Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima Memoria y Estados Contables Ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008. 1
ÍNDICE Página PERFIL CORPORATIVO... 3 CARTA A LOS ACCIONISTAS... 4 CONTEXTO MACROECONOMICO... 8 DESCRIPCIÓN DE LAS OPERACIONES... 14 HECHOS RECIENTES... 48 SINTESIS DE LA INFORMACION CONTABLE Y OPERATIVA... 49 REVISIÓN OPERATIVA Y FINANCIERA Y PERSPECTIVAS... 51 DIRECCION Y ADMINISTRACIÓN... 83 INFORMACIÓN BURSÁTIL... 92 PERSPECTIVAS PARA EL PRÓXIMO EJERCICIO... 96 2
PERFIL CORPORATIVO Fundada en 1943, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima ( IRSA o la Compañía ) es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única empresa inmobiliaria argentina que cotiza sus acciones en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (la BCBA ) y en la Bolsa de Comercio de Nueva York. Somos una de las empresas líderes de bienes raíces de la Argentina. Nos dedicamos directa o indirectamente, a través de subsidiarias, joint ventures y alianzas estratégicas, a la actividad inmobiliaria en Argentina. Tenemos una diversificada gama de actividades, incluyendo: (i) la adquisición, desarrollo y operación de edificios de oficinas y otras propiedades de alquiler; (ii) la adquisición, desarrollo y operación de centros comerciales; (iii) la adquisición y desarrollo de inmuebles destinados a vivienda principalmente para su venta; (iv) la adquisición y operación de hoteles de lujo; (v) la adquisición de reservas de tierra en zonas estratégicas como reserva para futuros desarrollos o para su venta; y (vi) Financiación al consumo. Detentamos una participación del 21,34% en Banco Hipotecario, una de las principales entidades financieras del país. Nuestra sede social está ubicada en Bolívar 108, Buenos Aires (C1066AAB), Argentina. Nuestras oficinas centrales se encuentran en la torre Intercontinental Plaza, ubicada en Moreno 877, piso 22, Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C1091AAQ). Nuestro teléfono es +54 (11) 4323-7400, nuestro número de fax es +54 (11) 4323-7480 y nuestro sitio web es www.irsa.com.ar. Esta cifra no considera el efecto de las acciones propias del Banco Hipotecario en su cartera. 3
CARTA A LOS ACCIONISTAS Señores Accionistas: El año fiscal 2009 ha puesto a la economía mundial de cara a una de las más desafiantes crisis financieras de los últimos 80 años. En ese contexto, y ante la evidente desaceleración en el nivel de actividad tanto mundial como local, nuestra compañía se encuentra atravesando esta nueva realidad en forma exitosa, llevando a cabo diversas acciones tendientes a fortalecer y afianzar nuestras líneas de negocios en medio de la volatilidad reinante, apoyándose en su management, en la calidad de nuestros locatarios y en las características y posicionamiento de mercado de nuestros activos que continúan mostrando elevados índices de ocupación y generación de caja, principalmente en los segmentos de renta inmobiliaria. Esto ha permitido la concreción de proyectos de inversión en curso y el financiamiento del giro del negocio de créditos de consumo, cuya situación se vio agravada por el deterioro del nivel de consumo y aumento de los niveles de morosidad de los clientes y una mayor escasez de fuentes de financiamiento para dicha actividad producto del aumento de la percepción de riesgo en los mercados en general y la finalización del régimen de AFJP que motorizaba este negocio a través de las inversiones de portafolio de los fondos de pensión. En concreto, a pesar de las condiciones financieras del entorno mas restrictivas la Compañía ha reunido los recursos necesarios para la finalización y apertura del Centro Comercial más grande de nuestro portafolio y para a la vez dotar al negocio de financiación al consumo de una base de capital acorde a las condiciones actuales de mercado, fortaleciendo su situación patrimonial y robusteciendo su posición financiera, ante su muy baja capitalización en relación a sus competidores. Por otra parte, el cambiante entorno financiero ha presentado oportunidades selectivas y únicas sobre las cuales la Compañía ha operado para fortalecer su situación patrimonial. Ejemplo de ello ha sido la realización de más de 19.000 metros cuadrados de oficinas para alquiler consideradas no estratégicas, a precios cercanos a los USD 3.000 por metro cuadrado en la mayoría de los casos, valores que se encuentran por encima de aquellos implícitos en las valuaciones de los instrumentos financieros emitidos por IRSA. Esto, sumado a la finalización de alrededor de 20.000 metros cuadrados de oficinas para alquiler en Puerto Madero y Saavedra, contiguas al Shopping Dot Baires, contribuirá sin dudas a mejorar el mix de nuestro portafolio de oficinas, fortaleciendo a la vez la liquidez y solvencia de nuestro patrimonio. Asimismo, al finalizar el ejercicio, IRSA y Alto Palermo llevaban adquiridos más del 37% del valor nominal en Dólares de las Obligaciones Negociables emitidas por Alto Palermo en mayo de 2007. A través de estas compras, hemos invertido nuestros excedentes en instrumentos cuyos bajos precios al momento de ser adquiridos reflejaban una percepción de riesgo del mercado excesiva. A la vez, esto ha permitido la reducción, en forma simultánea, de la deuda consolidada de IRSA en manos de terceros. Por las razones expuestas, estas adquisiciones de Obligaciones Negociables de Alto Palermo han claramente contribuido a mejorar los indicadores de solvencia de IRSA. Por último, en el transcurso del presente ejercicio IRSA ha aumentado su participación en forma directa e indirecta en Banco Hipotecario S.A. a un 21.34%, habiendo sido el impacto de esta decisión muy favorable en la determinación de nuestros resultados del ejercicio bajo consideración. A continuación comentamos la evolución de cada segmento en el último año: Segmento Shopping Centers: A pesar de la evolución del contexto económico en general, las ventas totales de los locatarios de Alto Palermo en este segmento continuaron en aumento con respecto a las registradas en el ejercicio económico anterior. La Compañía mantiene un destacado posicionamiento en el área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires. El segmento continua manteniendo una sólida performance cuando observamos sus niveles de generación de caja y sus márgenes de resultados operativos sobre ventas. La ocupación continua siendo elevada, alcanzando niveles del 98.6% al cierre del ejercicio. Esta cifra no considera el efecto de las acciones propias del Banco Hipotecario en su cartera. 4
