1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Situación Inmobiliaria Colombia 4 Prices and financing The moderation in housing prices in urban centres is welcome New housing prices continued to decelerate gradually in 2014. Using DANE data, real prices to the third quarter of 2014 (discounting inflation) grew by 6.2% a year, below 2013 s closing figure of 8.5% (Figure 4.1). The urban areas (municipal capitals and nearby municipalities) where residential prices grew least were Pereira (- 8.0% in real annual terms), Bucaramanga (1.5%), Armenia (3.1%) and Medellín (3.4%). Prices in Bogotá grew at 6.4%, close to the national average. Cali (8.8%) and Barranquilla (9.7%), meanwhile, grew faster than the average rate. For their part, used housing prices accelerated last year, from real 3.6% YoY in 2013 to 7.6% in September 2014. The reason may be the ending of subsidies to the middle class, which biased the purchases towards new housing with interest rate deductions, which did not apply to existing housing. According to estimates from La Galería Inmobiliaria, with figures to December, between 2013 and 2014 prices in Bogotá, Medellín and Cali slowed their growth (to real annual rates of 1.9%, 2.8% and 2.8% respectively), and accelerated in Barranquilla (to a real annual 5.1%). In Bogotá and Medellín, social housing prices slowed most sharply. In the case of Cali it was non-social housing (Figure 4.1). Figure 4.1 Real prices of total housing and by cities (2014* variation vs. 2013) 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8.5% 6.2% 4.3% 1.9% 4.9% 2.8% 4.9% 2.8% 4.9% 5.2% 13 14 13 14 13 14 13 14 13 14 National* Bogotá Cali Medellín B/quilla * National figures are available to September 2014. Data by cities are from La Galería Inmobiliaria and do not coincide with those provided by DANE. Source: DANE (national), La Galería Inmobiliaria (by cities) and BBVA Research (calculations). Figure 4.2 Measures of housing affordability* 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 Affordability index (left axis, number of years) Effort index (right axis, % of wage) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% * Affordability: average annual household income / average price of a home in Colombia. Effort: Initial mortgage quota / Average annual household income. Source: BBVA Research Our housing affordability measurements (the number of years it takes an average Colombian family, spending all its income after housing taxes with no additional spending on food, travel, etc. to buy an averagely priced house in Colombia) show that, for the first time since 2010, there was no increase in the time it took to buy a home. In fact, the opposite was the case: by this reckoning, the time needed fell from 3.9 years in 2013 to 3.8 years, according to September 2014 figures. This was a result of the moderation in the housing price growth and the Colombian economy s solid macroeconomic performance. Turning to mortgages, the first down-payment,
Situación Inmobiliaria Colombia as a percentage of household income, remained constant, at 26%, comfortably below the legal threshold for mortgage loans (30% in Colombia), a signal of low interest rates, which offset the rise in housing prices. Our outlook for 2015 is for further moderation in the growth of housing prices. This is related to lower demand for medium-priced new housing, which will shrink for at least three reasons. First, the policy of subsidising interest rates on mortgages taken out for sums above the social-housing ceiling has been shelved. Second, housing bought for investment purposes in the past, many of them benefiting from this interest rate cap, will continue to come gradually onto the market to compete with the supply of new builds, limiting the capacity of the latter to raise their prices. Third, the reduction in the price of rentals, expressed as a percentage of the property s price, to levels of between 0.35% and 0.40%, according to some survey results, makes it more costeffective in the short term to rent than buy one s home. But it is also connected to the demand for higher value homes. Against a backdrop of lower economic growth and an increase in unemployment, there is a reduction in the household confidence indicator. Specifically, the heightened fear of losing one s job leads to a lower propensity to buy housing, a commitment which requires the household to have a degree of economic stability before purchase. Furthermore, national income will shrink because of lower oil revenues, and some cities with a higher dependence on this fuel, such as Villavicencio and Bucaramanga, will have to put their urban expansion plans on hold. Mortgage lending remains lively Low interest rates have supported the financial system s capacity to originate mortgage loans. The bullish valuation of 10-year sovereign