Seguros Hipotecarios. Alfonso José Novelo Gómez. Serie Documentos de Trabajo. Documento de trabajo No. 97

Transcripción

1 Seguros Hipotecarios Alfonso José Novelo Gómez 2003 Serie Documentos de Trabajo Documento de trabajo No. 97

2 Índice Seguros Hipotecarios 1 Qué es un Seguro Hipotecario? 1 Compañías Especializadas 2 Alcance de la Cobertura 2 Monto de la Prima 3 Protección de los Intereses de los asegurados 3 Consideraciones Adicionales 4 Notas 5

3 Seguros Hipotecarios Alfonso José Novelo Gómez* Existe evidencia empírica que respalda el hecho de que mientras mayor sea la aportación monetaria por parte del comprador en una transacción de compra-venta de un bien raíz, menor será la probabilidad de que este incumpla en el pago de la hipoteca. En general en el mercado estadounidense la práctica común entre los prestamistas que participan en este tipo de transacciones requiere al menos un 20% del valor total de la propiedad como enganche con el fin de otorgar el crédito hipotecario. En el caso mexicano los porcentajes de enganche normalmente requeridos van del 15% al 30% del valor del inmueble. Debido a lo anterior las personas interesadas en solicitar un préstamo hipotecario con el fin de adquirir la vivienda que desean se ven en la necesidad de constituir un ahorro previo hasta alcanzar el monto del enganche que le permitirá acceder a dicho crédito. En este sentido, la presencia de porcentajes mínimos requeridos de enganche tiene efectos negativos sobre las decisiones de los individuos interesados en adquirir vivienda. En primera instancia el individuo puede dejar pasar oportunidades extraordinarias por el simple hecho de no contar con los recursos necesarios para aportar el enganche. Por otra parte, debido a la necesidad de contar con un nivel de enganche determinado, el solicitante de la hipoteca puede conformarse con una vivienda de menor precio y calidad a la que podía haber accedido si únicamente se hubiera tomado en cuenta su capacidad económica para realizar los pagos periódicos del crédito. Asimismo, en caso de que el interesado en adquirir la vivienda decida retrasar la transacción con el fin de reunir el porcentaje requerido de enganche, existe la posibilidad de que la tasa de apreciación del valor de las viviendas exceda la tasa de ahorro del interesado y por lo tanto éste se vea obligado a comprar una casa más pequeña que la que había contemplado originalmente. Obviamente, el caso puede ser el contrario pero al final el comprador estaría apostando a que se diera dicha situación y normalmente los individuos son adversos al riesgo al momento de tomar decisiones patrimoniales tan importantes. En este sentido, la existencia de seguros hipotecarios se convierte en un instrumento que contribuye a aumentar el número de este tipo de transacciones, al mismo tiempo que distribuye el riesgo de no pago por parte del comprador del inmueble entre diversos sectores e intermediarios financieros (bancos, aseguradoras, etc.). Qué es un Seguro Hipotecario? Esencialmente, un seguro hipotecario representa una garantía financiera que protege a los prestamistas o inversionistas (en el caso de un mercado hipotecario bursatilizado) ante las pérdidas originadas por la falta de pago por parte del sujeto de crédito en aquellos casos donde el enganche aportado por el último es menor al 20% del valor del inmueble. 1

4 En relación a la definición anterior, es importante hacer notar que el seguro hipotecario no es un seguro hipotecario de vida, ya que el primero solamente cubre al prestamista ante la falta de pago por parte del comprador de la propiedad, mientras que el seguro hipotecario de vida cubre al comprador y a sus beneficiarios ante la muerte o incapacidad del mismo. De esta forma, aquellos individuos que no cuentan con el 20% del valor total de la propiedad pueden aportar un menor enganche mediante la contratación de un seguro hipotecario. Sin la existencia de este tipo de seguros, los prestamistas e inversionistas sufrirían pérdidas considerables sobre préstamos vencidos con una razón préstamo-a-valor 1 (loan-to-value ratio) alta. Dentro de los costos que se generan como consecuencia de la falta de pago de la hipoteca se pueden mencionar los intereses que se generan durante el periodo de no-pago, comisiones legales, gastos de mantenimiento y reparación del inmueble, comisiones a agentes de bienes raíces, cuando la propiedad se vende por menos del precio original, etc. Compañías Especializadas Desde sus inicios en 1957 las compañías de seguros que ofrecen este tipo de productos financieros en Estados Unidos se constituyen como compañías especializadas en una sola operación de seguros con el fin de las reservas técnicas de este tipo de instituciones no se mezclaran con las reservas de otras operaciones y ramos de seguros. Asimismo, se establecieron una reserva de contingencia y requerimientos de capital específicos con el fin de atender la naturaleza catastrófica del riesgo de impago sobre hipotecas. Alcance de la Cobertura Dependiendo del tipo de cobertura seleccionado por el prestamista, se determina la cantidad a ser cubierta por la compañía de seguros hipotecarios en caso de que el sujeto del préstamo incumpla en el pago de la hipoteca y el prestamista se vea en la necesidad de adjudicarse el inmueble. Posteriormente al proceso de adjudicación por parte del prestamista, éste informa del siniestro a la aseguradora. A partir de este momento, la compañía de seguros hipotecarios puede actuar conforme a las opciones siguientes: 1) Pagar al prestamista el total de la reclamación y ejercer propiedad sobre el inmueble. 2) Pagar el porcentaje de cobertura de la reclamación total establecido en la póliza (generalmente 20% a 30%), permitiendo retener la propiedad del inmueble al prestamista. 2

