GARANTÍAS ESTATALES PARA EL CRÉDITO HIPOTECARIO. Sergio Irungaray Suárez Licenciado en Economía Gerente FHA

Transcripción

1 GARANTÍAS ESTATALES PARA EL CRÉDITO HIPOTECARIO Sergio Irungaray Suárez Licenciado en Economía Gerente FHA Abril, 2014

2 Marco Legal Fue creado el 7 de junio de 1961, mediante Decreto No del Congreso de la Republica. Es una institución Estatal descentralizada, con personería jurídica y patrimonio propio, que promueve la construcción de vivienda a través del seguro de hipoteca y garantiza al inversionista el retorno del capital. El capital inicial que aportó el Estado, fue de US$100.0 mil.

3 Seguro de Desgravamen Es la cobertura que indemniza en casos de fallecimiento o invalidez total y permanente, el saldo total o proporcional del crédito hipotecario asegurado por el FHA; así como, en casos de pérdida de empleo, paga hasta seis (6) cuotas del crédito. Fue incorporado en el Base legal: Articulo 3º. Literal c), Decreto Número 1448, Ley del FHA.

4 Sistema FHA Entidades Aprobadas: Son los bancos, entidades especializadas en administrar hipotecas e inversionistas que otorgan el préstamo para la compra de vivienda. Desarrolladores: Son las empresas que desarrollan y/o construyen los proyectos habitacionales. Deudor Hipotecario: Es la persona que compra la vivienda en los proyectos habitacionales

5 Principales elementos para evaluar el riesgo, que asume FHA 1. Elegibilidad de proyecto a) Aplicación de normas de planificación y construcción b) Aspecto legal del terreno c) Aspecto Técnico d) Permisos y licencias e) Historial de los desarrolladores f) Prevención de Lavado de dinero 2. Avalúo Técnico a) Base para emisión del Resguardo de Asegurabilidad

6 Principales elementos para evaluar el riesgo, que asume FHA 3. Inspecciones reglamentarias a) Control de calidad b) Auditoria Externa 4. Análisis de capacidad de pago del deudor a) Garantizar un buen cliente b) Evitar la mora 5. Análisis para la emisión del Seguro de Desgravamen a) Exámenes Médicos

7 Beneficios del Seguro de Hipoteca y Desgravamen Al Deudor Hipotecario / Comprador El FHA respalda la solicitud de crédito ante la entidad financiera, convirtiéndose en el fiador del deudor. Puede cubrirse hasta el 95% del monto del Resguardo de Asegurabilidad, (5% de enganche), aceptando incluir el ingreso del núcleo familiar en la operación. Certeza Jurídica en la compra de vivienda. Tasa de interés preferencial (promedio del 8% anual) Plazos flexibles, máximo 40 años. Seguro por fallecimiento, perdida de empleo e invalidez Adquirir y conservar la vivienda

8 Beneficios del Seguro de Hipoteca y Desgravamen Al Desarrollador / Promotor El FHA ofrece asesoría personalizada al desarrollador de viviendas, desde la planificación hasta la promoción del proyecto. El FHA cuenta con un Manual de Normas de Planificación y Construcción. Servicios en línea para dar seguimiento completo al expediente del cliente. Agilizar las ventas con la certeza de un financiamiento bancario en condiciones preferenciales. Motivar la compra con el Seguro de Desgravamen.

9 Beneficios del Seguro de Hipoteca y Desgravamen A las Entidades Aprobadas / Financieras Respaldo de una entidad sólida, con solvencia financiera. FHA cancela saldos a capital, intereses y gastos judiciales en un plazo de 15 días, ante la falta de pago del deudor. Beneficios en los incentivos fiscales asociados a la Cédula Hipotecaria Asegurada (los intereses que genera la cédula están exentos del ISR). Garantía ilimitada del Estado. Evitar mora por pérdida de empleo, fallecimiento e invalidez.

10 Cédula Hipotecaria Asegurada Es un título de crédito que representa el valor total o una parte alícuota de un crédito garantizado con un derecho real hipotecario. Características: Puede ser título único o en serie. Emitido al portador. Expresa el monto del financiamiento que es igual al Resguardo de Asegurabilidad emitido. Contiene un resumen de la escritura del crédito. constitutiva Su emisión es posterior a la inscripción del Registro de la Propiedad del testimonio del crédito.