bonds, which enjoyed short-term increases, perhaps because of the fiscal uncertainty which the lower oil price has provoked in the market, has been helpful. They then corrected rapidly because of the tax reform, which has guaranteed 2015 public resources and, partially, those of the next three years. Mortgage interest rates were on average 10.9% in 2014, exactly the same as in 2013. By type of loan, we have noticed a marginal reduction in the interest rate for non-social housing, edging down from 10.8% to 10.7%, even with a higher monetary policy rate, which was on average 81 basis points higher in 2014. The mortgage rate on social housing continues to be one of the lowest on record, standing at 11.6%, a slight increase over 2013, when it was 11.2%, despite the sharp increase in inflation. This variable is important because loans for social housing tend to have higher exposure to the Real Value Unit (UVR in the Spanish acronym), a variable which changes with inflation. In total, average inflation in 2014 was 2.9% and was 2.0% in 2013. In other words, not all the increase in inflation was passed through to borrowers, and even less so in the case of the increase in the monetary policy rate, thanks to the stability of sovereign debt. Mortgage credit continues to gain share in the economy, now representing 6.3% of GDP (including securitisations and home leasing). This same measure stood at 5.9% at the close of 2013. During 2014, the positive performance in the credit for housing portfolio was driven by the originations made by credit institutions (making up 84% of the whole), which increased the balance of credit by over 20% nominal on average in the course of 2014. Second, the National Savings Fund (11% of the total), which increased by around 15% over the year. And third, the cooperatives and employee funds, albeit with a stake that was not even 5% of total mortgage credit, but with an average increase of 11%. In total, the financial system currently finances 47.5% of new housing sales. By type of loan, there was more activity in non-social housing, whose credit balance continues to be the largest part of the entire portfolio, with 72%. This corresponds to the greater relative weighting of local currency in the portfolio, a typical way of funding higher value housing, with a stake of 79% in the whole vs. 77%
ene-10 abr-10 jul-10 oct-10 ene-11 abr-11 jul-11 oct-11 ene-12 abr-12 jul-12 oct-12 ene-13 abr-13 jul-13 oct-13 ene-14 abr-14 jul-14 oct-14 Situación Inmobiliaria Colombia a year ago. The portfolio in UVR, a measure more frequently used in social housing, is growing at a healthy rate, but more slowly than the portfolio in COP. Altogether, there are around 960,000 ongoing loans in the financial system, of which 55% correspond to the social housing portfolio. That is, a higher number of low-value homes are financed, but a higher value of the loans comes from the non-social housing segment. The mortgage portfolio continues to be one of the best performers, together with the trade portfolio, in terms of timely payment. The percentage of non-performing loans in the mortgage portfolio is just 2.44%, very similar to the average in the last three years. The financial risk is also low, because of the limited penetration of mortgage credit in GDP, if compared with similar economies, and because of the low proportion of the home value which is financed by the system: LTV (loan-to-value). So it is that, whereas with social housing nearly 60% of the property s commercial value is financed, in the case of non-social housing, this reaches 50%. These percentages are still well within the limit prescribed by Colombian law, which allows financing of up to 80% and 70% of each type of housing respectively. Likewise, only 874,000 people over 18 (of those with identity cards registered in the financial system) are currently paying a mortgage, whereas there are 21.6 million people over 18 who have some kind of financial product. Since 2010 the financial system has significantly increased the number of loans it has originated for existing housing. Since that time, between 50,000 and 60,000 loans a year have been originated for this type of housing; between 2006 and 2009 there were around 40,000 a year, and prior to 2006 fewer than 20,000 mortgages were granted a year. We expect the number of property transactions involving existing housing to increase in 2015, and with them the volume of credit. On the contrary, there may be a deceleration in the financing of high-value new homes, which will not be offset by the greater demand for loans for social welfare projects developed by the government. Altogether, we expect the balance of mortgage loans to continue growing at double-digit rates, although closer to 10% than to 20%. Figure 4.3 Mortgage interest rates (E.A., %) 14 13 12 11 14 13 12 11 Figure 4.4 Loans for housing, disbursements (COP trn) 12 10 8 6 4 2 0 10 10 VIS Rate Non VIS Rate Total Source: BBVA Research and Superintendencia Financiera 2010 2011 2012 2013 2014 VIS No VIS* * A source which does not differentiate between social and non-social housing was chosen for disbursements to construction. Source: BBVA Research, Asobancaria and Superintendencia Financiera
