FINTESA SEURITIZADORA S.A. SEGUNDO PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE LASIFIAION - SEPTIEMBRE 2016 Ago. 2015 Ago. 2016 BB/W Neg B/W Neg Serie (Sub) * Detalle de clasificaciones en Anexo Estructura Títulos Emisor Bonos de securitización Fintesa Securitizadora S.A. Fecha escritura de emisión 4 de Julio de 2002 Monto de emisión Original Residual Serie A (UF) 275.000 149.414 Serie B (UF) 74.000 32.444 Serie (UF) 70.000 162.495 Total (UF) 419.000 344.354 Plazo (años) 22,75 8,75 Pagos Trimestrales Tasa de interés bonos 6,2% Original Residual ontratos de leasing (Nº) 381 173 Valor par (UF) 317.921 134.738 Tasa de interés activos 10,3% Otros Activos* (UF) 33.525 Originador y Adm Primario Administrador Maestro Representante Tenedores BBVA Leasing Inmobiliario S.A. Fintesa Securitizadora S.A. / AFIN *aja operacional al 30-06-2016 Indicadores Relevantes Morosidad dinámica* Banco de hile Dic. 14 Dic.15 Jun. 16 1 cuota morosa 14,6% 13,0% 12,7% 2 cuotas morosas 8,6% 6,2% 5,8% 3 cuotas morosas 5,4% 2,3% 4,0% 4 o más cuotas morosas 5,4% 6,2% 4,6% Total morosos 34,1% 27,7% 27,2% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 1,8% 2,4% 1,8% Incumplimientos reales 17,8% 17,8% 17,8% Total incumplimiento potencial 19,7% 20,2% 19,7% Prepagos totales acumulados*** 34,7% 37,2% 38,0% * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera Relación de Activos (1) / Pasivos Senior 110% 105% 100% 95% 90% 85% 80% dic.10 dic.11 dic.12 dic.13 Dic.14 Dic.15 Jun.16 (1) Incluye caja operacional y viviendas en stock Analista: Andrea Huerta P. Andrea.huerta@feller-rate.cl (562)2 757-0434 Fundamentos La baja de clasificación de los bonos preferentes obedece a una menor cobertura de los flujos proyectados de la cartera de activos para cumplir con el pago en tiempo y forma de los títulos de deuda. No obstante el spread de tasas entre activos y pasivos y la antigüedad del portafolio de respaldo, a la fecha de revisión la relación entre colateral caja disponible más cartera de respaldo y la deuda senior, continuaba siendo inferior al 100%. Más aún, durante el último año esa razón decrece. La cartera de respaldo exhibe un elevado nivel de prepago acumulado y, en relación a comparables, se ubica por sobre las carteras securitizadas de leasing habitacional. Sumado a ello, la baja rentabilidad de las cuentas de ahorro metódico en AFV, han impactado el desempeño del patrimonio separado. La morosidad de la cartera se observa acotada y en rangos acordes con activos comparables. Por su parte el incumplimiento potencial, si bien supera el nivel teórico estimado inicialmente, desde hace cinco años se ha mantenido estable. No obstante, el 71% de los contratos con 6 o más aportes morosos supera 12 meses de retraso. La gestión de recuperación de operaciones fallidas ha sido favorable en cuanto al desvalor de las viviendas. Sin embargo, el plazo de recuperación es elevado y no se observa un cambio favorable en su tendencia. Actualmente, hay 11 viviendas en stock arrastrándose desde 2011, que requieren de una pronta gestión de venta. La cobertura proyectada de los últimos Positivos Morosidad evidencia una leve baja los últimos meses y es similar a carteras securitizadas de perfil comparable. Desvalor de liquidación de viviendas sobre contratos fallidos menor a los supuestos iniciales. FATORES SUBYAENTES A LA LASIFIAION cupones se sustenta en la liquidación anticipada de la cartera. Para ese entonces, la razón estimada entre el saldo insoluto de los créditos y bonos preferentes se observa más ajustada en relación a lo proyectado en años previos y es afín al escenario de estrés definido para una categoría de riesgo B. No obstante, desviaciones en las variables de comportamiento, podrían impactar a la baja la clasificación de las series senior. De esta manera, Feller Rate mantuvo la clasificación de las series senior en el listado de reditwatch con implicancias negativas. En los estados financieros a diciembre de 2015 se registra un pago por UF322 por auditorías externas. El contrato de emisión hace mención a un monto máximo por este concepto de UF120, asignable al patrimonio separado, exclusivamente. Según lo señalado por la Securitizadora, en esa oportunidad se pagó, adicionalmente, lo correspondiente al patrimonio común de Fintesa. onforme a lo informado por el emisor, el 31 de julio de 2014 se realizó una junta de tenedores de bonos en donde se acordó, por unanimidad, la venta de la cartera securitizada, con el fin de prepagar con estos fondos la totalidad de las series preferentes y las demás obligaciones del patrimonio separado, y con los fondos remanentes