INFORME DE CLASIFICACIÓN Feller-Rate Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE CLASIFICACIÓN Santander S.A Sociedad Securitizadora Agosto 2010 www.feller-rate.com. Los informes de calificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
Contactos: Andrea Huerta, Tel 757 0434 Marcelo Arias, Tel 757 0400 Clasificaciones INFORME DE SEGUIMIENTO Feller-Rate SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA SERIES A Y B SERIE C AAA C Diciembre 2008 Diciembre 2009 Agosto 2010 Bonos Series A y B AA AAA AAA Bonos Serie C (Subordinada) C C C ESTRUCTURA Títulos: Bonos de securitización Emisor: Santander S.A. Sociedad Securitizadora Fecha escritura de emisión: 28 de febrero de 2002 Monto emisión original: Serie A: UF 400.000; Serie B: UF 69.000; Serie C (Subordinada): UF 31.800; Total: UF 500.800 Monto emisión residual: Serie A: UF 178.097; Serie B: UF 31.734; Serie C (Subordinada): UF 54.222; Total: UF 264.053 Plazo inicial: Serie A, B y C: 20,75 años Plazo residual: Serie A, B y C: 12,75 años Tasa interés bonos: Series A y B: 6,25%; Serie C: 6,75% Colateral inicial: 379 MHE con valor par de UF 227.490; 320 CLH directo con valor par de UF 218.688 Colateral actual: 277MHE con valor par de UF 103.069; 217 CLH directo con valor par de UF 107.147. Tasa de interés promedio de los activos al origen: MHE: 9,5%; CLH directo: 12,0% Originadores y administradores primarios: Hipotecaria Concreces, Concreces Leasing, Hogar y Mutuos Representante tenedores: Banco de Chile FUNDAMENTACION La ratificación de la clasificación de las series senior obedece a las fortalezas financieras de la estructura, así como al nivel de sobrecolateralización actual en relación al comportamiento esperado de los activos de respaldo. Dado el desempeño general del patrimonio separado y las condiciones estructurales, el pago de los bonos senior se ha ido fortaleciendo con el paso del tiempo. La relación entre el valor par de los activos y la caja disponible, respecto del saldo insoluto de las series preferentes, llega a un 116%, mejorando respecto de la situación inicial del patrimonio separado. Por otra parte, se estima que los volúmenes de caja del patrimonio separado se mantendrán en niveles importantes, dadas las exigencias para su retiro por medio de rescates de los bonos subordinados. La morosidad de la cartera de mutuos ha sido acorde a lo estimado para este tipo de activos en un escenario similar al actual y menor a lo estimado para un escenario de crisis severa. Si bien, el comportamiento de las operaciones originadas por Hipotecaria Concreces, especialmente en el tramo de 4 cuotas morosas o más, muestra cierto deterioro durante último año. El comportamiento de pago de la cartera de leasing se observa estable y en niveles acotados, comparándose favorablemente con otras carteras securitizadas del mismo perfil. Las mayores tasas de incumplimiento real observadas previamente tienden a revertirse, más aún, no registra eventos durante el último año. En ambas carteras, el promedio de cuotas morosas mantenido por las operaciones en cobranza judicial es superior al del año previo. Ello obedece a que aún se mantienen vigentes operaciones con significativos niveles de mora, que no han sido normalizadas o liquidadas. Por su parte, los parámetros de recuperación de activos fallidos, en términos de plazos y pérdida de valor de vivienda, ya sea en mutuos o leasing, se comparan desfavorablemente con los supuestos iniciales. Con todo, la relación deuda a garantía de los activos ha bajado en alrededor de 20 puntos porcentuales desde inicios del patrimonio separado, acotando de manera importante las pérdidas de capital ante default. La evolución del prepago voluntario del portafolio de ambos tipos de activos se aprecia similar, con niveles acotados y controlados. Esto, con excepción del quiebre al alza en la cartera de mutuos en junio de 2005, que obedeció a un aumento aislado en los prepagos de la cartera de Hogar y Mutuos, que no se repite a posterior. Concreces, quien mantiene la administración de la mayor parte del colateral, está clasificada como originador y administrador