Novembre 2007 JURISCOPE

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1 MINISTERE DE LA JUSTICE SERVICE DES AFFAIRES EUROPEENNES ET INTERNATIONALES SOUS-DIRECTION DE LA STATISTIQUE, DES ETUDES ET DE LA DOCUMENTATION PARIS CONTRAT DE JOUISSANCE D IMMEUBLE A TEMPS PARTAGE Espagne Novembre 2007 JURISCOPE

2 2 SOMMAIRE Introduction...3 I. L évolution du régime juridique du droit d utilisation à temps partagé...4 II. Le régime juridique du timeshare...6 A. La nature du droit d utilisation à temps partagé d immeuble...7 B. Les autres montages du timeshare Le timeshare par points Le timeshare dit de «semaines flottantes» Les «contrats d adhésion à un club de vacances»...8 C. L inscription au Registre Foncier...9 III. Le fonctionnement du timeshare...10 A. L assemblée des membres...10 B. La maintenance et l entretien...10 C. L échange et la revente...11 D. La protection du consommateur Le droit à l information Les autres dispositions...13 Conclusion...13 Annexe...15 Loi 42/1998 du 15 décembre 1998 concernant les droits d utilisation à temps partagé de biens immobiliers à usage touristique et normes tributaires

3 3 CONTRAT DE JOUISSANCE A TEMPS PARTAGE D IMMEUBLE (TIMESHARE ACCOMMODATION CONTRACT) Espagne Introduction L utilisation d immeuble touristique à temps partagé (timeshare) est un phénomène apparu dans les années 1970 et qui a connu un succès croissant depuis dans le monde entier. Selon les prévisions, le secteur devrait enregistrer une croissance deux fois plus rapide que celle de l ensemble du secteur des voyages et du tourisme au cours des dix prochaines années 1. En Europe, l Espagne est la première destination des usagers de ce nouveau mode de tourisme avec plus d un tiers des lieux de vacances à temps partagé eu Europe 2. Selon les dernières statistiques disponibles qui datent de , la contribution totale du timeshare à l économie espagnole s élevait à 4,2 milliards d euros contre 10,5 milliards d euros pour l ensemble des pays membres de l Union Européenne. L Espagne possédait un total de 327 lieux de vacances à temps partagé (dont 140 villégiatures rien que dans les Îles Canaries), soit près de 25,000 unités de logement partagés entre 600,000 familles qui détenaient 970,000 semaines de vacance à temps partagé. Pour l année 2003, les développeurs de timeshare ont estimé leurs chiffres d affaire à 530 millions d euros rien qu en Espagne, soit 6% des ventes mondiales de timeshare. Parmi ceux qui avaient acquis des droits d utilisation d immeuble touristique à temps partagé en Espagne, 50% étaient des résidants britanniques, 17% des résidants espagnols, 7% provenaient de France, 6% d Allemagne et 5% d Italie. Le reste provenait de Belgique, des Pays-Bas, des pays scandinaves et de Russie. 1 Organisation for Timeshare in Europe, version Organisation for Timeshare in Europe, 3 Ragatz Associates, Resort Timesharing in Spain: Industry Size, Market Characteristics, and Economic Impacts, 2003, etude pour Organisation for Timeshare in Europe. 3

4 4 Si l Espagne est le pays leader des vacances à temps partagé, c est également là où le timeshare a posé le plus de problèmes. En 2001, par exemple, les plaintes déposées en Espagne par les consommateurs de vacances à temps partagé représentaient plus d un tiers de l ensemble des plaintes recensées dans l Union Européenne 4. La multiplication des pratiques commerciales abusives et le manque d une législation adéquate y étaient pour beaucoup. En effet, l Espagne ne s est dotée d un véritable cadre législatif régissant la matière qu après l adoption par l Union Européenne de la Directive 94/47/CE relative à l utilisation à temps partagé d immeuble. Le régime juridique actuel est constitué donc de la Loi 42/1998 transposant la Directive 94/47/CE. I. L évolution du régime juridique du droit d utilisation à temps partagé Le timeshare, comme mode de division temporaire du droit de jouir d un bien immobilier, existait en Espagne depuis un certain temps. Ainsi, dès 1960, même si cela peut surprendre un juriste français, fût déposé au Registre de la Propriété Industrielle le brevet portant sur les «polices d été» qui attribuaient à leurs titulaires le droit de jouir d un logement de congé pendant des périodes fixes et variables. Dans d autres domaines il existait déjà des formules voisines du timeshare. Ainsi, l exposé des motifs de la loi espagnole 42/1998 fait allusion au régime juridique traditionnel de «dulas» qui, dans les Iles Canaries, consiste à diviser temporellement l exploitation des eaux entre ses titulaires. Malgré ces précédents, le système d exploitation touristique des immeubles à temps partagé était inconnu dans le système juridique espagnol jusqu à une période récente. Depuis que le timeshare a commencé à être utilisé en Espagne, il a connu un développement très rapide. Le législateur avait en effet pris conscience de l insuffisance 4 Commission européenne, «COMMISSION STAFF WORKING DOCUMENT, Accompanying document to the Proposal for a DIRECTIVE OF THE EUROPEAN PARLIAMENT AND OF THE COUNCIL on the protection of consumers in respect of certain aspects of timeshare, long-term holiday products, resale and exchange, IMPACT ASSESSMENT, Brussels,

