PREGUNTAS FRECUENTES Qué son elementos comunes? El Código Civil nos indica qué elementos que forman la Comunidad de Propietarios tienen carácter común: suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres, entre otros, y tienen una serie de características como son la de ser susceptibles de un aprovechamiento en condiciones de igualdad entre los propietarios de los distintos pisos y locales que configuran el inmueble, no pueden ser objeto de transmisión, embargo o gravamen considerados aisladamente, sino únicamente con el elemento privativo al que sirven así como no pueden ser divididos ni física ni jurídicamente, ahora bien, es posible individualizar su aprovechamiento a un comunero aunque se trate de un elemento común, la comunidad puede acordar que un elemento común sea utilizado privadamente por un comunero. Qué son elementos privativos? Son elementos privativos de cada comunero los pisos o locales de un edificio o de las partes de ellos que son susceptibles de un aprovechamiento individual e independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél, así como a la vía pública. Dichos elementos serán de uso y disfrute únicamente de sus propietarios. Obras en elementos comunes y privativos Se pueden realizar? Cuál es la normativa al respecto? Hay que tener una serie de consideraciones a la hora de plantearnos realizar una obra bien sea en elementos privativos o bien en elementos comunes. La Ley de Propiedad Horizontal especifica que Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características. En este sentido, el precepto citado autoriza a cualquier propietario para que modifique en el interior de su vivienda todos aquellos elementos arquitectónicos e instalaciones que observe que necesitan reparación, siempre y cuando se cumpla con una serie de requisitos como que las obras no afecten a la seguridad del edificio ni al resto de propietarios, así como realizar la comunicación de estas obras al presidente y obtener el permiso
de obras pertinente. En caso de obviarse alguno de estos requisitos dará lugar a que las obras que se pudieran llevar a cabo sean ilegales. Ahora bien, aunque observando los requisitos enumerados cuando el propietario de la vivienda quiera realizar una obra, podemos encontrar casos en los cuales sea necesario cumplir con otros requisitos adicionales. Un ejemplo de estos supuestos de excepción sería la transformación de un trastero, ya que aunque sea un elemento privativo, necesitará el acuerdo unánime de la Junta. Respecto a las obras sobre los elementos comunes, la regla general es que el propietario de cada piso no podrá realizar alteración alguna sobre dichos elementos. Esta prohibición incluso es mantenida en relación a posibles reparaciones urgentes que deban llevarse a cabo sobre dichos elementos y para poder alterarlos es necesario que exista unanimidad de los miembros de la Comunidad, ya que estas obras suponen una modificación del título constitutivo ya que en caso contrario el propietario que ha llevado a cabo dichas obras, estará obligado a dejar el elemento en el estado en el que se encontraba antes de proceder a las mismas. Para aquellas obras que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad a personas con alguna minusvalía, será necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. Otro concepto a destacar es las obras de innovación, ningún propietario podrá acordar la realización de innovaciones o mejoras sin el consentimiento de la Junta de Propietarios. Qué es una obra de conservación? Qué es una obra de reparación? Qué es una obra de innovación? Las obras de conservación son aquellas obras que deben realizarse para mantener el buen estado y funcionamiento del inmueble. Por tanto, es obligación de todos los copropietarios contribuir a la conservación del edificio o inmueble. Las obras de reparación tienen por finalidad reparar algún desperfecto que se haya producido en el inmueble. El artículo 20.c) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal queda modificado de la siguiente manera por la Nueva Ley 8/1999 LPH: Corresponde al Administrador atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.... Las obras de innovación se diferencian del resto en dos aspectos básicos ya que pueden producir algún cambio en los elementos comunes que se vean afectados por ellas así como que dichas obras no resultan necesarias para
proceder a la conservación o reparación del inmueble, sino que básicamente su finalidad es la de producir cambios en el mismo teniendo por objetivo dar una nueva imagen a la edificación. Cuando sean aprobadas por la Junta innovaciones que no fueran necesarias para mantener la edificación o conservar la seguridad del inmueble y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, si algún comunero votara en contra éste no estará obligado a pagar el coste de la innovación ni tampoco se le modificará su cuota, aunque no pueda ser privado del beneficio de la innovación. Qué derechos y deberes tienen los propietarios? Derechos de los propietarios de inmueble: Los propietarios tienen una copropiedad con los demás dueños de los demás pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, además, el propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local, siempre sin menoscabar la seguridad del edificio, su estructura general, o perjudicar los derechos de otros propietarios. Obligaciones de los propietarios de inmueble El artículo 5 de la Ley 8/1999,de 6 de abril, de Propiedad Horizontal que modifica el antiguo artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece que son obligaciones de cada propietario el respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes así como mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la Comunidad o a los propios propietarios, consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, permitir la entrada en su piso o local para la realización de las obras que sean necesarias para mantener y conservar el buen estado del inmueble o edificio, contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, contribuir a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados, así como comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad y el cambio de titularidad de la vivienda o local.
