SEURITIZADORA SEURITY S.A. TERER PATRIMONIO SEPARADO (MAPSA) INFORME DE LASIFIAION - DIIEMBRE 2018 Nov. 2017 Nov. 2018 * Detalle de clasificaciones en Anexo Títulos Emisor Estructura Bonos de securitización Securitizadora Security S.A. Fecha escritura de emisión 30 de Julio de 2001 Monto de emisión Original Residual (UF) 450.000 94.629 Serie B (UF) 80.000 252.705 Total (UF) 530.000 347.334 Plazo (años) 21 4 Pagos Semestrales Tasa de interés bonos 7, ontratos de leasing (Nº) 541 194 Valor par (UF) 388.533 132.897 Tasa de interés activos 11,6% Otros Activos* (UF) 7.236 Originador y Adm. Primario Administración Maestra Representante Tenedores Inmobiliaria Mapsa Securitizadora Security S.A. Banco de hile *omprende UF 5.859 de caja operacional y UF 13770 de caja no operacional al 30 de septiembre de 2018 Indicadores Relevantes Morosidad dinámica* Dic. 16 Dic.17 Sep.18 1 cuota morosa 16, 13,8% 17,5% 2 cuotas morosas 8,5% 8,7% 9,8% 3 cuotas morosas 2,8% 2,6% 2,1% 4 o más cuotas morosas 3,3% 2,6% 2,1% Total morosos 30,7% 27,5% 31,4% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 0,2% 0,4% 0,2% Incumplimientos reales 18,1% 18,3% 18,3% Total incumplimiento potencial 18,3% 18,7% 18,5% Prepagos totales acumulados*** 41, 42,6% 43, * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera Relación de Activos (1) / Pasivos Senior 16 14 1 10 8 6 Fundamentos La ratificación de la clasificación asignada a los bonos senior se fundamenta en la estructura financiera y operativa de la transacción, así como en el nivel de colateralización actual, en relación al comportamiento esperado de los activos de respaldo. onsidera, además, la gestión de la administración y su estructura legal. El patrimonio separado tiene una antigüedad de 17 años y está compuesto en su totalidad por contratos de leasing habitacional bajo la modalidad de ahorro en AFV, originados y administrados por Inmobiliaria Mapsa S.A. Estos respaldan el pago de dos series de bonos, una senior que paga cupones semestrales y otra subordinada al pago de ésta, con un cupón al vencimiento. A septiembre de 2018, el saldo insoluto de la serie de bonos preferentes alcanzaba el 21% de su valor nominal original. Por su parte, la relación entre el valor par de los activos y la caja disponible, respecto del saldo insoluto de la serie senior, ha seguido incrementándose y alcanzaba a igual fecha un 148%. Así, el pago de la serie senior presenta importantes resguardos frente a prepagos masivos del colateral. Los niveles de morosidad evidencian un comportamiento de pago similar al de otros portafolios securitizados por Mapsa. La morosidad total de la cartera y su evolución se explican principalmente por los tramos de 1 y 2 aportes impagos. El incumplimiento potencial se mantiene estable, con un reducido número de contratos terminados el último año, en línea con la madurez de la cartera. Al mismo tiempo, aquellos deudores con 6 o más cuotas morosas representan una porción muy acotada del portafolio. La pérdida de valor de las viviendas asociadas a los activos fallidos, así como el costo involucrado en el proceso, han sido favorables en relación a los supuestos al comienzo de la emisión. Por el contrario, el plazo de recuperación ha estado por sobre lo estimado inicialmente. de aquellas originadas por Mapsa. Durante los dos últimos años la tasa anual de prepago se mantiene acotada, promediando un 3,2%. La rentabilidad de las cuentas de ahorro ha sido baja, impactando las proyecciones de pago de precio de los contratos. No obstante, el calce de la estructura en el largo plazo no se ha visto afectado drásticamente. Los gastos del patrimonio separado se han cubierto de acuerdo con lo estipulado en el contrato de emisión. La serie preferente puede ser rescatada con el producto de prepagos voluntarios y recuperaciones de activos, así como con cargo a las provisiones por pérdida de spread y capital producto de los términos anticipados de contratos, sujeto a la disponibilidad de ingresos operacionales. Mapsa es evaluado como administrador de activos en Más que Satisfactorio. Si bien no continuó con la originación de nuevos contratos a partir de 2008, mantiene una adecuada estructura para su nivel de actividad. La administración maestra es llevada a cabo por la securitizadora. Ésta gestiona actualmente diez patrimonios separados, ejerciendo de manera proactiva sus funciones de monitoreo y control sobre los administradores primarios. onforme al desempeño de los activos, los escenarios de estrés testeados para el pago de las series senior involucraron sensibilizaciones sobre rentabilidad de los fondos de la AFV y, en menor medida, los plazos de recuperación de activos fallidos. Las coberturas de flujos proyectados se han fortalecido, mostrando mayor holgura en un escenario que en períodos previos. 