Situación Inmobiliaria Colombia AVISO LEGAL Este documento, así como los datos, opiniones, estimaciones, previsiones y recomendaciones contenidas en el mismo, han sido elaborados por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (en adelante BBVA ), con la finalidad de proporcionar a sus clientes información general a la fecha de emisión del informe y están sujetas a cambio sin previo aviso. BBVA no asume compromiso alguno de comunicar dichos cambios ni de actualizar el contenido del presente documento. Ni el presente documento, ni su contenido, constituyen una oferta, invitación o solicitud de compra o suscripción de valores o de otros instrumentos o de realización o cancelación de inversiones, ni pueden servir de base para ningún contrato, compromiso o decisión de ningún tipo. El inversor que tenga acceso al presente documento debe ser consciente de que los valores, instrumentos o inversiones a que el mismo se refiere pueden no ser adecuados para sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo ya que no han sido tomadas en consideración para la elaboración del presente informe, por lo que debe adoptar sus propias decisiones de inversión teniendo en cuenta dichas circunstancias y procurándose el asesoramiento específico y especializado que pueda ser necesario. El contenido del presente documento se basa en informaciones que se estiman disponibles para el público, obtenidas de fuentes que se consideran fiables, pero dichas informaciones no han sido objeto de verificación independiente por BBVA por lo que no se ofrece ninguna garantía, expresa o implícita, en cuanto a su precisión, integridad o corrección. BBVA no asume responsabilidad alguna por cualquier pérdida, directa o indirecta, que pudiera resultar del uso de este documento o de su contenido. El inversor debe tener en cuenta que la evolución pasada de los valores o instrumentos o los resultados históricos de las inversiones, no garantizan la evolución o resultados futuros. El precio de los valores o instrumentos o los resultados de las inversiones pueden fluctuar en contra del interés del inversor e incluso suponerle la pérdida de la inversión inicial. Las transacciones en futuros, opciones y valores o instrumentos de alta rentabilidad (high yield securities) pueden implicar grandes riesgos y no son adecuados para todos los inversores. De hecho, en ciertas inversiones, las pérdidas pueden ser superiores a la inversión inicial, siendo necesario en estos casos hacer aportaciones adicionales para cubrir la totalidad de dichas pérdidas. Por ello, con carácter previo a realizar transacciones en estos instrumentos, los inversores deben ser conscientes de su funcionamiento, de los derechos, obligaciones y riesgos que incorporan, así como los propios de los valores subyacentes a los mismos. Podría no existir mercado secundario para dichos instrumentos. BBVA o cualquier otra entidad del Grupo BBVA, así como sus respectivos directores o empleados, pueden tener una posición en cualquiera de los valores o instrumentos a los que se refiere el presente documento, directa o indirectamente, o en cualesquiera otros relacionados con los mismos; pueden negociar con dichos valores o instrumentos, por cuenta propia o ajena, proporcionar servicios de asesoramiento u otros servicios al emisor de dichos valores o instrumentos, a empresas relacionadas con los mismos o a sus accionistas, directivos o empleados y pueden tener intereses o llevar a cabo cualesquiera transacciones en dichos valores o instrumentos o inversiones relacionadas con los mismos, con carácter previo o posterior a la publicación del presente informe, en la medida permitida por la ley aplicable. Los empleados de los departamentos de ventas u otros departamentos de BBVA u otra entidad del Grupo BBVA pueden proporcionar comentarios de mercado, verbalmente o por escrito, o estrategias de inversión a los clientes que reflejen opiniones contrarias a las expresadas en el presente documento; asimismo BBVA o cualquier otra entidad del Grupo BBVA puede adoptar decisiones de inversión por cuenta propia que sean inconsistentes con las recomendaciones contenidas en el presente documento. Ninguna parte de este documento puede ser (i) copiada, fotocopiada o duplicada en ningún modo, forma o medio (ii) redistribuida o (iii) citada, sin el permiso previo por escrito de BBVA. Ninguna parte de este informe podrá reproducirse, llevarse o transmitirse a aquellos Países (o personas o entidades de los mismos) en los que su distribución pudiera estar prohibida por la normativa aplicable. El incumplimiento de estas restricciones podrá constituir infracción de la legislación de la jurisdicción relevante. Este documento será distribuido en el Reino Unido únicamente a (i) personas que cuentan con experiencia profesional en asuntos relativos a las inversiones previstas en el artículo 19(5) de la ley de servicios y mercados financieros de 2000