En cuanto a nuestra expansión en Buenos Aires y en el interior, nuestra subsidiaria Alto Palermo finalizó la construcción de un nuevo centro comercial, denominado Dot Baires Shopping, de gran magnitud en el barrio de Saavedra, en la Ciudad de Buenos Aires, en la intersección de la Av. General Paz y Panamericana. Este es uno de los proyectos más importantes para la nuestra subsidiaria Alto Palermo y uno de los desarrollos más significativos de la industria en Argentina en los últimos años. Este nuevo Shopping, el 11 centro comercial de nuestro portafolio puesto en marcha en el último trimestre del año fiscal con pleno nivel de ocupación, cuenta con casi 50.000 metros cuadrados de área bruta de alquiler para comercios. Entre los mismos se incluyen retailers locales e internacionales de primera línea, una tienda ancla (Falabella), un hipermercado (Walmart), 10 salas de cines (Hoyts), las cuales incluyen 1 sala Digital 3D y 2 salas Premium Class, las primeras de su tipo en Argentina, y un gimnasio de alta gama. Esta oferta nos permitirá captar público de muy buen nivel adquisitivo de la zona Norte de Capital Federal y del Gran Buenos Aires, prueba de ello es el elevado nivel de visitas y ventas que el Dot Baires ha experimentado en sus primeros meses de existencia. Segmento de financiación al consumo: Los resultados del segmento fueron afectados por incrementos en la tasa de morosidad dado el deterioro del salario real de los clientes en cartera, sumado a incrementos en los costos de financiamiento y estructura de la empresa en medio de la coyuntura imperante. La finalización del régimen de AFJP que motorizaba este negocio a través de las inversiones de portafolio de los fondos de pensión en fideicomisos financieros cuyos activos subyacentes estaban conformados por créditos de consumo magnificó el impacto sobre este segmento, junto con alteraciones en las estructuras impositivas que afectaron el funcionamiento de dichos fideicomisos financieros. Ante ello, Tarshop se vió en la necesidad de revisar las perspectivas económicas generales y particulares de la actividad de este segmento, tomando distintas medidas tendientes a fortalecerlo. Se dotó a Tarshop de una base de capital acorde a las condiciones actuales de mercado, contribuyendo Ps. 165 millones en concepto de aumento de capital y aportes irrevocables con la finalidad de fortalecer la situación patrimonial, robustecer su posición financiera, y reposicionar a Tarshop en medio de la compleja situación que presentaba el mercado de fideicomisos financieros a través del cual Tarshop se hace de recursos para fondear su actividad, y ante su muy baja capitalización en relación a sus competidores. La asistencia financiera fue acompañada por medidas tendientes a aligerar costos de estructura de puntos de venta y de las áreas centralizadas arrendadas. Asimismo, se han llevado a cabo acciones orientadas al rediseño de la estructura en canales de distribución, cambios en planes de financiación a comercios, así como optimizado el otorgamiento del crédito y la cobranza, a la vez que se establecieron políticas de previsionamiento más rigurosas. En los números, los resultados negativos financieros, operativos y por morosidad de los primeros trimestres del ejercicio comenzaron a ser neutralizados gracias a la mejor capitalización, una caída en los cargos por incobrabilidad y una disminución de los gastos operativos registrados en el último tramo del año fiscal producto de las medidas llevadas adelante. No obstante ello, continuamos trabajando en pos de optimizar la performance de Tarshop, para que la misma estabilice su operatoria de cara a los nuevos desafíos que presenta el mercado de financiamiento de consumo. Segmento de alquiler de oficinas: El mercado de oficinas ha mostrado una importante recuperación en términos de valores de alquiler expresados en dólares y niveles de ocupación desde la crisis de 2002 hasta fines del año calendario 2008. Desde ese entonces se vislumbra un cambio de tendencia en el cual comienzan a ceder los valores de alquiler con un aumento de la vacancia, producto de la crisis internacional, momento en el cual las empresas comenzaron a postergar sus decisiones producto de la incertidumbre reinante. Los niveles de vacancia en el mercado de oficinas clase AAA se encuentran en el orden del 6% en comparación con los niveles de 3% registrados hace un año, con valores de renta en el rango de los 30 US$/m2 a los 35 US$/m2. En cuanto a nuestro portafolio en particular, si bien los niveles de vacancia se ubican en el orden del 9% producto del ritmo de absorción de los metros incorporados con la adquisición del Edificio República (cabe aclarar que gran parte del 64% de su superficie ocupada se ha alquilado en el transcurso de este ejercicio a valores en el rango de los USD 37/m2 a USD 40/m2), aún no se han ajustado en forma ascendente las tarifas de los contratos de alquiler a valores de mercado indicados en el párrafo anterior para gran parte de las propiedades 5
de nuestra cartera de activos, por lo cual consideramos que la evolución de los ingresos en este segmento de negocio debería ser muy favorable en los próximos ejercicios en la medida en que los mismos se ajusten a valores de mercado que no sufran un mayor deterioro respecto de la situación actual. Recordemos que nuestra compañía exhibe un portafolio único e irreplicable de inmuebles de alquiler con inquilinos de primer nivel lo cual se refleja en la capacidad de generación de caja de este segmento. Como resultado de una evaluación un poco más conservadora respecto de las perspectivas de mercado hemos decidido a lo largo del año fiscal optimizar el mix de portafolio de oficinas para alquiler: En forma casi simultánea con la finalización del edificio de oficinas AAA en Dique IV de Puerto Madero, cuya superficie ha sido alquilada en aproximadamente un 90% a un valor de USD 30/m2, y a la finalización de las obras de construcción del edificio de oficinas contiguas al Shopping Dot Baires (el cual estará en condiciones operativas a comienzos del año calendario 2010), hemos vendido más de 19.000 metros cuadrados de área bruta locativa en propiedades que consideramos no estratégicas en términos del posicionamiento de nuestro portafolio. Entre las ventas realizadas podemos destacar: Edificio de oficinas en Reconquista 823, el 100% de nuestra tenencia en Laminar Plaza en el Barrio de Catalinas (5 pisos), el 30% aproximadamente de los metros cuadrados en Libertador 498 y el 50% aproximadamente de los metros cuadrados en Dock del Plata. El objetivo de este reacomodamiento es lograr un posicionamiento de activos de oficinas más sólido en un marco de mayor solvencia y liquidez de cara a oportunidades que se puedan presentar en el futuro. Segmento Ventas y Desarrollos Inmobiliarios: En el transcurso del presente año fiscal hemos avanzado con las obras de proyectos en curso al cierre del ejercicio fiscal anterior y con la venta y escrituración de unidades finalizadas en otros emprendimientos. Hemos finalizado la escrituración de las unidades en la Torre Renoir I y avanzado con la venta de lotes en Abril-Hudson. Hemos iniciado en el mes de Diciembre la pre-venta de las unidades en Caballito Nuevo, cuya obra se encuentra avanzada en un 80% y llevamos firmados boletos de compraventa por el 99% de las unidades a ser construidas en el Proyecto Horizons de Vicente López en sociedad con Cyrela cuya finalización se estima para el año fiscal 2011. Asimismo en este período los ingresos de este segmento reflejan los montos resultantes de la realización de activos de oficinas mencionados anteriormente. El contexto internacional más volátil ha planteado oportunidades de adquisición o desarrollo de Real Estate fuera de la Argentina que la Compañía ha venido analizando y ejecutando en aquellos casos en los que dichas oportunidades resultaran