5 5 législative en ce domaine. Il fallait un encadrement juridique adéquat. Quatre projets de Loi ont été successivement examinés mais aucun ne déboucha sur une discussion parlementaire : a.- Avant- projet de loi sur la Multipropriété, de février 1988, élaboré par la Direction Générale des Registres et du Notariat. Il consacrait un véritable droit réel de propriété. Cet avant-projet tout en règlementant les droits et devoirs des multipropriétaires, l organisation de la multipropriété, soumettait la constitution de ces droits à la rédaction d un acte authentiquet et à son inscription dans le Registre de la Propriété. b.- Avant-projet de loi sur les Ensembles Immobiliers, rédigé par le Ministère de la Justice. Dans sa première version du 20 octobre 1989, il proposait plusieurs régimes juridiques distincts ayant pour dénominateur commun de faire naître des drois spécifiques sur les immeubles. Une seconde version, datée du 18 décembre 1991, distinguait trois possibilités : la «multipropiété» comme une forme de propriété entre coindivisaires, le droit d utilisation comme droit réel limité (d une durée de cinq à trente ans avec prorogation possible jusqu à cinquante ans) ou le droit d utilisation à temps partagé sans caractère réel avec une durée de trois à quinze ans. c.- Avant-projet de loi sur le Temps Partagé de janvier 1992, rédigé par le Ministère de l Industrie, du Commerce et du Tourisme. Dans ce dernier, on admettait la «propriété par périodes de temps», «l usufruit par périodes de temps» et la constitution d une «société propriétaire de l immeuble» émettant des actions. d.- Avant-projet de loi sur la mise à profit à tour de rôle des biens immobiliers du 6 septembre 1994, rédigé par le Ministère de la Justice et de l Intérieur en collaboration avec le Ministère de l Industrie, du Commerce et du Tourisme. Dans cet avant-projet, on esquisse trois formes juridiques possibles : (i) la «multipropriété stricto sensu» sous forme d indivision, conférant à chacun des coindivisaires à tour de rôle la jouissance pendant une période fixe de chaque année. Ce régime auraient duré trente ans et auraient été renouvelable par tacite reconduction jusqu`à cinquante ans ; (ii) le «droit réel limité» ou la «communauté d utilisation à tour de rôle» d une durée comprise entre trois et trente ans ; (iii) le «droit d utilisation à tour de rôle sans caractère réel», avec une durée comprise entre trois et quinze ans. 5

6 6 En marge de ces infructueuses initiatives, jusqu à l entrée en vigueur de la Loi 42/1998 transposant la Directive communautaire de 1994 relative au contrat d utilisation d immeuble à temps partagé, seules certaines normes régionales et la jurisprudence se sont intéressées à cette institution juridique nouvelle. On peut citer notamment l Ordonnance du 25 août de 1989 pour les îles Canaries, l Ordonnance du 15 janvier 1990 pour les îles Baléares ou la décision du Tribunal Suprême du 12 février 1998 (RJ 1998/757). Suite à l adoption de la Directive 94/47/CE le 26 octobre 1994, les autorités espagnoles se virent dans la nécessité d entreprendre à nouveau la réglementation du timeshare pour la transposition de la Directive 94/47. Le législateur vota finalement la loi 42/1998 du 15 décembre 1998, relative au droit d utilisation à temps partagé de biens immobiliers. La loi 42/98 s applique aux contrats ou groupes de contrats portant sur l acquisition d un droit, conclu pour au moins trois ans, portant sur l utilisation à temps partagé d un ou de plusieurs biens immobiliers. Moyennant versement d un certain prix global, un droit d utilisation de l immeuble est créé ou fait l objet d un transfert ou d un engagement de transfert pendant une période déterminée ou déterminable de l'année qui ne peut être inférieure à une semaine. L acquéreur du droit d utilisation à temps partagé dispose de la faculté de jouir, à titre exclusif, pendant une période spécifique de chaque année d un logement susceptible d utilisation autonome ayant un accès indépendant à la voie publique. II. Le régime juridique du timeshare Le régime du timeshare issu de la loi 42/98 est sensiblement semblable à celui prévu par la Directive 94/47 en ce sens qu il est minimaliste et n a pas réagi à la multitude de montages développés par la pratique. Pas plus que la Directive, la loi 42/98 n a précisé la nature juridique du timeshare mais a mis en place une procédure d inscription au registre foncier. 6

