otros documentos y cuentas por cobrar Inversiones valorizadas por el método de la participación Propiedades de inversión Otros activos Total activos no corrientes Total activos Las notas adjuntas forman parte integral de estos estados financieros. 3

6 Estados de Situación Financiera, Continuación Pasivos Notas M$ M$ Pasivos corrientes: Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados Préstamos Otros pasivos financieros Cuentas y documentos por pagar por operaciones Remuneraciones Sociedad Administradora Otros documentos y cuentas por pagar Ingresos anticipados Otros pasivos Total pasivos corrientes Pasivos no corrientes: Préstamos Otros pasivos financieros Cuentas y documentos por pagar por operaciones Otros documentos y cuentas por pagar Ingresos anticipados Otros pasivos Total pasivos no corrientes - - Patrimonio neto: Aportes Resultados acumulados (80.437) Resultados del período (84.373) Dividendos provisorios - - Total patrimonio neto Total pasivos y patrimonio neto Las notas adjuntas forman parte integral de estos estados financieros. 4

7 Estados de Resultados Integrales por los ejercicios terminados el 31 de diciembre de 2015 y 2014 Notas M$ M$ Ganancias de la operación: Intereses y reajustes Ingresos por dividendos - - Diferencias de cambio netas sobre activos y pasivos financieros a costo amortizado - - Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente - - Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados Resultado en ventas de instrumentos financieros - - Ingresos por arriendo de bienes raíces - - Variación en valor razonable de propiedades de inversión - - Resultados en inversiones valorizadas por el método de la participación - - Otros - ( ) Total ganancias netas de la operación Gastos: Depreciaciones - - Remuneraciones del comité de vigilancia 34 (7.512) (7.190) Comisión de administración 31 ( ) (89.830) Honorarios por custodia y administración - - Costos de transacción - - Otros gastos de operación 33 (57.498) (60.870) Total gastos de operación ( ) ( ) Utilidad/(pérdida) de la operación (84.373) Costos financieros - - Utilidad/(pérdida) antes de impuesto (84.373) Impuesto a las ganancias por inversiones en el exterior - - Resultado del ejercicio (84.373) Otros resultados integrales: Cobertura de flujo de caja - - Ajustes por conversión - - Ajuste proveniente de inversiones valorizadas por el método de la participación - - Otros ajustes al patrimonio neto - - Total de otros resultados integrales - - Total resultados integrales (84.373) Las notas adjuntas forman parte integral de estos estados financieros. 5

8 Estados de Cambios en el Patrimonio Neto por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2015 Otras reservas Cobertura Inversiones valorizadas por Resultado Total de flujo de el método de la Total otras Resultados del Dividendos patrimonio Aportes caja Conversión participación Otras reservas acumulados ejercicio provisorios neto M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Saldo inicial (84.373) Cambios contables Subtotal (84.373) Aportes Dividendos definitivos Dividendos provisorios Subtotal Resultados integrales del ejercicio Resultados del ejercicio Otros resultados integrales Otros movimientos (84.373) Subtotal (84.373) Total al 31 de diciembre de (80.437) Las notas adjuntas forman parte integral de estos estados financieros. 6

9 Estados de Cambios en el Patrimonio Neto, Continuación por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2014 Otras reservas Cobertura Inversiones valorizadas por Resultado Total de flujo de el método de la Total otras Resultados del Dividendos patrimonio Aportes caja Conversión participación Otras reservas acumulados ejercicio provisorios neto M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Saldo inicial Cambios contables Subtotal Aportes Repartos de dividendos (959) - - (959) Dividendos provisorios Subtotal (959) Resultados integrales del ejercicio Resultados del ejercicio (84.373) - (84.373) Otros resultados integrales Otros movimientos (4.895) - - Subtotal (89.268) - (84.373) Total al 31 de diciembre de (84.373) Las notas adjuntas forman parte integral de estos estados financieros. 7

10 Estados de Flujos de Efectivo por los ejercicios terminados Notas M$ M$ Flujos de efectivo utilizados en actividades de la operación: Cobro de arrendamiento de bienes raíces - - Compra de activos financieros 7 ( ) ( ) Venta de activos financieros Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos - - Liquidación de instrumentos financieros derivados - - Dividendos recibidos - - Cobranza de cuentas y documentos por pagar - - Pago de cuentas y documentos por pagar (22.795) (44.264) Otros gastos de operación pagados ( ) (80.764) Otros ingresos de operación percibidos Flujos netos utilizados en actividades de la operación ( ) ( ) Flujos de efectivo originados por actividades de inversión: Cobro de arrendamiento de bienes raíces - - Venta de inmuebles - - Compra de activos financieros - - Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos - - Liquidación de instrumentos financieros derivados - - Dividendos recibidos - - Cobranza de cuentas y documentos por pagar - - Pago de cuentas y documentos por pagar - - Otros gastos de operación pagados - Otros ingresos de operación percibidos - - Flujos netos originados por actividades de inversión - - Flujos de efectivo originados por actividades de financiamiento: Obtención de préstamo - - Pago de préstamo - - Otros pasivos financieros obtenidos - - Pagos de otros pasivos financieros - - Aportes Reparto de patrimonio Reparto de dividendos 23 - (959) Otros - - Flujos netos originados por actividades de financiamiento Aumento/Disminución neta de efectivo y efectivo equivalente (74.358) Saldo inicial de efectivo y efectivo equivalente Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente - - Saldo final de efectivo y efectivo equivalente Las notas adjuntas forman parte integral de estos estados financieros. 8

