HECHOS DEL PROGRAMA DE RENOVACIÓN FUNDAMENTAL Rent Stabilization Bulletin Boletín de Estabilización de Alquiler Qué es Trabajo de Renovación? Esto es el trabajo de construcción que implica reparar o sustituir sistemas de edificio mayores, como, pero no limitado con, calefacción/aire acondicionado central, tuberías de aguas residuales o frescas, instalación eléctrica dentro de paredes, ascensores, o refuerzo de la estructura de edificio. Esto es también el trabajo que es emprendido para disminuir materiales arriesgados como pintura a base de plomo o amianto. Qué es un Plan de Habitabilidad para Inquilino? Esto es un plan que describe que tipo de trabajo que el dueño va a hacer, como el trabajo afectará al inquilino, y cuanto tiempo tomará el trabajo. El dueño debe presentar este plan al Departamento de Viviendas (HCIDLA, siglas en ingles) antes de que cualquier trabajo pueda comenzar. Si el inquilino se opone al Plan, puede apelarlo. Y si el inquilino no esta de acuerdo con el Plan? El inquilino tiene quince (15) días desde que recibe el Aviso de 60 días del Trabajo de Renovación para archivar con el HCIDLA, una petición contra el Plan. Este formulario de petición debe ser incluida con el Aviso del Trabajo de Renovación. Qué es un Aviso de Trabajo de Renovación? Esto es un aviso al inquilino de sesenta (60) días que el trabajo de renovación fundamental será hecho. Debe ser escrito en la misma lengua en la cual, el acuerdo de alquiler fue negociado inicialmente. Esto notifica al inquilino en cuanto a cuando va a comenzar el trabajo y cuando se terminará, que tipo de trabajo será hecho, como el trabajo afectará al inquilino, los detalles del traslado temporal, si es necesario, y un resumen del Programa de Habitabilidad (THP, siglas en ingles). Cuándo puede el trabajo de renovación comenzar? El trabajo puede comenzar no antes de sesenta (60) días después de que el inquilino haya recibido del dueño: (1) una copia del Plan; (2) un Aviso de Trabajo de Renovación ; (3) un resumen de las provisiones del Programa de THP; y (4) una forma de traslado permanente si el trabajo durará treinta (30) días o más. 6640 VAN NUYS BLVD. VAN NUYS, CA 91405 2215 N. BROADWAY AVE. LOS ANGELES, CA 90031 690 KNOX ST., SUITE 125 LOS ANGELES, CA 90502 3550 WILSHIRE BLVD. 15 TH FLOOR LOS ANGELES, CA 90010 8475 S. VERMONT AVE. 2 ND FLOOR LOS ANGELES, CA 90044 1645 CORINTH AVE. SUITE 104 LOS ANGELES, CA 90025 CITY OF LOS ANGELES P.O. BOX 17280, LOS ANGELES, CA 90017-0280 866-557-RENT 866-557-7368 HTTP://HCIDLA.LACITY.ORG
Puede un inquilino permanecer en la unidad mientras el trabajo de renovación es hecho? Sí, si el trabajo no hace la unidad inhabitable fuera de las horas de construcción y no expondrá en cualquier momento al inquilino a materiales tóxicos o arriesgados. Se le permite al dueño hacer el trabajo de construcción de lunes a viernes entre las horas de las 8:00 a.m. hasta las 5:00 p.m. Su dueño debe restaurar todos los servicios de alojamiento como sus servicios de utilidades hacia las 5:00 p.m. El Plan debe describir las prácticas de trabajo seguras el dueño planea usar. Por ejemplo, las prácticas seguras de plomo deben ser usadas para minimizar la extensión de polvo de plomo, el descascarar de pintura, la tierra, y los escombros durante la construcción. Para más información o reportar prácticas de trabajo peligrosas, póngase en contacto con el HCIDLA en 866-557-7368. Cuándo puede el inquilino elegir el traslado permanente? El inquilino puede tener dos posibilidades para elegir el traslado permanente. Primero, si el trabajo tomará treinta (30) días o más, el inquilino puede elegir el traslado permanente. El inquilino debe presentar la forma de petición de traslado permanente a su dueño dentro de quince (15) días de la fecha de que el dueño le sirve el Plan. Segundo, el inquilino puede elegir el traslado permanente si el trabajo sigue 30 días más de la fecha de finalización declarada en el Plan, o 30 días más de cualquier modificación de Plan posterior aceptada por el HCIDLA. Si el inquilino elije el traslado permanente, cuánto dinero puede recibir de la asistencia de reubicación? Si más de una cantidad de pago de traslado se aplica a una unidad, el dueño paga la cantidad más alta para la unidad. Cada inquilino entonces comparte en una base proporcional igual. Un inquilino "calificado" es cualquier inquilino que es 62 años de edad o más mayores; o incapacitado como definido en la Sección 50072 del Código de Salud y Seguridad de California y / Aumentos a la Asistencia de Reubicación (Efectivo el 1 de Julio 2015 hasta 30 de Junio 2016) Tipo de Inquilino Menos de 3 anos 3 anos o mas Menos del 80% Inquilinos en Propiedades de Negocio Familiar Elegible $7,800 $10,300 $10, 300 $7,550 Calificado $16,500 $19,500 $19,500 $15,150 2015 Limites a los Ingresos De HUD (por sus siglas en ingles) (conocido anteriormente como el 80% de los ingresos medianos de la área) 1 Persona 2 Personas 3 Personas 4 Personas 5 Personas 6 Personas 7 Personas 8 Personas $46,500 $53,150 $59,800 $66,400 $71,750 $77,050 $82,350 $87,650 2