7 7 A. La nature du droit d utilisation à temps partagé d immeuble La loi 42/98 est muette sur la nature du droit d utilisation à temps partagé afin de laisser toute liberté au développement du timeshare. Toutefois, la loi limite la liberté contractuelle des promoteurs. De façon impérative, elle impose à ces derniers de choisir entre deux formules juridiques : soit la constitution d un droit réel limité, soit la création d un droit résultant d un contrat de location (qui devra obéir à la fois à la loi sur le timeshare et à la loi sur les baux d'habitation). Tout contrat qui constituerait ou transmettrait un autre type de droit réel ou personnel, pour une durée supérieure à trois ans, d'un immeuble, durant une période déterminée ou déterminable de l'année, sera nul de plein droit. Toutefois, la loi a voulu distinguer fermement le timeshare du droit de propriété classique puisqu elle interdit expressément, que pour désigner le transfert de droits d'utilisation à temps partagé de biens immobiliers, l'utilisation du terme «multipropriété» (multipropiedad) ou toute autre expression contenant le mot «propriété» (propiedad). B. Les autres montages du timeshare Le droit d utilisation à temps partagé d un bien immobilier peut être acquis par simple contrat sous seing privé dès lors que le promoteur et l acquéreur se sont entendus sur les éléments essentiels tels que le prix, le logement et la période d utilisation et ont consigné leur accord. Dans la pratique, les professionnels ont élaboré des formules plus complexes pour donner plus de flexibilité au système. Parmi les montages les plus répandus, on trouve le «timeshare par points», les «semaines flottantes» ou les «contrats d adhésion à un club de vacances» 1. Le timeshare par points. Par le biais de ces contrats d utilisation d immeuble à temps partagé «par points», l acheteur n acquiert pas la jouissance d une semaine déterminée dans un appartement spécifié, mais une série de points qui ont une valeur déterminée. La possibilité réelle d accéder à un logement de vacances dépendra de la valeur attribuée 7

8 8 aux points que possède l acheteur. Les défenseurs de ce système font valoir qu il permet une plus grande flexibilité quant aux périodes choisies (milieu de semaine, le week-end, etc.) et aux logements. Cependant, cela entraîne un éloignement de l acheteur par rapport à l objet du contrat et agit en détriment des droits du consommateur. Cela suppose en effet que la concrétisation du bien que l on obtient, sur la base de la valeur et sur les valeurs des points, dépend directement et exclusivement du professionnel chargé d administration de la villégiature de vacances sans que le consommateur puisse exercer le moindre contrôle sur l adjudication concrète de sa semaine de vacances. En définitive et malgré les multiples tentatives faites pour assimiler cette méthode au timeshare, il s agit plutôt de quelque chose de semblable au système des bons d hôtel promotionnels. 2. Le timeshare dit de «semaines flottantes» Les «semaines flottantes» sont un type de timeshare dont ni la période d utilisation ni l appartement ou complexe touristique ne sont pas déterminés au préalable. La concrétisation finale des semaines flottantes est décidée par le gestionnaire du complexe, après demande du titulaire du timeshare, mais sans que celuici puisse exercer un contrôle sur la décision prise. 3. Les «contrats d adhésion à un club de vacances» Dans ce régime, le consommateur doit adhérer à un club qui, moyennant paiement d une cotisation annuelle, lui permet d utiliser les produits touristiques soldés pendant une période prédéterminée par année. L argument de vente de ce type de formules est que les membres des ces clubs de vacances peuvent obtenir des droits de réservation avec des prix fortement soldés dans des hôteles, sur des vols, sur des location de véhicules ou autres produits similaires. Les «contrats d adhésion à un club de vacances» ont souvent une durée de trente-cinq mois. A la fin des trente-cinq mois d appartenance au club, les membres ont la possibilité soit de renouveler leur adhésion au club (chaque renouvellement comprenant une durée de trente-cinq mois) soit d acquérir un droit d utilisation à temps partagé auprès du club régi par la réglementation nationale du timeshare. 8

9 9 C. L inscription au Registre Foncier L inscription au Registre Foncier est destinée à sécuriser le système de timeshare ; elle est une obligation pour le promoteur et une faculté pour les acquéreurs de droits d utilisation à temps partagé. Avant de commencer l exploitation à temps partagé d un immeuble ou d un ensemble d immeubles, le promoteur devra obligatoirement passer un acte authentique devant Notaire et l'inscrire au Registre Foncier. L acte authentique devra contenir des renseignements tels que la description de chaque appartement, le nombre de périodes et la durée de celles-ci, les services fournis, etc... A l'acte authentique il faudra joindre le contrat passé par le promoteur et les entreprises de services, ainsi que les contrats d'assurance exigées par la Loi. Tous ces documents seront conservés au Registre. L'inscription au Registre sert à garantir que le promoteur est bien le propriétaire de l'immeuble ou du complexe et qu'il s'est acquitté de ses obligations, et sert en outre à en faciliter la publicité puisque toute personne peut se rendre au Registre et consulter les documents. Les acquéreurs peuvent également demander que leurs droits d utilisation à temps partagé soient inscrits au Registre foncier conformément à l article 14 de la loi 42/98. C est une faculté conférée par la loi et non une obligation comme c est le cas du promoteur de l immeuble. L inscription au Registre foncier doit être précédée de la procédure dite de Ecritura, c est à dire l authentification de l acte par le notaire, car l inscription au Registre ne peut se faire que sur présentation d un acte authentique. L inscription au Registre a pour avantage de rendre le droit de l acquéreur opposable aux tiers. Cela signifie d une part qu en cas de contestation, l enregistrement constitue une preuve de la légitimité du titulaire du droit enregistré, et d autre part que si le propriétaire de l immeuble entend le céder, le nouveau propriétaire devra respecter les droits d utilisation de tous les acquéreurs dont les droits ont été enregistrés. En outre, l'inscription met l'acquéreur à l'abri des saisies éventuellement intentées contre le promoteur. En outre, comme l'inscription préalable du timeshare est obligatoire pour le promoteur, l'enregistrement de son droit par l'acquéreur évitera que ce droit continue à être inscrit au nom du promoteur et que celui-ci puisse l'hypothéquer ou le vendre de 9

