Cómo elegir una vivienda con calidad PROCESO DE LA EDIFICACIÓN

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1 Cómo elegir una vivienda con calidad PROCESO DE LA EDIFICACIÓN

2 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 2 / 1 2

3 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 3 / 1 2 INTRODUCCIÓN El proceso de la edificación en España, y en concreto el de la edificación residencial en la Comunidad Valenciana, está regulado por la legislación vigente. La legislación establece las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de edificación, así como las garantías para proteger al usuario en base a unos requisitos básicos de calidad que deben satisfacer los edificios. Los edificios se deben proyectar y construir de tal forma que se garantice la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente. Para ello existe un amplio marco de normativa técnica obligatoria que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones. El edificio se define en el Proyecto de edificación, en el que se justifica el cumplimiento de la normativa técnica aplicable. Este proyecto es redactado por un arquitecto y técnicos competentes y visado por los colegios profesionales correspondientes. Para la construcción del edificio y su ocupación se precisan las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable. Con carácter previo al comienzo de la ejecución de las obras, el promotor debe disponer de la Licencia de obras. La licencia se solicita al Ayuntamiento entregando el Proyecto de edificación y la documentación adicional requerida en cada municipio. Tras la comprobación de que la documentación es conforme con la normativa, el Ayuntamiento concede la licencia. La construcción del edificio se realiza conforme al proyecto, la legislación aplicable y la supervisión de la Dirección facultativa y se lleva a cabo por un constructor e instaladores homologados. Además, la construcción está sometida a un control de calidad por entidades y laboratorios de control. Asimismo, terminadas las obras, el promotor solicita la Licencia de primera ocupación. El Ayuntamiento concede la licencia, una vez comprobada la conformidad del edificio construido con el proyecto y la normativa. El proceso finaliza con la venta de viviendas, formalizada en escritura pública, y su inscripción en el Registro de Propiedad.

4 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 4 / 1 2 GARANTÍAS Y RESPONSABILIDADES La legislación española, protege de forma efectiva a través de sus distintas regulaciones al comprador de una vivienda en los distintos actos que le relacionan con el promotor de la misma y con las empresas y profesionales que han participado en su proyecto y construcción. De forma genérica, el Código Civil español, como marco general de las relaciones sociales y económicas, regula la eficacia de los contratos establecidos entre la empresa promotora y el comprador en cuanto a la obligación de entrega de una vivienda adecuada a la normativa y a la legalidad, estableciendo las obligaciones y las responsabilidades de su incumplimiento. La normativa del Código Civil está reforzada en cuanto a su eficacia y en cuanto trasciende de los contratos con condiciones generales, por la normativa de Defensa de consumidores y usuarios, que garantiza un nivel de protección del consumidor aún en el caso de que el contrato firmado ignore los derechos del mismo. Asimismo, en el ámbito de la promoción y venta de viviendas por una empresa promotora, en el caso de que el comprador acuerde con la empresa promotora la realización de pagos anticipados, están reguladas por la Ley 57/1968 de 27 de julio las garantías y avales que el vendedor tiene que ofrecer al comprador por las cantidades que éste entregue a cuenta, con el fin de garantizar su recuperación en el caso de incumplimiento del contrato. La información mínima que la empresa promotora tiene que suministrar al comprador sobre la vivienda que le ofrece en venta, está regulada de forma exhaustiva por el Real Decreto 515/1989, de 21 abril con el fin de que el comprador conozca toda la información necesaria para su decisión de compra. Finalmente, la Ley de Ordenación de la Edificación, regula las condiciones que deben de cumplir los edificios destinados a vivienda y a otros usos, regulando las responsabilidades de las empresas y profesionales que han participado en el proyecto y construcción del edificio, y estableciendo las garantías objetivas que el constructor y el promotor deben ofrecer al comprador. Por su carácter específico, detallamos a continuación los plazos por los que los profesionales y empresas responderán frente a los compradores por daños en el edificio: durante diez años, por los daños que afecten a los elementos estructurales y comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; para ello, la empresa promotora está obligada a contratar una póliza de seguros por un plazo mínimo de diez años a favor de los compradores de las viviendas por el coste total de la obra. durante tres años, por los daños en elementos constructivos e instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. durante un año, el constructor debe responder de los daños que afecten a elementos de acabado. Los plazos indicados comienzan en la fecha de recepción de la obra.

