Metrofinanciera S.A.P.I de C.V., SOFOM, E.R. Calificación Metrofinanciera LP Metrofinanciera CP Perspectiva Contactos Carlo Montoya Analista carlo.montoya@hrratings.com Fernanda Barragán Analista fernanda.barragan@hrratings.com Estable HR Ratings ratificó la calificación de con Perspectiva Estable y de para Metrofinanciera. La ratificación de la calificación para Metrofinanciera 1 se basa en la posición financiera, la cual, mostró una mejora en línea con lo esperado. Sin embargo, continúa mostrando una alta sensibilidad en sus métricas financieras ante un deterioro en el portafolio. Es importante mencionar que HR Ratings espera observar una continua operación positiva del margen financiero ajustado. Asimismo, se espera que en un mediano plazo la razón de cartera vigente a deuda neta y las brechas de liquidez, alcancen niveles positivos. Durante el pasado mes de julio se aprobó una reestructura de pasivos por parte de sus principales fondeadores, que permitiría mejorar la liquidez y rentabilidad actual. Finalmente, a pesar de un debilitamiento durante los últimos 12m en el índice de capitalización, se esperaría observar una mejora de este indicador como consecuencia de la llegada a su punto de equilibrio durante el ejercicio de 2019. Los supuestos y resultados obtenidos en el escenario base y de estrés son: Angel García Subdirector de / ABS angel.garcia@hrratings.com Fernando Sandoval Director Ejecutivo de Instituciones Financieras / ABS fernando.sandoval@hrratings.com Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son: Definición La calificación de largo plazo (LP) que determina HR Ratings para Metrofinanciera es con Perspectiva Estable. La calificación determinada, en escala local, significa que el emisor o emisión ofrece baja seguridad para el pago oportuno de obligaciones, mantienen un alto riesgo crediticio y son susceptibles a caer en default. La calificación de corto plazo (CP) que determina HR Ratings para Metrofinanciera es. La calificación determinada, en escala local, significa que el emisor o emisión ha caído en default o es altamente probable que caiga en default. Adecuada administración de sus niveles de solvencia, con un índice de capitalización de 12.9% al segundo trimestre de 2018 (2T18) (vs. 13.2% al 2T17). A pesar de haber mostrado un bajo incremento en los activos sujetos a riesgo dentro de balance, este índice se mostró una disminución por el debilitamiento de capital proveniente de las pérdidas en los ejercicios. No obstante, mediante la venta de cartera, administrada en las cuentas de orden, se aumentó la disponibilidad de recursos para continuar la colocación de créditos, permitiendo la generación de negocio sin presionar las métricas de solvencia. Mejora en las métricas de rentabilidad, con un ROA y ROE promedio de -0.1% y -0.8% al 2T18 (vs. -1.5% y -9.3% al 2T17). La mejora en estas métricas proviene de un incremento en las comisiones netas, proveniente de una adecuada recuperación y administración de la cartera fuera de balance, además de una disminución de sus gastos de administración. Reestructuración de Pasivos. Mediante esta, se mejorarían las condiciones de los pasivos actuales, a través de un mayor plazo, una menor tasa fija y un monto totalmente en pesos, mejorando la liquidez y rentabilidad de la Empresa para llevar a cabo el cumplimiento de sus obligaciones. Mejora en la calidad de la cartera de crédito, con un índice de morosidad y morosidad ajustado de 11.7% y 12.5% al 2T18 (vs. 12.0% y 13.0% al 2T17). La mejora en estas métricas se debe a los adecuados procesos de contención y recuperación en la cartera de vivienda. No obstante, la cartera comercial mostró un incremento de su cartera vencida, en línea con la mayor colocación de créditos. Mayor generación de estimaciones preventivas para riesgos crediticios, mostrando un índice de cobertura y un MIN Ajustado de 0.6 veces (x) y -0.4% al 2T18 (vs. 0.4x y 0.4% al 2T17). El incremento en el índice de cobertura es resultado de un ingreso extraordinario por la valorización de bancos de tierra que mantiene Metrofinanciera, que fue usado para la generación de nuevas reservas. No obstante, la generación de dichas reservas llevó a presionar el MIN Ajustado, del cual se espera una recuperación. Mejora en la concentración de clientes a cartera y a capital, con niveles de 20.0% y 1.1x al 2T18 (vs. 28.2% y 1.5x al 2T17). Lo anterior se dio como consecuencia de las ventas de cartera, en las cuales se incluyen algunos de los clientes principales, por lo que redujeron su riesgo de concentración. 1 Metrofinanciera (Metrofinanciera y/o la Empresa). Hoja 1 de 13 Twitter: @HRRATINGS