10 10 nouveau au détriment des premiers acquéreurs. Ceci étant, l inscription au registre ne fait pas de l acquéreur le propriétaire, au sens plein du terme, de l appartement. III. Le fonctionnement du timeshare A. L assemblée des membres La loi 42/98 prévoit la constitution d une «Communauté des titulaires» (comunidad de titulares) pour tous les programmes d utilisation d immeuble à temps partagé postérieurs au 7 janvier Il s agit de l assemblée des acquéreurs de droits d utilisation à temps partagé de l immeuble. Selon la loi, chaque titulaire dispose d un droit de vote pour chaque semaine achetée ; la majorité des deux tiers est requise pour l adoption des résolutions extraordinaires (changement de régime, par exemple) ; toutes les autres décisions sont prises à la majorité simple. B. La maintenance et l entretien Préalablement à la commercialisation des droits d'utilisation à temps partagé d'un immeuble, le promoteur doit meubler chaque appartement avec le mobilier approprié à son utilisation et dresser un inventaire qui sera inclus dans les contrats de vente. Le droit d'utilisation à temps partagé implique également l accès à des prestations de services additionnels tels que le nettoyage de l'appartement, l'entretien des éléments communs de l'immeuble ou du complexe où se trouve l'appartement, etc. L article 4.1 b) de la Loi 42/1998 prévoit que le promoteur doit obtenir auprès des autorités compétentes les licences nécessaires pour le développement d une activité touristique. Le contrat doit contenir une clause relative aux frais d entretien de l immeuble. Annuellement, l'acquéreur du timeshare doit verser sa part au titre des frais d'entretien à l'entreprise de services, cette quote-part étant établie à la signature du contrat et mise à 10

11 11 jour chaque année conformément à l'indice des Prix à la Consommation (ou conformément au critère de mise a jour librement convenu). La prestation de services additionnels tels que le nettoyage de l'appartement, l'entretien des parties communes de l'immeuble ou du complexe où se trouve l'appartement, etc, sont, aux termes de la Loi, le fait d entreprises de services avec lesquelles le promoteur devra nécessairement passer un contrat lors de la constitution du régime de timeshare. Le promoteur peut assurer lui-même la prestation de ces services. Dans tous les cas, le propriétaire ou promoteur est responsable à l égard des titulaires des droits d utilisation à temps partagé de la prestation effective de ces services. C. L échange et la revente La situation de chaque acquéreur est autonome et indépendante de celle des autres acheteurs. Il est toutefois possible, par l'intermédiaire du promoteur, de participer à un système d'échange ; dans ce cas, l'acquéreur doit passer le contrat correspondant avec l'entreprise chargée d'assurer ce service. Le titulaire d un droit d utilisation à temps partagé ne peut pas se retirer du système de timeshare autrement que par la revente de son droit. Il doit pour ce faire trouver un acheteur. Il existe des entreprises spécialisées dans la revente de droits d utilisation à temps partagé. D ailleurs, certaines d entre elles n hésitent pas à contacter de leur propre chef les consommateurs pour proposer leurs services. Elles prétendent avoir trouvé des acheteurs intéressés et proposent de se charge de l enregistrement du transfert sur le registre foncier. Pour mener à bien cette opéraiton, elles réclament une somme importante (plusieurs milliers de euros) rien que pour l enregistrement au Registre, alors que bien souvent, elles n ont pas d acheteurs. D. La protection du consommateur La Directive 94/47, tel qu il est indiqué dans l exposition des motifs, a pour objectif la création d une base minimum de données communes qui garantisse le bon fonctionnement du marché, et par son intermédiaire, la protection des acquéreurs. La 11

12 12 protection offerte par la Directive est focalisée sur les quatre points essentiels : (i) les acquéreurs doivent être informés sur la nature et règles du timeshare et leurs droits ; (ii) les acquéreurs bénéficient d une période de dix jours à partir de la signature du contrat pour se rétracter ; (iii) il est interdit de percevoir un acompte pendant la période de réflexion ; (iv) les contrats doivent être rédigés au choix de l acheteur soit dans la langue du pays de résidence, soit de sa nationalité. 1. Le droit à l information Avant de commencer la vente, le promoteur est tenu d'éditer une brochure ou document informatif contenant les renseignements visés par la Loi, de manière à faire connaître aux éventuels acheteurs des informations précises. Cette brochure sera distribuée gratuitement, après avoir été déposée aux archives du Registre Foncier. En outre, le promoteur devra fournir aux intéressés adresse et numéros de téléphone des services officiels où ils pourront obtenir des renseignements sans aucun frais : office du tourisme, offices municipaux de consommation, études de notaires et registres. L acquéreur doit être informé de la possibilité qu il a d inscrire son droit au registre foncier. Il convient de souligner qu outre cette réglementation spécifique, sont également applicables les règles générales sur les contrats et la protection des consommateurs : - les règles relatives à la publicité mensongère prévue dans les articles 8.1 et 13.1 de la loi générale n 26, du relative à la défense des consommateurs et des usagers (Ley general para la Defensa de los Consumidores y Usuarios - LDCU) et les articles 4 et 5.3 de la loi générale n 84 du sur la publicité (Ley General de Publicidad - LGP) ; les moyens d action contre la publicité mensongère prévus dans l article 8.3 de la LCDU et l article 528 du code civil ; - les règles relatives aux conditions générales des contrats (clauses abusives) prévue dans les articles 10 et 13 de la LCDU ; - les règles relatives à la responsabilité pour vices, défauts ou ruine de la construction prévue dans l article 11 LCDU et 1591 du code civil. 12