prepagar la serie subordinada y repartir los excedentes si los hubiera. on fecha 16 de octubre de 2015 se firmó un acuerdo de venta con el originador de la cartera, en donde se estableció el precio de compra en UF 211.543. A la fecha, el proceso aún no se ha concretado. Negativos Baja rentabilidad de las cuentas de ahorro metódico en AFV continúa afectando el calce de largo plazo de la estructura. Niveles de prepagos históricos han sido elevados. Si bien la relación activos sobre pasivos aumentó en relación al inicio, esta no alcanzó el 100% y tiende a decrecer. Elevados y crecientes plazos de recuperación de activos fallidos. antidad relevante de activos en stock que no han sido liquidados. ontratos con 6 o más cuotas morosas poseen morosidad elevada. Uso de recursos del patrimonio separado para hacer frente a pagos correspondientes al patrimonio común de la Securitizadora. 1
FINTESA SEURITIZADORA S.A. 2º PAT. SEPARADO Serie (Sub) B / W Negativo DESEMPEÑO DEL OLATERAL Elevados niveles de prepago a cumulados. En tanto, la morosidad se observa estable y acotada. Resumen de cartera Origen Actual Número de operaciones vigentes 381 173 Saldo insoluto (UF) 317.921 134.738 Precio Pactado (UF) 923 849 Garantía promedio 992 911 Tasa de interés 10,3% 9,9% Plazo residual promedio (meses ) 226 62 Saldo Insoluto/Garantía 93,1% 54,5% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Evolución Morosidad de la artera Medida sobre nº operaciones vigentes 0% sep-02 ago-04 jul-06 jun-08 may-10 abr-12 mar-14 feb-16 25% 20% 15% 10% 5% 1 c.morosa 2 c.morosas 3 c. morosas 4 o + c.morosas Total Morosos Incumplimiento Potencial Medido sobre nº operaciones iniciales 0% sep-02 ago-04 jul-06 jun-08 may-10 abr-12 mar-14 feb-16 6 o + c. morosas Inc. Reales Inc. Potencial El colateral está compuesto en su totalidad por contratos de leasing habitacional con AFV originados y administrados por BBVA Leasing Inmobiliario S.A. Desde el inicio del patrimonio separado el valor par de la cartera se ha reducido en un 58%. La tasa de originación y la garantía promedio de los contratos no han sufrido variaciones significativas. La relación deuda a garantía, en tanto, se reduce en 39 puntos porcentuales. La antigüedad promedio del portafolio es de más de 14 años. Morosidad de la cartera Leve baja en la morosidad el último periodo La evolución de la mora total de la cartera es acorde con lo observado en otros portafolios securitizados del mismo segmento. La morosidad total experimenta una baja a contar del cuarto trimestre de 2015, explicada por una caída del tramo de 2 aportes morosos. Este último pasó 12,3% a septiembre de 2015 a un 5,8% a junio de 2016. A esta misma fecha, la mora total era de un 27,2%. Incumplimiento potencial Elevado nivel de incumplimientos El incumplimiento potencial de la cartera es definido por Feller Rate como la suma de los incumplimientos reales acumulados y aquellas operaciones con más de 180 días de mora sobre el número de operaciones originales del portafolio. Durante la vigencia del patrimonio separado, la evolución del incumplimiento potencial ha sido explicada principalmente por los incumplimientos reales. El nivel es elevado y supera ampliamente las estimaciones que se hicieron en la clasificación inicial. Desde el segundo semestre de 2011 los niveles del rango de 6 o más aportes morosos se han mantenido por debajo de los niveles históricos. Sin embargo, actualmente un 71% de estos posee más de 12 o más aportes morosos, con un promedio de 38 cuotas. A junio de 2016 el incumplimiento potencial alcanzó un 20%, mientras que el incumplimiento real llegó a 18%. Gestión de recuperación de activos fallidos Pérdida de valor de las viviendas en niveles controlados, pero plazos elevados y continúan al alza. A junio de 2016 se habían registrado 69 términos de contrato por incumplimiento, de los cuales 55 finiquitaron su proceso recuperación. La pérdida del valor de la vivienda fue en promedio del 21% respecto al valor de tasación inicial y los plazos de recuperación están llegando a los 40 meses. En la actualidad hay 11 viviendas en stock, por un monto de UF 9.893 a valor de tasación original. abe destacar que 5 de esas casas están en esta condición desde el año 2011, por lo que se requiere una pronta gestión de venta. Prepagos voluntarios de los activos Elevados niveles históricos de prepago en relación a comparables El prepago voluntario históricamente ha mostrado niveles elevados, situándose por encima de lo registrado por otras carteras securitizadas del mismo perfil. Hasta Junio de 2016 se habían realizado 137 prepagos por UF 120.827, equivalentes al 38% del valor par del portafolio inicial. Durante los últimos 12 meses el prepago medido sobre saldo 2