11 (1) Información general BICE Inmobiliario III Fondo de Inversión (en adelante el "Fondo"), es un Fondo de Inversión, administrado por BICE Inversiones Administradora General de Fondos S.A., bajo las disposiciones de la Ley N sobre Administración de Fondos de Terceros y carteras individuales. La dirección de su oficina registrada es Teatinos N 280, 5 piso, Santiago, Chile. El objetivo del Fondo es la participación indirecta en proyectos de desarrollo inmobiliario destinados a la venta de viviendas, oficinas, inmuebles comerciales o terrenos, tanto en la Región Metropolitana como en otras regiones del país (los Proyectos Inmobiliarios ), para lo cual procurará invertir sus recursos principalmente en acciones de sociedades y en cuotas de Fondos de Inversión Privados y/o Públicos que participen o desarrollen de alguna forma dichos Proyectos Inmobiliarios. Asimismo, el Fondo podrá invertir en bonos, efectos de comercio, pagarés, contratos, certificados o reconocimientos de deuda y en otros títulos de deuda o crédito, todos ellos emitidos o suscritos por algunas de las entidades indicadas precedentemente. Con fecha 3 de agosto de 2012, mediante Resolución Exenta N 311, la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) aprobó el Reglamento Interno del Fondo. Al 31 de diciembre de 2015, no existen modificaciones al reglamento interno del Fondo. Modificaciones al Reglamento Interno, durante el ejercicio 2014: Con fecha 23 de octubre de 2014, se depositó en la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) las modificaciones al Reglamento Interno del Fondo administrado por BICE Inversiones Administradora General de Fondos S.A. de acuerdo a lo requerido por la Ley Única de Fondos (Ley N publicada en el Diario Oficial el 7 de enero de 2014) sobre Administración de Fondos de Terceros y Carteras Individuales. Dichas modificaciones se incluyen a continuación: (i) (ii) (a) Título I, Características generales del Fondo: Se acordó que el Fondo pase a calificar como un Fondo de Inversión no rescatable que estará dirigido al público en general. Título II, Política de Inversión y Diversificación: Se modificó el objeto de inversión del Fondo, el cual tendrá como objetivo principal la participación indirecta en proyectos de desarrollo inmobiliario destinados a la venta de viviendas, oficinas, inmuebles comerciales o terrenos, tanto en la Región Metropolitana como en otras regiones del país (los Proyectos Inmobiliarios ), para lo cual procurará invertir sus recursos principalmente en acciones de sociedades y en cuotas de Fondos de Inversión privados y/o públicos que participen o desarrollen de alguna forma dichos Proyectos Inmobiliarios. 9

12 (1) Información general, continuación (ii) (a) (b) (c) (d) (e) (f) (g) (h) Título II, Política de Inversión y Diversificación, continuación Asimismo, el Fondo podrá invertir en bonos, efectos de comercio, pagarés, contratos, certificados o reconocimientos de deuda y en otros títulos de deuda o crédito, todos ellos emitidos o suscritos por algunas de las entidades indicadas precedentemente, debiendo mantener invertido al menos el 70% de sus activos en los instrumentos antes referidos. Se ajustó la política de inversión del Fondo, adecuándola al objeto del mismo, incorporando la inversión en pagarés, contratos, certificados o reconocimientos de deuda y en otros títulos de deuda o crédito cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia de Valores y Seguros, siempre que sean emitidos o suscritos por sociedades o Fondos de Inversión públicos o privados que participen o desarrollen de alguna forma Proyectos Inmobiliarios. Se eliminaron las exigencias de invertir en valores que cuenten con Estados Financieros anuales dictaminados por auditores externos de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia de Valores y Seguros. Se indicó que, respecto de las cuotas de Fondos de Inversión públicos o privados en que el Fondo invierta, no se exigirán límites de inversión o diversificación. Se incorporó la facultad del Fondo de invertir en cuotas de Fondos Mutuos de inversión en instrumentos de deuda nacional de corto plazo con duración menor o igual a 90 días, respecto de los cuales el Fondo tampoco exigirá límites de inversión o diversificación. Se faculta al Fondo para invertir sus recursos en cuotas de Fondos administrados por la Administradora o sus personas relacionadas, en los términos contemplados en el Artículo 61 de la Ley, así como en instrumentos emitidos o garantizados por personas relacionadas a la Administradora, en los términos del Artículo 62 de la Ley. Se modificaron los límites máximos de inversión de los recursos del Fondo respecto del emisor de cada instrumento, y se establecen límites máximos respecto de la inversión del Fondo en instrumentos emitidos o garantizados por personas relacionadas a la Administradora, y en cuotas de Fondos administrados por la Administradora y sus relacionadas, según corresponda. Se ajustó la política de regularización de los excesos de inversión a lo señalado en el Artículo 60 de la Ley, especificándose que en caso de no ser posible, se citará a Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo dentro de los 90 días siguientes al vencimiento de los plazos ahí indicados, la que deberá resolver sobre los mismos. 10