Principales Factores Considerados Metrofinanciera es una institución financiera especializada en el sector inmobiliario que enfoca sus productos financieros al desarrollo de complejos habitacionales y de vivienda. La Empresa otorga financiamiento de créditos comerciales y/o puentes a personas morales y físicas especializadas en el desarrollo y construcción de vivienda. En agosto de 2009, esta se declaró en concurso mercantil, proceso que llegó a su fin en junio de 2010, con la aprobación del convenio concursal con sus principales acreedores, y en diciembre de 2014, a través de un plan que abarcó la reestructura de pasivos y reestructura operativa, concluyó la primera etapa que buscaba la mejora en la situación de la Empresa. Actualmente, Metrofinanciera ha concluido la reestructura, por lo que se esperaría ver un robustecimiento del plan estratégico de la Empresa para el corto y mediano plazo. La ratificación de la calificación por HR Ratings se basa en la mejora de la situación financiera de Metrofinanciera, reflejándose en una menor pérdida en los últimos 12m, llegando a -P$11m al 2T18 (vs. -P$140m al 2T17 y -P$61m esperados al 2T18). Lo anterior, principalmente por la revaloración de los bancos de tierra y las mayores comisiones de éxito provenientes por la venta de cartera administrada durante el 2017 y 2018, esto aunado a los menores gastos de administración. Con ello, las métricas de morosidad mostraron una mejora llegando a un ROA y ROE promedio de -0.1% y -0.8% al 2T18 (vs. -1.5% y -9.3% al 2T17). En opinión de HR Ratings, Metrofinanciera ha mostrado una mayor generación de ingresos mediante la continua recuperación de la cartera administrada, lo que, sumado a la revaloración de sus bancos de tierra, logró superar el escenario base proyectado por HR Ratings. En cuanto a las métricas de solvencia de Metrofinanciera, esta sigue mostrando una presión en su índice de capitalización y su razón de apalancamiento, llegando a 12.9% y 5.4x al 2T18 (vs. 13.2% y 5.2x al 2T17 y 12.3% y 6.2x proyectado al 2T18). La disminución de estas métricas se debe al debilitamiento constante del capital contable de la Empresa, como consecuencia de las pérdidas observadas y el crecimiento en la cartera de crédito, no obstante, se esperaría que estas métricas cambiaran de tendencia una vez que la Empresa logre llegar a su punto de equilibrio y logre disminuir su cartera improductiva. Finalmente, con respecto a la razón de cartera vigente a deuda neta, esta mostró una mejora llegando a 0.96x al 2T18, esto como consecuencia de una constante recuperación de cartera improductiva, además de una mayor utilización de sus herramientas de fondeo esperada, derivada de la proyección de mayores pérdidas (vs. 0.94x al 2T17). Asimismo, Metrofinanciera se encuentra en negociaciones con sus principales fondeadores para una reestructura de algunos pasivos próximos al inicio de sus amortizaciones. Dentro de esta reestructura se encontrarían las líneas de fondeo otorgadas a tres fideicomisos, en pesos y UDI s 2, que fueron utilizadas para la colocación de la cartera de vivienda que se mantiene. Es importante mencionar que la reestructura incluiría la contratación de una nueva línea de fondeo a 20 años, la cual aplazaría el vencimiento de la deuda, además de otorgar mejores condiciones, como una tasa fija, mantenida en su totalidad en pesos. Adicionalmente, las negociaciones incluyen la reestructura de dos líneas más, que contienen dos activos improductivos, parcelas y bancos de tierra, los cuales presionan el flujo de efectivo mediante el constante pago de intereses, pero no producen ningún ingreso o valor a Metrofinanciera. 2 Unidades de Inversión (UDI s). Hoja 2 de 13
