El préstamo hipotecario

Transcripción

1 El préstamo hipotecario a la compra de inmuebles. Se puede contratar un préstamo o un crédito hipotecario. La diferencia reside en que el préstamo se refiere a una cantidad determinada que se entrega al cliente, y que éste se obliga a devolver. En el caso del crédito, se pone a disposición del cliente una cantidad que será o no utilizada en su totalidad: el cliente sólo tendrá que pagar intereses por la cantidad de la que h La financiación hipotecaria es la más utilizada en nuestro país paraya dispuesto, que es la que tendrá que devolver. Para la concesión de un préstamo hipotecario, las entidades exigen como garantía, además de la personal de quien lo solicita, el propio inmueble, que pasará a ser propiedad de la entidad financiera en caso de impago. Esta garantía real dota de mayor seguridad a la operación, lo que significa menos riesgo para su banco o caja. Por ello, en comparación con los préstamos personales, los tipos que se cobran son más bajos y los plazos para su devolución mucho más largos. Un préstamo hipotecario tiene que ir asociado a una libreta o cuenta corriente operativa a nombre de los prestatarios, donde se le abonará el importe de su crédito y donde se le pasarán las cuotas mensuales. Requisitos Como ya hemos comentado los bancos suelen conceder préstamos hipotecarios por un importe máximo equivalente al 80% del valor de tasación de la vivienda, siempre y cuando la cuota no sobrepase el límite de endeudamiento del 30-35% de los ingresos netos mensuales. Pero hay otros factores que las entidades consideran importantes para determinan su capacidad de pago, por lo que le hará un estudio de viabilidad y le exigirán una serie de documentos que pueden incluirse: DNI / Pasaporte / Tarjeta de residencia (NIE) Su última Declaración de la Renta Sus últimas dos nóminas si trabaja por cuenta ajena La última declaración de IVA si trabaja por cuenta propia Un informe de tasación de la vivienda Comprobación registral (nota simple) Modalidades de préstamos hipotecarios El tipo de interés es el precio que las entidades cobran por prestar su dinero. Los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interés fijo, variable o mixto. Tipo de interés fijo: El tipo de interés, y por lo tanto la cuota mensual a pagar, permanecen inamovibles durante toda la vida del préstamo. La ventaja de esta modalidad es que usted conocerá de antemano cuánto debe pagar cada mes, sin preocuparse por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, los tipos de interés fijos son más altos que los variables y los plazos de amortización de la hipoteca, más cortos (por lo general el plazo máximo es de 20 años). Tipo de interés variable: El tipo de interés variable se revisa periódicamente (anual, semestral o

2 trimestralmente) y se ajusta a la cotización de algún índice de referencia, como el Euribor* (por ejemplo, Euribor + 0,5). La ventaja de esta modalidad es que en el momento de contratación el tipo de interés suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y se suelen ofrecer la opción de plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más. Con un tipo de interés variable, uno corre el riesgo de pagar una cuota mayor si los intereses suben, aunque puede beneficiarse si bajan. Tipo de interés mixto: En este caso, se cobra un interés fijo durante un período inicial (suele ser de 3-5 años) que luego pasa a ser un tipo variable. Esta cuota subirá o bajará según la evolución del tipo de interés empleado como índice de referencia. * Algunos de los tipos de interés de referencia oficiales para préstamos hipotecarios: El Euribor es la referencia interbancaria a un año, un tipo publicado por la Federación Bancaria Europea. Es una media de los tipos ofertados por una muestra de bancos europeos para las operaciones entre entidades de depósitos en euros a plazo de un año. Es la referencia más utilizada. La cuota mensual La cuota mensual está compuesta por la parte del dinero prestado que usted está devolviendo (capital amortizado) ese mes más los gastos de intereses. La cuantía de esta cuota depende de los siguientes factores : El importe del capital prestado El tipo de interés El plazo La modalidad de cálculo Para calcular la cuota se utiliza, normalmente, la modalidad de sistema financiero constante, también conocida como "sistema francés". Así, la mensualidad (capital amortizado + intereses) será siempre igual durante la vida del préstamo (salvo cuando se hace la revisión por la fluctuación de los tipos de interés en las hipotecas variables), pero, en cada cuota, los porcentajes de capital amortizado e intereses varían. El interés se calcula aplicando el tipo de interés sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Por lo tanto, en las primeras cuotas usted estará pagando intereses sobre el total de la deuda. Estos intereses compondrán la mayoría de la cuota total y sólo estará amortizando (pagando la deuda) una pequeña cantidad del capital pendiente. Pero con cada cuota, el capital se reduce un poquito por lo que el mes siguiente estará pagando un poquito menos en concepto de intereses. Como la mensualidad es la misma, significa que estará amortizando mayor cantidad de capital. Y así sucesivamente.

3 Modificación de un préstamo hipotecario Es posible modificar las condiciones de un préstamo hipotecario existente mediante la subrogación o novación del mismo. Novación La novación es el proceso mediante el cual la entidad financiera modifica las condiciones de la hipoteca de acuerdo con los titulares actuales. Es decir, se trata de una renegociación, sin cambio de entidad. Normalmente se realiza a petición del cliente para rebajar el tipo de interés cuando se están ofreciendo en el mercado hipotecas con tipos más bajos. La entidad no tiene ninguna obligación de atender esta petición, por lo que el éxito de la negociación dependerá del perfil del titular y del interés de la entidad de mantenerlo como cliente. Existe la posibilidad de realizar novación sobre: El tipo de interés aplicado El importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero) El plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo) Los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento). La novación es una renegociación de condiciones sin cambio de entidad. Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicte un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos. Subrogación acreedora En caso de no conseguir la mejora deseada mediante la novación, cabe la posibilidad de pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. Este proceso se llama subrogación acreedora y funciona de la siguiente forma: La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones y a continuación se pone en contacto con la antigua entidad para hacérselo saber y para solicitar que le sea certificado el saldo pendiente del préstamo. La antigua entidad tiene un plazo de siete días para emitir este certificado y quince días para igualar o mejorar las nuevas condiciones de interés ofrecidas por la competencia (en este último caso no prosigue la subrogación). Si la antigua entidad no opta por asumir las nuevas condiciones o si no emite la