atractivas. Creemos que el know-how en bienes raíces adquirido en estos años y el acceso que tiene la compañía al mercado de capitales nos permitirá afrontar con éxito los desafíos que se presentan. En este sentido, durante el ejercicio, hemos adquirido un porcentaje minoritario de una sociedad constituida en el estado de Delaware, EEUU cuyo principal activo es un edificio de oficinas de alto poder distintivo en la ciudad de Nueva York, el cual, por sus especiales características, constituye un emblemático ícono arquitectónico en pleno Midtown-Manhattan. Teniendo en cuenta la fuerte generación de caja que la Compañía viene demostrando, la calidad de sus activos, su franquicia para acceder al mercado de capitales y la gimnasia para captar oportunidades de mercado y adaptarse a las circunstancias inéditas en medio del contexto reinante, nos sentimos confiados para continuar consolidando cada una de nuestras líneas de negocios derivando todo ello en la conformación de un único portafolio de Real Estate en la Argentina, en el marco de resguardo de la solvencia y liquidez de nuestro patrimonio 6
Este potencial que IRSA posee sólo será alcanzable mediante el esfuerzo conjunto de nuestros Accionistas, Acreedores, Directores, Locatarios, Clientes, Proveedores, Empleados y la Comunidad en general quienes, asimismo, son protagonistas de nuestro actual devenir. Es a ellos a quienes me gustaría agradecer en esta ocasión por el esfuerzo y compromiso permanente que han demostrado para con los objetivos de la organización. Saúl Zang Vicepresidente I en ejercicio de la Presidencia Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 8 de septiembre de 2009. 7
Contexto internacional CONTEXTO MACROECONÓMICO La economía mundial se ha visto seriamente afectada por la crisis financiera y la desaceleración del nivel de actividad global. De acuerdo a las estimaciones del FMI, el PIB real de las economías avanzadas se redujo en un 7,5% en el cuarto trimestre de 2008, y se estima que en el primer trimestre de 2009 el producto siguió disminuyendo a un ritmo similar; lo que haría de ésta la recesión mundial más pronunciada en cinco décadas. Desde el inicio de la crisis financiera hasta Junio del 2009, el FMI calcula que a nivel mundial el producto per cápita ponderado disminuyó el 3,68%, la producción industrial cayó el 6,23%, el total de importaciones y exportaciones se redujeron el 11,75%, el consumo de petróleo se contrajo el 1,5%, el desempleo (en variación porcentual, sólo de economías avanzadas) aumentó el 2,56%, los flujos de capitales (como porcentaje del PIB) se redujeron un 6,18%, el consumo per cápita se contrajo un 1,11% y la inversión se restringió el 8,74%. El veloz enfriamiento de la actividad mundial ha coincidido con una rápida disipación de las presiones inflacionarias. Los precios de las materias primas retrocedieron considerablemente con respecto a los máximos registrados a mediados del año 2008, lo cual causó una pérdida de ingresos en las economías exportadoras de esos productos, principalmente en América Latina y África. Actualmente, y pese a haberse recuperado; los precios no han retornado a los máximos alcanzados en el año 2008. Si bien esta recesión está impulsada por un fuerte descenso del nivel de actividad en las economías avanzadas; es debido al alto grado de contagio y sincronización imperante que la misma impactó en las economías emergentes. La economía de EEUU quizá sea la que ha padecido las mayores consecuencias de las crecientes tensiones financieras y el enfriamiento del sector de la vivienda; sin embargo, Europa Occidental y las economías avanzadas de Asia se han visto duramente perjudicadas por el colapso del comercio mundial y por el agravamiento de sus problemas financieros. Las economías de los mercados emergentes también están experimentando problemas y, en cifras agregadas, se contrajeron un 4% en el cuarto trimestre del año 2008. Las diversas medidas de política que se han tomado en torno a esta situación comprenden desde medidas monetarias expansivas, inyecciones de capital público y una amplia gama de servicios de suministro de liquidez hasta programas de estímulo fiscal. Sin embargo, estas no han sido del todo eficaces a la hora de estabilizar los mercados financieros y frenar la caída de la producción en el corto plazo, pero parecerían estar reflejando resultados positivos para estabilizar la situación en el mediano plazo. Las perspectivas existentes son inciertas. La principal inquietud es si las políticas fueron insuficientes para hacer frente a la recesión mundial actual o si las políticas fiscales implementadas al momento servirán efectivamente para reactivar la actividad económica mundial en el mediano plazo. A pesar de que la confianza en los mercados financieros sigue siendo escasa, desde la reunión del Grupo de los Veinte (G-20) a comienzos de abril del año 2009, ha habido señales alentadoras de una reactivación económica. Tanto Francia como Alemania anunciaron recientemente la salida de la recesión con un crecimiento del PIB del 0,3% para el segundo trimestre del año 2009, mientras que China anunció un crecimiento de su producción industrial del 8,9% en mayo frente al 7,3% de abril. Con posterioridad al cierre del año fiscal, comenzaron a observarse signos de reactivación tales como incrementos en el nivel de actividad de algunas economías avanzadas, disminución del desempleo en EEUU y mejoras en el precio de la vivienda norteamericana. La economía Argentina 8
En este contexto internacional, el PIB argentino ha logrado mantener una evolución favorable durante el año 2008, con un crecimiento económico del 6,8%, de acuerdo a fuentes oficiales. En lo que va del año 2009, sin embargo, se observa una desaceleración del nivel de actividad. Esto se puede observar en el Estimador Mensual de la Actividad Económica (EMAE), que durante el mes de mayo de 2009 no muestra variación respecto a igual mes del año anterior; interpretándose como un signo de recesión. Por otra parte, el Estudio Broda & Asoc, proyecta un crecimiento negativo del 4% para todo el año calendario 2009. En relación a la Demanda Agregada, se observa que el Consumo Total se mantiene como su principal componente. En este sentido, durante los primeros 3 meses del año calendario 2009, su peso relativo rondaba el 70%. Hacia fines del año 2008, se ha evidenciado el crecimiento del consumo a tasas menores, impulsado principalmente por el Consumo Privado. Según el Centro de Economía Regional y Experimental (CERX), en el primer trimestre del 2009 el consumo registró una caída del 1,4% interanual y se estima que para el año calendario 2009, el consumo privado caería 2,2% como consecuencia de la caída del ingreso real, la dificultad de los tomadores de crédito para hacer frente a sus deudas y la existencia de incertidumbre. La caída del ingreso real vendría explicada por una inflación que, según fuentes privadas, superaría el incremento del 16,43% en los salarios durante el año fiscal 2009. Vale la pena mencionar que la desocupación mostró un incremento del 15% comparando Marzo de 2009 contra Diciembre de 2008. Sin embargo es importante destacar que este incremento fue producto del aumento de la