11 Seguro de Hipoteca Un seguro de hipoteca es el documento que emite el FHA para garantizar el retorno de capital, protege a las entidades financieras en caso de incumplimiento por parte del deudor hipotecario.

12 Reclamo de Seguro de Hipoteca Es el pago que efectúa el FHA a la entidad financiera por el incumplimiento del deudor por la obligación hipotecaria asegurada que cubre el saldo a capital, intereses y gastos judiciales, a partir del incurrimiento en mora, hasta un año después de haberse iniciado el proceso ejecutivo en la vía de apremio y 4 meses en caso de ser cesión voluntaria. FHA cancela el reclamo por seguro de hipoteca en un plazo de 15 días.

13 Emisión de Bonos Inmobiliarios Son títulos que puede emitir el FHA para pagar los reclamos de Seguro de Hipoteca. (Desde el 2,000 el FHA solo paga en efectivo los reclamos de Seguro de Hipoteca)

14 Tipo de Operaciones Compra de vivienda proyectada. Compra de vivienda existente Construcción en lote propio Liberación de gravamen hipotecario Cesión de derechos y obligaciones. Reestructura de la deuda. Venta de activos extraordinarios propiedad de FHA

15 Certificaciones

16 Certificaciones

17 SEGUROS DE HIPOTECA VIGENTES (Número y Monto de Saldos de Capital en Millones de USD al 31 de diciembre de 2013) $1, ,155 $ $1,000 $ $ $ $200 0 $-

18 Reservas de Capital FHA (En millones de USD )

19 Reclamos Pagados (En millones de USD)

20 Siniestralidad del FHA 45% 40% 43% 42% 37% 35% 30% 25% 25% 20% 20% 15% 10% 5% 0%

21 Nichos de Mercado Enfoque del mercado de vivienda para familias que generan sus ingresos del sector informal

22 Distribución del Déficit existente en el 2011, Según Niveles de ingreso familiar mensual (en quetzales) y tipo de solución habitacional propuesta Fuente: Encovi 2011

23 Solicitud de Resguardo de Asegurabilidad con Crédito Complementario y Subsidio Fopavi CONDICIONES DE LA OPERACIÓN: SALARIO MÍNIMO 2014 Precio de Venta Q250, ACTIVIDADES MENSUAL Enganche Q12, % NO AGRICOLA Q 2, Subsidio FOPAVI Q35, AGRICOLA Q 2, MONTO RESGUARDO Q202, EXPORTADORA Y DE MAQUILA Q 2, Tasa de interés conjunta 9.43% Ingreso mensual(4 salarios mínimos) Q9, Descuentos (igss-isr) Q Ingreso neto mensual Q8, PLAZO (en años) Cuota Nivelada + IUSI CUOTA MENSUAL + Seguro contra Incendio y Terremoto Porcentaje de Calificación Cuota Total 5 Q4, Q Q81.00 Q4, % 10 Q2, Q Q81.00 Q2, % 15 Q2, Q Q81.00 Q2, % 20 Q1, Q Q81.00 Q2, % 25 Q1, Q Q81.00 Q2, %

24 Venta de artesanías Mercado Central

25 Venta de frutas y verduras CENMA

26 Venta de Lencería Mercado Nuevo de Villa Nueva.

27 PROYECTOS HABITACIONALES

28 Viviendas en Propiedad Horizontal (unidades) La oferta de vivienda ha venido diversificándose con el paso de los años y en especial en el 2013, podemos apreciar que se ha incrementado considerablemente la cantidad de proyectos en edificios de propiedad horizontal.

29 Viviendas con precio menor a USD 32,210.00

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31 Viviendas con precio entre USD 32, hasta USD 64,420.00

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34 Viviendas con precio mayor a USD 64,421.00

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37 Gracias

38 Siniestralidad del FHA El descenso de la siniestralidad se debe a varios factores: a) La agilidad que tiene el FHA para transformar los activos extraordinarios en reservas y liquidez. b) La recuperación por venta de casos propios ha mejorado notoriamente, ya que en el 2,013 se recuperó el 85%, esto derivado del cambio de 12% de IVA a 3% de timbres. A nivel macroeconómico, es evidente el final de la crisis a partir del 2,010. c) El crecimiento de cartera FHA se mantiene constante, a un promedio de 10% anual en los últimos 5 años.