REPORTE INMOBILIARIO AREA METROPOLITANA DE CARACAS (AMC) Nº 1-211 Mayo 211 Base de Datos: CINPRONET C.A. www.cinpro.net dircinpro@hotmail.com Elaborado por: Urbanista Martín A. Fernández Ch. www.tirinmobiliarios.com mfernandez@tirinmobiliarios.com
REPORTE INMOBILIARIO AMC Nº 1-211 EL MERCADO INMOBILIARIO PARA EL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS EN EL AÑO 21 Elaborado por: Urbanista Martín A. Fernández Ch. Fecha de elaboración: Mayo 211 Introducción El presente reporte tiene la finalidad de exponer el comportamiento del mercado inmobiliario para el año 21, describiéndose en primer término el contexto macroeconómico, en los últimos cinco años, para luego detallar lo ocurrido en los mercados de apartamentos, oficinas y locales comerciales para el Área Metropolitana de Caracas. Por último, se pretende explorar cuál podría ser la tendencia de esos mercados para el año 211. Es necesario tener en cuenta: - Área Metropolitana de Caracas (en lo adelante AMC): es la integración del municipio Libertador del Distrito Capital, y los municipios Chacao, Baruta, El Hatillo y Sucre, del Estado Miranda. - Las cifras correspondientes al mercado inmobiliario se obtuvieron de los respectivos Registros Inmobiliarios, procesado de la base de datos de CINPRONET. Contexto Macroeconómico TABLA Nº 1 COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DE VARIABLES MACROECONÓMICAS VARIABLE 27 28 29 21 Devaluación Bonos (US$) 7,65% -7,43% 39,45% -2,14% Tasa Activa Hipotecaria 15,12% 2,24% 15,41% 1,95% Tasa Activa 17,33% 23,24% 2,45% 18,21% Tasa Pasiva (Plazo Fijo) 1,89% 16,55% 15,58% 14,73% Inflación AMC promedio anual 18,6% 31,11% 28,61% 29,2% Variación del Índice Volumen de Ventas al Mayor Variación del Índice Volumen de Ventas al Menor Variación del Índice Valor de Ventas al Mayor Variación del Índice Valor de Ventas al Menor 18,63% 1,98% -14,78% 2,75% 42,49% 13,95% -9,65% -4,59% 32,4% 2,44% 1,37% 4,38% 55,1% 32,59% 18,15% -1,4% PIB Total (P. Constantes) 8,15% 4,78% -3,29% -2,9% En el 21 el desempeño de la economía nacional siguió contrayéndose, con un descenso del PIB Total, en términos constantes, de - 2,9%. La mayoría de las actividades económicas que afectan, de manera directa o indirecta, en la oferta y demanda del mercado inmobiliario, presentaron reducciones en su PIB, tales como: Comercio y Servicios (- 6,82%), Inst. Financieras y Seguros (- 7,31%) y Servicios Inmobiliarios, empresariales y alquiler (-,77%); mientras que la actividad económica referente a Comunicaciones siguió experimentando un crecimiento a una tasa de 6,4%, menor al año anterior. En cuanto a la inflación promedio anual para el Área Metropolitana de Caracas (AMC), para el 21 fue PIB Comercio y Servicios 16,68% 4,64% -8,33% -6,82% PIB Comunicaciones 19,83% 18,17% 9,82% 6,4% PIB Inst. Financieras y Seguros 16,45% -4,63% -2,37% -7,31% PIB Servicios Inmobiliarios, empresariales y alquiler Inversión Directa (millones de US$) Variación Importaciones No Petroleras (US $) Variación Exportaciones No Petroleras (US $) Variación Liquidez Ampliada (M3) Tasa de Desocupación Promedio Variación Cartera Total de Créditos Hipotecarios del Sistema Financiero 5,82% 2,66% -2,4% -,77% 1.8 349 (3.15) (2.76) 42,11% 9,31% -21,76%,58% -13,13% -1,57% -34,53% -7,5% 27,81% 26,78% 21,17% 21,7% 6,9% 6,1% 7,5% 6,5% 92,% 49,% 41,% 3,32% FUENTE: Banco Central de Venezuela. SUDEBAN. Elaboración propia. 2
de 29,2%, levemente por encima del 29 (28,61%), y significativamente por encima de los años 27 (18,6%) y 26 (13,45%), cifra que muestra una degradación del poder adquisitivo de manera importante y recurrente. En lo referente al comercio, el año 21 fue de contracción, demostrado en un volumen de ventas al mayor y al menor con bajos índices de 2,75% y - 4,59%, respectivamente, y porque el valor de las ventas tuvo un reducido crecimiento o negativo, con respecto al 29. En cuanto a la cartera total de créditos hipotecarios, la tendencia en el período 25 a 21 es de un crecimiento cada vez menor, de 195% a 3,32%. Por