primario de activos en Más que Satisfactorio por parte de Feller Rate. La entidad ha fortalecido su organización, generando estructuras operativas que se ajustan a su crecimiento. Sus políticas y procedimientos se benefician de una adecuada separación funcional de las áreas comercial, crediticia y de operaciones. Ello, junto con sus sistemas de información y procesos de auditoria interna, permiten asegurar el cumplimiento de las políticas y procedimientos, con riesgos relativamente controlados. Los fondos recaudados por prepagos voluntarios y recuperaciones de activos fallidos han sido destinados al rescate de bonos senior. En tanto, a la fecha no se ha rescatado ninguna lámina de la serie subordinada, y su pago no resiste mayor estrés, por lo que su clasificación se mantiene en C. Feller Rate monitoreará de cerca los potenciales efectos del terremoto sobre los distintos parámetros de la cartera. Cabe destacar que el 100% de los activos cuentan con seguro de sismo. Principales Indicadores Cartera Consolidada dic.07 dic.08 dic.09 mar.10 Morosidad dinámica * 1 cuota morosa 7,6% 6,0% 6,7% 6,3% 2 cuotas morosas 2,4% 2,1% 3,6% 2,4% 3 cuotas morosas 1,3% 1,7% 1,8% 1,4% 4 o más cuotas morosas 6,5% 5,2% 7,5% 8,7% Total morosos 17,8% 15,1% 19,6% 18,8% Incumplimiento potencial ** Mora mayor a 180 días 3,6% 2,9% 4,6% 4,9% Incumplimientos reales 6,3% 7,9% 8,0% 8,0% Total incumplimiento potencial 9,9% 10,7% 12,6% 12,9% Prepagos *** Prepagos totales acumulados 19,8% 21,4% 22,8% 23,1% * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 1
DESEMPEÑO DEL COLATERAL Características del colateral A continuación se presenta un resumen con las principales características de las operaciones vigentes a marzo de 2010. La cartera está compuesta, tanto al inicio como a la fecha de evaluación, por contratos de mutuos hipotecarios y leasing habitacional directo: Resumen de la Cartera (A marzo de 2010) MHE CLH Concreces HYM Total Concreces Valor par (UF) 62.941 40.129 103.069 107.147 Número de operaciones vigentes 184 93 277 217 Garantía (UF) (*) 778 1.276 972 794 Saldo insoluto actual / Garantía (*) 49% 51,6% 50% 69,4% Tasa de interés (*) 9,6% 9,1% 9,4% 11,9% Plazo residual (meses) (*) 127 137 131 121 (*) Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto Morosidad de la cartera En los siguientes gráficos se muestra la evolución de la morosidad de la cartera de mutuos hipotecarios y leasing habitacional en número de operaciones, desde comienzos del patrimonio separado hasta marzo de 2010. La información es proporcionada por el emisor y está construida sobre la base de la fecha de pago efectiva de los deudores, independiente del ingreso de los fondos al patrimonio separado, reflejando así, el real comportamiento de pago de la cartera. De lo contrario, la morosidad de la cartera se vería sobreestimada toda vez que un importante número de deudores paga los últimos días de cada mes, y sus remesas, producto de las condiciones operativas de la transacción, ingresan al patrimonio separado con desfase. Evolución Morosidad de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones vigentes) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% feb-10 sep-09 abr-09 nov-08 jun-08 ene-08 ago-07 mar-07 oct-06 may-06 dic-05 jul-05 feb-05 sep-04 abr-04 nov-03 jun-03 ene-03 ago-02 mar-02 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 2
La morosidad de 4 aportes o más de la cartera de mutuos muestra una tendencia al alza durante 2009, llegando a marzo de 2010 a 7,9%. Este nivel es consistente con lo observado en otras carteras de mutuos hipotecarios y está influenciado principalmente por las operaciones de Hogar y Mutuos, si bien, durante el último año, la cartera de Hipotecaria Concreces muestra un cierto deterioro en su comportamiento. A marzo de 2010 un 19,9% de la cartera vigente presentaba dividendos impagos y 22 deudores estaban en cobranza judicial con un promedio de 12 cuotas morosas, 4 más que a la misma fecha del 2009. 