13 13 2. Les autres dispositions La loi espagnole 42/98 a repris les dispositions de la Directive 94/47 relatives au délai de rétractation, à l interdiction d avance de paiement et à l utilisation de la langue du contrat. L'acquéreur peut renoncer au contrat une fois celui-ci signé, dans un délai de dix jours sans avoir à fournir la moindre explication. Ce délai est étendu à trois mois pour se rétracter si le promoteur n'a pas respecté ses engagements, s'il lui a fourni des renseignements insuffisants ou si le contrat est incomplet. Toute avance de paiement par l acquéreur au vendeur est interdite avant l expiration du délai d exercice de la faculté de désistement (10 jours). Par contre, le promoteur et l'acquéreur peuvent convenir des garanties visant à garantir le paiement une fois ces délais écoulés. Le contrat doit être rédigé en espagnol ou, au choix de l'acquéreur, dans l'une des langues officielles en Espagne. Toujours au choix de l'acquéreur, il peut en outre être rédigé dans n'importe quelle langue d'un Etat membre de l'union Européenne. Conclusion Sans aucun doute la Directive 94/47/CE et sa transposition par la loi 42/1998 ont constitué une grande avancée législative en matière de timeshare. Cependant, la protection qu elle a procurée aux consommateurs se révèle souvent insuffisante en pratique. En effet, il existe des produits de tourisme similaires au timeshare mais qui ne relèvent pas de la Directive. Quelques uns d entre eux, comme les bateaux ou les caravanes, sont restés en dehors du champ d application de la Directive. D autres sont apparus du fait de la rapide évolution du secteur ; il est vrai que dans bien des cas, ces produits nouveaux ont pour but de contourner les règles protectrices des consommateurs. 13

14 14 Ainsi, bien souvent, les contrats ont-ils une durée inférieure à trois ans (cf. les contrats d adhésion à un club de vancances qui sont d une durée fréquente de 35 mois). De même, les documents d information sont-ils bien souvent trop succins et très fréquemment minorés les frais consacrés à l entretien des immeubles. Plus grave encore, il arrive que l interdiction de paiement durant le délai de rétractation soit contournée. Certains promoteurs font dès l origine signer des billets de changes ou à ordre afin de bénéficier de la rigueur de la loi cambiaire et de contraindre ainsi leurs clients à s engager définitivement. Faut-il ajouter que l agressivité des méthodes de marketing n est en rien modérée par les diverses administrations compétentes. La protection des consommateurs est d autant plus difficile que d éventuels litiges opposent des personnes de nationalités différentes et que les coûts de procédure sont dissuasifs. Les associations espagnoles de consommateurs sont donc vivement intéressées par la possibilité qui pourrait être offerte de créer un nouveau type d action permettant à un groupe de victimes d agir collectivement dans l intérêt de ses membres. 14

15 15 Annexe Loi 42/1998 du 15 décembre 1998 concernant les droits d utilisation à temps partagé de biens immobiliers à usage touristique et normes tributaires Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Don Juan Carlos I, Rey de España. A todos los que la presente vieren y entendieren, sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley: EXPOSICIÓN DE MOTIVOS: I Con el término impropio de multipropiedad se vienen denominando todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año. El interés en realizar una adquisición de esta naturaleza suele estar justificado en la utilización vacacional del inmueble: Por un lado, el adquirente dispone de un lugar estable y seguro para sus vacaciones anuales; por otro, lo hace sin tener que adquirir, y pagar, la entera propiedad del inmueble, con lo que reduce considerablemente la inversión, ajustándola a sus posibilidades reales de disfrute. Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal del derecho a disfrutar del bien. A pesar de que el 6 de julio de 1960 se inscribió en el Registro de la Propiedad Industrial una patente de invención de unas llamadas pólizas de verano, que atribuían a sus titulares el derecho a disfrutar de un alojamiento vacacional por períodos fijos o variables, este sistema de explotación turística de inmuebles era desconocido en España hasta tiempo relativamente reciente; sí pueden encontrarse en cambio fórmulas similares de explotación en otros ámbitos, como son, por ejemplo, el régimen jurídico de dulas, tradicional en Canarias, que consiste en dividir temporalmente la explotación del agua entre sus titulares, o las comunidades pro-diviso con la concurrencia de los derechos dominicales de invernadero, agostadero, pastos y de labor (cada dos, tres o seis años), propios de Extremadura, así como, en nuestro derecho histórico, la dula de aprovechamientos de pastos y la división temporal del uso y disfrute de una finca por razón de diversos cultivos. 15