13 (1) Información general, continuación (iii) (iv) (v) (vi) (a) (b) (c) (d) (e) Título III, Política de Liquidez: Se establece que el Fondo tendrá como política que, a lo menos, un 0,01% de sus activos serán de alta liquidez y, en su defecto, el Fondo mantendrá disponible una capacidad de endeudamiento equivalente a ese porcentaje. Título IV, Política de Endeudamiento: Se establece que la Administradora podrá obtener endeudamiento por cuenta del Fondo hasta por una cantidad equivalente al 30% del patrimonio del Fondo, mediante la contratación de créditos bancarios de corto, mediano y largo plazo, eliminándose así la posibilidad de endeudarse el Fondo mediante la emisión de bonos regulados por el Título XVI de la Ley N sobre Mercado de Valores. Título V, Política de Votación: Se agrega el referido Título, el cual señala que la Administradora, a través de uno más de sus gerentes o mandatarios especiales designados por su directorio, podrá representar al Fondo en juntas de accionistas, asambleas de aportantes o juntas de tenedores de aquéllas entidades en las cuales se encuentre autorizado a invertir, sin que existan prohibiciones o limitaciones para dichos mandatarios o terceros designados en el ejercicio de la votación correspondiente, no pudiendo sin embargo actuar con poderes distintos de aquellos que la Administradora les confiera, todo lo anterior de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 65 de la Ley. Título VI, Series, Remuneraciones, Comisiones y Gastos: Se establece que el Fondo no contempla series de cuotas. Se determinó que para la base de cálculo de la remuneración fija mensual, no se deberán considerar las inversiones del Fondo en cuotas de Fondos administrados por la Administradora y sus personas relacionadas. Se modificó la remuneración variable a que tendrá derecho la Administradora por la administración del Fondo, la que procederá en la medida que se cumplan las condiciones indicadas en el Reglamento Interno del Fondo. Se estableció que el porcentaje máximo anual de gastos y costos de administración en relación al valor neto del patrimonio de los activos en dicho periodo, más los aportantes prometidos a través de contratos de promesa de suscripción de cuotas, será de un 2% de ese valor. Se modificaron los gastos relativos a impuesto y retenciones, litigios, indemnizaciones, costas y honorarios profesionales, entre otros, ajustando su redacción a lo indicado en la Norma de Carácter General N 365 de la Superintendencia de Valores y Seguros estableciéndose asimismo que, respecto de los mismos, no existirá un porcentaje máximo 11

14 (1) Información general, continuación (vi) (f) (g) (h) Título VI, Series, Remuneraciones, Comisiones y Gastos, continuación: Se estableció un porcentaje máximo de gastos, remuneraciones y comisiones que podrá ser cargada al Fondo por su inversión en cuotas de fondos administrados tanto por la Administradora o sus personas relacionada como tercero, respecto del activo del Fondo correspondiente a esas inversiones o del patrimonio del mismo, según corresponda. Se faculta a la Administradora para contratar, en representación del fondo, cualquier servicio prestado por una sociedad relacionada a ella. Se estableció que, en caso que sea la Administradora la encargada de llevar a cabo el proceso de liquidación del Fondo, ésta percibirá en su calidad de liquidador, la remuneración fija establecida en el Reglamento Interno. (vii) Título VII, Aporte, Rescate y Valorización de Cuotas: Se establece que los aportes se realizarán en pesos chilenos, al valor cuota del día hábil inmediatamente anterior a la fecha del aporte, calculado en la forma señalada en el Artículo 10 del Decreto Supremo de Hacienda N 129 de Dicho Título regula además, los medios en que podrán efectuarse los aportes y la posibilidad de los partícipes de suscribir contratos de promesa de suscripción de cuotas del Fondo, en los términos del Artículo 37 de la Ley. Por último, se establece que el Fondo no contempla fracciones de cuotas y que la contabilidad del Fondo se llevará en pesos chilenos. (viii) Título VIII, Normas de Gobierno Corporativo: Se regulan las materias a tratarse en Asambleas Ordinarias y Extraordinarias de Aportantes del Fondo, los quórums de aprobación de acuerdos, la convocatoria y constitución de las mismas, y el derecho a retiro por prórroga del plazo de duración del Fondo. Por otra parte, el presente Título regula también el Comité de Vigilancia del Fondo, sus facultades, obligaciones y remuneración, entre otros. (ix) (a) Título IX, Otra Información Relevante: Se regulan las comunicaciones con los partícipes del Fondo. (b) Se establece el plazo de duración del Fondo, el que vencerá el 3 de agosto de 2019, prorrogable sucesivamente por períodos de 2 años cada uno por acuerdo adoptado en Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo. (c) (d) (e) Se establece un procedimiento de liquidación del Fondo. Se regula el reparto de beneficios del Fondo. Se establece que el Fondo no contempla Beneficio Tributario alguno. 12

