CONTENIDO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. Las entidades de crédito disponen de modelos proforma de

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1 CONTENIDO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO Las entidades de crédito disponen de modelos proforma de escrituras de préstamos hipotecarios. Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994: El SOLICITANTE del préstamo, tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. Las CLÁUSULAS FINANCIERAS deben aparecer en el orden y con el contenido que aparece a continuación El Encabezado de la escritura incluye la localidad, la fecha y los datos del notario que da fe del acuerdo adoptado por las partes. Comparecencia: se indica la identidad (nombre/ nombres y DNI) tanto del prestamista como del prestatario. Intervención: se señala que ambas partes tienen capacidad legal y poderes suficientes para obligarse a los acuerdos que se suscriben en las cláusulas y estipulaciones que siguen. Exposición: habitualmente este apartado consta de tres puntos. como son: 1. quien es el propietario de la finca que se describe, 2. que se ha efectuado la tasación preceptiva, el autor y el valor resultante de la misma, 3. que la Entidad de Crédito ha acordado conceder al propietario un préstamo conforme a las siguientes estipulaciones financieras y no financieras, -Cláusulas/Estipulaciones A. Cláusulas/Estipulaciones Financieras: (deben aparecer con el siguiente orden y contenido) 1. a Capital de préstamo: a. el importe del préstamo

2 b. la forma de entrega del importe del préstamo. 2. a Amortización: 1. Las fechas del primer y del último pago de amortización, cuando dichas fechas estén fijadas de antemano. 2. El número, periodicidad y cuantía de las cuotas en que se divida la amortización del préstamo, cuando estuvieran fijadas de antemano. 3. Las condiciones para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado, expresándose en particular: a. las fechas de ejercicio de dicha facultad b. si se hubiera pactado, la cantidad que con ocasión del reembolso anticipado, deba satisfacer el prestatario a la entidad prestamista al ejercer dicha facultad, distinguiendo en su caso, entre amortizaciones totales y parciales. c. en caso de reembolso anticipado parcial, la cuantía mínima y el modo concreto en que éste alterará el importe o número de las cuotas de amortización remanentes, indicándose, en su caso, las facultades de elección que se reconozcan al efecto al prestatario. 4 Cuando existan, las demás facultades que se reconozcan al prestatario para alargar o alterar el calendario de amortización, y las condiciones para su ejercicio. 3. a Intereses ordinarios: a. el tipo de interés nominal anual aplicable al préstamo, especificándose si es fijo durante toda la vida del préstamo o si tendrá carácter variable, durante la totalidad o parte de la vida del préstamo (se indicará entonces el comienzo de este período de interés variable). b. la fecha de inicio del devengo de intereses, y su periodicidad y forma de liquidación ordinaria, indicándose la fórmula o métodos utilizados para obtener, a partir del tipo de interés anual, el importe absoluto de los intereses devengados. c. el número de días que se considerará que tiene el año cuando, para el cálculo de los intereses devengados durante períodos inferiores a un año, sea preciso convertir el tipo de interés anual en un tipo de interés diario. Si el tipo de interés es variable, 3. a bis. Tipo de interés variable; 1. Definición del tipo de interés aplicable. Se expresará de alguna de las siguientes formas: a. como suma de un tipo de interés de referencia y un margen constante (positivo, nulo o negativo) expresado éste en puntos o fracciones de punto, b. como cierto porcentaje de un tipo de interés de referencia, c. como suma de un tipo de interés constante y un margen