FINTESA SEURITIZADORA S.A. 2º PAT. SEPARADO Serie (Sub) B / W Negativo vigente de cartera ha vuelto a los niveles históricos registrados durante la vigencia del patrimonio separado, luego de haber llegado a valores cercanos al 6% en los 12 meses previos. Prepagos voluntarios 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% sep-02 ago-04 jul-06 jun-08 may-10 abr-12 mar-14 feb-16 omo % de la cartera inicial Prep. Anual sobre saldo vigente/ Prom. Sem. Excedentes Utilización de fondos no operacionales para prepago de bono senior, según lo regulado por el contrato de emisión En los estados financieros a diciembre de 2015 se registra un pago por UF322 por auditorías externas. El contrato de emisión hace mención a un monto máximo por este concepto de UF120, asignable al patrimonio separado, exclusivamente. Según lo informado por la Securitizadora, en esa oportunidad se pagó, adicionalmente, lo correspondiente al patrimonio común de Fintesa. De acuerdo al contrato de emisión, los fondos provenientes de prepagos voluntarios y recuperaciones de activos fallidos pueden destinarse a la sustitución de excedentes por contratos con características similares a las que posee el colateral, o bien se puede llevar a cabo el rescate anticipado de deuda preferente siempre y cuando se cuente con fondos que superen las UF 5.000. A junio de 2016, el prepago acumulado ascendió a UF 126.453. Durante la vigencia del patrimonio separado los recursos han sido invertidos en depósitos a plazo del Banco Scotiabank hile. RENTABILIDAD DE LA AFV La coyuntura de tasas de interés de mercado observada durante la vigencia de este patrimonio separado ha incidido en la rentabilidad de las cuentas de ahorro, lo que ha afectado las proyecciones de pago de precio de compraventa de las viviendas. La evolución de las proyecciones de pago de precio de los contratos de leasing y la rentabilidad de los fondos es monitoreada de cerca por Feller Rate. ADMINISTRAIÓN El comportamiento de los activos y los reportes sobre su monitoreo no reflejan fricciones operativas relevantes. Administración Primaria: BBVA Leasing opera con los estándares del banco relacionado y está aprovechando la estructura de su matriz La entidad mantiene un contrato de outsourcing con AFIN mediante el cual esta última le provee sistemas para la administración primaria, apoyando en back office, aplicaciones de pago y administración de la morosidad. BBVA Leasing opera con los mismos estándares del banco relacionado y está aprovechando intensamente la estructura de su matriz. La cobranza prejudicial está a cargo de una empresa de cobranza externa, SERVINO, también proveedor de su matriz. Este proceso es controlado por el área de seguimiento del banco, por lo que se realiza de acuerdo a los estándares de su matriz, y es chequeado por los sistemas proporcionados por AFIN. Las primeras acciones de cobranza consisten en llamadas preventivas hasta el día 15 de atraso. A partir de entonces, se inicia la cobranza prejudicial. En tanto, la cobranza judicial está en manos de un estudio de abogados externos. Su control radica en el área de recuperaciones del banco. Normalmente se gatilla a partir del tercer aporte moroso. Los criterios de renegociación también se han ajustado a los de su matriz. La recaudación de los arriendos está a cargo de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria hile. Los sistemas del leasing están conectados con el sistema de cajas de su matriz. 3
FINTESA SEURITIZADORA S.A. 2º PAT. SEPARADO Serie (Sub) B / W Negativo Administración Maestra: Esta labor es ejercida por la securitizadora, bajo la asesoría de AFIN La administración maestra de este patrimonio separado es responsabilidad de la securitizadora, que ha externalizado las labores operativas en AFIN, entidad especializada en administración de carteras, e independiente de los originadores y de la securitizadora. Feller Rate evalúa a AFIN en su calidad de administrador de activos, calificando a la institución en un nivel Más que satisfactorio. Ello obedece a la buena estructuración de sus procedimientos y controles, el alto grado de automatización de sus procesos y el buen apoyo tecnológico. Hasta el momento, las labores de administración maestra, en lo referente a la supervisión de la gestión del colateral, así como a la generación de reportes de gestión a terceros, se han llevado a cabo sin mayores fricciones. La propiedad de Fintesa Securitizadora S.A. corresponde a Fintesa Inversiones (hile) Limitada, la cual es propiedad de The Bank of Nova Scotia (anadá). 4
