CESAR COLL arquitectos s.l. Avda. de Barcelona, nº 10 6º 15.706 - Santiago de Compostela Tfno.: 981 563 451 - Fax: 981 560 633 cesarcoll.arquitectos.sl@mundo-r.com MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL SUNP-31 CONCELLO DE SANTIAGO
MEMORIA I.- ANTECEDENTES Y PROMOTOR El Plan Parcial del SUNP-31 de San Marcos fue aprobado definitivamente en sesión del Pleno del Concello de Santiago de fecha 28 de noviembre de 2002 publicándose en el BOP de fecha 28 de febrero de 2003. El promotor de dicho Plan Parcial fue la entidad OUDESA SL., como propietaria de la mayoría de los terrenos incluidos en el ámbito. Dicha entidad, que cuenta con CIF B-15.662.661, fue constituida por tiempo indefinido en escritura autorizada por el Notario del Ilustre Colegio de A Coruña, D. José Antonio Montero Pardo, de fecha 11 de septiembre de 1998, con domicilio social en la Calle República Argentina 28, 1º, Santiago de Compostela, e inscrita en el Registro Mercantil de A Coruña, al Tomo 2101, folio 60, hoja C- 21.131. Posteriormente se constituyó la correspondiente Junta de Compensación del sector, mediante escritura pública autorizada por el Notario de Santiago D. Alvaro Moure Goyanes de fecha 6 de marzo de 2003 con el nº 601 de su protocolo, inscribiéndose en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de la Dirección Xeral de Urbanismo. II.- ESTADO ACTUAL Y DESARROLLO DE SECTOR DESARROLLO SUELO RESIDENCIAL USO VIVIENDA UNIFAMILIAR El ámbito de este sector se haya actualmente en proceso de desarrollo urbanístico estando apunto de finalizarse las licencias de vivienda unifamiliar
solicitadas correspondientes a dos viarios secundarios que representan un total de 19 viviendas unifamiliares. Asimismo además de estos viarios secundarios se esta desarrollando la urbanización general especialmente en su zona norte de forma que permita la puesta en uso de dichas edificaciones, así como una mejora en las conexiones de los ámbitos colindantes. No existiendo por tanto ninguna anomalía en el desarrollo de este uso previsto en el Sector. DESARROLLO SUELO DE USO HOTELERO Se ha detectado demandas de otros usos, como residencias de la tercera edad, oficinas, etc. que consideramos compatibles con la estructura urbanística del planeamiento vigente y que evidentemente flexibilizarían al no limitarse a un uso exclusivo (hotelero) las posibilidades de desarrollo de los solares afectados por esta ordenanza. Solares que por su situación y volumetría asignada en el planeamiento vigente, tienen una importancia reseñable a la hora de desarrollar la propuesta definida por el planeamiento para este ámbito. Como consecuencia de lo anterior consideramos que esta importante asignación de edificabilidad (7.034 m²), sin perder la calificación de uso hotelero actual, debería además ampliarse a otros usos terciarios y asistenciales. Ateniéndose a la definición de usos contenida en la Revisión del Plan General actualmente vigente. III.- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL. Es objeto de la presente Modificación Puntual la reforma del apartado 15 de la Ordenanza 4 del Plan Parcial, relativa al uso hotelero, que establece literalmente lo siguiente: Se asigna como uso principal el hotelero en categoría 1ª, señalándose como usos compatibles los siguientes: Uso garaje-aparcamiento en categoría 2ª y 5ª Uso oficinas Uso comercial en categoría 2ª Instalaciones deportivas privadas
IV.- USOS PROPUESTOS POR LA MODIFICACIÓN PUNTUAL Se propone como usos permitidos, los contenidos en el Uso Terciario y Dotacional, en los términos literalmente definidos en el art.105. Tipos de uso de la Revisión del Plan General, actualmente vigente: Terciario: El que tiene por finalidad la producción o prestación de servicios al público, las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio o venta al por menor, servicios personales, información y comunicación, administración, gestión pública o privada, actividades y servicios financieros y profesionales. Proponiendo del conjunto de estos los siguientes usos pormenorizados: Hotelero Comercial, en categoría 2ª Oficinas Administración pública Garaje Aparcamiento, en categoría 2ª grados 1º,2º y3º Dotacional: El que sirve para proveer a los ciudadanos el equipamiento que facilite y posibilite su educación, enriquecimiento cultural, su salud y bienestar y para proporcionar los servicios propios de la vida urbana tanto de carácter administrativo como de abastecimiento o infraestructurales. Proponiendo del conjunto de estos los siguientes usos pormenorizados: Salas de reunión y espectáculos Docente Sanitario Asistencial Sociocultural Deportivo Recreativo Garaje Aparcamiento, en categoría 2ª grados 1º,2º y3º
