CASO DE APLICACIÓN N 9 PRIMERA CATEGORÍA Se pide: Determinar el beneficio neto que obtuvo el Sr. Juan Carlos Benvenuti durante el período fiscal 2018 de acuerdo a la siguiente información. Considere la opción más beneficiosa para el contribuyente teniendo en cuenta que desde 2013 deduce gastos de mantenimiento presuntos. 1) CUCHA CUCHA 3758 - CABA: Propiedad adquirida el 26/01/85 en el equivalente a $ 4,30 La valuación fiscal al momento de la compra era de 95% el edificio y 5% el terreno. El inmueble fue alquilado el 01/06/17 por dos años en $ 12.000 mensuales. El alquiler correspondiente al mes de diciembre de 2018 se encuentra impago. Datos adicionales: El inquilino tiene a su cargo el impuesto inmobiliario, por el que abonó $ 2.850 por bimestre y Aguas Argentinas $ 1.710 por bimestre. Además, el inquilino reemplazó la instalación eléctrica del edificio, con autorización del propietario, y gastó la suma de 36.000.- que el propietario no le reembolsará. La instalación se habilita el 1/8/2018.- 2) AZCUENAGA 280 LAFERRERE PCIA. DE BUENOS AIRES: Propiedad adquirida el 15/02/1995 en la suma de $ 345.000.- A la fecha de compra la valuación fiscal indicaba terreno: $ 69.000.- y edificio $ 276.000.- El inmueble es la casa habitación del Sr. Benvenuti pero en Marzo de 1996 construyo un local en el frente en el cual invirtió la suma de $ 102.000.- En la actualidad dicho local se encuentra alquilado. El contrato abarca el periodo enero 2017 diciembre 2021.- El alquiler correspondiente a diciembre 2017 por la suma de $ 15.000 fue abonado por el inquilino el 05/01/2018.- El alquiler del ejercicio 2018 se calcula de la siguiente manera: de enero 2018 a junio 2018 inclusive el alquiler fue de $ 16.500.- mensuales. Desde julio de 2018 a diciembre 2018 el alquiler asciende a $ 18.200 mensuales.- El alquiler correspondiente al mes de diciembre de 2018 fue abonado por el inquilino el 06/01/2019. El locatario abona el impuesto inmobiliario correspondiente al local por la suma de $ 1.340.-, de AYSA por la suma de $ 893.- y del impuesto municipal por la suma de $ 1.360.- en todos los casos bimestrales. 3) INMUEBLE RURAL UBICADO EN SAN ANDRES DE GILES PCIA DE BS.AS.: Adquirido en marzo de 1997 en la suma de $ 1.856.000.-
Fue alquilado en septiembre de 2017 por la campaña septiembre 2017 hasta julio 2018.- En Marzo de 2018 recibió 850 toneladas de soja, de las cuales vendió el 17 de junio 2018 la cantidad de 500 toneladas a U$S 430.- la tonelada.- Tuvo gastos por el 3% del monto de venta. Asimismo tenía de la campaña anterior 350.- toneladas de maíz que vendió en marzo 2018 por la suma de $ 3.000 la tonelada y tuvo gastos por un total de $ 21.000.- Pagó durante el ejercicio 2018 el impuesto inmobiliario correspondiente al campo que asciende a la suma de $ 368.000.- por cuota, corresponden 4 cuotas durante el 2018, más el impuesto rural complementario que asciende a $ 125.000.- por cuota, corresponden 3 cuotas durante el año 2018.- Asimismo contrató un seguro contra granizo por el cual abonó la suma de $ 235.000.- en concepto de prima del seguro. 4) CARRIZO 280 PUNTA DEL ESTE: esta propiedad es utilizada por el Sr. Benvenuti durante los meses estivales para sus vacaciones.