4 sep-07 sep-09 sep-11 sep-13 sep-15 sep-17 (1) Los activos incluyen caja operacional y caja no operacional Analista: Andrea Huerta P. Andrea.huerta@feller-rate.cl (562) 2757-0434 El prepago voluntario es elevado y se ubica en el rango superior de carteras securitizadas similares evaluadas por Feller Rate, así como Positivos Relación activos sobre pasivos senior creciente, equivalente al 148%. Bajo nivel de activos con mora alta. FATORES SUBYAENTES A LA LASIFIAION Negativos Prepagos voluntarios acumulados en niveles altos. Los plazos de recuperación de las viviendas son mayores a los estimados inicialmente. 1
DESEMPEÑO DEL OLATERAL Indicadores de desempeño estables Resumen de artera Origen Actual Número de operaciones vigentes 541 194 Valor Par (UF) 388.533 132.897 Precio pactado (UF) (1) 718 685 Garantía promedio (1) 830 749 Tasa de interés (1) 11,3% 11,6% Plazo residual meses (1) 223 21 Deuda/Garantía (1)(2) 90,4% 36,1% (1) Los valores son promedios ponderados por precio pactado. (2) Incluye el ahorro acumulado en AFV Evolución Morosidad de la artera 45% 4 35% 3 25% 15% 1 5% Medida sobre nº operaciones vigentes 16% 12% 8% 4% 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más c. morosas Total Morosos Incumplimiento Potencial Medido sobre nº operaciones iniciales 6 o más c. morosas Inc. Reales Inc. Potencial El colateral está compuesto en su totalidad por contratos de leasing habitacional bajo la modalidad de ahorro metódico en AFV, todos originados y administrados por Inmobiliaria Mapsa S.A. Desde el inicio del patrimonio separado el valor par de la cartera se ha reducido en un 66%. La tasa de originación y la garantía promedio de los contratos no han sufrido variaciones significativas. La relación deuda a garantía, en tanto, se reduce de manera relevante acotando la pérdida ante incumplimiento. La antigüedad promedio del portafolio es de 18 años. Morosidad de la cartera Evolución se explica principalmente por morosidad friccional A septiembre de 2018 la morosidad total alcanzaba un 33,5% de la cartera vigente. El indicador se explica principalmente por los tramos de morosidad de 1 y 2 aportes morosos, los cuales alcanzaban un 17,5% y 9,8%, respectivamente. En tanto, el indicador de 4 o más aportes impagos se mantiene estable y en niveles bajos, alcanzando un 2,1%. La recaudación mensual se ha mantenido, en promedio, por sobre el 10 del valor teórico desde enero de 2013. Incumplimiento potencial Incumplimiento potencial estable, con un reducido número de operaciones con mora de largo plazo El incumplimiento potencial de la cartera es definido por Feller Rate como la suma de los incumplimientos reales acumulados y aquellas operaciones con más de 180 días de mora sobre el número de operaciones originales del portafolio. El incumplimiento potencial de la cartera se mantiene estable desde mediados de 2015. Los términos de contrato han sido acotados, mientras que la mora de 6 o más aportes se ubica en rangos bajos. A septiembre de 2018, el incumplimiento potencial era de 18,5%, compuesto por 18,3% de incumplimiento real y 0,2% de morosidad superior a 180 días. Los niveles alcanzados, así como su evolución, son similares a los observados en otros patrimonios separados cuyo colateral está compuesto por operaciones de Mapsa. Gestión de recuperación de activos fallidos Adecuada gestión de recuperación, pero con plazos elevados La pérdida de valor de las viviendas asociada a contratos fallidos, así como los costos de recuperación, han sido favorables respecto a las estimaciones iniciales. En términos acumulados, a septiembre de 2018 estos indicadores alcanzan el 16,8% y el 11,7%, respectivamente. Por el contrario, los plazos de recuperación superan los supuestos originales, con 31 meses a igual fecha. Durante la vigencia del patrimonio separado los activos recuperados alcanzan un total de 99, encontrándose la totalidad vendidos. 2