PEA (Población Económica Activa) dado que el nivel de actividad se mantuvo constante durante el período en cuestión. La Inversión Bruta Interna Fija (IBIF) se muestra como uno de los componentes de la demanda que más se retrajo en el período (mostrando una caída del 14,2% en el primer trimestre del año 2009), de acuerdo a fuentes oficiales. Esto se debió principalmente a la caída de la inversión en construcciones y la disminución en equipo durable de producción (principalmente componentes importados). La utilización de la capacidad instalada en la industria se ubicó en el 70,8% en el mes de Junio de 2009. Esto implica una disminución del 1,4% con respecto a igual período del año anterior. Los sectores que se vieron más perjudicados fueron las industrias de metáles básicos, el sector automotriz, el sector textil y el de refinación de petróleo. A pesar de la caída del nivel general, hubo sectores que mostraron una evolución favorable, entre ellos el sector de sustancias y productos químicos, el sector de producción de cauchos y plástico, el sector tabacalero y el de productos alimenticios y bebidas. En lo que a Construcciones respecta, según el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), el sector lleva acumulada una disminución del 2,0% interanual durante los primeros seis meses del año. A pesar de la crisis internacional el sector externo mostró, durante el primer semestre del corriente año, una balanza comercial superavitaria de USD 9.861 millones, con una variación positiva del 93% interanual, de acuerdo a fuentes oficiales, continuando con la tendencia del 2008. El total exportado fue de USD 27.250 millones contra USD 17.389 millones desembolsados en importaciones. Esto implica, que durante el primer semestre de 2009 las exportaciones mostraron una caída del 19% i.a, mientras que las importaciones lo hicieron en un 38%. Por el lado de las exportaciones, el menor valor exportado sería el resultado de una caída en los precios de exportación que no pudo ser compensada por el incremento en las cantidades vendidas ; y por el lado de las importaciones la caída fue generada por una disminución en los precios y en las cantidades importadas. En lo que a finanzas públicas refiere; según el Ministerio de Economía en el año 2008 el resultado primario del Sector Público fue de Ps. 28.148,0 millones, un 33% por encima del año 2007. En Noviembre de 2008, tal como estableció el Artículo 1 de la Ley 26.425, se dispuso la unificación del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones en un único régimen previsional público que se denominó 9
Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA), financiado a través de un sistema solidario de reparto garantizando a los afiliados y beneficiarios del régimen de capitalización vigente hasta este momento idéntica cobertura y tratamiento que la brindada por el régimen previsional público. Mediante esta modificación, el régimen previsional privado desapareció y los fondos acumulados por las empresas administradoras fueron transferidos a la Administración Nacional de Seguridad Social (ANSeS), ente público autárquico que pasó a administrar los saldos de los fondos de jubilaciones y pensiones. En lo que va del 2009, el Estudio Broda & Asoc. señala que la recaudación tributaria se resintió fuertemente y disminuyeron los superávits. La recaudación pasó de crecer al 34,8% interanual en el primer semestre 2008, a mostrar un crecimiento de sólo 8% interanual en el mismo período en el año 2009; descontando el efecto del traspaso de las AFJPs, en tanto si se incorpora dicho efecto, el crecimiento de la recaudación sería del 14,6%. El crecimiento de la recaudación en este semestre vino impulsado por los Recursos de la Seguridad Social. Durante el período el Gobierno no desaceleró significativamente el Gasto Primario (creció 30,9% interanual). Acerca de la inflación, debe mencionarse que existen discrepancias entre los analistas y especialistas en cuanto a los criterios de medición del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). Según estadísticas del INDEC, el IPC-GBA estaría arrojando una inflación del 2,17% aproximadamente entre Enero y Junio de 2009, mientras que el IPC Resto (aproximación del INDEC a la inflación subyacente que excluye los precios regulados y los que varían según la estación, como los alimentos, la indumentaria, el turismo y la educación) mostró un incremento del 1,5%. Asimismo, existen divergencias en cuanto al conjunto de indicadores disponibles, a saber: Índices de Precios Internos al por Menor (IPIM) (3,1% desde Diciembre 2008) e Índice de Costos de la Producción (ICC) (4,4% desde Diciembre 2008). Para el año 2008, el IPC GBA mostraría una variación interanual a diciembre de 2008 del 7,23%. Por otro lado, el IPC Resto muestra un incremento de 8,69% para el mismo período. Los otros indicadores muestran nuevamente grandes divergencias, a saber: Índices de Precios Internos al por Menor (IPIM) (8,4% para 2008), Índices de Costos de la Producción (ICC) (20,71% para 2008) e Índice de Precios Implícitos del PIB (IPI) (19,1% para el 2008). Finalmente vale destacar, entre los cálculos privados, el indicador de Precios al Consumidor 7 Provincias; que hasta el año 2007 mostró una gran correlación con el IPC-GBA; el cual ronda valores cercanos al 20%. Otras asociaciones privadas de consultoría estimaban una suba de precios no menor al 13% en lo que va del año y calculaban una inflación del 23% aproximadamente para el año 2008, basándose en relevamientos propios. Afín a las decisiones monetarias se encuentra el tema del Riesgo País. En lo que va del año 2009, Argentina mostró una mayor volatilidad de este indicador; en relación con los países de la región. Esto generó una restricción sobre el acceso al financiamiento externo durante el último año. Hacia fines del año 2008, como consecuencia del contexto doméstico e internacional, el indicador se disparó como un indicador de las expectativas poco favorables para Latinoamérica en su conjunto. Sin embargo, durante el último trimestre al año fiscal 2009, el indicador presentó una tendencia hacia la baja particularmente en Argentina, como consecuencia de expectativas que ya daban por descontados los efectos negativos provenientes de la crisis financiera internacional. 10