- El resto del año se encuentra desocupada. Fue adquirida en marzo de 2002 por la suma de U$S 100.000.- y según la escritura el valor correspondiente al terreno representa el 15% del valor de compra. El alquiler mensual que podría obtener por la propiedad asciende a U$S 500.- mensuales Durante el año 2018 pagó U$S 1.020 en concepto de impuesto inmobiliario DATOS COMPLEMENTARIOS Cotizacion del dólar en marzo de 2002: vendedor 3.4 comprador 3.15 Cotización del dólar al 17/06/2018: vendedor 21.- comprador 20.54 Cotización del dólar al 31/12/2018: vendedor 21.40 comprador 21.- Cotización de la soja al 31/12/2018: $ 9.000.- la tonelada Cotización del maíz al 31/12/2017: $ 2.800.- la tonelada COEFICIENTES DEACTUALIZACIÓN Fecha Coeficiente 1985 1er.Trimestre 58.316,829 2do.Trimestre 25.973,223 3er.Trimestre 19.328,239 4to.Trimestre 18.859,703 1991 1er.Trimestre 1,160
2do.Trimestre 1,026 3er.Trimestre 1,013 4to.Trimestre 1,013 1992 1er.Trimestre 1,011 A partir de 1,000 Abril/92
SOLUCIÓN CASO N 9 DETERMINACIÓN DE LA RENTA BRUTA DE PRIMERA CATEGORÍA-FUENTE ARGENTINA 1) CUCHA CUCHA 3758 CABA: Concepto Alquileres devengados 2018 (Ley 41 inc. a) - D.R. 59 inc. a) 12.000 x 12= 144.000.- Impuestos a cargo del inquilino: (Ley 41 inc. d) - D.R. 59 inc. d) Impuesto inmobiliario $ 2.850 bim. Aguas Argentinas $ 1.710 bim. $ 4.560 * 6 bim 27.360.- Mejora (Ley 41 inc. c) D.R.59 inc. f) Total de la inversión realizada 36.000 Total de meses hasta fin contrato 10 Total de meses del año 2018 * 5 18.000.- RENTA BRUTA DEL INMUEBLE I 189.360.- 2) AZCUENAGA 280 LAFERRERE PCIA. DE BUENOS AIRES: Alquileres devengados 2018 (Ley 41 inc. a) - D.R. 59 inc. a) 16.500 * 6 + 18.200 *6= 208.200.- Impuestos a cargo del inquilino: (Ley 41 inc. d) - D.R. 59 inc. d) Impuesto inmobiliario $ 1.340 bim. AYSA $ 893 bim. Impuesto municipal $ 1.360 bim. Total $ 3.593.- * 6 = 21.558.- RENTA BRUTA DEL INMUEBLE II 229.758.- 3) INMUEBLE RURAL UBICADO EN SAN ANDRES DE GILES PCIA DE BS.AS.: Alquileres devengados 2018 (Ley 41 inc.a y 43 - D.R.59 inc.a) 350 toneladas de maíz * ($ 3.000 - $ 2.800)= 70.000.-
500 toneladas de soja * U$S 430 * 20,54 = 4.416.100.- 350 toneladas de soja * $ 9.000= 3.150.000.- RENTA BRUTA DEL INMUEBLE III 7.636.100.- RENTA BRUTA DE PRIMERA CATEGORÍA-FUENTE ARGENTINA 8.055.218.- DETERMINACIÓN DE LA RENTA BRUTA DE PRIMERA CATEGORÍA-FUENTE EXTRANJERA 4) INMUEBLE CARRIZO 280 PUNTA DEL ESTE : Alquileres presuntos 2018: (Ley arts.127/139/art. 41 inc. g) y art. 42 - D.R. art. 56 ) U$S 500.- * 21.- * 12 = 126.000.- RENTA BRUTA DEL INMUEBLE IV 126.000.- RENTA BRUTA DE PRIMERA CATEGORÍA-FUENTE EXTRANJERA 126.000.- Fuente argentina Fuente extranjera RENTA INMUEBLES URBANOS I, II Y IV 419.118,00 126.000.- RENTA INMUEBLES RURALES III 7.636.100,00 TOTAL RENTA BRUTA PRIMERA CATEGORÍA 8.055.218.- 126.000.- DEDUCCIONES ADMITIDAS 1) CUCHA CUCHA 3758 CABA: - Amortización Amortización del inmueble Fecha de adquisición: 26/01/85 cálculo de la amortización deducible 4,30 * 58.316,829 * 0.95 * x 0,02 = 4.764,48 Amortización de la mejora Fecha de habilitación: 01/08/2018 Trimestres totales correspondientes a la vida útil del inmueble: 200 Trimestres transcurridos hasta la habilitación de la mejora: 134 Trimestres para amortizar la mejora 200 134 = 66 trim. Amortización de la mejora: $ 36.000 / 66 * 2=