o incapacitado como definido en Título 42, Sección 423 del Código Federal; o es una persona que reside con uno o varios niños dependientes menores (como determinado para objetivos de impuesto sobre el ingreso federal.) Todos otros inquilinos son inquilinos "elegibles". Cuándo se requiere que el inquilino se traslade temporalmente? Si la unidad no será habitable fuera de horas de construcción o el inquilino será expuesto a materiales arriesgados en cualquier momento, se requerirá que el inquilino se traslade temporalmente mientras el trabajo es hecho. El HCIDLA examinará el Plan del dueño y se decidirá si el inquilino puede quedarse en su unidad mientras el trabajo está siendo hecho. Cuáles son las opciones del inquilino de traslados temporales si el traslado temporal dura menos de treinta (30) días? Si el traslado temporal durará menos de treinta (30) días, el dueño puede: 1. Mudar al inquilino a otra unidad habitable en el mismo edificio u otro edificio; 2. Mudar al inquilino a un motel u otro alojamiento; o 3. Ofrecerle una cantidad de dólar diaria para que el inquilino pueda encontrar su propio lugar temporal para mudarse. Si el inquilino encuentra su propio alojamiento temporal, el inquilino debe dar al dueño y al HCIDLA la dirección temporaria para que el dueño entonces pueda decirle cuando es seguro devolverse a su casa. Cuál es una unidad comparable? Si el alojamiento temporal es comparable a la unidad del inquilino depende de: el tamaño, el número de dormitorios, accesibilidad, proximidad a servicios e instituciones de las cuales usted depende, servicios, incluso la concesión para animales domésticos, si es necesario. Si usted desea, el alojamiento temporal debería ser dentro de cinco millas de su unidad de alquiler. Usted también puede consentir en ocupar una unidad de reemplazo temporal no comparable mientras el dueño le compensa para cualquier reducción de servicios. Y si el inquilino reúsa trasladarse temporalmente? Si el inquilino se opone a los arreglos de alojamiento temporales hechos por el dueño, debe apelar el Plan. Si el inquilino deja de trasladarse temporalmente de acuerdo con un Plan aceptado, el procedimiento de desahucio puede ser iniciado en contra del inquilino. Mientras el inquilino vive en el alojamiento temporal, debe seguir pagando su alquiler al dueño como de costumbre. Por otra parte, el procedimiento de desahucio puede ser traído contra usted. Quién paga para el alojamiento temporal? El dueño debe pagar para todos los gastos de alojamiento temporales aun si aquellos gastos son más que el alquiler habitual que usted paga. Estos gastos incluyen, pero no son limitados con, moviéndole a y del alojamiento temporal así como algún mobiliario temporal que es necesario en el alojamiento temporal. 3
Qué pasa con los bienes personales mientras esta el inquilino temporalmente trasladado? El dueño debe tomar medidas para asegurar y proteger su propiedad de daño o pérdida. El dueño debe describir en el Plan que precauciones serán tomadas para salvaguardar las pertenencias. Si el inquilino y el dueño están de acuerdo, el dueño puede pagarle una cantidad de dólar para mover o almacenar sus propias pertenencias. El acuerdo debe ser por escrito, firmado por ambos partidos, y presentado al HCIDLA. Si el inquilino es temporalmente trasladado, cómo sabe cuando puede moverme en la unidad? El Plan y el Aviso del Trabajo de Renovación deben mencionar cuando puede volver el inquilino a su casa. Sin embargo, si el inquilino debe moverse temporalmente antes de que le digan cuando puede volver a casa; el dueño debe dar aviso de al menos siete (7) días antes de que su unidad esté disponible. Si el alojamiento temporal implica un contrato mensual con un tercer abastecedor de