15 (1) Información general, continuación (ix) (f) (g) (x) Título IX, Otra Información Relevante, continuación: Se especifica el mecanismo, forma y plazo por medio del cual, las indemnizaciones que perciba la Administradora de conformidad al Artículo 17 de la Ley deberán ser enteradas al Fondo o traspasadas a los partícipes. Se regula el procedimiento para la resolución de controversias. Título X, Aumentos y Disminuciones de capital: Se establecen los procedimientos para aumentar y disminuir el capital del Fondo, ambos a entera discreción de la Administradora. Los cambios referidos precedentemente son las principales modificaciones efectuadas al Reglamento Interno del Fondo, sin perjuicio de otras adecuaciones de redacción o cambios formales efectuados al mismo, que no constituyen modificaciones de Fondo de las disposiciones correspondientes. Las modificaciones al Reglamento Interno tienen vigencia a partir del día 6 de noviembre de 2014, salvo respecto de las materias indicadas en los literales (ii), letras c), d), e), f), g) del literal vi) y las disminuciones de capital del literal (x), los que tienen vigencia a contar del día 22 de noviembre de El Fondo comenzó sus operaciones con fecha 25 de octubre de El Fondo tendrá una duración de 7 años desde el 3 de agosto de 2012, prorrogable sucesivamente por períodos de 2 años cada uno, por acuerdo adoptado en asamblea extraordinaria de aportantes. Las actividades de inversión del Fondo son administradas por BICE Inversiones Administradora General de Fondos S.A.(en adelante la la Administradora o Sociedad Administradora ).La Sociedad Administradora pertenece al Grupo BICECORP y fue autorizada mediante resolución Exenta N 23, de fecha 2 de marzo de Las cuotas en circulación del Fondo no se cotizan en Bolsa. Al 31 de diciembre de 2015 no posee clasificación de riesgo. Las cuotas del Fondo de Inversión fueron inscritas en el Registro de Valores que lleva la Superintendencia, bajo el N 353 con fecha 3 de agosto de Los presentes Estados Financieros fueron autorizados para su emisión por la Administración el 26 de febrero de Los Estados Financieros al 31 de diciembre de 2014 fueron autorizados para su emisión por la Administración el 26 de febrero de

16 (2) Bases de preparación (a) Declaración de cumplimiento Los presentes Estados Financieros del Fondo, han sido preparados de acuerdo a las normas e interpretaciones impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), según Oficio Circular N 592 de fecha 6 de abril de 2010, las cuales se basan en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), emitidas por el International Accounting Standards Board (IASB) vigentes Al 31 de diciembre de Lo anterior sin perjuicio que la Superintendencia de Valores y Seguros puede pronunciarse respecto de su aplicabilidad, aclaraciones, excepciones y restricciones en la aplicación de las NIIF. (b) Base de medición Los Estados Financieros, han sido preparados sobre la base del costo histórico con excepción de: Los instrumentos financieros al valor razonable con cambios en resultados que son valorizados al valor razonable. (c) Período cubierto Los presentes Estados Financieros corresponden a los Estados de Situación Financiera al 31 de diciembre de 2015 y Los Estados de Resultados Integrales por los ejercicios terminados al 1 de enero y el 31 de diciembre de 2015 y Los Estados de Cambios en el Patrimonio Neto y los Estados de Flujos de Efectivo por los ejercicios terminados. (d) Conversión de moneda extranjera (i) Moneda funcional La Administración, considera el peso chileno como la moneda que representa el efecto económico de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. El peso chileno es la moneda en la cual el Fondo mide su rendimiento e informa sus resultados, así como también la moneda en la cual recibe suscripciones de sus inversionistas. Esta determinación también considera el ambiente competitivo en el cual se compara al Fondo con otros productos de inversión en pesos chilenos. 14

17 (2) Bases de preparación, continuación (i) Moneda funcional, continuación El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La Administración considera los pesos chilenos como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Toda información presentada en pesos chilenos ha sido redondeada a la unidad de mil más cercana (M$). (ii) Transacciones y saldos Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, no existen transacciones en moneda extranjera. Sin embargo, existen partidas que están en unidades de fomento (UF) y son convertidas de acuerdo a los siguientes montos: $ $ UF , ,10 Las diferencias de cambio que surgen de la conversión de dichos activos y pasivos financieros son incluidas en los Estados de Resultados Integrales. Las diferencias de cambio relacionadas con el efectivo y efectivo equivalente se presentan en los Estados de Resultados Integrales dentro de Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente. Las diferencias de cambio relacionadas con activos y pasivos financieros contabilizados a costo amortizado se presentan en los Estados de Resultados Integrales dentro de Diferencias de cambio netas sobre activos y pasivos financieros a costo amortizado. Las diferencias de cambio relacionadas con los activos y pasivos financieros contabilizados a valor razonable con efecto en resultados son presentadas en los Estados de Resultados Integrales dentro de Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados. (e) Juicios y estimaciones contables críticas La preparación de Estados Financieros en conformidad con NIIF requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas. También necesita que la Administración utilice su criterio en el proceso de aplicar los principios contables del Fondo. Estas áreas que implican un mayor nivel de discernimiento o complejidad, o áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para los Estados Financieros. Las estimaciones y supuestos relevantes son revisados regularmente. Las revisiones de las estimaciones contables son reconocidas en el período en que la estimación es revisada y en cualquier período futuro afectado. 15

