Maria Angeles ALCALÄ DIAZ Directora HACIA UN NUEVO MODELO DE MERCADO HIPOTECARIO Maria Angeles Alcalä Dfaz Antonio Roncero Sänchez Francisco Javier Garcia Mäs Maria Dolores Aguado Fernändez Juan Jose Rubio Guerrero Juan Villen Palmira Delgado Martin Santos Gonzalez Eliseo Navarro Arribas Ana Fernändez-Tresguerres Fernando Acedo-Rico Henning 'yaimoiit cejas
INDICE LA REFORMA DE LA NORM AIWA DE PROTECTION DEL DEUDOR HIPOTECARIO 13 Maria Angeles Alcalä Dfaz I. ASPECTOS ECONÖMICOS Y EVOLUCION NORMATIVA. 13 II. REFORMAS LEGALES Y TRANSCENDENCIA DE LAS MED IDAS INTRODUCIDAS 17 1. La Orden EHA 2899/2011 y sus normas de desarrouo 17 2. La ley 1/2013, de 15 de mayo, de medidas de protection del deudor hipotecario, reestructuraciön de deuda y alquiler social 19 III. LA INSUFICIENCIA DE LA NORMATIVA PARA UNA ADECUADA PROTECCIÖN DEL DEUDOR-CONSUMIDOR HIPOTECARIO 31 1. Ambito de aplicaaön de la normativa de protection del deudor ajena a la notion de consumidor. 31 2. La vigencia de normas que pmpician una protection divergente en funciön de la tipologia de la empresa concedente del credito 35 3. La ausencia de controles preventivos para una adecuada protection del consumidor del credito hipotecario 36 4. La ausencia de otras medidas de protection del deudor hipotecario 37 LA DIRECTIVA COMUNITARIA SOBRE CONTRATACIÖN DE CREDITOS HIPOTECARIOS: PROTECCIÖN DEL (FUTURO) PRESTATARIO Y DESATENCIÖN DEL (ACTUAL) DEUDOR HIPOTECARIO 41 Antonio Roncero Sänchez I. CONSIDERACIONES PREVIAS 41 II. PRINCIPALES ASPECTOS DE LA DIRECTIVA 2014/17/UE, DEL PARLAMENTO EUROPEO YDEL CONSEJO, DE 4 DE FEBRERO DE 2014, SOBRE CONTRATOS DE CREDITO CELEBRADOS CON LOS CONSUMIDORES PARA BIENESINMUEBLES DE USO RESIDENCIAL 46 1. Presupuestosy fiws de ladiiectiva. Protection del (futuro) prestatario y desatenciön del (actual) deudor hipotecario 46 2. Contenido de la Directiva 50 III. NOTA BIBLIOGRÄFICA 66
8 Indice ALGUNAS REFLEXION ES SOBRE LA PROTECCIÖN DEL DEUDOR HIPOTECARIO: ESPECIAL CONSIDERACIÖN DE LA INTERVENCIÖN NOTARIAL 69 Franciscojavier Garcia Mäs I. INTRODUCCIÖN 69 II. LAVENTAEXTRAJUDICIAL 71 III. LA INTERVENCIÖN NOTARIAL EN LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS 78 IV. ESPECIAL CONSIDERACIÖN DE LAS CLAUSULAS ABUSIVAS 84 V. CONCLUSIÖN 89 POLITICAS PÜBLICAS EN MATERIA DE VIVIENDA 91 Maria Dolores Aguado Fernändez I. INTRODUCCIÖN 91 II. LOS ANTECEDENTES 92 1. ElDerechourbanistico 92 2. El reimen de tenencia de la vivienda habitual 99 3. El mercado hipotecario 101 III. LA SITUACIÖN ACTUAL 102 IV. NUEVO MARCO DE LAS POLITICAS PÜBLICAS 105 1. Ley de medidas deflexibilizacion yfomento del mercado de alquiler de viviendas 106 2. Ley de rehabilitacicm,regeneraci6nyrenavaci6n urbana 109 3. Ley de medidas para reforzar la protection a los deudores hipotecarios, reestructuracion de deuda y alquiler social. 111 4. Ley de garantia de la unidad de mercado 113 V. A MODO DE CONCLUSIÖN 113 COMPORTAMIENTO DEL SECTORINMOBILIARIO RESIDENCIAL EN ESPANA: BALANCE Y PERSPECTIVAS 115 JuanJose Rubio Guerrero I. INTRODUCCION 115 II. DINAMIZACION DEL SECTOR INMOBILIARIO: PERCEPCIONES 116 III. COMPORTAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO: FUTURO PROXIMO 1 \ 7 IV. PREVISIONES PARA REABSORBER EL STOCK DE VIVIENDA NUEVA ] j 9 V. EL AJUSTE DE PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ESPANA PROYECCIONES GENERALES 119 VI. CONCLUSIONES RELEVANTES 120