5 Normalmente, las compañías de seguros hipotecarios intentan determinar el valor potencial de la venta de la vivienda (incluyendo los gastos que resulten de poner nuevamente en venta a la propiedad: comisiones y otros costos administrativos). Monto de la Prima El monto de la prima cobrada por la compañía de seguros se determina en función de la razón préstamo-a-valor inicial, el plazo del préstamo, el monto prestado y alcance de la cobertura solicitada por el prestamista. La calificación crediticia de la persona que solicita la hipoteca no tiene nada que ver en la determinación de la prima. El ejemplo 2 siguiente proporciona una ligera noción del monto de la prima, ya que el monto puede variar considerablemente dependiendo de la situación específica de cada hipoteca: Supuestos: El prestatario da un enganche de 5% de una propiedad valuada en 105,263 dólares. La tasa de interés de la hipoteca a treinta años es 8%. El monto de la hipoteca es de 100,000 dólares. La cobertura proporcionada por el seguro hipotecario es el 30% de la hipoteca. Tipo de préstamo Hipoteca a Tasa Fija Hipoteca con Tasa Variable Prima Mensual 65 dólares 77 Dólares Existen distintos tipos de planes para el pago de las primas y el establecimiento de los mismos depende del prestamista (plan con prima mensual, plan con prima anual, plan con prima única. Protección de los Intereses de los asegurados En Estados Unidos, las compañías de seguros que operan este ramo deben constituir las siguientes reservas para garantizar el pago de las reclamaciones de acuerdo a los lineamientos establecidos en cada estado: Reserva de Contingencia: protege los intereses de los asegurados contra eventos catastróficos derivados de alguna depresión económica, de tal manera que las compañías 3

6 aseguradoras puedan hacer frente a las reclamaciones en periodos atípicos. Se constituye con el 50% de la prima devengada y debe ser conservada por un periodo de 10 años. Reserva para Siniestros Pendientes por Ocurrir: esta reserva se constituye cuando la compañía aseguradora recibe la notificación del incumplimiento de pago del sujeto del préstamo o del procedimiento inicial de reposición del colateral. Este fondo también incluye a la reserva de siniestros ocurridos y no reportados. Reserva de Riesgos en curso: Es constituida con la prima no devengada. Asimismo, en lo que se refiere al capital mínimo de garantía, la National Association of Insurance Commissioner (NAIC) establece las bases técnicas para su constitución; observándose que la mayoría de sus miembros adoptan el NAIC s Risk Based Capital Act. Existen organismos o asociaciones de aseguradoras especializadas en seguros hipotecarios, como la Mortgage Insurance Companies of America (MICA), cuyos objetivos son proveer información legal y técnica a sus miembros y actuar como representante de la industria ante el organismo regulador y federal. Por otro lado, también ayudan a prestamistas e inversionistas a crear fondos crediticios asociados a tasas preferenciales, a cambio de comprometer a estas instituciones a mantener una mayor protección contra el riesgo financiero por incumplimiento de pagos. Consideraciones Adicionales Quién paga la prima del seguro? El sujeto que solicita la hipoteca es quien paga la prima. Normalmente los costos del seguro hipotecario son cobrados al sujeto del préstamo junto con el pago del principal e intereses y posteriormente el prestamista envía la prima a la compañía de seguros hipotecarios. Deductibilidad del Pago de la Prima Durante 2002 surgió en Estados Unidos una iniciativa que proponía que el pago de la prima de este tipo de seguros fuera deducible del impuesto al ingreso para aquellos contribuyentes que ganaran menos de 100,000 dólares al año. Sin embargo, esta iniciativa fue rechazada por el congreso. Cancelación del Seguro Hipotecario A partir de 1999 en Estados Unidos se establecieron reglas de carácter general para la cancelación automática de este tipo de seguros. De esta forma, con ciertas excepciones, los seguros hipotecarios se cancelan automáticamente una vez que el sujeto de crédito ha cubierto el 22% de la propiedad con base en el valor original de la misma, siempre y cuando los pagos de la hipoteca se hayan realizado a tiempo. Asimismo, existe la posibilidad de solicitar la cancelación del seguro hipotecario cuando se ha cubierto el 20% de la propiedad con base en el valor original de la misma, siempre y cuando los pagos de la hipoteca se hayan realizado a tiempo. 4

7 Existen diversas excepciones a lo anterior: si el crédito es considerado como de alto riesgo, si durante el último año previo a la cancelación del seguro no se realizaron los pagos de la hipoteca en las fechas acordadas, si existen otros gravámenes sobre la propiedad. Notas: * Las opiniones que aparecen en este documento son del autor y no necesariamente coinciden con las de la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas. 1 2 La razón préstamo-a-valor es el resultado de dividir el monto del enganche entre el valor total de la vivienda. Se considera alto cuando es mayor a 80%. 5