V.- DETERMINACIONES LEGALMENTE EXIGIBLES A LAS MODIFICACIONES PUNTUALES DEL PLANEAMIENTO La Ley 9/02 señala en su Disposición Transitoria primera, apdo. g que en todo caso, las modificaciones y revisiones del planeamiento vigente a la entrada en vigor de la presente ley deben ajustarse a lo dispuesto en la misma. En consecuencia resultan de aplicación las determinaciones de la nueva Ley 9/02, en lo relativo a los requisitos exigibles a las modificaciones de planeamiento, tanto desde el punto de vista formal (aspecto que se analiza en el apartado siguiente) como sustantivo. Por esta razón ha de darse cumplimiento a los requisitos exigidos por el art. 94 de la misma, que dispone: 1. Cualquier modificación del planeamiento urbanístico deberá fundamentarse en razones de interés público debidamente justificadas encaminadas a la mejora sustancial de la ordenación urbanística vigente, al descongestionamiento urbano, a la mejora de la articulación de los espacios libres públicos y de los volúmenes construidos, a la eliminación de usos no deseables o a la incorporación de otros necesarios, a la creación de nuevas dotaciones urbanísticas públicas, a la resolución de problemas de circulación y a otros fines públicos. 2. No podrán formularse nuevas modificaciones del planeamiento urbanístico durante la tramitación de un plan general de ordenación municipal o de su revisión; esto es, desde su aprobación inicial hasta su aprobación definitiva, salvo en ejecución de sentencias. 3. Cuando la modificación tendiera a incrementar la intensidad del uso de una zona, se requerirá para aprobarla la previsión de las mayores
dotaciones públicas, de acuerdo con los estándares establecidos en el apartado 2 del art. 47, debiendo emplazarse las nuevas dotaciones en el mismo distrito o sector, según se trate de suelo urbano o urbanizable. 4. Si la modificación de los planes urbanísticos afectase a terrenos calificados como zonas verdes o espacios libres públicos, su aprobación requerirá el previo informe favorable de la Comisión Superior de Urbanismo de Galicia, que habrá de ser emitido en el plazo de tres meses, a contar desde la entrada del expediente completo en el registro de la consellería competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio. Transcurrido el citado plazo sin que se emita informe, se entenderá emitido en sentido desfavorable. 5. No podrán aprobarse modificaciones de planeamiento que conlleven la disminución o eliminación de dotaciones públicas, sin prever la sustitución de las que se eliminen por otras de superficie y funcionalidad similar en el mismo distrito o sector, según se trate de suelo urbano o urbanizable, salvo que se justifique su innecesidad y se mantengan los estándares de reserva mínimos establecidos en la presente ley. La presente modificación puntual cumple todos los requisitos exigidos por esta norma, ya que la adición de usos compatibles con el hotelero en las parcelas calificadas como de este uso supone la introducción de usos necesarios, ya que existen determinadas actividades, imprescindibles o muy convenientes para el normal desarrollo de cualquier asentamiento de población que, de otra forma, no podrían implantarse en el ámbito, por no estar previstas en el Plan Parcial. Por otra parte, la modificación propuesta no lleva consigo un aumento de la intensidad de uso, ni tampoco afecta a zonas verdes o espacios libres públicos ni a las dotaciones urbanísticas resultantes de la ordenación prevista en el Plan Parcial, por lo que no resultan de aplicación las prevenciones de los apartados 3, 4 y 5 de la norma comentada.
VI.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACION PUNTUAL Como consecuencia de lo expuesto en los diferentes apartados anteriores relativos a desarrollo urbanístico actual, justificación de la modificación, marco legislativo vigente, etc. Se considera que la propuesta de modificación puntual es compatible y además se adapta a la estrategia de planeamiento y desarrollo urbanístico del Plan General vigente. Santiago de Compostela, enero del 2.008 El Arquitecto, Fdo. César Coll Nuez