FINTESA SEURITIZADORA S.A. 2º PAT. SEPARADO Serie (Sub) B / W Negativo PROYEION FLUJO La cobertura proyectada de los cupones posteriores se sustenta en la liquidación anticipada de la cartera Supuestos Situación de Activos de Respaldo asas en stock; 9.893 Al 30 de Junio de 2016 Escenarios de Estrés aja operacion al ; 33.526 Probabilidad de Incumplimiento* 3% Pérdida de Valor de la Vivienda 20% Prepago anual** 3% Rentabilidad AFV 4% *En número de operaciones sobre cartera actual **Medido sobre saldo vigente aracterísticas de los bonos Actual Serie A B Saldo Insoluto (UF) 149.414 32.444 162.495 Tasa Emisión (%) 6,2% 6,2% 6,2% Plazo (años) 8,75 8,75 8,75 Pagos Trimestrales Vencimiento Número de títulos 35 38 14 SI por lámina (UF) 4.269 854 11.607 Rescates Registran No Registra B Las proyecciones de flujo de caja tomaron como punto de partida la situación de activos al 30 de junio de 2016. Luego, se calculan mes a mes los excedentes del periodo, considerando los gastos de la estructura y el compromiso de pago de cupones. Los excesos de caja en el patrimonio separado no suponen rentabilidad real. Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones vea Anexos. El escenario de estrés asignado para la categoría de riesgo B se muestra en el cuadro adjunto, para éste se establece que la crisis crediticia se inicia el mes 13 desde la fecha de corte y se prolonga por 36 meses. Al mismo tiempo, se supone un plazo de recuperación de las viviendas de 20 meses, los costos de liquidación son del 10% sobre el saldo insoluto de las operaciones al inicio de la mora y se aplica garantía estatal sobre el 65% de los contratos fallidos. En particular, más allá de las sensibilizaciones usualmente aplicadas por Feller Rate, en este caso se sensibilizó el prepago voluntario de los activos y la rentabilidad de los fondos de AFV, debido al bajo nivel observado durante la vigencia del patrimonio separado. La cobertura proyectada de los últimos cupones se sustenta en la liquidación anticipada de la cartera. Para ese entonces, la razón estimada entre el saldo insoluto de los créditos y bonos preferentes se observa más ajustada en relación a lo proyectado en años previos y es afín al escenario de estrés definido para una categoría de riesgo B. Bonos La emisión de bonos fue inicialmente por UF 419.000 distribuida en tres series, todas con una tasa de emisión del 6,2% y a plazo de 22,75 años. Las series senior pagan intereses y amortizan capital de manera trimestral, diferenciándose sólo en el corte. En tanto la serie se paga en una sola cuota, con capitalización de intereses, al vencimiento de las series senior. El monto y plazo residual de los bonos es de UF 336.333 y 10,75 años respectivamente. Las series A y B se pueden rescatar con el producto de prepagos voluntarios y recuperaciones de activos fallidos. A Junio de 2016 se han rescatado UF 126.453 equivalente a 20 láminas de la serie A y 36 láminas de la serie B. Original Serie A B Saldo Insoluto (UF) 275.000 74.000 70.000 Tasa emisión (%) 6,2% 6,2% 6,2% Plazo (años) 22,75 22,75 22,75 Pagos Trimestrales Vencimiento Número de títulos 55 74 14 SI por lámina (UF) 5.000 1.000 5.000 Rescate anticipado ontemplan No ont. 5
ANEXOS FINTASE SEURITIZADORA S.A. 2º PAT. SEPARADO 31.Ago. 2011 31.Ago.2012 30.Ago.2013 29.Ago.2014 31.Ago.2015 31.Ago.2016 BBB BBB BBB BBB / W Negativo BB / W Negativo B / W Negativo Serie onsideraciones metodológicas y de flujo de caja Metodología La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, se contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. omparación Flujos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican: Se proyectaron los flujos esperados de arriendos y pagos de precio a partir de la fecha de corte. Para los flujos de pagos de precio se estimaron rentabilidades del fondo en AFV por categoría de riesgo, por lo que se supuso sobreplazos conforme a lo señalado en la ley de leasing habitacional; Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes 13, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 20. on el producto de los prepagos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte. Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas y costos de reemplazo de prestadores de servicios ajustados a los de mercado, así como baja rentabilidad de las cuentas de ahorro metódico en AFV. Los procedimientos de sustitución de activos, rescate y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas, en los escenarios acordes con la clasificación asignada. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 6