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Evolución Morosidad de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) feb-10 sep-09 abr-09 nov-08 jun-08 ene-08 ago-07 mar-07 oct-06 may-06 dic-05 jul-05 feb-05 sep-04 abr-04 nov-03 jun-03 ene-03 ago-02 mar-02 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos El comportamiento de pago de la cartera de leasing se observa estable y acotado, y se compara favorablemente con otras carteras securitizadas del mismo perfil. A marzo de 2010 el número de operaciones impagas representaba el 18% de la cartera vigente, en tanto, los deudores con 120 o más días de atraso se mantienen acotados en niveles del 9%. A igual fecha, el número de contratos en cobranza judicial era de 20 y presentaban, en promedio, 35 cuotas impagas, mientras que a marzo del 2009 registraban 29 cuotas morosas. En las siguientes tablas se presenta un resumen de la evolución de la morosidad de la cartera separada por tipo de operación y administrador: SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 3
Resumen Morosidad (En número de operaciones) Hipotecaria Concreces Dic.07 Dic.08 Dic.09 Mar.10 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) 179 88,2 168 89,8 163 88,6 158 85,9 1 cuotas morosa 13 6,4 8 4,3 6 3,3 11 6,0 2 cuotas morosas 4 2,0 5 2,7 3 1,6 2 1,1 3 cuotas morosas 1 0,5 2 1,1 2 1,1 1 0,5 4 o más cuotas morosas 6 3,0 4 2,1 10 5,4 12 6,5 Total morosos 24 11,8 19 10,2 21 11,4 26 14,1 Total operaciones vigentes 203 187 184 184 (*) Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento Hogar y Mutuos Dic.07 Dic.08 Dic.09 Mar.10 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) 69 69,0 72 76,6 63 67,7 64 68,8 1 cuota morosa 19 19,0 12 12,8 13 14,0 9 9,7 2 cuotas morosas 5 5,0 2 2,1 8 8,6 7 7,5 3 cuotas morosas 2 2,0 3 3,2 6 6,5 3 3,2 4 o más cuotas morosas 5 5,0 5 5,3 3 3,2 10 10,8 Total morosos 31 31,0 22 23,4 30 32,3 29 31,2 Total operaciones vigentes 100 94 93 93 (*) Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento Contratos de Leasing Habitacional Dic.07 Dic.08 Dic.09 Mar.10 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) 205 82,7 197 84,2 173 79 179 82,5 1 cuota morosa 10 4,3 11 4,7 14 6,4 11 5,1 2 cuotas morosas 4 1,6 4 1,7 7 3,2 3 1,4 3 cuotas morosas 4 1,6 4 1,7 1 0,5 3 1,4 4 o más cuotas morosas 25 10,1 18 7,7 24 11 21 9,7 Total morosos 43 17,3 37 15,8 46 21 38 17,5 Total operaciones vigentes 248 234 219 217 (*) Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento Al igual que en los cuadros anteriores, en el siguiente gráfico se puede observar la evolución de la morosidad total y de 120 días o más para la cartera de mutuos, separada por administrador primario. El nivel de mora total observado en las operaciones originadas y administradas por Hogar y Mutuos es superior en promedio en 17 puntos porcentuales al registrado por Hipotecaria Concreces. En tanto, al observar el tramo de 4 o más aportes en la actualidad las diferencias parecen reducirse. El fuerte quiebre al alza de la mora total presentada por las operaciones de Hogar y Mutuos durante diciembre de 2004 y junio de 2005 se debe, según lo informado por el emisor, a fricciones operativas en la asignación de los pagos. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 4
Comparación Mora de Mutuos Hipotecarios Endosables por Administrador (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones de cada cartera administrada) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% mar-02 jul-02 nov-02 mar-03 jul-03 nov-03 mar-04 jul-04 nov-04 mar-05 jul-05 nov-05 mar-06 jul-06 nov-06 mar-07 jul-07 nov-07 mar-08 jul-08 nov-08 mar-09 jul-09 nov-09 mar-10 4 o más cuotas morosas Hogar y Mutuos Mora Total Hogar y Mutuos 4 o más cuotas morosas Concreces Mora Total Concreces Feller Rate compara el incumplimiento exigido inicialmente a la cartera con un estimador de incumplimiento potencial. Este indicador es definido como la suma en cada momento de los incumplimientos reales acumulados y los contratos en cartera con mora igual o mayor a 180 días sobre el número inicial de contratos. Incumplimiento Potencial de la Cartera Mutuos Hipotecarios Endosables (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% mar-10 sep-09 mar-09 sep-08 mar-08 sep-07 mar-07 sep-06 mar-06 sep-05 mar-05 sep-04 mar-04 sep-03 mar-03 sep-02 mar-02 6 o más cuotas morosas Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial Nivel Teórico Inicial AA A marzo de 2010 el incumplimiento potencial de la cartera de mutuos llegaba al 7,7%, con un 4,2% de incumplimientos reales y 3,4% de contratos con 6 o más dividendos impagos. En indicador se muestra al alza durante el 2009, pero logra estabilizarse durante el primer trimestre de 2010. Cabe mencionar que a partir de mediados de 2005 hasta comienzos de 2007 se registra un trasvasije del tramo de mora de 180 o más días hacia incumplimientos reales. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 5
Incumplimiento Potencial de la Cartera Contratos de Leasing Habitacional (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) 25% 20% 15% 10% 5% 0% mar-10 sep-09 mar-09 sep-08 mar-08 sep-07 mar-07 sep-06 mar-06 sep-05 mar-05 sep-04 mar-04 sep-03 mar-03 sep-02 mar-02 6 o más cuotas morosas Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial Nivel Teórico Inicial AA El incumplimiento potencial de la cartera de leasing llega a niveles del 19,1%, lo que no dista significativamente de la media observada en la industria de leasing. El indicador está compuesto en un 12,5% de incumplimientos reales y 6,6% de mora de 6 o más aportes. Las mayores tasas de incumplimiento real observadas previamente, tienden a revertirse, no registrando eventos desde enero de 2009. Prepago de operaciones, remates e incorporaciones A marzo de 2010 se habían realizado 81 prepagos totales en los mutuos hipotecarios y 66 en la cartera de leasing habitacional por montos de UF 56.434 y UF 39.136, respectivamente. Por su parte, los prepagos parciales acumulados ascendían a 21 por un valor de UF 4.053 en la cartera de mutuos y a 25 por UF 3.336 en la cartera de leasing habitacional. El monto total de los prepagos, a marzo de 2010 llegaba al 23% del valor par inicial de la cartera consolidada. En los siguientes gráficos se presenta la evolución del prepago para las operaciones de leasing habitacional y mutuos hipotecarios: SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 6
Prepagos Voluntarios Mutuos Hipotecarios Endosables 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% mar-10 sep-09 mar-09 sep-08 mar-08 sep-07 mar-07 sep-06 mar-06 sep-05 mar-05 sep-04 mar-04 sep-03 mar-03 sep-02 mar-02 Como porcentaje de la cartera inicial Prepago mensual anualizado sobre saldo vigente de la cartera - promedio semestral El quiebre al alza que presenta la cartera de mutuos en mayo de 2005 obedece al prepago puntual de 8 operaciones de Hogar y Mutuos. En tanto, en los períodos siguientes no se observan cambios significativos en la tendencia hasta marzo de 2009. Luego se registra solamente un prepago total hasta la fecha. La tasa promedio de prepago anualizada sobre saldo se sitúa en torno al 5%, lo que está en línea con lo observado en otros patrimonios separados del mismo perfil. Prepagos Voluntarios Contratos de Leasing Habitacional 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% mar-10 sep-09 mar-09 sep-08 mar-08 sep-07 mar-07 sep-06 mar-06 sep-05 mar-05 sep-04 mar-04 sep-03 mar-03 sep-02 mar-02 Como porcentaje de la cartera inicial Prepago mensual anualizado sobre saldo vigente de cartera - promedio semestral El prepago sobre saldo vigente de la cartera de leasing se observa volátil desde sus inicios, pero dentro de un rango previsible. El indicador promedia en torno a 4% durante la vigencia del patrimonio separado Hasta marzo de 2010 se habían rematado 16 operaciones de mutuos y se habían terminado 40 contratos de leasing. Ambas cifras representan el 4,2% y 12,5% del número inicial de operaciones respectivo. Desde la perspectiva de recuperaciones de activos fallidos, cabe mencionar que los plazos de recuperación 33 meses - y SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 7