Actualmente, la reestructura se encuentra en su etapa de instrumentación legal, por lo que se esperaría su implementación a finales del tercer trimestre de 2018. HR Ratings dará seguimiento a los beneficios que la reestructura pudiera llegar a tener en la situación financiera de la Empresa. Por parte de la calidad en la cartera total, a pesar de una ligera mejora, Metrofinanciera mostró mayores niveles de morosidad a lo esperado, llegando a un índice de morosidad y morosidad ajustado de 11.7% y 12.5% al 2T18 (vs. 12.0% y 13.0% al 2T17 y 10.2% y 12.9% proyectado al 2T18). Lo anterior responde a una menor recuperación en la cartera de vivienda y una mayor morosidad en la cartera comercial proyectada por HR Ratings en un escenario base. No obstante, Metrofinanciera continúa mostrando adecuados procesos de recuperación y contención en ambas carteras, llegando a un saldo de cartera vencido en los créditos comerciales y de vivienda de P$185m y P$713m al 2T18 (vs. P$53m y P$1,841m al 2T17 y P$98m y P$678m proyectados al 2T18). Adicional a la menor recuperación de créditos, se observó un incremento de la morosidad en la cartera de créditos comerciales, llegando a un índice de morosidad en dicha cartera del 3.4% al 2T18, como consecuencia natural de un crecimiento orgánico en esta cartera (vs. 2.7% al 2T17). A pesar de no haber cumplido con lo esperado por HR Ratings, la Empresa continúa mostrando una mejora en su calidad de cartera periodo a periodo, consecuencia de sus estrategias de contención y recuperación de créditos de vivienda, además de un adecuado proceso de originación en su cartera de créditos comerciales. En cuanto al margen financiero 12m de Metrofinanciera, este sigue mostrando un incremento periodo a periodo, llegando a P$269m al 2T18 (vs. P$241m al 2T17), derivado de una mayor proporción de activos productivos, además de una mejora en el spread de tasas. Asimismo, Metrofinanciera mostró un incremento en la generación de reservas, con el objetivo de cumplir con el nivel de estimaciones preventivas requeridas para la cartera de vivienda, mostrando un monto de P$304m y un índice de cobertura de a 0.6x al 2T18 (vs. P$211m y 0.4x al 2T17). Lo anterior, llevó a un MIN Ajustado de -0.4% al 2T18 (vs. 0.4% al 2T17). Cabe señalar que la Empresa tuvo un resultado positivo por valuaciones de bienes raíces registrado en P$89m lo que le permitió compensar el efecto en su resultado neto por la generación de estimaciones preventivas. En opinión de HR Ratings, a pesar de mayores activos productivos y un mayor spread de tasas, Metrofinanciera continúa mostrando un MIN Ajustado negativo, no pudiendo soportar la operación de la Empresa. Los diez clientes principales de la Empresa se encuentran conformados por desarrolladores de vivienda con créditos comerciales. Al cierre de junio de 2018, se puede apreciar una disminución en el saldo promedio de estos, pasando de P$208m a P$153m, cerrando con un saldo total de P$1,534m (vs. P$2,080m a junio de 2017). En línea con lo anterior, la concentración de los diez clientes principales, tanto a capital contable como a cartera total, mostró una disminución, con 1.1x y 20.0% al 2T18 (vs. 1.5x y 28.2% al 2T17). Es importante mencionar que la disminución en saldo deriva de las ventas de cartera realizada por Metrofinanciera, las cuales incluían algunos clientes principales, así como amortizaciones de algunos de sus promotores. Con relación al LTV promedio ponderado, se puede apreciar que este se mantuvo relativamente estable, cerrando en 62.3% al 2T18, manteniéndose por debajo del límite de 65.0% (vs. 62.4% al 2T17). HR Ratings considera que la Empresa cuenta con una moderada concentración de sus diez clientes principales a capital contable, lo que incrementa el riesgo en caso de incumplimiento por parte de alguno de estos. Hoja 3 de 13
La estructuración de garantías de los diez clientes principales se encuentra conformada por garantías hipotecarías y personales, respaldando el 100.0% del crédito, lo que HR Ratings considera adecuado. Sin embargo, las garantías hipotecarias involucran una mayor dificultad para su redención, lo que deriva en un mayor plazo de recuperación. Al segundo trimestre del 2018, Metrofinanciera cuenta con dos fondeadores provenientes de la banca de desarrollo, los cuales otorgan líneas de fondeo revolventes mediante fideicomisos por un monto de hasta P$9,181m y de los cuales se encuentra disponible el 16.0% al 2T18 (vs. P$9,181m y 18.7% al 2T17). Es importante mencionar que estas líneas de fondeo no mostraron una mayor utilización durante los últimos 12m como consecuencia de la estrategia mantenida por Metrofinanciera, la cual no implica un incremento en saldo de la cartera de crédito. No obstante, a la fecha del reporte se está negociando una reestructura de pasivos con sus principales fondeadores, con la cual se pagarían todas las líneas de crédito utilizadas para la cartera de vivienda y se sustituiría por una sola línea de fondeo en pesos y con una menor tasa fija a 20 años. Asimismo, Metrofinanciera utiliza la venta de cartera, la cual administra a su vez, como herramienta para ampliar