18 (2) Bases de preparación, continuación (f) Puesta en marcha Hipótesis de Negocio de Puesta en Marcha. La Administración de la Sociedad Administradora del Fondo, estima que no tiene incertidumbres significativas, eventos subsecuentes significativos, o indicadores de deterioro fundamentales que pudieran afectar la hipótesis de empresa en marcha a la fecha de presentación de los Estados Financieros. (g) Nuevos pronunciamientos contables (a) Las siguientes nuevas normas e interpretaciones han sido adoptadas en los Estados Financieros. La Administradora del Fondo, ha decidido aplicar anticipadamente NIIF 9, Instrumentos Financieros (emitida en noviembre de 2009 y modificada en junio de 2010 y diciembre de 2011) según lo requerido por el Oficio Circular N 592 de la Superintendencia de Valores y Seguros. NIIF 9 introduce nuevos requerimientos para la clasificación y medición de activos financieros bajo el alcance de NIC 39, Instrumentos Financieros. Específicamente, NIIF 9 exige que todos los activos financieros sean clasificados y posteriormente medidos ya sea al costo amortizado o a valor razonable sobre la base del modelo de negocio de la entidad para la gestión de activos financieros y las características de los flujos de caja y banco contractuales de los activos financieros. Como es exigido por NIIF 9, los instrumentos de deuda son medidos a costo amortizado si y solo si, (i) (ii) El activo es mantenido dentro del modelo de negocios cuyo objetivo es mantener los activos para obtener los flujos de caja contractuales y, Los términos contractuales del activo financiero dan lugar en fechas específicas a flujos de caja que son solamente pagos del principal e intereses sobre el monto total adeudado. Si uno de los criterios no se cumple, los instrumentos de deuda son clasificados a valor razonable con cambios en resultados. Sin embargo, la Sociedad podría elegir designar en el reconocimiento inicial de un instrumento de deuda que cumpla con los criterios de costo amortizado para medirlo a valor razonable con cambios en resultados si al hacerlo elimina o reduce significativamente un descalce contable. En el período actual, la Sociedad no ha decidido designar medir a valor razonable con cambios en resultados ningún instrumento de deuda que cumpla los criterios de costo amortizado. Los instrumentos de deuda que son posteriormente medidos a costo amortizado están sujetos a deterioro. 16

19 (2) Bases de preparación, continuación (g) Nuevos pronunciamientos contables, continuación Las inversiones en instrumentos de patrimonio (acciones) son clasificadas y medidas a valor razonable con cambios en resultados, a menos que el instrumento de patrimonio no sea mantenido para negociación y es designado por la Administradora para ser medido a valor razonable con cambios en otros resultados integrales. Si el instrumento de patrimonio es designado a valor razonable con cambios en otros resultados integrales, todas las pérdidas y ganancias de su valorización, excepto por los ingresos por dividendos los cuales son reconocidos en resultados de acuerdo con NIC 18, son reconocidas en otros resultados integrales y no serán posteriormente reclasificados a resultados. La aplicación de NIIF 9 ha sido reflejada en el estado de situación financiera al 31 de diciembre de 2015 y

20 (2) Bases de preparación, continuación (g) Nuevos pronunciamientos contables, continuación (b) Las siguientes nuevas Normas, Enmiendas e interpretaciones han sido emitidas pero su fecha de aplicación aún no está vigente: Nuevas NIIF NIIF 14 Cuentas Regulatorias Diferidas NIIF 15 Ingresos de Contratos con Clientes Enmiendas a NIIFs NIC 27: Estados Financieros Separados, NIIF 10: Consolidación de Estados Financieros, NIIF 12: Información a Revelar sobre Participaciones en Otras Entidades, NIC 28: Inversiones en Asociadas y Negocios Conjuntos. Empresas de Inversión Aplicación de la excepción de consolidación. NIIF 11, Acuerdos Conjuntos: Contabilización de Adquisiciones de Participaciones en Operaciones Conjuntas NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo, y NIC 38, Activos Intangibles: Clarificación de los métodos aceptables de Depreciación y Amortización. NIIF 10, Estados Financieros Consolidados, y NIC 28, Inversiones en Asociadas y Negocios Conjuntos: Transferencia o contribución de activos entre un inversionista y su asociada o negocio conjunto. NIC 41, Agricultura, y NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo: Plantas que producen frutos. NIC 27, Estados Financieros Separados, Método del Patrimonio en los Estados Financieros Separados. NIC 1, Presentación de Estados Financieros: Iniciativa de revelación. Fecha de aplicación obligatoria Períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Se permite adopción anticipada. Períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Se permite adopción anticipada. Períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Se permite adopción anticipada. Períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Se permite adopción anticipada. Períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Se permite adopción anticipada. Fecha efectiva diferida indefinidamente. Períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Se permite adopción anticipada. Períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Se permite adopción anticipada. Períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de Se permite adopción anticipada. La aplicación de estas nuevas Normas Internacionales de Información Financiera no tendrá impacto significativo en las políticas contables de BICE Inmobiliario III Fondo de Inversión ni en los montos reportados en estos Estados Financieros, sin embargo, podrían afectar la contabilización de futuras transacciones o acuerdos. 18

21 (3) Principales criterios contables utilizados Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos Estados Financieros se exponen a continuación. Estos principios han sido aplicados sistemáticamente a los períodos presentados, a menos que se indique lo contrario. (a) Activos y pasivos financieros (i) Reconocimiento, baja y medición inicial El Fondo Aplica NIIF 9 en forma anticipada. Las compras y ventas de inversiones en forma regular se reconocen en la fecha de la transacción, la fecha en la cual el Fondo se compromete a comprar o vender la inversión. Los activos financieros y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable. Los costos de transacción se imputan a gasto en los Estados de Resultados Integral es cuando se incurre en ellos en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros pasivos. Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación pagados a agentes, asesores, corredores y operadores. Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujos de efectivo a partir de las inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios asociados a su propiedad. Con posterioridad al reconocimiento inicial, todos los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados son medidos al valor razonable. Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de la categoría Activos financieros o pasivos financieros al valor razonable con efecto en resultados son presentadas en los Estados de Resultados Integrales dentro del rubro Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados en el período en el cual surgen. Los ingresos por dividendos procedentes de activos financieros a valor razonable con efecto en resultados se reconocen en los Estados de Resultados Integrales dentro de "Ingresos por dividendos" cuando se establece el derecho del Fondo a recibir su pago. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en los Estados de Resultados Integrales dentro de "Intereses y reajustes" en base al tipo de interés efectivo. 19