desvalorización de viviendas 43% - son similares para ambos tipos de activos y elevados en relación a los supuestos iniciales. Los ingresos percibidos por prepagos y recuperación de garantías han sido destinados al rescate anticipado de bonos senior. A marzo de 2010 se había rescatado deuda senior por un monto total de UF 119.415. Inversiones Durante la vigencia del patrimonio separado, los recursos han sido invertidos en instrumentos del Banco Santander y en pactos otorgados por Santander S.A. Corredores de Bolsa. La securitizadora lleva un benchmark, existiendo un registro histórico con cotizaciones de dos o tres agentes de la plaza para tomar las decisiones de inversión. La política de inversión seguida por la securitizadora se ha ceñido a lo establecido en el contrato de emisión. ADMINISTRACION Y CONTROL Administración primaria Hasta la fecha, la administración de los activos continúa en manos de sus originadores, Hipotecaria Concreces, Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos y Concreces Leasing Habitacional. Concreces Leasing e Hipotecaria Concreces (Concreces) Concreces está clasificado como originador y administrador primario de activos en Más que Satisfactorio por parte de Feller Rate. La entidad posee experiencia en la administración de cartera a terceros. En la actualidad administra portafolios para terceros, correspondientes a mutuos hipotecarios endosables y contratos de leasing habitacional securitizados y a mutuos hipotecarios endosados a compañías de seguros de vida. El fuerte crecimiento experimentado en los últimos años, así como las perspectivas de crecimiento futuro, han requerido modificaciones en el área de administración de activos. Dichas modificaciones han sido implementadas por la administración en forma adecuada y han significado efectuar importantes inversiones en tecnología y sistemas, así como también reforzar las estructuras. La empresa da especial énfasis a la administración directa de carteras de activos para terceros. Su sistema de administración de activos le otorga un alto nivel de automatización a sus procesos y le provee importantes mecanismos de control para el cumplimiento de las políticas y procedimientos de administración y cobranza. La recaudación se realiza a través de cajas propias (en Santiago y La Serena) y mediante Banco de Chile y SERVIPAG, entidades con experiencia en el manejo de grandes volúmenes de pago y que le otorgan una extensa cobertura geográfica. Concreces ha logrado importantes avances operacionales en conjunto con ambas entidades recaudadoras, con el objetivo de mejorar el flujo de información de recaudación y aumentar las facilidades de pago a los clientes. Actualmente los cargos se realizan de manera automática a las distintas carteras según corresponda y los clientes pueden pagar su aporte sólo presentando su número de RUT. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 8
La unidad de normalización realiza la gestión de los deudores morosos hasta 75 días del vencimiento de los aportes. El equipo cuenta con ejecutivos de normalización en distintas sucursales con el objetivo de lograr una cobertura necesaria para controlar la morosidad. Las gestiones realizadas van desde la cobranza preventiva y el envío de cartas de cobranza, hasta la cobranza en terreno. La entidad cuenta con un sistema de cobranza Sitrel, que le permite administrar los procesos y políticas de cobranza en forma eficiente, contando con la información y herramientas adecuadas para maximizar la recuperación de sus carteras manteniendo controlada la relación riesgo-retorno, siendo una importante fuente de retroalimentación a sus políticas de crédito. El deudor que supera los 75 días de mora, se envía a cobranza judicial externa, con seguimiento interno por parte de la empresa. El proceso de cobranza judicial se realiza de manera centralizada para lograr una mayor eficiencia operativa. La administración ha realizado ajustes permanentes al proceso de cobranza judicial además de importantes avances en tecnología y automatización de los procesos. Ello ha redundado en importantes disminuciones en los plazos de solución de casos. Actualmente, los procesos de recuperación demoran en promedio nueve meses y el plazo de la posterior venta o recolocación de las viviendas está en torno a los cinco meses. La emisión, recaudación y seguimiento de la morosidad