1.090,90 - Impuestos y tasas (Ley art. 80 y 82 inc.a) - D.R. art. 60 inc.a) Imp. inmobiliario $2.850 x 6= 17.100,00 Aguas Argentinas $1.710 x 6= 10.260,00 TOTAL DEDUCCIONES INMUEBLE I 33.215,38 2) AZCUENAGA 280 LAFERRERE PCIA. DE BUENOS AIRES: - Amortización Amortización del inmueble (local) Fecha de construcción: 01/03/96 cálculo de la amortización deducible % atribuible al edificio 276.000 / 345.000 = 80% 102.000 * 0,80 * 0,02 = 1.632,00 - Impuestos y tasas (Ley art. 80 y 82 inc.a) - D.R. art. 60 inc.a) Imp. inmobiliario $1.340 x 6 = 8.040,00 Aguas Argentinas $ 893 x 6 = 5.358,00 Imp. Municipal $1.360 x 6 = 8.160,00 TOTAL DEDUCCIONES INMUEBLE II 23.190,00 3) INMUEBLE RURAL UBICADO EN SAN ANDRES DE GILES PCIA DE BS.AS.: - Impuestos y tasas (Ley art. 80 y 82 inc.a) - D.R. art. 60 inc.a) Imp. inmobiliario $368.000 x 4 = 1.472.000,00 Imp. Rural $125.000 x 3 = 375.000,00 - Otros gastos Comisiones por ventas 500 * USD 430 * 20,54 * 0,03 = 132.483,00 Gastos por ventas 21.000,00 Seguro contra granizo 235.000,00
TOTAL DEDUCCIONES INMUEBLE RURAL III 2.235.483,00 4) INMUEBLE CARRIZO 280 PUNTA DEL ESTE : - Amortización Fecha de adquisición: 01/03/02 cálculo de la amortización deducible % atribuible al edificio 85% USD 100.000 * 3,15 * 0,85 * 0,02 = 5.355,00 - Impuestos y tasas (Ley art. 80 y 82 inc.a) - D.R. art. 60 inc.a) Impuesto Inmobiliario USD 1.020 * 21 21.420,00 TOTAL DEDUCCIONES INMUEBLE RURAL IV 26.775,00 5) GASTOS DE MANTENIMIENTO (Ley art. 80 y 85, D.R. art. 60 inc b) Los contribuyentes que obtengan rentas de la primera categoría podrán optar PARA LOS INMUEBLES URBANOS por deducir: Gastos reales en base a comprobantes Gastos presuntos que resulten de aplicar el 5% sobre la renta bruta del inmueble. Adoptado un procedimiento, el mismo deberá aplicarse a todos los inmuebles que posea el contribuyente y no podrá ser variado por el término de 5 años, contados desde el período, inclusive, en el que se hubiere hecho la opción. PARA INMUEBLES RURALES, la deducción se hará en todos los casos, por el procedimiento de gastos reales. GASTOS DE MANTENIMIENTO REALES $ 0.- GASTOS DE MANTENIMIENTO PRESUNTOS $ 419.118 + $ 126.000 = $ 545.118 X 5% = $ 27.255,90 En el 2018 el contribuyente puede ejercer la opción por haber mantenido por lo menos 5 años el criterio elegido en el periodo fiscal 2013. Decide continuar deduciendo GASTOS DE MANTENIMIENTO PRESUNTOS, por ser la mejor opción en este ejercicio. DEDUCCION GASTOS PRESUNTOS 27.255,90 (*) (*) De los cuales $ 20.959,78 corresponden a fuente argentina y $ 6.296,12 a fuente extranjera.
DETERMINACION DE LA RENTA NETA DE PRIMERA CATEGORIA Fuente argentina Fuente extranjera RENTA INMUEBLES URBANOS I, II Y IV 419.118,00 126.000.- RENTA INMUEBLES RURALES III 7.636.100,00 TOTAL RENTA BRUTA PRIMERA CATEGORÍA 8.055.218.- 126.000.- DEDUCCIONES INMUEBLES URBANOS I Y II 56.405,38 DEDUCCIONES INMUEBLE RURAL III 2.235.483,00 DEDUCCION INMUEBLE IV 26.775,00 GASTOS DE MANTENIMIENTO 20.959,78 6.296,12 TOTAL RENTA NETA PRIMERA CATEGORIA 5.742.369,84 92.928,88