Riesgo País Latinoamérica 700.0 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Base Junio 2007=100 Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio 2007 2008 2009 Argentina Brasil México Venezuela Producto de la volatilidad del Riesgo País durante los meses de octubre y noviembre de 2008, las vías de financiamiento externo resultaron inaccesibles. Este hecho, junto con las fuertes restricciones de liquidez en el mercado interno, generaron presión sobre la tasa de depósitos de bancos privados a 30 días, que mostró fuertes picos durante octubre y noviembre de 2008, alcanzando cifras record cercanas al 25%. Esto llevó a que el financiamiento local se viera muy limitado durante el año fiscal 2009. A pesar de esto, la estrategia del BCRA fue dejar fluctuar la tasa hasta que convergiera a los niveles fijados por las expectativas del mercado, para llegar a finales del año fiscal 2009 a niveles cercanos al 13%. En relación a moneda y plazo de los depósitos, durante el último mes del año fiscal, se vislumbró una preferencia por los activos más líquidos al igual que por los depósitos en moneda extranjera, colocaciones que se incrementaron en un 77,06% durante el año fiscal 2009. Como consecuencia de los síntomas de la crisis financiera internacional, el envío de divisas al exterior alcanzó los US$ 11.195 millones, para los primeros seis meses del año calendario 2009. Por otro lado, en referencia al tipo de cambio nominal, la política de acumulación preventiva de reservas, que alcanzó los US$ 46.026 millones al 30 de junio de 2009, permitió despejar dudas sobre la capacidad del BCRA a la hora de mantener el valor de la moneda. Durante el año fiscal 2009, el tipo de cambio real multilateral también se vio afectado producto de la disminución en el nivel de exportaciones comentado previamente. Sin embargo en diciembre comenzó a recuperarse para cerrar el año fiscal 2009, con un valor del índice mayor en un 2,5% al del 30 de junio de 2008. Dentro de este marco, la política monetaria llevada a cabo por el BCRA, consistió en utilizar el dinero en circulación más depósitos en cuenta corriente y en caja de ahorros (que representa el agregado monetario M2) para influir indirectamente en la tasa de interés. En lo que va del año 2009, el BCRA cumplió con los objetivos propuestos en su Programa Monetario 2009, influyendo sobre el nivel de dinero circulante, mediante la compraventa de títulos propios, compraventa de divisas, operaciones con el sector público y operaciones de, pases. 11
A continuación se exponen, los principales indicadores que resumen la evolución de la economía argentina desde la crisis de 2001. Principales Indicadores 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 PBI Crecimiento Real (en %) -4,40% -10,90% 8,80% 9,00% 9,20% 8,50% 8,50% 7,00% Inflación (Precios Combinados) en % * -1,70% 49,40% 16,00% 5,90% 9,10% 9,80% 8,50% 6,80% Tasa de Desocupación *** 20,50% 20,70% 14,50% 13,00% 10,10% 8,70% 7,60% 7,30% Resultado Primario (s/privatizaciones) en % del PBI 0,50% 0,70% 2,30% 3,90% 3,70% 3,50% 3,20% 3,10% Exportaciones FOB (Millones de U$S) 26.610 25.710 29.565 34.550 40.107 46.569 55.779 70.021 Importaciones CIF (Millones de U$S) 20.320 8.991 13.834 22.447 28.688 33.500 44.706 57.423 Balanza Comercial (Millones de U$S) 6.289 16.719 15.731 12.103 11.419 12.410 11.073 12.598 Cuenta Corriente del Balance de Pagos (MM U$S) ** -3.291 8.673 7.659 3.349 5.705 8.053 7.466 7.034 Fuente : INDEC (*) IPC-GBA INDEC (**) Criterio Devengado (***) Promedio del país (como % de la PEA) 12
Nuestros Segmentos En referencia al desempeño del mercado de Centros Comerciales podemos afirmar que, aunque se han manifestado signos de desaceleración, la evolución de las ventas en Centros Comerciales continuó siendo favorable durante el último período fiscal. En base a los últimos datos disponibles en el INDEC, el primer trimestre del año calendario 2009 registró una nueva mejora en el consumo total, alcanzando una variación interanual positiva del 1,5% para el componente privado, y un 6,8% para el componente público. El incremento en el consumo minorista, de acuerdo a datos oficiales, se evidenció en una mayor cantidad de ventas registradas para los Centros Comerciales. En el mes de junio del corriente año las ventas desestacionalizadas de Centros Comerciales registraron una variación interanual positiva de 16,2% mientras que las ventas totales registradas en el primer semestre del año calendario 2009 muestran una variación interanual de 3% de incremento con respecto al mismo período del año anterior. Desde la crisis del año 2002 hasta finales del año calendario 2008, el mercado de oficinas mostró una importante recuperación en términos de valores de alquiler expresados en dólares y en niveles de ocupación. Sin embargo, según un informe de Colliers, dicho sector ha comenzado a mostrar un cambio en la tendencia que se venía vislumbrando. Al finalizar el segundo trimestre, el informe muestra una tasa de vacancia del 6,2% y una caída de valores del 15% con respecto a Diciembre del año 2008. Estos cambios serían principalmente consecuencia de los cambios en el escenario económico, que dada la incertidumbre reinante generó que las empresas postergaran sus decisiones. El sector de la construcción, por su lado, continúa en expansión pero desacelerándose. De acuerdo con los datos del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) elaborado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), en el primer semestre del año calendario 2009 el índice exhibe un incremento del 2,0% con respecto a igual período del año anterior. Las presiones inflacionarias están impactando en los costos de construcción, por lo que los constructores ven reducidos sus márgenes y se vislumbra en consecuencia una contracción del volumen de obras a ejecutar. Según datos del INDEC, durante el primer semestre del año 2009 la superficie a construir, registrada por los permisos de edificación para obras privadas, registró una caída del 19,3% con relación a igual semestre del año anterior. Según datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina, la oferta de viviendas en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se incrementó un 50% en los últimos meses, situación que generó una baja cercana al 10% en el precio del alquiler. Debe mencionarse que no es de esperarse una crisis de préstamos hipotecarios de baja calidad en nuestro mercado que afecte el valor de las viviendas tal como ha ocurrido en otras economías ya que en nuestro mercado el crédito destinado a vivienda permanece aún en niveles menores al 2% del PIB. El sector hotelero, y en particular los hoteles cinco estrellas, se vieron favorecidos en estos últimos años debido al aumento del afluente de turistas de alto poder adquisitivo. Sin embargo, según la Secretaría de Turismo, durante el primer semestre del año 2009 la estimación de llegadas de turistas no residentes a la Argentina tuvo una variación negativa del 13,13% con relación al mismo período del año anterior, debido a la desaceleración del crecimiento global. 13