16 16 Sea como fuere, desde que esta figura se empezó a aplicar, ha tenido un amplio desarrollo, hasta hacer de España el segundo país del mundo en número de complejos explotados de esta forma. Muy poco después de la introducción de la figura, se convirtió en un lugar común la idea de que la legislación existente era insuficiente para dotar a la misma de un marco legislativo adecuado. Esta idea resultaba cuando menos apresurada. El problema no era tanto de configuración jurídica como de garantizar el efectivo disfrute de cada derecho. Por otro lado, para la Unión Europea ha sido, hace ya tiempo, motivo de preocupación la gran cantidad de abusos que se han dado en este sector: desde la propuesta de Resolución sobre la necesidad de colmar la laguna jurídica existente en materia de multipropiedad, que fue presentada al Parlamento Europeo el 17 de octubre de 1986, hasta la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Hitos importantes en ese camino fueron las Resoluciones del Parlamento Europeo de 13 de octubre de 1988 y de 11 de junio de También cabe citar la Resolución de 14 de septiembre de 1989, que se enmarca en el campo de las adquisiciones inmobiliarias transfronterizas. Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento de que el problema no estaba tanto en una teórica insuficiencia legislativa como en el hecho de tratarse de un sector donde el consumidor está especialmente desprotegido, de modo que lo procedente era la elaboración de una Directiva que estableciera una normativa de carácter excepcional y que limitará, en este ámbito, la autonomía de la voluntad hasta donde fuera aconsejable. Las medidas concretas adoptadas por la Directiva son las siguientes: Estableció, en favor del adquirente, un derecho de desistimiento unilateral durante los diez días siguientes a la celebración del contrato. La Directiva, en su traducción al español, lo llama derecho de resolución, y añade la caracterización ad nutum para indicar que el mismo se ejerce sin necesidad de alegar ningún motivo o razón. Sin embargo, precisamente porque no es necesario alegar ningún motivo, y no lo es porque no es necesario que exista, al ser una facultad que se concede al adquirente por el mero hecho de serlo y que puede ejercitar libremente sin necesidad de que concurra ninguna condición ulterior, parece más ajustado denominarlo facultad de desistimiento, que es expresión que acentúa ese carácter unilateral e incondicionado. Además de esta facultad de desistimiento, la Directiva impone al vendedor una obligación de información, que se desglosa en los siguientes aspectos: en primer lugar, el vendedor debe disponer, a favor de cualquiera que lo solicite, de un documento informativo, en el que se recojan determinados extremos; en segundo lugar, el contrato debe contener ciertas menciones, que tienen por objeto, en definitiva, informar al adquirente de aspectos esenciales de lo que está adquiriendo. Para hacer plenamente eficaz este deber de información, se establece que, en el caso de que el contrato no contuviera alguna de las menciones exigidas, el adquirente tendrá el derecho a resolver unilateralmente el contrato en el plazo de tres meses, a contar desde su celebración. Esta 16

17 17 facultad conserva en el texto la denominación de facultad de resolución, porque tiene una naturaleza distinta a la del desistimiento, en cuanto es necesario que exista una previa condición, como es el incumplimiento, por parte del vendedor, del deber de información que le incumbe. Como disposición complementaria de las facultades de desistimiento y de resolución, la Directiva establece que, para el caso de que la adquisición se haya financiado con un préstamo del vendedor o de un tercero, previo acuerdo celebrado entre el tercero y el vendedor, el ejercicio de la facultad de desistimiento o de resolución implicará, igualmente, la resolución del préstamo. Por último, la Directiva se ocupa de otros aspectos, como son el de la lengua en que debe ir redactado el contrato que firma el adquirente o la sujeción a determinados fueros. La figura suscitaba dos cuestiones jurídicas: una de orden terminológico y otra de política legislativa. El término multipropiedad tenía la gran ventaja de haber calado en la opinión pública, hasta el punto de ser, con mucho, la forma más habitual de denominar entre nosotros a la institución, con independencia de que se hubiera constituido como una forma de propiedad o como una forma de derecho personal. Pero es precisamente ese carácter globalizador con el que normalmente se utiliza, por un lado, y el hecho de hacer referencia a una forma concreta de propiedad, por otro, lo que lo hacen un término inadecuado por equívoco. Otra opción era utilizar la fórmula empleada en la Directiva: tiempo compartido. Sin embargo, esta forma de denominar a la institución resulta también poco satisfactoria. En principio, parece un término más genérico que el de multipropiedad, pero hay que tener en cuenta que tiempo compartido no es más que la traducción al español de la forma inglesa time-sharing. La expresión tiempo compartido, aunque no parece presentar serios inconvenientes para denominar con ella la forma societaria del derecho francés, no es adecuada para incluir cualesquiera otras fórmulas, tanto si son de derecho personal (el multi-arriendo griego) o de derecho real (el derecho de habitación periódica portugués). Además, tiene el inconveniente de que parece dar a entender que, entre los titulares de estos derechos, lo que se comparte es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto de períodos de tiempo diferentes y excluyentes. Por ello, resulta preferible la expresión derecho de aprovechamiento por turno, en primer lugar, porque es menos comprometida, en el sentido de ser una expresión más genérica y más descriptiva, y, en segundo lugar, porque se ajusta perfectamente a la regulación que del mismo se hace. Nada obsta, sin embargo, a que se mantenga la utilización de esta denominación, o de cualquier otra, en particular a efectos promocionales, siempre que no contenga la palabra propiedad, o no pueda ser equívoca en cuanto al contenido del derecho a que se hace referencia. La cuestión clave de política legislativa consistía en determinar si debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su regulación a una sola, dejando fuera de la Ley a las demás. Se ha optado por una vía intermedia, consistente en la detallada regulación de un nuevo derecho real de aprovechamiento por turno, permitiendo sin embargo la configuración del derecho como una variante del 17