el fondeo de las líneas otorgadas y con lo que ha podido continuar con la colocación de créditos comerciales. Con respecto al costo de fondeo, esta ha mostrado un aumento durante los últimos 12m, llegando a 9.5% al 2T18 (vs. 8.6% al 2T17). Lo anterior, derivado al continuo incremento de la tasa de referencia por parte del Banco de México, en la que mantiene indexada 74.2% del saldo de sus herramientas de fondeo, es importante mencionar que, de estos últimos, el 100% fondea cartera indexada a la misma tasa. Es importante mencionar que se esperaría una reducción de esta tasa pasiva durante los próximos periodos derivado de la mejora en las condiciones negociadas en la reestructura de pasivos. Hoja 4 de 13
ANEXOS Escenario Base Hoja 5 de 13
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ANEXOS Escenario Estrés Hoja 8 de 13
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Glosario Brecha Ponderada A/P. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada periodo / Suma ponderada del monto de pasivos para cada periodo. Brecha Ponderada a Capital. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada periodo / Capital contable al cierre del periodo evaluado. Cartera Total. Cartera de Crédito Vigente + Cartera de Crédito Vencida. Cartera Vigente a Deuda Neta. Cartera Vigente / (Pasivos con Costo Inversiones en Valores Disponibilidades). Flujo Libre de Efectivo. Resultado Neto + Estimaciones Preventivas + Depreciación y Amortización Castigos + Otras Cuentas por Cobrar y Activos Operativos + Otras Cuentas por Pagar y Pasivos Operativos. Índice de Capitalización. Capital Contable / Activos sujetos a Riesgo Totales. Índice de Cobertura. Estimaciones Preventivas para Riesgo Crediticios / Cartera Vencida. Índice de Eficiencia. Gastos de Administración 12m / Ingresos Totales de la Operación 12m. + Estimaciones Preventivas para Riesgos Crediticios 12m). Índice de Eficiencia Operativa. Gastos de Administración 12m / Activos Totales Prom. 12m. Índice de Morosidad. Cartera Vencida / Cartera Total. Índice de Morosidad Ajustado. (Cartera Vencida + Castigos 12m) / (Cartera Total + Castigos 12m). MIN Ajustado. (Margen Financiero Ajustado por Riesgos Crediticios 12m / Activos Productivos Prom. 12m). Razón de Apalancamiento. Pasivo Total Prom. 12m / Capital Contable Prom. 12m. ROA Promedio. Utilidad Neta 12m / Activos Totales Prom. 12m. ROE Promedio. Utilidad Neta 12m / Capital Contable Prom. 12m. Pasivos con Costo. Préstamos Bancarios + Préstamos Bursátiles. Spread de Tasas. Tasa Activa Tasa Pasiva. Tasa Activa. Ingresos por Intereses 12m / Activos Productivos Totales Prom. 12m. Tasa Pasiva. Gastos por Intereses 12m / Pasivos Con Costo Prom. 12m. Hoja 11 de 13
HR Ratings Contactos Dirección Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130 alberto.ramos@hrratings.com anibal.habeica@hrratings.com Director General Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130 fernando.montesdeoca@hrratings.com Análisis Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845 felix.boni@hrratings.com pedro.latapi@hrratings.com Finanzas Públicas / Infraestructura / ABS Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546 ricardo.gallegos@hrratings.com fernando.sandoval@hrratings.com Roberto Ballinez +52 55 1500 3143 roberto.ballinez@hrratings.com Deuda Corporativa / ABS Metodologías José Luis Cano +52 55 1500 0763 Alfonso Sales +52 55 1500 3140 joseluis.cano@hrratings.com alfonso.sales@hrratings.com Regulación Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817 rogelio.arguelles@hrratings.com rafael.colado@hrratings.com Negocios Dirección de Desarrollo de Negocios Francisco Valle +52 55 1500 3134 francisco.valle@hrratings.com Hoja 12 de 13
México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735. La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para No Bancarias (México), Mayo 2009 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores. Calificación anterior / Perspectiva Estable / Fecha de última acción de calificación 19 de julio de 2017 Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación. Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso). HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso) 4T10 2T18 Información financiera trimestral interna y anual dictaminada por Galaz, Yamazaki, Ruíz Urquiza, S.C. (Deloitte) proporcionada por la Empresa. N/A N/A HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA). La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda). Hoja 13 de 13