DESCRIPCIÓN DE LAS OPERACIONES Somos una de las mayores empresas argentinas inversoras en bienes raíces en términos de activos. Estamos directa e indirectamente involucrados mediante subsidiarias y joint ventures a diversas actividades conexas de bienes inmuebles en Argentina, incluyendo: la adquisición, desarrollo y explotación de centros comerciales, la originación, securitización y administración de préstamos con tarjetas de crédito, la adquisición y desarrollo de propiedades residenciales y adquisición reservas de tierras sin desarrollar para su futuro desarrollo o venta, la adquisición, desarrollo y explotación de edificios de oficinas y otras propiedades que no constituyen centros comerciales, principalmente con fines de locación, y la adquisición y explotación de hoteles de lujo. Al 30 de junio de 2008 y 30 de junio de 2009, teníamos un total de activos de Ps. 4.472,0 millones y Ps. 4.936,0 millones, respectivamente y un patrimonio neto de Ps. 1.924,2 millones y Ps. 2.095,7 millones, respectivamente. El resultado neto para los años fiscales finalizados el 30 de junio de 2007, 2008 y 2009 fue de Ps. 107,1 millones, Ps. 54,9 millones y Ps. 158,6 millones respectivamente. Somos la única empresa inmobiliaria de argentina cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y sus GDS en la Bolsa de Comercio de Nueva York. Detentamos una participación del 21,34% ** financieras del país. en Banco Hipotecario, una de las principales entidades Nuestra sede social está ubicada en Bolívar 108, Buenos Aires (C1066AAB), Argentina. Nuestras oficinas centrales se encuentran en la torre Intercontinental Plaza, ubicada en Moreno 877, piso 22, Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C1091AAQ). Nuestro teléfono es +54 (11) 4323-7400, nuestro número de fax es +54 (11) 4323-7480 y nuestro sitio web es www.irsa.com.ar. Centros Comerciales. Estamos involucrados en la compra, desarrollo y dirección de centros comerciales mediante nuestra subsidiaria, Alto Palermo S.A.. Alto Palermo opera y posee una participación mayoritaria en once centros comerciales, siete situados en el área metropolitana de Buenos Aires en tanto los cuatro restantes están ubicados en las Provincias de Mendoza, Rosario, Córdoba y Salta. El segmento de centros comerciales sumaba activos por Ps.1.705,0 millones al 30 de junio de 2008 y por Ps. 2.016,9 millones al 30 de junio de 2009, representando el 38,1% y 40,9%, respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó resultados operativos por Ps. 182,3 millones y Ps. 214,9 millones durante los ejercicio económico 2008 y 2009, representando el 71,5% y 72,7%, respectivamente, del resultado operativo consolidado para dichos ejercicios, según corresponda. Financiación al Consumo. Nos dedicamos a la financiación de consumo a través de nuestra subsidiaria Tarshop S.A., en la que poseemos una participación mayoritaria. Las operaciones de Tarshop consisten principalmente de préstamos y actividades de administración relacionadas con los productos de tarjetas de crédito que ofrecemos a los consumidores de centros comerciales, hipermercados y negocios a la calle. Financiamos una gran parte de los anticipos de tarjetas de crédito a través de la securitización de los créditos de las cuentas que originamos. Los ingresos por operaciones con tarjetas de crédito provienen de intereses cobrados generados por actividades de financiación, comisiones a comerciantes, cargos por seguro, en relación con seguro de vida y de discapacidad y honorarios por servicios de procesamiento de datos y de otro tipo. El segmento de financiación al consumo tiene activos por Ps.134,1 millones al 30 de junio de 2008 y por Ps. 178,6 14
millones al 30 de junio de 2009, que representan un 3,0% y un 3,6%, respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó pérdidas operativas por Ps. 17,7 millones y pérdidas operativas por Ps. 125,4 millones de durante los ejercicios 2008 y 2009, que representaron (6,9)% y (42,4)%, respectivamente, de los resultados operativos consolidados para dichos ejercicios, según corresponda. Desarrollos Residenciales. La adquisición y desarrollo de complejos de departamentos para vivienda y comunidades residenciales para la venta es otra de nuestras actividades principales. Los desarrollos de complejos de departamentos para viviendas consisten en la construcción de nuevas torres o la reconversión y reciclaje de estructuras existentes como fábricas o depósitos. En lo que respecta a comunidades residenciales, compramos terrenos desocupados, desarrollamos la infraestructura, tales como caminos, servicios públicos y áreas comunes, y vendemos lotes para la construcción de viviendas unifamiliares. El segmento de desarrollo y venta de propiedades tenía activos por Ps. 462,9 millones al 30 de junio de 2008 y por Ps. 507,8 millones al 30 de junio de 2009, representando un 10,4% y un 10,3% de los activos consolidados a esas fechas, y generó un resultado operativo de Ps. 19,3 millones y de Ps. 121,2 millones durante los años fiscales 2008 y 2009 respectivamente, representando un 7,6% y 41,0%, respectivamente, del resultado operativo consolidado para dichos ejercicios, según corresponda. Edificios de Oficinas. En diciembre de 1994, lanzamos el negocio de alquiler de oficinas mediante la adquisición de tres torres de primer nivel en Buenos Aires: Libertador 498, Maipú 1300 y Madero 1020. Al 30 junio de 2009, teníamos, directa o indirectamente, participación mayoritaria en 17 edificios de oficinas y otros en Argentina que en conjunto representaban 156.000 metros cuadrados de área bruta locativa. El segmento de oficinas y otros sumaba activos por Ps. 1.056,5 millones al 30 de junio de 2008 y por Ps. 1.014,9 millones al 30 de junio de 2009, representando el 23,6% y 20,6%, respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó un resultado operativo por Ps. 52,9 millones y Ps. 76,5 millones durante los ejercicios económicos 2008 y 2009, representando el 20,8% y 25,9%, respectivamente, del resultado operativo consolidado para dichos ejercicios, según corresponda. Hoteles. En 1997 adquirimos el Hotel Llao Llao y una participación controlante indirecta en el Hotel Intercontinental en la Ciudad de Buenos Aires. En marzo de 1998, también adquirimos el Hotel Sheraton Libertador en la Ciudad de Buenos Aires y posteriormente vendimos una participación del 20% a una afiliada de Hoteles Sheraton y durante el ejercicio fiscal 2000, vendimos el 50% de nuestra participación en el Hotel Llao Llao al Grupo Sutton. El segmento de hoteles, que comprende tres hoteles, sumaba activos por Ps. 252,0 millones al 30 de junio de 2008 y por Ps. 246,4 millones al 30 de junio de 2009, representando el 5,6% y 5,0%, respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó un resultado operativo de Ps. 18,0 millones y Ps. 8,6 millones durante los ejercicios económicos 2008 y 2009, representando el 7,1% y 2,9%, respectivamente, del resultado operativo consolidado de dichos ejercicios, según corresponda. Banco Hipotecario. Actualmente poseemos una participación del 21.34% del Banco Hipotecario, proveedor líder de préstamos hipotecarios en Argentina. Adquirimos el 2,9% del Banco Hipotecario por Ps. 30,2 millones en la privatización en 1999. Durante 2003 y 2004 incrementamos nuestra inversión en el Banco Hipotecario a 11,8% mediante la adquisición de acciones adicionales, y mediante el ejercicio de warrants, por un precio de compra total de Ps. 33,4 millones. En mayo 2004, vendimos acciones Clase D representativas del 1,9% del Banco Hipotecario a IFISA, por Ps. 6,0 millones, generando una pérdida de Ps. 1,6 millones. Durante el ejercicio económico 2009, IRSA y subsidiarias aumentaron su participación en el Banco Hipotecario mediante la adquisición de 143.627.987 acciones representativas del 9.58% del capital social, por un monto de Ps. 107,5 millones, alcanzando una inversión del 21,34% en Banco Hipotecario en la forma de acciones Clase D que actualmente tienen derecho a tres votos por acción, lo que a la fecha nos confiere el derecho del 33,30% del total de votos que se puede emitir en las asambleas de accionistas de Banco Hipotecario. Al 30 de junio de 2009 nuestra inversión en Banco Hipotecario representaba el 10,9% de los activos consolidados y durante los ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de 2006, 2007, 2008 y 2009, esta inversión generó ganancias por Ps. 47,0 millones, Ps.41,4 millones, una pérdida por Ps. 12,4 millones, y una ganancia por Ps. 142,1 Esta cifra no considera el efecto de las acciones propias del Banco Hipotecario en su cartera. 15