Indice 9 EL FUTURO DEL SECTORINMOBIUARIO ESPANOL 123 Juan Villen I. PERSPECTIVE DE FUTURO EN LA COMERCIALIZACIÖN DE INMUEBLES 123 II. LOS PRECIOS DE LA VTVTENDA AÜN TIENEN RECORRIDO A LA BAJA 124 III. EL NUMERO DE COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS, EN MINIMOS HISTÖRICOS 125 IV. UN STOCK DE VIVIENDAS QUE TARDARÄ MUCHO EN REDUCIRSE 125 V. LA EVOLUCIÖN DEMOGRÄFICA, UN RIESGO REAL 127 VI. LA DEMANDA DE NO RESIDENTES, UN CAMINO DE IDA Y VUELTA 128 VII. INVERSORES: UNOS ENTRAN Y OTROS SÄLEN 129 VIII. LA BAJA DISPONIBILIDAD DE FINANCIACIÖN HIPOTECARIA NO AYUDA 130 IX. POR QUE A LOS BANCOS NO LES INTERESA DAR HIPOTECAS, AL MENOS DE MOMENTO 131 X. ENTRAMOS EN UN NUEVO PARADIGMA 133 LA SEGURIDADJURIDICA COMO MOTOR DEL TRAFICO INMOBILIARIO 137 Palmira Delgado Martin I. INTRODUCCION 137 II. QUE ENTENDEMOS POR SEGURIDADJURIDICA 138 III. LA SEGURIDADJURIDICA COMO FACTOR DE DESARROLLO ECONÖMICO 138 IV. DOS MODELOS DE SEGURIDADJURIDICA 139 V. EL NOTARIO COMO PIEZACLAVE DEL MODELODE SEGURIDADJURIDICA PREVENTIVA: LAS CARACTERISTICAS DEL SERVICIO QUE PRESTA 140 VI. ALGUNASIDEAS QUE PUEDEN CONTRIBUIR A LA MEJORADE LA SEGURIDADJURIDICA PREVENTIVA... 143 a) Integration de nuevas äreas de conoamientojuridicapräctico dentro de la formaciön de los jövenes 144 b) Generalizaciön del asesoramiento del notario en la fase previa al otorgamiento del documento publico 145 c) Nuevas formas de transmisiön de inmuebles con Intervention notarial. 147 d) Servicios de valor anadido complementario en la contratacion inmobiliaria. 148 e) Seguridadjuridica en la transmisiön international de inmuebles... 149
10 Indice EL FUTURO DEL MERCADO HDPOTECARIO 151 San tos Gonzalez I. INTRODUCCIÖN 151 II. DESARROLLO MACROECONÖMICO 152 III. ESTRUCTURA DEL MERCADO INMOBILIARIO 153 IV. ACTUACIÖN DEL SISTEMA FINANCIERO 156 V. MARCO REGULATORIO 163 VI. CONCLUSIONES 165 CLAUSULAS SUELO Y TASA ANUAL EQUIVALENTE 167 Eliseo Navarro Arribas I. INTRODUCCIÖN 167 II. CONTRATOS FLOOR 171 III. VALORACIÖN DE LAS CLAUSULAS SUELO 178 IV. CONCLUSIONES 189 REFEREN CIAS 190 DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE CONDICIONES DEL CREDITO IMPOTECARIO 191 Ana Fernändez-Tresguerres I. USO Y CONTROL DE LAS CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACION 191 II. SU TECNICA NORMATIVA 193 III. DIRECTIVAS SOBRE CONSUMO Y DERECHO COMUNITARIO DE CONTRATACION 194 a) Derncho europeo de contrataciön 194 b) Directivas europeas sobre consumo 198 c) En espeaal la Dirediva 2014/17/lJE, de 4 defebrero 199 IV. EL VALOR DE LAJURISPRUDENCIA 201 V. CONTROL JUDICIAL DE LAS CONDICIONES GENERALES E IDENTIFICACION DE LAS ABUSIVAS 202 VI. CONTROLES PREVENTIVOS DE INSERCION DE CLAUSULAS ABUSIVAS 203 VII. EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÖN 205 VIII. CONSECUENCIAS DE LA DECLARACIÖN DE ABUSIVIDAD DE UNA CLAUSULA CONTRACTUAL 207 IX. REINTEGRACION DEL CONTRATO POR EL JUEZ 208 X. APUNTE JURISPRUDENCIAL 211 XI. REFLEXION 213
Indice 11 EL CONTROL REGISTRAL DE LAS CONDICIONES DEL CREDITO 215 Fernando Acedo-Rico Henning I. CONSIDERACIONES GENERALES 215 II. LA FUNCION CALIFICADORA DEL REGISTRADOR 216 III. EL CONTROL REGISTRAL DE LAS CONDICIONES FINANCIERAS DEL CREDITO 217 1. Los intereses ordinarios 217 2. Los intereses moratorios 218 3. Los instrumentos de cobertura de tipos de interes 218 4. Comisiones y compensaciones por riesgo de tipos de interes 218 5. Imposiciön al deudor del abono de gastos e impuestos 219 6. Pactos omnicomprensivos de garantia de cualquier obligaciön 220 7. Pactos que dan derecho a la entidad bancaria a exigir elpago de los internes de las arrwrtimcionesaplazadasytodaviaporvencer.. 