18 18 arrendamiento de temporada, al que resultarán aplicables el conjunto de disposiciones de la Ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica. La Ley, por otra parte, no se limita a la transposición estricta de la Directiva, sino que procura dotar a la institución de una regulación completa. Así determina la posibilidad de constituir un derecho de naturaleza real, por el que se adquiere la facultad de disfrutar de un inmueble durante un período determinado del año; regula cómo se constituye sobre un inmueble el régimen jurídico del aprovechamiento por turno y dispone cómo han de ejercitarse en España los derechos de desistimiento y resolución que establece la Directiva europea. No es la primera vez que un texto comunitario es origen de una regulación interna más amplia de la exigida por aquél y, más aún, tratándose de Directivas que establecen unas garantías mínimas de protección. Todas estas cuestiones pueden encuadrarse dentro del Derecho privado civil y mercantil del Estado y, por tanto, la Ley se dicta al amparo de lo establecido en el artículo ,8 y 14 de la Constitución. Lógicamente, ello se entiende sin perjuicio de las competencias que la propia Constitución reconoce en cuanto a la conservación, modificación o desarrollo de los derechos civiles de las Comunidades Autónomas. Además, la Ley contiene una expresa mención de la empresa de servicios, esencial para la vida del régimen y para el adecuado disfrute del derecho adquirido. Sin empresa de servicios, o si ésta funciona incorrectamente, el derecho no podrá ser ejercitado en la práctica y de poco le servirá al adquirente que el contenido jurídico del mismo esté en otros aspectos perfectamente determinado. II El texto está dividido en dos Títulos (normas civiles y mercantiles y normas tributarias) y desarrollado en veinte artículos, tres disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias y una disposición final. El Título I se divide en tres Capítulos (disposiciones generales, régimen jurídico e incumplimiento de los servicios); el Capítulo II, a su vez, está dividido en dos Secciones (constitución y condiciones de promoción y transmisión). El Capítulo I está dedicado a las disposiciones generales. Al definir el ámbito de aplicación, la Ley utiliza la expresión alojamientos para denominar los elementos sujetos al régimen. Tal expresión incluye tan sólo los elementos que sean susceptibles de ser utilizados como alojamiento. Por eso, luego se excluyen de la constitución los locales, entendiendo por tales todos los elementos que no pueden tener tal destino y por eso se exige, antes de la constitución del régimen, la obtención de las correspondientes cédulas de habitabilidad, requisito que sólo tiene sentido para elementos destinados a alojamiento. Además, se establece que el régimen sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de éstos arquitectónicamente diferenciado para evitar que en una edificación o grupo de edificaciones el propietario de tan sólo alguno o algunos alojamientos, físicamente dispersos, constituya un régimen de derechos de aprovechamiento por turno sobre los mismos. No se impide la extinción parcial del 18

19 19 régimen siempre que se respete esa identidad física y los derechos preexistentes. Se permite, no obstante, la explotación mixta de un inmueble siempre que el tipo de explotación que tenga que convivir con un régimen de derechos de aprovechamiento por turno sea otro tipo de explotación turística, pues, en este caso, las dos actividades, a efectos materiales de convivencia, son tan próximas que ningún perjuicio grave para los clientes y los titulares de los derechos puede derivarse de ello. El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado establecer una norma para determinar el régimen de los derechos de aprovechamiento por turno o similares a éstos que se constituyan sin ajustarse a la Ley, pues aunque es evidente que se trataría de supuestos de fraude de Ley y deberán, en consecuencia, someterse a la solución del artículo 6.4 del Código Civil, ésta no parece por sí sola norma suficiente para evitar que, de hecho, el fraude de Ley se produzca en la práctica. No obstante, como ha quedado dicho, se incluyen a todos los efectos en el ámbito de la Ley los arrendamientos de temporada que tengan por objeto más de tres de ellas y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas. Se establece una duración mínima (tres años) y máxima (cincuenta años) del régimen. Dentro de estos límites caben todas las opciones de lo que puede ser un tiempo razonable para agotar las posibilidades reales de disfrute del adquirente. Esta limitación de la duración del régimen es, además, la que permite que el propietario que lo ha constituido siga, durante la vida de éste, vinculado al inmueble. Esta vinculación es deseable a partir del momento en que se considera que lo que ofrece el propietario no es sólo una titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante la existencia del derecho, que es lo que explica la naturaleza necesariamente compleja de la relación entre el titular de un derecho de aprovechamiento por turno y el propietario del inmueble. Así pues, el propietario debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos servicios implícitos en su titularidad. Esta garantía mínima exigible existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al inmueble, lo cual sólo puede ser así porque los derechos por él enajenados no son plenos, sino limitados. Y la limitación, en este caso, sólo puede afectar a la duración del régimen. III La formalización del régimen en escritura pública se establece como constitutiva, y se impone como obligatoria su inscripción en el Registro de la Propiedad, con el fin de evitar que se puedan iniciar las transmisiones de derechos de aprovechamiento por turno antes de que tanto el fedatario autorizante como el registrador controlen la legalidad del régimen y se haga público. Así, los adquirentes, antes o después de su adquisición, podrán acudir al Registro para recabar la información esencial sobre el régimen al que se encuentra sometida su adquisición, con plena garantía de su adecuación a la legalidad. 19