último, en el 21 el desempleo disminuyó (6,5%); una reducción de la inversión directa en el país negativa de - 2.76 (millones de US$), siendo la inversión directa del sector privado No Petrolero negativa en - 1.884 (millones de US$), superior al 29 (- 865); estancamiento (en términos de US$) de las importaciones y exportaciones (,58% y - 7,5%, respectivamente), con respecto al año anterior; y un crecimiento de la liquidez de 21,7%, similar al ocurrido en el 29. Este contexto de contracción económica, afecta significativamente el mercado inmobiliario para el AMC, cuyas cifras muestran un comportamiento correlativo. A) El Mercado de Apartamentos - Operaciones y áreas transadas El año 29 muestra un retroceso en las operaciones y las áreas transadas, con una disminución de - 44% y - 45%, respectivamente, continuando la tendencia a la baja iniciada en el año 27. Así mismo, el mercado primario se contrajo en un - 25% con respecto al año 29. Esta situación se debe a los altos precios inmobiliarios, a la reducida oferta de nuevos proyectos, al agotamiento de la cartera de créditos hipotecarios del sistema bancario y a la debilidad del ingreso familiar. 2. 5. 2.. 1. 5. GRAFICO 1. Comportamiento del mercado de Apartamentos 8. 7. 6. 5. 4. - Total Montos Negociados A pesar de haberse reducido la cantidad de operaciones y áreas transadas, hubo una reducción del total de montos negociados en el 21 de - 33%%, lo que representa una recesión importante. 1.. 3. 2. 5. 1. 25 26 27 28 29 21 Tot al Áreas Transadas ( m2) Precio Promedio creció más del 3%, levemente por encima de la inflación (29%). - Precios Promedios. Desde el año 26, los precios promedios de apartamentos vienen creciendo de manera importante, superando significativamente la inflación promedio anual para el AMC, en esos años, y superando también la posición en divisa americana (menos en el año 27). En el año 21, el precio promedio 3
B) El Mercado de Oficinas. - Operaciones y áreas transadas Luego de tener crecimientos consecutivos importantes en los años 26 y 27, en el año 28 se inició un proceso de estancamiento en el total de áreas transadas, para que en el 21 cierre con una reducción de - 28%, donde las operaciones de nuevos proyectos también decrecieron en - 5%. Las causas de este comportamiento se originan por altos precios inmobiliarios, reducida oferta de nuevos proyectos y la reducción continua de la inversión directa nacional, lo que influye en una baja demanda potencial por este tipo de espacio. 12. 1. 8. 6. 4. 2. GRAFICO 2. Comportamiento del mercado de Oficinas 12. 1. 8. 6. 4. 2. 25 26 27 28 29 21 Tot al Áreas Transadas ( m2) Precio Promedio - Total Montos Negociados En el lapso 25 al 28, los montos negociados presentaron una tendencia alcista, con tasas de crecimiento importantes muy por encima de la inflación promedio anual para el AMC; sin embargo, el año 21 determinó una reducción de - 21% con respecto al 29. - Precios Promedios. Para el año 21, el precio promedio anual se estancó creciendo levemente en un 5%, en comparación con el 29 que creció en 36%. Esto significa que en términos reales el precio promedio disminuyó de manera importante, cuando se considera que la inflación promedio fue de 29%. C) El Mercado de Locales Comerciales. - Operaciones y áreas transadas El año 21 continuó la tendencia a la baja de la cantidad de operaciones y total de áreas transadas que se inició en el año 28, como consecuencia de los altos precios y de la contracción de las inversiones directas y de la economía nacional. Este escenario corresponde a un PIB comercial negativo (- 6,82%), con un crecimiento cada vez menor de la liquidez monetaria ampliada (21,7%, para el 21) con respecto años anteriores (69%, 28% y 27%, para los años 26 al 28), un estancamiento de los volúmenes de venta comercial al mayor y al menor (2,75% y 4,59%, respectivamente) y una reducida tasa de crecimiento del valor de las ventas 4
