Nuevo enfoque de la Recuperación de Cartera en P.H. Aurora Milena Morales Moreno Abogada Especializada en Derecho Administrativo Universidad del Rosario Experiencia: Doce (12) Años Procesos Ejecutivos y Asesorando en Materia de Propiedad Horizontal
TEMARIO Cobro expensas en propiedad horizontal Proceso Ejecutivo Régimen de Insolvencia de persona natural Desistimiento Tácito Algunas novedades del C.G.P., relacionadas con P.H.
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL DEFINICION (LEY 675 DE 2001) Art 3: Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL ORIGEN DE LA OBLIGACION (LEY 675 DE 2001) Art 29: Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL ELEMENTOS DE LA OBLIGACION SUJETO ACTIVO SUJETO PASIVO PRESTACION ACREEDOR Copropiedad DEUDOR Copropietario OBJETO DE LA OBLIGACION Expensa común
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL CUALES SON ALGUNAS DE LAS CAUSAS MAS RELEVANTES QUE GENERAN EL INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO?
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL CUALES SON ALGUNAS DE LAS CAUSAS MAS RELEVANTES QUE GENERAN EL INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO? Desinformación Convivencia Seguridad
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL CUALES SON ALGUNAS DE LAS CAUSAS MAS RELEVANTES QUE GENERAN EL INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO? Contabilidad Peticiones Falta de Gestión
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL GESTIÓN COBRO ADMINISTRACIÓN COBRO PRE-JURÍDICO Circularización cartera Requerimientos Brigadas de cartera
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL GESTIÓN COBRO ADMINISTRACIÓN ACUERDO DE PAGO Fecha y lugar de suscripción Nombre e identificación Calidad que ostenta Valor de la obligación discriminado Reconocimiento de la obligación Fechas y valores acordados
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL GESTIÓN COBRO ADMINISTRACIÓN ACUERDO DE PAGO Forma de efectuar los pagos Consecuencias incumplimiento Firma y huella Datos Notificación Correo electrónico
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL IMPUTACION DE PAGOS Es la aplicación de la prestación cumplida a la obligación a cargo del deudor, en favor del acreedor, para lo cual se debe tener en cuenta lo reglado por la norma civil. Código Civil (Art 1653) IMPUTACION DEL PAGO A INTERESES. Si se deben capital e intereses, el pago se imputará primeramente a los intereses, salvo que el acreedor consienta expresamente que se impute al capital. Si el acreedor otorga carta de pago del capital sin mencionar los intereses, se presumen éstos pagados.
COBRO EXPENSAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL IMPUTACION DE PAGOS Código Civil (Art 1628) PAGOS PERIÓDICOS. En los pagos periódicos la carta de pago de tres períodos determinados y consecutivos hará presumir los pagos de los anteriores períodos, siempre que hayan debido efectuarse entre los mismos acreedor y deudor.
ASPECTOS RELEVANTES DENTRO DEL PROCESO EJECUTIVO
PROCESO EJECUTIVO TÍTULOS VALORES Son documentos necesarios para legitimar el ejercicio del derecho literal y autónomo que en ellos se incorpora. TÍTULOS EJECUTIVOS Son documentos que representan una declaración de voluntad del juez o las partes, que trae implícito la ejecución.
LEY 675 2001 (Art. 51) ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: 8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. (subrayado fuera de texto) 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
PROCEDIMIENTO EJECUTIVO Ley 675 de 2001 (Art 48) A N E X O S Poder Certificado Alcaldía Certificado Libertad Certificado de Intereses Título Ejecutivo
BIENES INEMBARGABLES Patrimonio de Familia Ley 70 de 1931 Ley 45 de 1999 Créditos Hipotecarios Afectación Vivienda Familiar Ley 258 de 1996
GASTOS PROCESALES Certificado de Tradición y Libertad Autenticación Poder Fotocopias de la Demanda Notificaciones Honorarios Secuestre Gastos de Diligencia de Embargo Honorarios Curador Publicaciones Inscripción de medidas de embargo Agencias en Derecho C O S T A S
HONORARIOS ABOGADOS Tipo de contrato suscrito Etapa de Cobro No son Agencias en Derecho Tarifas Forma de Pago Reconocimiento juez?
PROCESO EJECUTIVO NOVEDADES Código General del Proceso Las actuaciones se cumplirán en forma oral, pública y en audiencias, salvo las que expresamente se autorice por escrito o estén amparadas por reserva. PROCESO ORAL Y POR AUDIENCIAS
PROCESO EJECUTIVO Código General del Proceso CAMBIARON LOS MONTOS DE LAS CUANTÍAS MAYOR ------ MENOR ------ MINIMA ----- 0-40 SMLV >40-150 SMLV > 150 SMLV
PROCESO EJECUTIVO Código General del Proceso SANCIONES Por información falsa se puede incurrir en una investigación penal y disciplinaria, sin perjuicio de una multa de (10) a (50) SMLV y una condena por perjuicios en el caso en que se hayan ocasionado.
PROCESO EJECUTIVO Código General del Proceso ARTÍCULO 88. ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES En la demanda sobre prestaciones periódicas podrá pedirse que se condene al demandado a las que se llegaren a causar entre la presentación de aquella y el cumplimiento de la sentencia definitiva. ACUMULACION DE PRETENSIONES
PROCESO EJECUTIVO Código General del Proceso Se interrumpe con la presentación de la demanda, siempre que el mandamiento de pago se notifique dentro de un año. (excepción desistimiento tácito) Se interrumpe por el REQUERIMIENTO ESCRITO realizado al deudor directamente por el acreedor, sólo por una vez.