Prepagos voluntarios de los activos Prepago acumulado elevado Año (1) Parámetros de recuperación de activos Pérdida valor vivienda ostos (2) Plazo (3) 2004 7,7% 5,5% 17 2005 13,2% 8,1% 28 2006 15,1% 9,1% 29 2007 14,6% 9,8% 29 2008 15,5% 10,5% 30 2009 16,1% 10,4% 30 2010 17,8% 10,1% 30 2011 18,2% 10,2% 30 2012 18, 10,6% 30 2013 18,1% 10,8% 30 2014 18,3% 11,2% 31 2015 17,9% 11,4% 31 2016 17,6% 11,8% 31 2017 17,6% 11,8% 31 2018 16,8% 11,7% 31 (1) orresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS (2) Medido sobre saldo insoluto al término del contrato (3) Medido en meses Prepago Voluntario 5 4 3 1 omo porcentaje de la cartera inicial Prepago anualizado sobre cartera vigente - promedio semestral La evolución del prepago voluntario de los activos se ubica en el rango superior en relación a otras carteras securitizadas de antigüedad semejante y de aquellas originadas por Mapsa. A septiembre de 2018 se habían realizado 226 prepagos totales que ascendían a UF 167.003, equivalentes al 43, del valor par de la cartera al inicio del patrimonio separado. El prepago promedio anualizado sobre saldo vigente de cartera se muestra volátil durante la vigencia del patrimonio separado, oscilando entre un 0,7% y un 10,9%. Los últimos 2 años ha promediado un 3,2%. Excedentes Adecuada gestión sobre los excedentes de caja Según el contrato de emisión, los ingresos percibidos por el pago anticipado total o parcial de precios de los contratos de arrendamiento ya sea de manera voluntaria o por exigibilidad anticipada pueden ser destinados a sustituir activos del patrimonio separado o a rescatar anticipadamente bonos senior. En este patrimonio separado se ha optado por el prepago de bonos. Por otra parte, la pérdida de spread y capital por amortizaciones extraordinarias e incumplimientos genera la obligación de prepagar anticipadamente deuda senior, sujeto a la disponibilidad de ingresos operacionales. Por estos conceptos, a septiembre de 2018 se han rescatado 330 láminas, por un monto total de UF 301.241. ADMINISTRAIÓN Administración Primaria (Mapsa): La administración primaria exhibe un adecuado desempeño. La gestión de supervisión y control de la Securitizadora es proactiva y eficiente. La estructura de Mapsa se aprecia adecuada para desempeñar las labores actuales, centradas en administración y cobranza Los contratos de leasing habitacional han sido administrados hasta la fecha por su originador, Inmobiliaria Mapsa S.A. La inmobiliaria debe enviar a la securitizadora las correspondientes remesas del periodo, así como un informe detallado de los pagos, explicitando además el número de aportes atrasados. Lo anterior es realizado en conjunto con una reunión mensual para la discusión del proceso en que se encuentran los contratos morosos y aquellos que están en cobranza judicial. Para mayor detalle respecto de la clasificación del administrador primario de activos, visite www.feller-rate.cl/administradoras. Administración Maestra: El grado de desarrollo y automatización de los procesos, así como la experiencia de su plana ejecutiva, le permite a la Securitizadora realizar una administración eficiente de los patrimonios separados a su cargo La administración maestra puede ser contratada con terceros o realizada por la propia securitizadora, como en este caso. Securitizadora Security S.A. gestiona diez patrimonios separados con respaldo de contratos de leasing habitacional y mutuos hipotecarios, ejerciendo en forma proactiva sus funciones de monitoreo y control sobre el desempeño de la administración primaria. La empresa verifica, consolida y controla periódicamente la información relevante acerca del comportamiento del colateral. Para ejercer estas labores, cuenta con un equipo de profesionales y con el apoyo en sistemas que brinda el área tecnológica del Grupo Security. 3
El equipo que conforma la securitizadora está compuesto por 6 personas. Del Gerente General depende una Gerencia omercial - que cuenta con un asesor legal y un analista de operaciones - y una Subgerencia de Estructuración, que se apoya en un analista contable. Situación de Activos de Respaldo Al 30 de Septiembre de 2018 aja operacional UF 5.859 aja no operacional UF 1.377 La Gerencia omercial tiene como parte de sus funciones ejercer un control activo sobre los administradores primarios, que incluye, entre otros, la gestión de bienes recuperados. Para ello la securitizadora implementó una plataforma con corredores de propiedades en diversos puntos del país, que le ha permitido agilizar el proceso de recolocación de las viviendas asociadas a activos fallidos y mejorar la recuperación. La institución gestiona los flujos provenientes de recuperaciones y prepagos voluntarios en forma expedita y oportuna. De igual modo, la administración de los excedentes de caja se realiza adecuadamente, invirtiendo los recursos en instrumentos de contrapartes independientes y formando una cartera diversificada. El grado de desarrollo y automatización de los sistemas le permite a la securitizadora realizar una administración eficiente con adecuado reporte de los patrimonios separados a su cargo. Esto, en un contexto en que no se vislumbra mayor crecimiento de la industria. Valor par activos UF 132.897 Escenarios de Estrés PROYEION FLUJO La cobertura de flujos de los bonos senior se ha ido fortaleciendo, mostrando mayor holgura en un escenario que en períodos previos. Supuestos Probabilidad de Incumplimiento* 20, Pérdida de Valor de la Vivienda 45, Prepago Anual** 15, Rentabilidad AFV 1, *En número de operaciones sobre cartera actual **Medido sobre saldo vigente Rentabilidad AFV ategoría Tasa de rentabilidad anual neta de comisiones A 2,5% 3,5% A 4, BBB 4,5% aracterísticas de los Bonos Actual B Saldo Insoluto (UF) 94.629 252.705 Tasa Emisión (%) 7, 7, Plazo (años) 4 4 Pagos Semestrales Al vencimiento Gracia int.