5 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 5 / 1 2 AGENTES INTERVINIENTES Durante el proceso de la edificación intervienen los siguientes agentes: La Administración: regula la calidad de la edificación, estableciendo la normativa técnica que desarrolla y fija los requisitos básicos, sus niveles de calidad mínimos y orienta sobre los modos de alcanzarla. La Administración local establece la normativa municipal que desarrolla los requisitos urbanísticos y de la edificación. El Promotor: impulsa y financia las obras de edificación con el nivel de calidad adecuado, y gestiona las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas para poder construir. Para ello cuenta con la preceptiva Licencia de Actividad. El Proyectista: posee la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, está inscrito en el Colegio profesional correspondiente y cumple las condiciones exigibles para redactar el Proyecto de Edificación. Asimismo, en el proyecto podrán intervenir otros técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de la ingeniería, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el proyectista. El Constructor: reúne las condiciones de titulación, capacitación profesional y empresarial y está inscrito en el correspondiente registro a los efectos de poder identificar su habilitación para ejecutar las obras. La Dirección facultativa: es el conjunto de agentes que ordenan y controlan la realización del edificio conforme al Proyecto y a la Licencia de Obras, con los niveles de calidad y seguridad exigibles, y coordinando los medios dispuestos por el constructor. La Dirección facultativa está integrada por el Director de obra y el Director de la ejecución de la obra, quienes poseen la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto y de arquitecto técnico, respectivamente, están inscritos en el Colegios profesionales correspondientes y cumplen las condiciones exigibles para dirigir el desarrollo de la obra. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación: cumplen los requisitos técnicos exigibles para el control de calidad de los productos y de la ejecución de la obra y sus instalaciones, mediante Declaración responsable ante el Órgano competente de la comunidad autónoma.

6 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 6 / 1 2 FASE DE PROYECTO La fase de proyecto consta de las siguientes etapas: Redacción del Proyecto de edificación: el proyecto es el conjunto de documentos gráficos y escritos donde se define el edificio para que pueda ser ejecutado conforme a las exigencias técnicas obligatorias y las necesidades determinadas por el promotor. El proyecto está redactado por el arquitecto proyectista y debe estar visado por su colegio profesional, se puede completar con proyectos parciales u otros documentos técnicos específicos redactados por diferentes técnicos competentes. Para agilizar la tramitación administrativa, el promotor suele requerir que el Proyecto de edificación se desarrolle en dos etapas: - Proyecto básico, cuyo contenido es suficiente para solicitar Licencia de obras, pero insuficiente para llevar a cabo la ejecución material de las obras, y - Proyecto de ejecución, con el detalle preciso para que puedan ser ejecutadas las obras correspondientes. El promotor contrata los correspondientes seguros, y en su caso la realización de un control técnico. Concesión de Licencia de Obras al Ayuntamiento: para iniciar la ejecución de las obras, el promotor debe disponer de la Licencia de Obras, que solicita en el Ayuntamiento del municipio donde se va a construir el edificio. Los servicios técnicos del Ayuntamiento supervisan la documentación y emiten los informes correspondientes para la concesión de la Licencia de Obras. El comienzo de las obras está condicionado a la presentación del Proyecto de Ejecución. Finalmente un notario formaliza con el promotor, en escritura pública, el hecho de haber proyectado el inmueble mediante la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal.

7 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 7 / 1 2 FASE DE OBRA La fase de obra consta de las siguientes etapas: Redacción del Plan de Seguridad y Salud: el constructor redacta este documento que debe presentar para solicitar de la autoridad laboral competente la apertura del centro de trabajo. Ejecución material de la obra: comienza con la Suscripción del Acta de Replanteo por parte del promotor, la Dirección facultativa y el constructor. El constructor y los subcontratistas, en su caso, llevan a cabo la ejecución de la obra. La Dirección facultativa de las obras ordena y controla la realización del edificio conforme al Proyecto y a la Licencia de obras, con los niveles de calidad y seguridad exigibles, y coordinando los medios dispuestos por el constructor. El coordinador en materia de seguridad y salud aplica los principios generales de prevención y de seguridad en la obra. Control de calidad en obra: además del control de recepción de productos y control de ejecución de la obra realizado por la Dirección facultativa, existen otras entidades que participan en el control de calidad: - Los laboratorios responsables del control de calidad de la edificación realizan ensayos o pruebas de los materiales, sistemas o instalaciones. - Las entidades de control de calidad de la edificación verifican, en su caso, la calidad de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones. Si lo determina la administración autonómica competente, pueden realizar el control externo de la Certificación de la Eficiencia Energética del Edificio - El organismo de control técnico según el seguro contratado supervisa la estructura del edificio y, en su caso, también examina los acabados y los elementos constructivos e instalaciones relacionados con la habitabilidad del edificio.

8 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 8 / 1 2 Redacción del Proyecto Final de Obra: el arquitecto competente elabora la documentación del proyecto que recoge la obra ejecutada, e incorpora todas las modificaciones realizadas en ella a lo largo del proceso de ejecución, previamente autorizadas por la administración competente. Incluye reseña de las actividades de supervisión y control realizadas. Este documento se visa en el Colegio profesional correspondiente. En él se incluye el Certificado de Eficiencia Energética del Edificio Terminado, tras la verificación de la conformidad de la Calificación obtenida por el proyecto con la del edificio terminado. El promotor registra de forma telemática el Certificado, de forma que sea de carácter público e informativo para los ciudadanos. Certificados de las instalaciones: las empresas instaladoras homologadas cumplimentan los preceptivos certificados visados por el órgano competente de la comunidad autónoma. Suscripción del Certificado Final de Obra: tras la terminación de las obras se procede a la declaración formal de su finalización, mediante el Certificado Final de Obra, suscrito por la Dirección Facultativa y visado por el Colegio profesional correspondiente; este documento incluye: el Proyecto Final de Obra; el Libro de Gestión de Calidad de Obra; la suficiencia de los servicios urbanísticos exigibles según la Licencia de Obras; la conexión con las redes de infraestructuras correspondientes; y la disponibilidad de la edificación para ser destinada al fin para el que se construyó.