PROCESO EJECUTIVO Código General del Proceso No podrá transcurrir un lapso superior a un (1) año para dictar sentencia, contado a partir de la notificación del mandamiento de pago. Vencido el plazo sin haber dictado sentencia el funcionario pierde competencia y deberá remitir el expediente al juez de turno.
PROCESO EJECUTIVO Código General del Proceso ESCRITA Demanda Notificación Excepciones ORAL AUDIENCIA
PROCESO EJECUTIVO Código General del Proceso AUDIENCIA Conciliación Deciden excepciones Interrogatorios Control legalidad Fijación del litigio SENTENCIA
PROCESO EJECUTIVO Código General del Proceso CONSECUENCIAS INASISTENCIA Presumir ciertos los hechos planteados en las excepciones. Declarar terminación del proceso. Imposición de multas hasta por 5 SMLV.
Cobro de Sanción / Intereses. Consignaciones pendientes por identificar. Escrito Inmobiliarias. No realizar acuerdos de pago verbales. Actualizar constantemente el libro de propietarios y residentes. Suministrar al apoderado del conjunto la dirección de Notificación que se encuentre en el libro de propietarios y residentes.
No dejar bajo la responsabilidad de otras personas el recaudo de dineros. (admón. / delegados, vigilancia). Dar respuesta a las peticiones elevadas por los propietarios y/o residentes. Suministrar estados de cuenta a los inmuebles demandados con el aval de los apoderados judiciales. Requerir a los deudores previo a la remisión de un cobro externo y entregar soporte de dicha gestión.
Ser objetivos en la entrega de cartera a los apoderados. Tener en cuenta la competencia frente a la condonación de intereses y su viabilidad. Manejo adecuado de la información de procesos ejecutivos. Cobro de cartera continúo. Evaluación constante de la cartera morosa. Actualización de créditos de forma ágil. Cobro Jurídico / Recaudo Inmediato?.
ANTECEDENTES Ley 222 de 1995: Régimen insolvencia para el empresario y al NO comerciante. Ley 1116 de 2006: Art 03 Núm. 8. Excluyó a personas naturales no comerciantes. Ley 1380 de 2010: Por vicios de trámite declara inexequible sentencia C-685 de 2011. Ley 1564 de 2012: Se incluyó en el Título IV del CGP. PROCEDIMIENTOS 1. NEGOCIACIÓN DE DEUDAS 2. CONVALIDACIÓN ACUERDO PRIVADO 3. LIQUIDACIÓN PATRIMONIAL
1. NEGOCIACION DE DEUDAS Requisitos Incumplimiento en el pago de 2 o más obligaciones a favor de dos o más acreedores. Mora superior a 90 días o que contra el deudor cursen dos o más procesos ejecutivos o ejecución coactiva. El pasivo incumplido debe ser NO menos del 50% del pasivo total.
Competencia Centros de conciliación Notarios Jueces Civiles Municipales (única instancia)
TRÁMITE Aceptación de la Solicitud Audiencia Acuerdo 60 Días (30 Prorroga) 20 Días No mayor a 5 Años Suspensión de Procesos Ejecutivos
Terminación Negociación 1. NEGOCIACION DE DEUDAS Fracaso Nulidad LIQUIDACIÓN PATRIMONIAL Incumplimiento
2. CONVALIDACIÓN DE ACUERDO PRIVADO Requisitos No requiere cesación de pagos, pero el deudor debe demostrar que lo estará dentro de los siguientes 120 días. Deben participar un número plural de acreedores que represente más del 60% del monto total del capital de sus obligaciones.
2. CONVALIDACIÓN DE ACUERDO PRIVADO Acuerdo Efectos Impugnación Escrito, Reconocimiento (Juez o Notario) Convalidado Acreedores no firmaron
3. LIQUIDACIÓN PATRIMONIAL Causas Fracaso de la Negociación Nulidad del Acuerdo de Pago Incumplimiento del Acuerdo de Pago Competencia Juez Civil Municipal (Domicilio Deudor)
Proceso en Juzgado Aceptación del Trámite Notificaciones Actualización de Inventarios Nombramiento de Liquidador Requerimiento a Juzgados Acreedores Parte en Proceso Contradicciones Proyecto de Adjudicación Audiencia
RELACION DE LA INSOLVENCIA CON EL PROCESO EJECUTIVO El proceso ejecutivo está diseñado para hacer frente a una relación simple en la que las partes involucradas son deudor y acreedor. La situación vas más allá cuando la relación se extiende a varias obligaciones y acreedores y está la dificultad para hacer frente a sus pagos, involucrando a todos los acreedores en un sólo procedimiento.
Es un mecanismo a través del cual se presume que si las partes no actúan dentro del proceso en un periodo de tiempo, es porque decidieron no continuar con su trámite. Cómo se aplica? 1. A través del requerimiento expreso por parte del juez para efectuar el cumplimiento de alguna carga procesal, otorgando el término de 30 días. Vencido dicho término sin haber cumplido lo ordenado, el juez emitirá la providencia de terminación del proceso y la condena en costas.
Cómo se aplica? 2. Cuando el proceso permanezca inactivo durante un (01) año, el juez emitirá la providencia de terminación del proceso sin necesidad de requerimiento alguno y no habrá condena en costas. NOTA: Los procesos que tengan sentencia el término de inactividad será de dos (02) años.
Consecuencias? 1. La TERMINACION DEL PROCESO. 2. El levantamiento de las MEDIDAS CAUTELARES. 3. La restricción por 06 meses para presentar la demanda nuevamente. 4. Se reanudan los términos de PRESCRIPCIÓN. 5. Si se decreta dos (02) veces se extingue el derecho.