El que incumpla esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión del inmueble. Existen actividades prohibidas en una comunidad de propietarios? Siempre nos hemos preguntado si un bar o discoteca o similares en nuestra propiedad son actividades prohibidas y bajo que conceptos están reguladas así como si ponemos alguna pega al respecto estaremos haciendo correcto uso de nuestros derechos y deberes como copropietarios y a tenor de ello en la LPH indica en su artículo 7.2 que: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Asimismo, la prohibición se extiende tanto a viviendas como a locales, lo que engloba a una actividad desarrollada en cualquier elemento del inmueble, ya sea privado o común. Cómo impugnar acuerdos? Los Acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios deberán ser acordes a las normas establecidas en el articulo 17 de la LPH, pero podemos encontrar casos en que los acuerdos adoptados sean acuerdos perjudiciales y/o acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos. Los acuerdos de la Junta de Propietarios son impugnables ante los Tribunales cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Para la impugnación de los acuerdos están legitimados los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, Los ausentes por cualquier causa si como los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Se deberá estar al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de la cantidad. Qué ocurre con la morosidad? El propietario de un inmueble está obligado, en virtud del artículo 9 de la LPH al pago de las cuotas y las derramas correspondientes dentro del tiempo y en la forma que hayan sido determinadas por la Junta de Propietarios, por ello, quien compra una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de
aquellos que resultan imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. Por tanto, el nuevo propietario ha de responder ante la comunidad de las cantidades correspondientes al año anterior y las que correspondan al año en curso. Para conseguir el pago de un vecino moroso debe convocarse la Junta de propietarios para tratar el impago de los recibos. Se debe celebrar la Junta y levantar certificado de la misma, haciendo constar lo más concretamente posible los datos de cantidad adeudada por cada vecino, concepto y momento en el que fue aprobada la cuota así como fecha en la que se reclamó y periodo que se adeuda. Una vez concluida la reunión, se notificará a todos los vecinos deudores y se procederá a la reclamación judicial. La notificación debe ser fehaciente, por ello se hará a través de carta certificada con acuso de recibo, o mucho mejor a través de burofax. Este paso suele traer problemas ya que normalmente los deudores no suelen recoger notificaciones, pero para resolver esta cuestión la ley ha previsto que, tras una imposibilidad de notificar a la persona requerida, se ponga en el tablón de anuncios de la comunidad este aviso o en lugar visible para que la persona que ha entrado en mora quede como enterada. Para reclamar judicialmente hay que acudir al juzgado competente, es decir, al del lugar donde se encuentre sita la finca. La reclamación la realiza el Presidente mediante una demanda. Presentada la demanda y admitida a trámite, el juez requiere al demandado para que, en el plazo correspondiente, pague a la Comunidad, o comparezca ante el Tribunal y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama, si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad. Qué responsabilidades tienen los agentes intervinientes en la construcción de un inmueble? La responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se deba responder. La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido. A la figura del promotor se equiparan también las de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, u
otras análogas que aparecen cada vez con mayor frecuencia en la gestión económica de la edificación. En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en períodos de uno, tres y diez años, en función de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios. El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución; todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad del edificio. Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años, al igual que las de repetición contra los agentes responsables. Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para los edificios de vivienda, la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5 por 100 del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución. Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripción obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente. Se fijan las normas sobre las garantías de suscripción obligatoria, así como los importes mínimos de garantía para los tres supuestos de uno, tres y diez años, respectivamente. Además, con el fin de evitar el fraude a los adquirentes se exigen determinados requisitos que acrediten la constitución del correspondiente seguro para la inscripción de escrituras públicas y la liquidación de las sociedades promotoras así la garantía de diez años contra los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales, también llamado seguro decenal, esto es exigible para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación en el año 1999. Es importante por tanto, que se haga la comunicación al promotor de las deficiencias observadas dentro de los plazos legales establecidos. En este pequeño glosario solamente se han pretendido recoger las cuestiones más habituales que se dan en el día a día de la vida en una Comunidad, en el caso de que ustedes necesiten mayor informacion, estamos a su entera disposición.