(años) - 3,5 Gracia Amort.(años) - 3,5 Número de títulos 120 400 SI por lámina 789 632 Rescate Registra No Registra Original B Saldo Insoluto (UF) 450.000 80.000 Tasa Emisión (%) 7, 7, Plazo (años) 21 21 Pagos Semestrales Al vencimiento Gracia int.(años) - 20,5 Gracia Amort.(años) - 20,5 Número de títulos 450 400 SI por lámina 1000 200 Rescate ontempla ontempla Las proyecciones de flujo de caja tomaron como punto de partida la situación de activos al 30 de septiembre de 2018. Luego, se calculan mes a mes los excedentes del periodo, considerando los gastos de la estructura y el compromiso de pago de cupones. Los excesos de caja en el patrimonio separado no suponen rentabilidad real. Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones vea Anexos. El escenario de estrés asignado para la categoría de riesgo se muestra en el cuadro adjunto, para éste se establece que la crisis crediticia se inicia el mes 13 desde la fecha de corte y se prolonga por 36 meses. Al mismo tiempo, supone un plazo de recupero de las viviendas de 30 meses y que los costos de liquidación son del 1 sobre el saldo insoluto de las operaciones al inicio de la mora. Asimismo, considera una caída en la rentabilidad de las cuentas de ahorro metódico en AFV y el prepago del bono subordinado. En particular, más allá de las sensibilizaciones usualmente aplicadas por Feller Rate, en este caso se sensibilizaron los prepagos voluntarios, los plazos de recuperación, los desvalores de las viviendas y las rentabilidades de los fondos de AFV (explícitas en la tabla adyacente). Por otra parte, el pago de la serie B subordinada no resiste estrés en los flujos teóricos de la cartera, por lo que la clasificación de esta serie es. Bonos La emisión de bonos fue inicialmente por UF 530.000 distribuida en dos series, ambas con una tasa de emisión del 7, y un plazo de 21 años. La serie senior A paga cupones semestrales y puede ser rescatada con los fondos obtenidos por prepagos voluntarios y recuperaciones de activos, así como con cargo a las provisiones por pérdida de spread y capital producto de los términos anticipados de contratos, sujeto a disponibilidad de ingresos operacionales. La serie subordinada B se paga en un solo cupón al vencimiento de la serie anterior, pudiendo ser rescatada con cargo a los ingresos operacionales del patrimonio separado una vez deducidos los gastos del período y el pago ordinario y extraordinario de las series preferentes. Lo anterior está sujeto a que los ingresos operacionales superen el máximo entre: el 1% del valor par de los activos, una estructura de provisiones por morosidad de la cartera y el 9 del cupón senior del semestre siguiente. on todo, la serie no puede ser rescatada en los tres periodos previos al último pago de cupón de la serie senior, correspondiente a las amortizaciones de capital de dichos títulos. 4
ANEXOS SEURITIZADORA SEURITY S.A. 3º PATRIMONIO SEPARADO (MAPSA) 30-Nov-12 29-Nov-13 28-Nov-14 30-Nov-15 30-nov-16 30-nov-17 30-nov-18 Serie B onsideraciones metodológicas y de flujo de caja Metodología La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario A son más exigentes que para uno. A su vez, los asociados a un escenario son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. omparación Flujos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican: Se proyectaron los flujos esperados de arriendos y pagos de precio a partir de la fecha de corte. Para los flujos de pagos de precio se estimaron rentabilidades del fondo en AFV por categoría de riesgo, por lo que se supuso sobreplazos conforme a lo señalado en la ley de leasing habitacional. Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 23. on el producto de los prepagos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte. Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas y costos de reemplazo de prestadores de servicios ajustados a los de mercado, así como baja rentabilidad de las cuentas de ahorro metódico en AFV. Los procedimientos de sustitución de activos, rescate y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la omisión para el Mercado Financiero, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 5