3 variable que equivalga a la variación experimentada, desde cierta fecha establecida, por un tipo de interés de referencia, d. de cualquier otro modo, siempre que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario. 2. Identificación y ajuste del tipo de interés de referencia. a. la definición de dicho tipo de interés de referencia: el organismo público, asociación o entidad privada que lo elabore, y la periodicidad y forma en que se publique o sea susceptible de conocimiento por el prestatario, b. en su caso, se indicará si deben efectuarse ajustes o conversiones en el tipo de interés de referencia para calcular el tipo de interés nominal aplicable (cuando la periodicidad de pagos del tipo de interés de referencia sea distinta a la del préstamo, por ejemplo si el tipo de referencia está definido como un tipo anual y el préstamo prevé pagos mensuales). c. el tipo de interés de referencia sustitutivo que deba utilizarse excepcionalmente cuando resulte imposible, por razones ajenas a las partes, la determinación del tipo designado en primer término. 3 Límites (máximos y mínimos) a la variación del tipo de interés aplicable, cuando así se establezcan. 4 Umbral mínimo de fluctuación y redondees del tipo de interés aplicable. Si así se pactara, se indicará el umbral de fluctuación, que significará la no alteración del tipo de interés mientras la fluctuación del tipo de referencia no alcance, en más o en menos, dicho umbral. 5. Comunicación al prestatario del tipo de interés aplicable. a. la forma en que el prestatario conocerá el tipo de interés aplicable a su préstamo en cada período, b. si existe algún procedimiento especial que el prestatario pueda utilizar para reclamar ante la entidad en caso de que discrepe del cálculo efectuado del tipo de interés aplicable. 4ª. Comisiones: 1. Comisión de apertura: se integran en una única comisión cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista. Se devengará por una sola vez. 2 Otras comisiones y gastos posteriores. Sólo podrán pactarse a cargo del prestatario, los siguientes gastos: a. la cantidad por reembolso anticipado, estipulada en la cláusula 2. a, b. los gastos mencionados en la cláusula 5. a, c. otras comisiones que respondan a la prestación de un servicio específico por la entidad distinto a la mera administración ordinaria del préstamo. Si el tipo de interés es fijo, 4 a bis Tabla de pagos y tipo de interés anual equivalente:

4 a. la cuota total que corresponderá satisfacer al prestatario en cada fecha, b. el coste efectivo de la operación o Tasa Anual Equivalente (TAE), calculado conforme a las reglas establecidas al efecto por el Banco de España. 5 a Gastos a cargo del prestatario. Podrán incluirse los siguientes conceptos: a. Gastos de tasación del inmueble, b. Aranceles notariales y regístrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, c. Impuestos, d. Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora de Impuestos, e. Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como del seguro de daños del mismo, f. Los derivados del seguro de vida del prestatario, cuando fueran aplicables, g. Los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago, h. Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo. 6. a Intereses de demora: a. el tipo de interés de demora, expresado en forma de tanto por ciento anual o añadiendo un margen al tipo de interés de referencia. b. la base sobre la que se aplicará el interés de demora y su forma de liquidación. Si se pacta expresamente, 6. a bis. Resolución anticipada por la entidad de crédito: a. las causas especiales, distintas a las generales previstas en las Leyes, que faculten a la entidad prestamista para resolver anticipadamente el contrato de préstamo y exigir la inmediata devolución de la deuda pendiente, b. el importe de la penalización por resolución anticipada del contrato, cuando ésta se base en el incumplimiento por el prestatario de alguna de las obligaciones derivadas del contrato. B. Otras cláusulas/estipulaciones no financieras (su. orden y contenido dependerá de cada entidad de crédito) Las siguientes representan únicamente un modelo posible: 7. a Constitución de la hipoteca: garantía del préstamo a favor del prestamista, en caso de incumplimiento de la obligación de devolución del capital y pago de intereses. El acreedor (prestamista) tiene la posibilidad de instar la venta judicial del inmueble hipotecado en pública subasta para, con el producto de esta venta, resarcirse de cuanto se le adeude por to-

5 dos los conceptos (incluyendo por tanto costas y gastos derivados del eventual procedimiento de ejecución). Debe hacerse constar el valor del bien inmueble a efectos de subasta (tanto judicial como extra judicial), que normalmente coincidirá con el valor de tasación, y un domicilio del deudor para notificaciones y requerimientos. 8. a Ejecución: Se señalan las diferentes acciones que la Entidad de Crédito puede ejercitar en caso de impago, haciendo particular mención a la posibilidad, en su caso, de ejecución extrajudicial de la hipoteca. 9. a Cesión de crédito: pueden incluirse otra serie de pactos, como la posibilidad de subrogación en la obligación del pago del préstamo para eventuales nuevos propietarios, o en su caso, de cesión a favor de terceros por parte del prestamista. 10. a Garantía hipotecaria: descripción de la finca (terreno o vivienda) sobre la que recae la hipoteca. 11. a. Garantes o fiadores: cuando, además de la garantía hipotecaria, una o más personas afianzan con el prestatario, todas las obligaciones estipuladas en el contrato contenido en la Escritura. Autorización: el notario da fe de la identificación de las partes que comparecen y se recogen las firmas de las partes y del notario. Anexos al contrato, si el tipo de interés no es fijo (si no procede la cláusula 4. a bis): la Tasa Anual Equivalente la tabla de pagos correspondiente al primer período de interés, o la cuota periódica si todas fuesen idénticas.