Situación Inmobiliaria Colombia (promoción financiera) de la orden de 2005, (en su versión enmendada, en lo sucesivo, la orden ) o (ii) entidades de grandes patrimonios sujetas a lo dispuesto en el artículo 49(2)(a) a (d) de la orden o (iii) personas a las que legalmente se les pueda comunicar una invitación o propuesta para realizar una inversión (según el significado del artículo 21 de la ley de servicios y mercados financieros de 2000) (en adelante, todas estas personas serán personas relevantes ). Este documento está dirigido únicamente a las personas relevantes y las personas que no sean personas relevantes no se deberán basar en el mismo ni actuar de conformidad con él. Las inversiones o actividades de inversión a las que hace referencia este documento sólo están disponibles para personas relevantes y sólo se realizarán con personas relevantes. Ninguna parte de este informe podrá reproducirse, llevarse o transmitirse a los Estados Unidos de América ni a personas o entidades americanas. El incumplimiento de estas restricciones podrá constituir infracción de la legislación de los Estados Unidos de América. El sistema retributivo del/los analista/s autor/es del presente informe se basa en una multiplicidad de criterios entre los cuales figuran los ingresos obtenidos en el ejercicio económico por BBVA e, indirectamente, los resultados del Grupo BBVA, incluyendo los generados por la actividad de banca de inversiones, aunque éstos no reciben compensación basada en los ingresos de ninguna transacción específica de banca de inversiones. BBVA no es miembro de FINRA y no está sujeta a las normas de revelación previstas para sus miembros. BBVA está sometido al código de conducta de los Mercados de Valores del Grupo BBVA, el cual incluye, entre otras, normas de conducta establecidas para prevenir y evitar conflictos de interés con respecto a las recomendaciones, incluidas barreras a la información. El Código de Conducta en los Mercados de Valores del Grupo BBVA está disponible para su consulta en la dirección Web siguiente: www.bbva.com / Gobierno Corporativo. BBVA es un banco, supervisado por el Banco de España y por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, e inscrito en el registro del Banco de España con el número 0182.
Este informe ha sido elaborado por la unidad de Colombia Situación Inmobiliaria Colombia Economista Jefe Juana Téllez juana.tellez@bbva.com Fabián García fabianmauricio.garcia@bbva.com Mauricio Hernández mauricio.hernandez@bbva.com María Claudia Llanes maria.llanes@bbva.com Santiago Muñoz santiago.munoz.trujillo@bbva.com Estudiantes en práctica profesional: Eugenio Camacho eugeniojose.camacho@bbva.com BBVA Research Economista Jefe Grupo BBVA Jorge Sicilia Serrano Área de Economías Desarrolladas Rafael Doménech Vilariño r.domenech@bbva.com Área de Economías Emergentes Alicia García-Herrero alicia.garcia-herrero@bbva.com Área de Sistemas Financieros y Regulación Santiago Fernández de Lis sfernandezdelis@bbva.com Áreas Globales España Miguel Cardoso Lecourtois miguel.cardoso@bbva.com Europa Miguel Jimenez González-Anleo mjimenezg@bbva.com Estados Unidos Nathaniel Karp Nathaniel.Karp@bbva.com Análisis Transversal de Economías Emergentes Alvaro Ortiz Vidal-Abarca alvaro.ortiz@bbva.com Asia Le Xia le.xia@bbva.com Mexico Carlos Serrano Herrera carlos.serranoh@bbva.com Coordinación LATAM Juan Manuel Ruiz Pérez juan.ruiz@bbva.com Argentina Gloria Sorensen gsorensen@bbva.com Sistemas Financieros Ana Rubio arubiog@bbva.com Inclusión Financiera David Tuesta david.tuesta@bbva.com Regulación y Políticas Públicas María Abascal maria.abascal@bbva.com Política de Recuperación y Resolución José Carlos Pardo josecarlos.pardo@bbva.com Coordinación Regulatoria Global Matías Viola matias.viola@bbva.com Escenarios Económicos Julián Cubero Calvo juan.cubero@bbva.com Escenarios Financieros Sonsoles Castillo Delgado s.castillo@bbva.com Innovación y Procesos Oscar de las Peñas Sanchez-Caro oscar.delaspenas@bbva.com Chile Jorge Selaive Carrasco jselaive@bbva.com Colombia Juana Téllez Corredor juana.tellez@bbva.com Peru Hugo Perea Flores hperea@bbva.com Venezuela Oswaldo López Meza oswaldo.lopez@bbva.com Interesados dirigirse a: BBVA Research Colombia Carrera 9 No 72-21 Piso 10 Bogotá, Colombia Tel: 3471600 ext 11448 E-mail: bbvaresearch_colombia@bbva.com www.bbvaresearch.com 6 / 6 www.bbvaresearch.com