9 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 9 / 1 2 FASE DE TRAMITACIÓN FINAL La fase de tramitación final consta de las siguientes etapas: Recepción de la obra: es el acto por el que el constructor hace entrega de la misma al promotor. El promotor, el constructor, el director de obra y el director de ejecución de la obra suscriben el Acta de Recepción de la Obra. A partir de este momento empieza a contabilizar el plazo de garantías de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos. Licencia de primera ocupación: se concede por parte del Ayuntamiento tras la comprobación de que el edificio construido se ha realizado con arreglo al Proyecto de Edificación y a la Licencia de Obras, de que reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos y que puede destinarse al uso de vivienda. Conexión definitiva de las instalaciones generales: para conseguir el suministro general al edificio de electricidad, agua y gas, las compañías suministradoras inspeccionan y certifican la conformidad de las instalaciones antes de proceder al suministro definitivo. Formalización del Libro del edificio: el promotor formaliza el Libro del edificio a partir de la documentación facilitada por la Dirección facultativa, el constructor, los instaladores y los suministradores de productos. El Libro del edificio contiene información administrativa y jurídica, técnica y de uso y mantenimiento. Declaración de Obra Nueva y División Horizontal: un notario formaliza con el promotor, en escritura pública, el hecho de haber construido el inmueble conforme el proyecto y la reglamentación vigente. Venta. Es el acto de liquidación y entrega de llaves al comprador por parte del promotor, y se formaliza en escritura pública ante notario. Además el promotor entrega al comprador el Libro del edificio. Finalmente el comprador inscribe la vivienda en el Registro de Propiedad para quedar protegido como propietario.

10 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 1 0 / 1 2 DIAGRAMA DEL PROCESO TÉCNICOS PROMOTOR / CONSTRUCTOR ADMINISTRACIÓN PROYECTO Arquitecto: Redacción del Proyecto de Edificación (visado) Coordinación de Proyectos Parciales u otros documentos técnicos específicos realizados por Arquitectos, Arquitectos técnicos, Ingenieros y/o Ingenieros técnicos en el ámbito de sus competencias: - Proyecto de Telecomunicaciones (visado) - Estudio Geotécnico (visado) - Suscripción del Certificado de Eficiencia Energética de Proyecto (visado) - Redacción del Estudio de Seguridad y Salud (visado) - Redacción del Plan de Control de Calidad (visado) - Estudio de gestión de residuos de construcción y demolición Promotor: Solicitud de Licencia de Obras al Ayuntamiento Ayuntamiento: Concesión de Licencia de Obras, tras informe técnico Organismo de control técnico: Supervisión de documentación del proyecto y emisión de informe Notario: Redacción de la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal Promotor: Tramitación documentación en Ayuntamiento

11 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 1 1 / 1 2 TÉCNICOS PROMOTOR / CONSTRUCTOR ADMINISTRACIÓN OBRA Constructor: Inscripción en el correspondiente registro, a los efectos de poder identificar su habilitación Dirección facultativa: Dirección y control de la ejecución de la obra Coordinación de seguridad y salud Entidad de control de calidad responsable: En su caso, control externo de la Certificación de la eficiencia energética del edificio Laboratorios de control de calidad responsables: Realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones Constructor: Redacción del Plan de Seguridad y Salud Promotor, Dirección Facultativa y constructor: Suscripción del Acta de replanteo Constructor y subcontratistas: Ejecución material de la obra Autoridad laboral competente: Apertura del centro de trabajo Organismo de control técnico: Control de la ejecución de la obra (estructura) Arquitecto: Redacción del Proyecto Final de Obra (visado) Dirección facultativa: Certificado Final de Obra (visado) Empresas instaladoras: Cumplimentación de certificados (visados) Promotor, constructor, dirección facultativa: Suscripción del Acta de recepción de la obra TRAMITACIÓN FINAL Compañías suministradoras Inspección de las instalaciones y suministro general Promotor: Solicitud de Licencia de primera ocupación al Ayuntamiento Promotor: Entrega al comprador Acto de liquidación, firma de escrituras, entrega de llaves y Libro del Edificio ante notario Ayuntamiento: Inspección de edificio terminado y supervisión de documentación aportada por el promotor

12 C ó m o e l e g i r u n a v i vienda co n c a l i d a d. P r o ce so d e l a e d i f i ca c i ó n 1 2 / 1 2 Enero L a i n f o r m a c i ó n co n t e n i d a e n e s t e d o cu m e n t o e s p r o p i e d a d d e l I n st i t u t o V a l e n c i a n o d e l a E d i f i ca c i ó n, y por t a n t o t o d o s l o s d e r e ch o s e stán r e se r va d o s. S ó l o e stá au t o r i za d o e l u so p e r so n a l n o - co m e r cia l.

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