millones, respectivamente. 16
Estrategia Comercial Procuramos aprovechar nuestro posicionamiento como la mayor empresa en Argentina dedicada a la titularidad, desarrollo y administración de inmuebles. Nuestra estrategia comercial está orientada a (i) lograr estabilidad y crecimiento sostenido en la generación de fondos a través de la explotación de los activos de bienes inmuebles en locación (centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles), (ii) la apreciación de la cartera de activos en el largo plazo mediante la concreción de oportunidades de desarrollo y (iii) el incremento de la productividad de las reservas de tierras y la optimización de los márgenes del segmento de ventas y desarrollos a través de la constitución de sociedades con otros desarrolladores. Centros Comerciales. En los años recientes, la industria de centros comerciales de Argentina se ha beneficiado de la mejora de las condiciones macroeconómicas y de la expansión del crédito de los consumidores. Creemos que el sector de centros comerciales argentino ofrece perspectivas atractivas para el crecimiento en el largo plazo dado por, entre otros factores, (i) la continua evolución de las preferencias de los consumidores a favor de los centros comerciales (por sobre los negocios barriales a la calle) y (ii) el nivel de penetración en el mercado de los centros comerciales que consideramos bajo comparado con muchos países desarrollados. Buscamos mejorar nuestra importante posición en la industria de los centros comerciales en Argentina tomando ventaja de las economías de escala para mejorar los márgenes operativos de nuestra cartera diversificada de centros comerciales existentes y desarrollando nuevas propiedades en ubicaciones estratégicas en Buenos Aires y otras áreas urbanas importantes, incluyendo las provincias argentinas y otros lugares en Latinoamérica. El negocio de centros comerciales constituye en la actualidad la fuente de generación de fondos más sólida de la cartera de activos de nuestra subsidiaria Alto Palermo. Financiación al Consumo. Hemos desarrollado el negocio de financiamiento de consumo por medio de nuestra subsidiaria controlada Tarshop S.A. Las operaciones de Tarshop consisten principalmente en actividades de préstamo y servicios vinculados con productos de tarjetas de crédito que ofrecemos a los clientes en los centros comerciales, hipermercados y negocios a la calle. Desarrollos Residenciales. Durante la crisis económica argentina de 2001 y 2002, una escasez de financiamiento hipotecario moderó el crecimiento de la compra de propiedades en la clase media. En consecuencia, en los últimos años nos hemos concentrado en servir a segmentos que no necesitaban financiar la adquisición de sus viviendas, enfocándonos en el desarrollo de propiedades residenciales para individuos con ingresos medios y altos. En áreas urbanas, buscamos comprar propiedades subdesarrolladas en áreas densamente pobladas y construir complejos de departamentos ofreciendo espacios verdes para actividades recreativas. En áreas suburbanas, buscamos desarrollar comunidades residenciales adquiriendo propiedades subdesarrolladas con accesos convenientes a Buenos Aires, desarrollando carreteras y otra infraestructura básica, tales como energía eléctrica y agua para después vender lotes para la construcción de unidades residenciales. Durante el año fiscal 2008, hemos constituido una sociedad con Cyrela Empreendimentos e Participações, un operador de bienes inmuebles líder de Brasil, con el objeto de incursionar en otros segmentos de mercado, hasta ahora desatendidos. En este sentido, IRSA-CYRELA desarrollará proyectos de propiedades residenciales en la Argentina a fin de incrementar nuestra penetración en dicha actividad, ofreciendo financiamiento propio a sus clientes. Edificios de oficinas. Durante la crisis económica argentina en 2001 y 2002, poca inversión nueva fue realizada en edificios de oficinas de alta categoría en Buenos Aires, y como resultado de la mejora en la economía Argentina hay actualmente una demanda creciente por espacios de oficinas de primer nivel en Buenos Aires. Procuramos adquirir, desarrollar y operar edificios de oficinas de primera categoría en las principales zonas de oficinas de la Ciudad de Buenos Aires y en otras áreas estratégicamente ubicadas, que, en nuestra opinión, ofrecen rendimientos y potencial para la valorización del capital a largo plazo. Esperamos continuar atrayendo inquilinos corporativos para los edificios de oficinas y consideramos continuar adquiriendo propiedades o construyendo nuevos edificios dependiendo de la ubicación y oportunidades que se nos presenten. Hoteles. Consideramos que la cartera de tres hoteles de lujo está en condiciones de aprovechar el futuro crecimiento del turismo y viajes en Argentina. Nuestra estrategia ha sido invertir en propiedades de alta calidad 17
operadas por compañías de hoteles internacionales destacadas para capitalizar en su experiencia operativa y reputación internacional. Tenemos 710 habitaciones distribuidas en el Hotel Sheraton Libertador, Llao Llao y Hotel Inter Continental. Banco Hipotecario. El Banco Hipotecario es un banco comercial que ofrece una amplia variedad de servicios financieros a individuos, pequeñas y medianas empresas y grandes corporaciones. Entre estos servicios se destacan los préstamos hipotecarios, en los cuales el Banco Hipotecario es líder en Argentina. Las acciones del Banco Hipotecario cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires desde el año 1999 y sus ADRs tienen el programa nivel 1 del Bank of New York desde el año 2006. Consideramos que nuestra inversión del 21,34% en el Banco Hipotecario es interesante en el largo plazo. A diferencia de otros países, Argentina tiene un bajo nivel de stock de hipotecas medidas en términos de PBI, de lo que se infiere un importante potencial de crecimiento para el sector a futuro. Reserva de Tierras. Continuaremos adquiriendo parcelas de tierra no explotadas en ubicaciones que consideramos atractivas dentro y fuera de la ciudad de Buenos Aires. En todos los casos, el objetivo es adquirir tierras con potencial de desarrollo o valorización para su venta. Entendemos que contar con un portafolio de parcelas de tierra atractivas subdesarrolladas eleva nuestra habilidad de realizar inversiones estratégicas de largo plazo y nos proporciona una reserva para nuevos proyectos en los próximos años. Internacional. En el pasado hemos realizado inversiones significativas en bienes raíces fuera de Argentina, incluyendo inversiones en Brazil Realty S.A. en Brasil y en el fondo de Valores Inmobiliarios en Venezuela, los cuales hemos vendido en 2002 y 2001 respectivamente. De acuerdo a nuestra estrategia de negocios, la compañía podrá realizar futuras inversiones en la actividad de real estate dentro y fuera de América Latina en la medida que identifiquemos oportunidades atractivas de inversión y desarrollo. Esta cifra no considera el efecto de las acciones propias del Banco Hipotecario en su cartera. 18