220 IV. EL CONTROL REGISTRAL DE LOS INTERESES DE DEMORA TRAS LA LEY 1/2013 DE 8 DE MAYO DE PROTECCION A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS 220 V. EL CONTROL REGISTRAL DE LAS CLAUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CREDITO TRAS LA LEY 1/2013 DE 8 DE MAYO DE PROTECCION A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS 222 1. Elpactodevencimientoanticipadoporimpagodecuotas. 222 2. jel pacta de vencimiento anticipado por la no inscripciön de la hipoteca, su no inscripciön en un plazo determinado o denegaciön parcial. 222 3. Elpacto de vencimiento anticipado para el caso de que la parte prestataria sea declarada en concurso 222 4. Elpacto de vencimiento anticipado en caso de enajenaciön o realizaciön de actos dispositivos respecto de lafinca hipotecada... 223 5. Elpacto de vencimiento anticipado porprohibiciön absoluta de arrendar o de constituir un arrendamiento urbano de vivienda por plazo superior al minima legal de cinco anos 223 6. Elpacto de vencimiento anticipado en caso de despacho de mandamiento de ejecncim o embargo contra la finca hipotecada... 224 7. Pactos relativos a la disminucion delpatrimonio, al riesgo de insolvencia, al impago de otras obligaciones ajenas al credito o la existencia de cualquier acciönjudicial o extrajudicial. que haga desmerecer la solvencia delprestatario 225 8. Elpacta de vencimiento anticipado por disminucion del valor de la fincapor deterioro ajuicio de la entidad prestamista o apreciadaporperito vinculado a estay no se amplia la garantia a otros bienes 225 9. Elpacto de vencimiento anticipado por no asegurar la finca en compania de recanocida solvencia ajuicio del acreedor 226
12 Indice VI. 10. Elpacto de vencimiento anticipado por disminucion de valor de lafincaporfluctuaciön de losprecios del mercado 226 11. El pacto de vencimiento anticipado por expropiacion de la finca hipotecada. 226 12. Elpacto de vencimiento anticipado por causas ajenas al contrato: perdida de la condicion de empleado de la entidad crediticia, fauecimiento del jiador, etc. 226 13. El pacto de vencimiento anticipado por incumplimiento de las prestaciones accesorias 227 EL CONTROLREGISTRAL DE LAS CLAUSULA AFECTANTES A LA EJECUCION DEL DERECHO DE HIPOTECA QUE GARANTIZA EL CREDITO 227 1. La tasaciön 227 2. El pacto de venta extrajudicial. 228 3. Extension objetiva de la hipoteca 228 4. Las estipulaciones sobreposposiciön o igualdad de rango 228 5. Elpacto de renuncia del deudor a la cancelacion parcial. 229 6. Lafacultad de descontar del precio del remate los gastos de formalizaciönytributarios 229 7. Elpacto depagoporel deudor de los honorarios del abogado del acreedor en la ejecucion extrajudicial. 230 VI. EL CONTROL REGISTRAL DE LA CONOCIDA COMO "CLAUSULA SUELO" 230 VIII. EL CONTROL REGISTRAL DE OTRAS CLAUSULAS DEL CREDITO 231 1. Pacto de compensacion de la devda con cualquier credito que el mismo deudor tenga con la entidad 231 2. Estipulaciones relativas a obligaciones accesorias del deudor 231 3. Pacto de sumisiön expresa a los Tribunales 231 4. Pacto comisorio 232 5. Obtencion de segundas copias confuerza ejecutiva 232 6. Pacto de renuncia por el deudor a ser notificado de la cesiön del credito 232 7. Pactodeexclusiöndelderechoderescate. 232 IX. BIBLIOGRAFIA 233 XI. JURISPRUDENCIA 233