22 (3) Principales criterios contables utilizados, continuación (a) Activos y pasivos financieros, continuación Al 31 de diciembre de 2015 y 2014, el Fondo no presenta saldo por ingresos de dividendos. (ii) Clasificación El Fondo clasifica sus inversiones, en instrumentos de deuda e instrumentos de capitalización, como activos financieros a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo no mantiene activos financieros a costo amortizado al cierre del ejercicio. Un activo financiero es clasificado como a valor razonable con efecto en resultados si es adquirido principalmente con el propósito de su negociación (venta o recompra en el corto plazo) o es parte de una cartera de inversiones financieras identificables que son administradas en conjunto y para las cuales existe evidencia de un escenario real reciente de realización de beneficios de corto plazo. Los derivados también son clasificados como a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo adoptó la política de no utilizar contabilidad de cobertura. Pasivos financieros Los pasivos financieros que se tengan para negociar se valorarán de acuerdo a lo siguiente: Se emita principalmente con el propósito de readquirirlo en el corto plazo (por ejemplo, obligaciones y otros valores negociables emitidos cotizados que la empresa pueda comprar en el corto plazo en función de los cambios de valor). Forme parte de una cartera de instrumentos financieros identificados y gestionados conjuntamente de la que existían evidencias de actuaciones recientes para obtener ganancias en el corto plazo, o sea un instrumento financiero derivado, que no sea un contrato con garantía financiera ni haya sido designado como instrumento de cobertura. Los pasivos financieros mantenidos para negociar se valorarán inicialmente por su valor razonable, que, salvo evidencia en contrato, será en precio de la transacción que equivaldrá el valor razonable de la contraprestación entregada. Los gastos de transacción que les sean directamente atribuibles se reconocerán en el resultado integral. 20

23 (3) Principales criterios contables utilizados, continuación (a) Activos y pasivos financieros, continuación (iii) Estimación del valor razonable El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados e inversiones para negociar) se basa en precios de mercado cotizados en la fecha de los Estados de Situación Financiera. El precio de mercado cotizado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio de mercado cotizado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta (en caso de existir precios de compra y venta diferentes).cuando el Fondo mantiene instrumentos financieros derivados que se pagan por compensación utiliza precios de mercado intermedios como una base para establecer valores razonables para compensar las posiciones de riesgo y aplica este precio de compra o venta a la posición neta abierta, según sea apropiado. El valor razonable de activos y pasivos financieros que no son transados en un mercado activo (por ejemplo, derivados extrabursátiles) se determina utilizando técnicas de valoración. El Fondo utiliza una variedad de métodos y formula supuestos que están basados en condiciones de mercado existentes a cada fecha de los Estados de Situación Financiera. Las técnicas de valoración empleadas incluyen el uso de transacciones entre partes independientes comparables recientes, la referencia a otros instrumentos que son sustancialmente similares, el análisis de flujos de efectivo descontados, los modelos de precios de opciones y otras técnicas de valoración comúnmente utilizadas por participantes de mercado, que aprovechan al máximo los inputs (aportes de datos) del mercado y dependen lo menos posible de los inputs de entidades específicas. (iv) Instrumentos financieros a valor razonable De acuerdo a lo mencionado en los párrafos anteriores, el Fondo registra sus instrumentos financieros, al cierre del período comprendido entre el 1 de enero y 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014 a su valor razonable. En particular, valoriza los instrumentos de deuda e instrumentos de capitalización, de acuerdo con los siguientes criterios: Instrumentos de deuda Estos instrumentos se valorizan a mercado utilizando la tasa TIR aplicable para descontar todos los flujos del instrumento respectivo, esta corresponde a la utilizada por la Bolsa de comercio de Santiago o Bloomberg según corresponda. 21

24 (3) Principales criterios contables utilizados, continuación (a) Activos y pasivos financieros, continuación Instrumentos de capitalización El Fondo ha optado por presentar las inversiones que posee valorizadas de acuerdo a lo establecido en NIC 39 y NIIF 9, conjuntamente con los Oficios Circulares N 592 y N 657 de la Superintendencia de Valores y Seguros. (v) Presentación neta o compensada de instrumentos financieros Los activos y pasivos financieros son compensados y el monto neto es así informado en los Estados de Situación Financiera cuando existe un derecho legal para compensar los importes reconocidos y existe la intención de liquidar sobre una base neta, o realizar el activo y liquidar el pasivo simultáneamente. (vi) Identificación y medición del deterioro Los activos financieros medidos a costo amortizado son evaluados por deterioro al cierre de cada período de reporte. Un activo financiero se considera deteriorado cuando existe evidencia objetiva, como resultado de uno o más eventos ocurridos después del reconocimiento inicial de los activos financieros, de que los flujos futuros estimados de caja del activo podrían estar deteriorados. El monto de la pérdida por deterioro reconocida es la diferencia entre el valor libro del activo y el valor presente de los flujos futuros estimados de caja (incluyendo el monto del colateral y la garantía) descontados a la tasa de interés efectiva original del activo. El valor libro de un activo financiero se reduce directamente por la pérdida por deterioro. El reverso de una pérdida por deterioro ocurre solo si éste puede ser relacionado objetivamente con un evento ocurrido después de que esta fue reconocida. La pérdida por deterioro reconocida previamente es reversada a través de resultados en la medida que el valor libro del activo financiero a la fecha en que la pérdida por deterioro sea reversada no exceda el monto de lo que el costo amortizado habría tenido si no se hubiera reconocido pérdida por deterioro alguna. (b) Instrumentos financieros al valor razonable con cambios en resultados El Fondo designa sus instrumentos de inversión a valor razonable, con los cambios en el valor razonable reconocidos inmediatamente en resultados según lo descrito en Nota de criterios contables utilizados 3(a)(v). 22