4 certificación de saldo en siete días, se procede al otorgamiento de una escritura pública de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta escritura la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca, y transfiere a la entidad subrogada (antigua) el importe correspondiente al capital pendiente. En una subrogación acreedora sólo se puede modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo las otras condiciones de la hipoteca (capital pendiente, plazo de amortización e intervinientes). Si se quiere modificar cualquiera de estas condiciones, se puede pactar de antemano una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca. Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura. También los gastos notariales, registrales y de gestión de la escritura de subrogación, pero son mucho menores que los de una hipoteca nueva. La cancelación de la hipoteca es un trámite necesario para poder vender posteriormente su vivienda: sólo podrá hacerlo si figura libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Muchos propietarios se olvidan de hacerlo hasta que quieren vender la casa.

5 Financiación a través de un préstamo bancario Las entidades de crédito han ampliado su oferta de préstamos coche, llamándolos con distintos nombres comerciales y añadiendo novedades, pero en el fondo son variaciones de préstamos personales. Recuerde que debe considerar: Tipo de interés Comisión de apertura y otros gastos Comisión de amortización anticipada Importe máximo a financiar Plazo Cuota mensual Para comparar préstamos entre entidades, utilice siempre la TAE, que incluye el tipo de interés nominal y la comisión de apertura y otros gastos, que pueden variar mucho. Haga la comparativa para un mismo importe y mismo plazo de tiempo porque estas variables influyen en el coste total. Los bancos suelen ofrecer una reducción en el tipo de interés si, por ejemplo, ya cuentan con su nómina domiciliada o le han concedido la hipoteca. El préstamo personal puede ser de tipo fijo o variable. Si es a tipo variable, se suele usar como referencia el Euribor. Por ejemplo, Euribor %. A veces también pueden ofrecerle un interés fijo durante el primer año y variable para los restantes. Los tipos de interés que se aplican para la adquisición de coches de segunda mano suelen ser más altos que para los nuevos. Además, el plazo máximo para devolver el préstamo (plazo de amortización) es más corto para los coches usados. Si es posible, negocie con el banco para que no le cobre comisión de amortización anticipada. Así, si en el futuro dispone de un dinero extra, podrá reducir el plazo y/o la cuota mensual, e incluso cancelarlo sin abonar una penalización. No permita que el banco quite esta comisión a cambio de subir la cuota mensual. El importe a financiar (precio total del coche menos la entrada), el plazo y el tipo de interés determinarán la cuota mensual a pagar. Pida siempre ver el cuadro de amortización en el que se detalla el capital, intereses y cuota a pagar mes a mes durante la vida del préstamo. Asegúrese de que su presupuesto le permite asumir esta cuota más los otros gastos inherentes del vehículo. En cuanto al plazo, cuanto mayor sea, menores resultarán las cuotas mensuales. Lo tradicional era financiar automóviles a un plazo máximo de cinco años, pero ahora se ofrece más flexibilidad y es posible encontrar préstamos con plazos de hasta 10 años para coches nuevos. Pero ojo, no conviene alargar el plazo más de lo necesario sólo para bajar la cuota porque el precio total será mucho mayor. Busque un equilibrio entre cuota mensual y plazo. No se aconseja financiar un bien durante más tiempo del que se va a utilizar. Si cree que dentro de cinco años el coche ya no cumplirá sus necesidades, no elija un plazo mayor de financiación. Recuerde también que no puede vender el vehículo si no está pagado. Tratándose de algo que pierde mucho valor con el paso del tiempo, si necesita reducir la cuota mensual es preferible optar por un coche menos caro, o pagar más entrada, que alargar el plazo. Cabe mencionar que el plazo mínimo para devolver un préstamo

6 coche normalmente es de 12 meses, pero se suele cobrar un interés mucho más elevado para este plazo tan corto. Nota: Aunque sepa usted el plazo y la financiación que necesita, no significa que se lo vayan a conceder. Igual que para cualquier préstamo personal, los bancos y cajas quieren estar seguros de que usted va a devolver el dinero prestado, junto con los intereses, dentro de las condiciones y los plazos pactados. Estudiarán su caso para determinar si les interesa arriesgarse. Ejemplo: un préstamo de al 8% a devolver en cinco años supone una cuota mensual de 365. El coste total de la financiación (intereses a pagar) es de Si opta por un plazo de cuatro años, la cuota mensual será 74 euros más al mes, pero se habrá librado del préstamo un año antes y solo tendrá que pagar un total de en concepto de intereses, lo que supone un ahorro de 828. El banco valorará su capacidad de pago antes de conceder un préstamo. Si existen dudas, podría hacer falta un avalista. Para los bancos, lo más importante es saber si usted tiene capacidad de pago. Para poder determinarlo analizan sus ingresos, sus deudas (comprobando las deudas que tiene en cualquier entidad de crédito) y estiman sus gastos mensuales a partir de su edad, situación familiar, etc. (algo así como el presupuesto personal). También revisan su historial crediticio, para comprobar si figura en algún listado de impagos. Si existe alguna duda sobre la probabilidad de cobrar el préstamo, el banco puede exigir la garantía adicional de un avalista, es decir, otra persona que firme estar dispuesta a hacer cargo del pago si usted no lo hace.