comerciales al mayor y al menor (4,38% y - 1,4%, respectivamente) por debajo del año 29 (1,37% y 18,15%, respectivamente); lo que evidencia una contracción de la actividad comercial. GRAFICO 3. Comportamiento del mercado de Locales Comerciales 16. 1. 9. 14. 8. 12. 7. - Total Montos Negociados Para el año 21, el total de montos negociados se redujo de forma significativa (- 46%), muy por debajo de lo ocurrido en el año 29 (- 19%). 1. 6. - Precios Promedios. 8. 5. El precio promedio continuó 4. creciendo creció 6. en el 21 3. (19%), pero a una tasa menor que 4. 2. los años 28 (131%) y 27 2. 1. (5%); pero por debajo de la inflación del año, lo que significa 25 26 27 28 29 29 una caída en términos reales. Finalmente, es importante señalar Tot al Áreas Transadas ( m2) Precio Promedio que la tendencia alcista de los precios promedios se debe a distintos factores, tales como: la alta inflación de los últimos dos años; la devaluación de la moneda; la dolarización del mercado inmobiliario; y la baja inversión en la producción de nuevos productos al mercado, debido a la percepción de un alto riesgo originado por la inseguridad jurídica y el contexto político. D) El Financiamiento en el Mercado. En el mercado inmobiliario global (apartamentos, oficinas y locales) para el 21, el 4% de las operaciones requirieron financiamiento, representando una tendencia a la baja del empleo de apalancamiento (52% en el 26, 5% en el 27, 42% en el 28 y 44% en el 29). Esta situación corresponde a las limitaciones debidas a los altos precios en el mercado, que implican un requerimiento mayor de la cantidad a financiar en las operaciones y, por consiguiente, un agotamiento rápido de la disponibilidad de los recursos de la banca orientados al crédito hipotecario. Por otra parte, el total de la cartera de créditos hipotecarios del sistema financiero siguió creciendo en el año 21 (3,32%), pero a una tasa menor, continuando así la tendencia de años anteriores (41% en el 29, 49% en el 28, 92% en el 27, 195% en el 26). 5
GRAFICO 4. Total Montos Transados Expresados en Términos Reales al año 29 (Bs.F.) 14... 35,% 12... 3,% TOTAL MONTOS (Bs.F.) 1... 8... 6... 4... 25,% 2,% 15,% 1,% INFLACIÓN PROMEDIO ANUAL (%) 2... 5,% 25 26 27 28 29 21,% Total Montos Locales Comerciales (B s.f.) Total Montos Apartamentos (B s.f.) Total Montos Oficinas (B s.f.) Inflac ió n P ro medio en el A M C (%) E) El Mercado Inmobiliario en el 211 Contexto Macroeconómico: distintos analistas coinciden que el 211 será igualmente un año económicamente recesivo, donde encontrarán las siguientes características principales: - El PIB Total podría presentar un leve crecimiento, considerando la circunstancia de altos precios del petróleo. - El precio del petróleo a nivel mundial seguirá siendo alto, lo que representa niveles significativamente altos de ingresos, en dólares estadounidenses, que obtendrá la industria petrolera, los cuales, convertidos a bolívares se potenciarán por causa de la nueva tasa de cambio. - Aumento del gasto público que, inmerso en un escenario de elecciones, en lugar de traducirse en un mayor nivel de producción, provocará una alta inflación, en niveles cercanos a 3%. - Igual ritmo de crecimiento de la liquidez; sin embargo, el consumo familiar se enfocará fuertemente a los bienes y servicios más básicos, debido a las altas tasas de inflación sufridas en los últimos años y, por consiguiente, a la caída significativa del poder adquisitivo. - Poco atractivo a la inversión extranjera y nacional, debido principalmente a: período preelectoral, la devaluación que disminuye el retorno del capital invertido a la casa matriz, demoras en el sistema de 6