alojamiento, el dueño debe darle aviso de al menos 30 días antes de que su unidad esté disponible. Este aviso le será dado como un Aviso de Re- Ocupación de Unidad. Si el inquilino ésta de acuerdo con la condición y habitabilidad de la unidad, debe firmar la forma y devolverla al dueño para que pueda someterlo al Departamento. Si discrepa con las condiciones de la unidad, el inquilino tiene el derecho de solicitar una inspección de la unidad por el Departamento. Puede el dueño aumentar la renta después de hacer trabajo de renovación fundamental? Tal vez. Dentro de doce (12) meses después de terminar el trabajo, el dueño puede archivar una aplicación para el aumento de alquiler con el HCIDLA. El HCIDLA notificará al inquilino de que el dueño ha solicitado la aprobación de un aumento de alquiler. El inquilino tendrá diez (10) días de la fecha del envío de tal notificación para oponerse por escrito al aumento de alquiler. Una vez que el HCIDLA ha aprobado un aumento, el inquilino puede apelarle el aumento dentro de quince (15) días del envío de la decisión. Cuánto puede el alquiler ser aumentado por trabajo de renovación fundamental? Como máximo, el dueño puede aumentar el alquiler un 10% dividido igualmente entre los dos años iniciales, si la aplicación del dueño para un aumento de alquiler es aprobada. Este aumento es un aumento de alquiler permanente que aumenta el alquiler base corriente del inquilino además de cualquier ajuste de alquiler anual regular (por ejemplo el 3% - 8% por año). Cuánto puede el alquiler ser aumentado si el inquilino es de ingresos bajos? El alquiler no debe ser aumentado más del 10% de alquiler durante la vida del arrendamiento para un inquilino de bajo ingreso por razón de una renovación fundamental. 4
Boletín de Estabilización de Alquiler Y si el dueño usó los servicios públicos del inquilino mientras estuvo temporalmente trasladado? Si el dueño usa servicios públicos pagados por el inquilino durante el período que se trasladó temporalmente, se requiere que el dueño le pague al inquilino por el costo de tal uso 15 días después de la entrega de su petición por escrito. Y si el dueño no sigue el Plan? Si el dueño deja de seguir el Plan, el HCIDLA negará la aplicación del dueño para un aumento de alquiler. Si el dueño no proporciona la asistencia de reubicación permanente, el inquilino puede demandar al dueño por daños, por la misma cantidad de la asistencia de reubicación que no fue pagada, honorarios del abogado y gastos. Si un dueño falla en sus obligaciones bajo el plan de traslado temporal, el inquilino puede demandar al dueño por todos los daños actuales, daños especiales (daños dobles de los actuales o $5,000, cualquiera que es mayor), los daños punitivos (si la falla fue intencional), los honorarios del abogado y los costos judiciales. Dónde se puede encontrar la ordenanza y los reglamentos sobre la Habitabilidad para Inquilinos? Tanto la Ordenanza de Programa de Renovación como la reglamentación del Programa de Habitabilidad para Inquilinos de la Comisión de Ajuste de Alquiler se encuentran en el sitio Web del HCIDLA: http://hcidla.lacity.org A quién se puede llamar para preguntas? Llame el HCIDLA en (866) 557-RENT [7368]. Llame su dueño o el contacto designado de su dueño. ESTA INFORMACIÓN ES OFRECIDA GRATUITAMENTE AL GRAN PÚBLICO. Mientras esta publicación es diseñada para proporcionar la información exacta y corriente sobre la ley, los lectores deberían consultar a un abogado u otro experto para el consejo en casos particulares, y también deberían leer los estatutos relevantes y decisiones de tribunal cuando confiando en el material citado. Las leyes y las pautas son con frecuencia enmendadas. El HCIDLA recomienda que usted verifique la información en caso de que los nuevos cambios sean todavía reflejados en esta publicación. El HCIDLA no asume y por este medio rechaza ninguna responsabilidad a cualquier partido para cualquier pérdida, daño, o interrupción causada por errores u omisiones, si tales errores u omisiones resultan de negligencia, accidente, o alguna otra causa. SIDA AUXILIAR Y SERVICIOS: como una entidad cubierta bajo el Título II de la Ley de Americanos con Discapacidades, la Ciudad de Los Ángeles no discrimina sobre la base de la discapacidad y, sobre la petición, proporcionará asistencia razonable para asegurar el acceso igual a sus programas, servicios y actividades. 17 09.28.2015 5