están automatizados a través del sistema de administración de cartera. El proceso de cobranza fue fortalecido con mayores controles y seguimiento. La tecnología y el fortalecimiento de las estructuras han sido esenciales en la adaptación a mayores volúmenes de actividad. Como parte del proceso de fortalecimiento de la administración de activos, la empresa creó una unidad de atención exclusiva a clientes, como también de servicio de post-venta en las Regiones Cuarta, Quinta y Metropolitana. El objetivo de este servicio es cautelar el valor de los inmuebles para que la garantía mantenga su valor y asesorar a los deudores en aspectos relacionados con la propiedad que adquirieron. Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos La administradora inició sus operaciones en 1995. Su objetivo principal es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables a personas de ingresos medios y medios-bajos. Hogar y Mutuos gestiona del orden de 1.400 mutuos, correspondiendo casi en su totalidad a administración por cuenta de terceros. La administradora genera los avisos de pago de dividendos, en tanto la recaudación se hace en la oficina principal, Servipag y Banco Estado. A inicios de 2005, la entidad realizó cambios en la administración y llevó a cabo un proceso de reestructuración interna, para ajustarse a un menor nivel de actividad. Posteriormente, implementó un nuevo sistema de administración de cartera que otorga un mayor grado de automatización, especialmente en el tratamiento de las remesas y en las alertas que entrega cuando un cliente entra en mora. Con todo, el período de ajuste repercutió en una inestabilidad de sus indicadores de mora, que se suma a un desfavorable comportamiento histórico. Lo anterior, repercute también en el desempeño de las operaciones que administra a cuenta de SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 9
Santander Sociedad Securitizadora, que han registrado niveles de morosidad que se comparan negativamente con otros portafolios de similares características. En general, los procedimientos de cobranza y seguimiento están documentados y en el último tiempo, se reforzaron. El proceso de cobranza comienza al primer día de vencimiento de la cuota y se realiza en forma interna, externalizándose a partir del día 26. Al segundo mes del vencimiento, por orden de la administradora, Dicom envía una carta al deudor, en la que le informa que de no pagar en los próximos 15 días será incorporado en su base de datos de morosos. Al cuarto mes, se da aviso del comienzo la cobranza judicial en los próximos 30 días, a no ser que la mora sea cancelada. Administración maestra La Administración Maestra (Master Servicing) comprende la administración, control, monitoreo y generación de estadísticas sobre el desempeño del patrimonio separado. En este caso, es Santander Securitizadora quien realiza esta labor, apoyada en los servicios de back-office que le brinda el Banco Santander. La securitizadora finalizó la etapa de formalización y consolidación de sus procesos y mecanismos de control, y los procesos actuales se encuentran debidamente documentados en manuales. Dentro del plan de contingencia, se realiza el back up semanal de los archivos en el sistema. Actualmente, las recaudaciones por dividendos son traspasadas a la securitizadora en forma diaria y su integridad y consistencia es verificada antes de ingresarla al sistema. En caso de error, la información es devuelta al administrador. El ambiente de control por parte de la matriz incluye la realización periódica de auditorias, tanto internas como externas. La entidad ha logrado automatizar reportes a terceros relativos a la evolución de morosidad, estadísticas de prepago, entre otros. Estos se cargan periódicamente en la página Web del banco y están disponibles para los inversionistas y otros usuarios. La estructura administrativa de la entidad, apoyada en la plataforma de sistemas disponibles a través de Banco Santander, debiera ser capaz de absorber el volumen de operaciones actual así como mayores exigencias. PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantí- SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 10