- - - otorgamiento de divisas, el crecimiento de los conflictos laborales y deficiencias en la seguridad jurídica. La economía nacional seguirá dependiendo, en mayor proporción, de la industria petrolera, al mismo tiempo que la industria no petrolera seguirá comportándose de manera cautelosa o se reducirá. Crecimiento del desempleo abierto. Rápido agotamiento de la cartera hipotecaria de la banca privada. Apartamentos: el precio promedio anual seguirá su tendencia al alza, pero en niveles por debajo de la inflación, es decir, que en términos reales decrecerá. El mercado presentará un estancamiento, debido a: la reducida demanda efectiva, merma del poder adquisitivo familiar y restricciones en el acceso al crédito hipotecario por el alto apalancamiento requerido por los promotores y los compradores. Los nuevos proyectos privados de vivienda, aunque se presenten con precios altos de venta y, por consiguiente, ofrezcan beneficios atractivos, seguirán produciéndose de manera conservadora. En síntesis, se presentarán menos transacciones de apartamentos y, en términos reales, una reducción del total de montos negociados en el año, a pesar de los elevados precios unitarios proyectados. Oficinas: el precio promedio anual seguirá expresando un estancamiento como lo ocurrido en el año 21, es decir, una tasa de crecimiento por debajo de la tasa promedio inflacionaria esperada para el 211. La situación de una economía en recesión y una reducción de la inversión directa privada No Petrolera, sumada a los altos precios del mercado, traerá como consecuencia una reducción en las transacciones inmobiliarias y una disminución en términos reales del total de montos negociados. Locales comerciales: seguirá la tendencia de un decrecimiento real del precio promedio anual. Por otra parte, la situación de recesión económica, la alta inflación esperada y la disminución del poder adquisitivo familiar, hacen pensar que el consumo en términos reales disminuirá. Esta tendencia, a su vez, producirá una reducción del volumen de ventas, lo que significará una contracción de la actividad comercial, por consiguiente, la demanda efectiva inmobiliaria seguirá reduciéndose, y disminuirán las transacciones y el total de montos negociados. Oportunidades: el alto déficit de vivienda en la actualidad, las necesidades existentes de empresas en reubicarse en zonas menos costosas, y los requerimientos de la población en actividades de servicios, permiten descubrir oportunidades orientadas a: - El Gobiernos Nacional está promoviendo un Plan Nacional de Vivienda, cuya ejecución permitirá disminuir el déficit habitacional en el mediano y largo plazo, esto reactivará la actividad de la construcción en el ámbito nacional. - Las inversiones en proyectos inmobiliarios de vivienda, oficinas y locales comerciales, deberán necesariamente estar sustentados en estudios que permitan precisar el tamaño de la demanda, una adecuada localización del proyecto, optimizar el tamaño del producto en base a necesidades reales, y promover precios del producto que garanticen la venta rápida y, por tanto, el beneficio de la iniciativa empresarial. 7
- - - Sigue presente la promoción de la reconversión de edificaciones subutilizadas (galpones y edificaciones industriales), que permitan la renovación para usos más rentables, como son las de oficinas y locales comerciales, que requieren una menor inversión y producen altos beneficios, dado el menor tiempo para ofrecer los productos inmobiliarios resultantes. Los proyectos hoteleros y similares siguen siendo una oportunidad interesante, dados los incentivos fiscales vigentes, la designación de una gaveta destinada a este tipo de proyectos, el acusado déficit de camas, las elevada tasa de ocupación anual y los altos precios de habitaciones en la actualidad, en el Área Metropolitana de Caracas. A pesar del crecimiento de los precios inmobiliarios a tasa inferiores de años anteriores, y por debajo de la inflación, aún sigue siendo un tipo de inversión segura y que permite la recuperación de la inversión a tasas superiores a las existentes en el mercado financiero. TABLA Nº 2. PRECIOS PROMEDIO INMOBILIARIOS A ABRIL 211 Urbanizaciones Tipo: TIPO DE INMUEBLE Abril 21 Calidad Alta Calidad Media Calidad Baja Abril 211 Abril 21 Abril 211 Abril 21 Abril 211 Apartamentos 8.311 16.2 6.276 9.1 3.844 5.3 Oficinas 13.5 18.6 1. 13. S/I S/I Locales Comerciales 29.79 45.1 14.111 21.6 6.468 9.8 Fuente: cálculos propios. Estos son precios referenciales promedios. 8