Descripción de las operaciones Oficinas y Otros Inmuebles de Alquiler Nos ocupamos de la adquisición, desarrollo y administración en la Argentina de edificios de oficinas y otros inmuebles de alquiler. Al 30 de junio de 2009, poseíamos, directa e indirectamente, participaciones en 24 edificios de oficinas y otras propiedades de alquiler que ascendían a 252.949 metros cuadrados de área bruta locativa. De estas propiedades, 17 eran inmuebles de oficinas que comprendían 156.000 metros cuadrados de área bruta locativa. En el ejercicio económico 2009, tuvimos ingresos por alquileres de oficinas y otros inmuebles de alquiler por Ps. 147,7 millones. Todos los inmuebles de oficinas para alquiler en la Argentina se encuentran ubicados en la Ciudad de Buenos Aires. Al 30 de junio de 2009, la tasa de ocupación promedio de todas las propiedades correspondientes al segmento Oficinas y Otros era de aproximadamente 94,0%. Ocho locatarios diferentes representaron aproximadamente el 38,0% de nuestros ingresos totales por alquileres de oficinas durante el ejercicio económico 2009, éstos son: Exxon Mobile Business, Price Waterhouse, Unilever Argentina, Grupo Total Austral, Apache Energía Argentina, Microsoft de Argentina S.A. Sibille S.C. (KPMG) y grupo Danone Argentina. Administración. Actuamos generalmente como administradora de los edificios de oficinas en los que poseemos una participación. Esta participación consiste principalmente ya sea de todo el edificio o de una cantidad sustancial de pisos. Los edificios en los que poseemos algunos pisos en general se administran de conformidad con los términos de un contrato de condominio que típicamente prevé el control por la mayoría simple de las participaciones en el edificio (en función del área poseída). Como administradora de las operaciones, somos responsables del manejo de los servicios tales como seguridad, reparaciones y mantenimiento. Estos servicios generalmente son contratados a terceros y su costo trasladado a los locatarios, salvo respecto de las unidades no alquiladas supuesto en el cual absorbemos el costo. El espacio locativo es comercializado a través de corredores autorizados, por los medios de comunicación y en forma directa por nosotros. Locaciones. En general alquilamos oficinas y otros inmuebles de alquiler de conformidad con contratos de locación en promedio por tres años y excepcionalmente unos pocos contratos por cinco años. Estos contratos pueden ser renovados por dos o tres años adicionales a opción del locatario. Los contratos de alquiler de inmuebles de oficinas y otros inmuebles con destino comercial en general están expresados en dólares estadounidenses y de conformidad con la ley Argentina, sus términos no están sujetos a ajuste por inflación. Los alquileres correspondientes a los períodos renovados se negocian en base a valores de mercado. Propiedades. El siguiente cuadro muestra cierta información sobre nuestra propiedad directa e indirecta en oficinas y otros inmuebles de alquiler: Oficinas y Otros Inmuebles de Alquiler Fecha Superficie Porcentaje Participación Ingresos de De Alquilable ocupación Efectiva de mensuales Adquisición m2 (1) (2) IRSA Ps./000 (3) Alquileres acumulados anuales de los períodos fiscales Ps./000 (4) 2009 2008 2007 Valor de libros Ps./000 (5) Edificio República 28/04/08 19.884 64% 100,0% 1.686 17.114 203-224.478 Torre Bankboston (6) 27/08/07 15.891 100% 100,0% 1.522 19.670 15.688-157.894 Bouchard 551 15/03/07 23.378 96% 100,0% 1.803 20.342 12.678 3.925 152.898 Intercontinental Plaza (7) 18/11/97 22.535 100% 100,0% 1.994 18.372 12.496 10.977 86.517 Dique IV (8) 02/12/97 11.298 89% 100,0% 1.151 1.743 - - 66.984 Bouchard 710 01/06/05 15.014 100% 100,0% 1.628 17.379 12.931 8.900 66.283 19
Maipú 1300 28/09/95 10.280 100% 100,0% 998 9.890 8.107 6.006 39.670 Libertador 498 (9) 20/12/95 7.433 100% 100,0% 748 9.285 8.551 6.307 27.199 Costeros Dique IV 29/08/01 5.437 90% 100,0% 449 5.056 4.603 1.987 19.699 Edificios Costeros 20/03/97 6.389 59% 100,0% 303 4.082 3.896 3.124 17.373 Dock Del Plata (10) 15/11/06 3.985 80% 100,0% 320 6.083 6.945 3.103 12.691 Suipacha 652/64 22/11/91 11.453 100% 100,0% 531 3.820 2.480 1.398 11.388 Madero 1020 (11) 21/12/95 114 100% 100,0% 2 32 89 97 269 Laminar Plaza (12) 25/03/99 - N/A 100,0% - 5.327 5.607 4.631 - Reconquista 823/41 (12) 12/11/93 - N/A 100,0% - 2.087 2.256 1.139 - Otros Oficina (13) N/A 2.909 89% N/A 89 1.189 1.385 1.289 7.954 Subtotal Oficinas 156.000 91% N/A 13.224 141.471 97.915 52.883 891.297 Otras Propiedades Inmuebles Comerciales (14) N/A 312 N/A - 209 188 242 3.626 Museo Renault 06/12/07 1.275 100% 100,0% 30 356 204-4.877 Santa María del Plata 10/07/97 60.100 100% 90,0% 84 959 958 1.043 12.496 Thames (7) 01/11/97 33.191 100% 100,0% 51 607 607 607 3.899 Otras Propiedades (15) N/A 2.072 100% N/A 6 2.207 220 168 5.721 Subtotal Otras Propiedades 96.950 100% N/A 171 4.338 2.177 2.060 30.619 Honorarios Asociados (16) N/A N/A N/A - 1.940 2.067 740 N/A TOTAL OFICINAS Y OTROS (17) 252.950 94% N/A 13.395 147.749 102.159 55.683 921.916 Notas: (1) Corresponde al total de la superficie alquilable de cada inmueble al 30/06/09. Excluye las áreas comunes y estacionamientos. (2) Se calculó dividiendo los metros cuadrados ocupados por la superficie alquilable al 30/06/09. (3) Se computaron los contratos vigentes al 30/06/09 en cada propiedad. (4) Corresponde al total de alquileres consolidados por el método RT21. (5) Costo de adquisición, más mejoras, menos depreciación acumulada, más el ajuste por inflación, menos previsión por desvalorización. (6) En diciembre del 2008 se vendieron 472 metros cuadrados alquilables. (7) A través de Inversora Bolivar S.A.. (8) El edificio fue ocupado el 15/05/09.(9) Entre enero y marzo del 2009 se vendieron 3.099 metros cuadrados alquilables. (10) Entre diciembre del 2008 y abril del 2009 se vendieron 3.937 metros cuadrados alquilables. (11) Entre febrero y abril del 2009 se vendieron 26 cocheras. (12) El inmueble fue totalmente vendido en abril del 2009 (13) Incluye las siguientes propiedades: Madero 942 (totalmente vendido al 30/06/09), Av. de Mayo 595, Av. Libertador 602, Rivadavia 2768 y Sarmiento 517 (a través de IRSA). (14) Incluye las siguientes propiedades: Constitución 1111, Crucero I (totalmente vendido al 30/06/09), Locales de Abril (totalmente cedidos) y Casona de Abril (a través de IRSA e IBSA). (15) Incluye las siguientes propiedades: 1 unidad de Alto Palermo Park (a través de IBSA), Constitución 1159 y Torre Renoir I (a través de IRSA) y otros. (16) Ingresos por honorarios de administración de edificios. (17) Corresponde a la Unidad de negocio "Oficinas y Otros" mencionada en Nota 4 a los Estados Contables Consolidados. A continuación, incluimos un cronograma de vencimientos de los contratos de alquiler de oficinas y otros inmuebles vigentes al 30 de junio de 2009, asumiendo que ninguno de los locatarios renueva su plazo o cancela su contrato. La mayoría de los locatarios cuentan con la opción de renovar sus contratos. 20