25 (3) Principales criterios contables utilizados, continuación (b) Instrumentos financieros al valor razonable con cambios en resultados, continuación Las utilidades o pérdidas provenientes de los ajustes para su valorización a valor razonable, como asimismo los resultados por las actividades de negociación, se incluyen en el rubro utilidad neta de operaciones financieras en los Estados de Resultados Integrales. (c) Cuentas por cobrar y pagar intermediarios Los montos por cobrar y pagar a intermediarios representan deudores por valores vendidos y acreedores por valores comprados que han sido contratados pero aun no saldados o entregados en la fecha de los Estados de Situación Financiera, respectivamente. Estos montos se reconocen inicialmente a valor razonable y posteriormente se miden a costo amortizado empleando el método de interés efectivo, menos la provisión por deterioro de valor para montos correspondientes a cuentas por cobrar a intermediarios. (d) Efectivo y efectivo equivalente En la preparación del Estado de Flujos de Efectivo del Fondo, se define como flujo: entradas y salidas de dinero en efectivo y/o efectivo equivalente; entendiendo por estos las inversiones a corto plazo de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en su valor. Flujos operacionales: Flujos de efectivo y/o efectivo equivalente originados por las operaciones normales de la sociedad, así como otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o de financiamiento. Flujos de inversión: Flujos de efectivo y/o efectivo equivalente originados en la adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos de largo plazo y otras inversiones no incluidas en el efectivo y efectivo equivalente de la sociedad. Flujos de financiamiento: Flujos de efectivo y/o efectivo equivalente originados en aquellas actividades que producen cambios en el tamaño y composición del patrimonio neto y de los pasivos que no forman parte de los flujos operacionales. 23

26 (3) Principales criterios contables utilizados, continuación (e) Aportes (capital pagado) Las cuotas emitidas se clasifican como patrimonio. El valor cuota del Fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas. El Fondo podrá realizar disminuciones voluntarias de capital, por decisión de la Administradora, por hasta el 100% de las cuotas suscritas y pagadas del Fondo, o bien del valor de las cuotas del Fondo, a fin de restituir a todos los Aportantes la parte proporcional de su inversión en el Fondo que corresponda, en la forma, condiciones y plazos que a continuación se indican, siempre y cuando la Administradora determine que existen excedentes suficientes para cubrir las necesidades de caja del Fondo y cumplir con los compromisos y obligaciones del Fondo no cubiertos con otras fuentes de financiamiento. Las disminuciones de capital señaladas en el párrafo precedente se efectuarán mediante la disminución del número de cuotas del Fondo que acuerde la Administradora, o bien mediante la disminución del valor de cada una de las cuotas del Fondo, en razón del monto con que el Fondo cuente en caja. Las disminuciones de capital se informarán oportunamente por la Administradora a los Aportantes, mediante los medios establecidos en el Reglamento Interno del Fondo, indicando los Aportantes con derecho a ella, su monto, fecha y lugar o modalidad de pago, con a lo menos 5 días hábiles de anticipación a la fecha de pago. Las disminuciones de capital se podrán materializar en cualquier tiempo, en la medida que, ya sea en una o más oportunidades, la Administradora determine que existen los recursos necesarios para ello en los términos que se indican en el Título X, Número 2, del Reglamento Interno del Fondo. El pago de cada disminución de capital efectuado de conformidad al Título X, Número 2, del Reglamento Interno del Fondo, deberá efectuarse en la misma moneda en que se lleve la contabilidad del Fondo, y se pagará en efectivo, cheque o transferencia electrónica. En caso que la Administradora decida realizar una disminución de capital mediante la disminución del número de cuotas, el valor de la cuota se determinará tomando el valor cuota del día hábil bursátil anterior a la fecha de pago de la respectiva disminución de capital, de conformidad con lo establecido en el Artículo 10 del Reglamento de la Ley. 24