tías asociadas a la cartera vigente. Flujos de caja Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de activos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican: Se consideró como fecha corte el 31 de marzo de 2010. Los fondos disponibles a esa fecha se desglosan de la siguiente manera: Ingresos operacionales: UF 32.272 Fondo de prepago voluntario y recuperaciones: UF 4.343 Se proyectaron los flujos esperados de dividendos y aportes a partir de la fecha de corte. Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes 1, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos. A partir del mes 18 de producido el incumplimiento en el caso de los mutuos y a partir del mes 15 en el caso de los contratos de leasing habitacional. Se estimaron los eventuales pagos de Tesorería por concepto de garantía crediticia para las operaciones con Subsidio Habitacional. Con el producto de las recuperaciones y prepagos se realizaron rescates de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoria externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de mutuos, clasificación de riesgo; administración maestra y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 11
Bonos La emisión de bonos fue por un total de UF 500.800 dividido en tres series. Las características de las series son las siguientes: Características de los bonos (A marzo de 2010) (*) Serie A B C (subordinada) Total Proporción monto original 79,9% 13,8% 6,3% Monto original (UF) 400.000 69.000 31.800 500.800 Proporción monto residual (%) 67,4% 12,1% 20,5% Monto residual (UF) 178.097 31.734 54.222 264.053 Plazo original (años) 20,75 20,75 20,75 Plazo residual (años) 12,75 12,75 1,75 Tasa anual 6,25% 6,25% 6,75% (*) Al último corte de cupón 20 de marzo de 2010 Las series A y B pagan intereses y amortizan capital de manera trimestral, diferenciándose sólo en el corte. En tanto, la serie C se paga en una sola cuota, con capitalización de intereses, al vencimiento de las series senior. Las series A y B se pueden rescatar con el producto de prepagos voluntarios y recuperaciones de activos fallidos. En tanto, la serie C contempla rescates en la medida que, en el mes de julio de cada año y a partir de julio de 2007, se generen excedentes operacionales por sobre UF 2.500 en adición a los registrados en esta última fecha, siempre y cuando la suma recién señalada supere las UF 5.000. Conforme lo informado por la securitizadora el monto contabilizado en julio de 2007 equivale a UF 27.409 y hasta la fecha no se ha registrado ningún prepago de la serie C. Comparación de flujos Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos de los activos, netos de cartera fallida y gastos, y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta de valores negociables al 31 de marzo de 2010; Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de la reserva del período anterior, la rentabilidad de esa reserva, los excedentes del período y los retiros permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 12
Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas. Los procedimientos de sustitución de activos y rescate de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas. El pago de las series senior, A y B, resiste escenarios de estrés en los flujos de caja proyectados del patrimonio separado acordes con la clasificación en categoría AAA. A título de ejemplo, la estructura es capaz de responder al pago de las series preferentes en un escenario de estrés en que: Se mantiene durante la proyección un nivel de prepago anual sobre saldo proyectado de cartera en torno a 4 veces el promedio histórico registrado por las carteras del patrimonio separado. Se registra una crisis crediticia durante los primeros 36 meses de la proyección, de manera uniforme. Esto, asumiendo una caída total del 16% de la cartera vigente de mutuos y del 33% de la cartera vigente de leasing, con niveles de desvalorización de viviendas sobre los contratos fallidos por sobre el 50% y plazos de recuperación de 30 meses. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO 2010 13