27 (3) Principales criterios contables utilizados, continuación (e) Aportes (capital pagado), continuación Sin perjuicio de lo anterior, para efectos de materializar y pagar una disminución de capital por el 100% de las cuotas suscritas y pagadas del Fondo, de conformidad con los términos establecidos en el Título X, Número 2, del Reglamento Interno del Fondo, previamente la Administradora deberá convocar a una Asamblea Extraordinaria que deberá acordar la liquidación del Fondo y designar al liquidador, fijándole sus atribuciones, deberes y remuneración. Los términos y el plazo en que se pagará la citada disminución de capital, así como la liquidación del Fondo, serán los que en definitiva acuerde la Asamblea Extraordinaria de Aportantes convocada por la Administradora de acuerdo con lo antes señalado. Asimismo, el Fondo podrá realizar disminuciones voluntarias y parciales de capital mediante la disminución del valor de las cuotas del Fondo, por decisión de la Administradora y sin necesidad de acuerdo alguno de una Asamblea de Aportantes, a fin de imputar contra la misma cualquier monto que hubiere sido distribuido como dividendo provisorio por la Administradora y no hubiere alcanzado a ser cubierto en su totalidad según las imputaciones que se indican en el número cinco, Título IX, del Reglamento Interno del Fondo. (f) Ingresos financieros e ingresos por dividendos Los ingresos financieros se reconocen a prorrata del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye ingresos financieros procedentes de efectivo y efectivo equivalente, títulos de deuda y otras actividades que generen ingresos financieros para el Fondo. Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago. (g) Dividendos por pagar El Fondo distribuirá anualmente como dividendo a lo menos el 30% de los beneficios netos percibidos por el Fondo durante el ejercicio, o la cantidad superior que libremente determine la Administradora. Para estos efectos, se considerará como beneficios netos percibidos por el Fondo durante un ejercicio, la cantidad que resulte de restar a la suma de utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital efectivamente percibidas en dicho ejercicio, el total de pérdidas y gastos devengados en el período. El reparto de beneficios se efectuará en dinero efectivo en pesos moneda de curso legal, en la forma que acuerde la misma Asamblea Ordinaria de Aportantes que apruebe los Estados Financieros anuales y dentro de los 180 días siguientes al cierre del respectivo ejercicio anual, sin perjuicio de que la Administradora efectúe pagos provisorios con cargo a dichos resultados. En este último caso, en caso que el monto de los dividendos provisorios exceda el monto de los beneficios netos susceptibles de ser distribuidos ese ejercicio, tales dividendos podrán imputarse a los beneficios netos percibidos de ejercicios anteriores o a utilidades que puedan no ser consideradas dentro de la definición de beneficios netos percibidos. 25

28 (3) Principales criterios contables utilizados, continuación (g) (h) (i) (j) (k) Dividendos por pagar, continuación Los beneficios devengados que la Administradora no hubiere pagado o puesto a disposición de los Aportantes, dentro del plazo antes indicado, se reajustarán de acuerdo a la variación que experimente la unidad de fomento entre la fecha en que éstos se hicieron exigibles y la de su pago efectivo y devengará intereses corrientes para operaciones reajustables por el mismo período. El reparto de beneficios se informará a cada Aportante por los medio establecidos en el Reglamento Interno del Fondo, con a lo menos 5 días hábiles de anticipación a la fecha de pago. Tributación El Fondo está domiciliado en Chile, bajo las leyes vigentes en Chile. No existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo. Garantías El Fondo no contempla garantías según su Reglamento Interno. Provisión y pasivos contingentes Las obligaciones existentes a la fecha de los estados financieros, surgidas como consecuencia de sucesos pasados y que puedan afectar al patrimonio del Fondo, con monto y momento de pago inciertos, se registran en el estado de situación financiera como provisiones, por el valor actual del monto más probable que se estima cancelar al futuro. Las provisiones se cuantifican teniendo como base la información disponible a la fecha de emisión de los estados financieros. Un pasivo contingente es toda obligación surgida a partir de hechos pasados y cuya existencia quedará confirmada en el caso de que lleguen a ocurrir uno o más sucesos futuros inciertos y que no están bajo el control del Fondo. Información financiera por segmentos De acuerdo a lo establecido por NIIF 8 Información por segmentos, el Fondo no se encuentra obligado a presentar información financiera por segmentos, debido a que no se encuentra dentro del alcance establecido por dicha Norma, que establece su presentación cuando se ha emitido un instrumento de deuda o de patrimonio en carácter público o se esté en proceso de registrar los estados financieros en una comisión de valores u otra organización reguladora, con el fin de emitir algún tipo de instrumento de deuda o patrimonio en un mercado público. 26

29 (3) Principales criterios contables utilizados, continuación (l) Reclasificaciones Al 31 de diciembre de 2015, el Fondo ha efectuado ciertas reclasificaciones menores en sus estados financieros en orden a mejorar las revelaciones requeridas por la normativa. Estas reclasificaciones no afectan el patrimonio ni el resultado neto informados al 31 de diciembre de (4) Cambios contables Durante el período finalizado al 31 de diciembre de 2015, no se han efectuado cambios contables en relación con el ejercicio anterior. (5) Política de inversión del Fondo La política de inversión vigente se encuentra definida en el Reglamento Interno del Fondo, aprobado por la Superintendencia de Valores y Seguros, según Resolución Exenta N 483, con fecha 23 de octubre de 2014 y sus modificaciones, el que se encuentra disponible en nuestras oficinas ubicadas en Teatinos N 280, 5 piso, Santiago Centro y en nuestro sitio web El Fondo no garantiza su rentabilidad. Para el cumplimiento de su objetivo de inversión, el Fondo invertirá sus recursos principalmente en los siguientes valores e instrumentos: (a) (b) (c) (d) Acciones cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora participe o desarrolle de alguna forma Proyectos Inmobiliarios; Cuotas de Fondos de Inversión Privados que participen o desarrollen de alguna forma Proyectos Inmobiliarios; respecto de los cuales no se exigirán límites de inversión o diversificación; Cuotas de Fondos de Inversión Públicos, de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Superintendencia, que participen o desarrollen de alguna forma en Proyectos Inmobiliarios; respecto de los cuales no se exigirán límites de inversión o diversificación; y Bonos, efectos de comercio, pagarés, contratos, certificados o reconocimientos de deuda y en otros títulos de deuda o crédito cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que sean emitidos o suscritos por alguna de las entidades indicadas en los literales (a), (b) y (c) anteriores. 27