20 20 Al otorgamiento de la escritura reguladora ha de concurrir la empresa que ha de prestar los servicios propios del contenido esencial del derecho de aprovechamiento por turno, salvo que el propietario o promotor manifieste expresamente que asume directamente su prestación. En la sección dedicada a las condiciones de promoción y transmisión se transponen la mayoría de las normas de la Directiva de Aparte de su naturaleza restrictiva del principio de autonomía de la voluntad, en la transposición no hay problemas especiales, salvo por lo que se refiere al caso de que el contrato se celebre directamente ante notario. La intervención del fedatario público sería suficiente para considerar innecesario conceder al adquirente la facultad de desistimiento, pues su presencia impide el que la otra parte haga valer su preponderancia, pero, puesto que la Directiva no establece ninguna excepción en favor de estos contratos intervenidos, ha sido necesario conservar esa facultad de desistimiento, si bien exigiendo que el mismo se haga por acta notarial, como documento público equivalente a la escritura en la que se ha formalizado el contrato sobre un derecho de aprovechamiento por turno. La facultad resolutoria que, salvo pacto en contrario, se reconoce al transmitente en el contrato de adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno (artículo 13) está justificada por la singular naturaleza de tal derecho, donde el valor del mismo depende tanto de los servicios como de su contenido, de forma que es perfectamente lógico que el impago de aquéllos pueda implicar la resolución del derecho. Se permite, asimismo, pactar una cláusula penal que compense al propietario o promotor que opta por resolver el contrato cuando el adquirente deje de pagar las cuotas debidas al prestador de servicios. IV La Ley, de ámbito estrictamente civil, no impone sanciones administrativas para el caso de incumplimiento de sus normas. Pero es obvio que ello no impide que tales incumplimientos, cuando la actividad sea calificada como turística por las Comunidades Autónomas o mediante el desarrollo de la normativa autonómica en materia de protección a los consumidores y usuarios, puedan ser consideradas por la legislación de aquéllas como infracciones administrativas sancionables, sin perjuicio de los derechos que la Ley reconoce a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno. No obstante, la Ley intenta que, a través de la exigencia de unos requisitos previos muy rigurosos, cuyo cumplimiento es indispensable para constituir el régimen y cuyo control se atribuye a notarios y registradores, los incumplimientos sean aislados o, al menos, poco frecuentes, haciendo mínima la necesidad de la intervención administrativa. V El Título II contiene una serie de normas tributarias aplicables a los derechos contemplados en la presente Ley y que tienen por finalidad no discriminar en el plano fiscal a los titulares de los derechos reales de aprovechamiento por turno en relación con los titulares de otras posibles fórmulas de utilización de inmuebles a tiempo parcial. En efecto, de no introducirse esta regulación, los citados derechos reales seguirían el régimen previsto en las diferentes leyes de los tributos para los derechos de esta naturaleza y, como consecuencia de su carácter de derechos reales de disfrute sobre 20

21 21 bienes inmuebles, darían lugar, en algunos supuestos, a la aplicación de tipos impositivos superiores a los previstos para la transmisión o adquisición de derechos de carácter personal. De acuerdo con lo anterior, y teniendo presente el carácter particular de las normas contempladas en este Título, que no constituyen, en puridad, un régimen tributario específico, sino que contienen, únicamente, ciertas especialidades que no impiden la aplicación, en lo no previsto expresamente, de la normativa tributaria general y de las disposiciones propias del Impuesto sobre el Patrimonio, del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, a los que se hace referencia en el citado Título. En el Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que sea la naturaleza del derecho en cuestión, se unifica el criterio para su valoración, a efectos de su integración en la base imponible de este impuesto, determinando la valoración por el precio de la adquisición. En el Impuesto sobre el Valor Añadido, se generaliza la aplicación del tipo reducido al 7 % a las prestaciones de servicios consistentes en la cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles como en otras formas de utilización de los bienes inmuebles por período determinado o determinable del año, con prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera. Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece la aplicación del tipo de gravamen del 4 %, propio de la transmisión de derechos de carácter personal. En definitiva, pues, el régimen tributario contemplado en la presente Ley asimila el tratamiento en los supuestos contemplados en la misma de los derechos reales de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y otros de derechos de naturaleza personal distintos de los anteriores, con la finalidad ya señalada de no discriminar negativamente a los primeros. Esta finalidad responde plenamente al objeto de la presente Ley, así como de la Directiva 94/47/CE, en cuanto que incentiva sustancialmente la adquisición de los derechos contemplados. VI La disposición adicional segunda está justificada por la propia Directiva, que en su artículo 9 exige a los Estados miembros adoptar las medidas necesarias para que, en cualquier caso, el adquirente no quede privado de la protección que le concede la misma. La disposición pretende precisamente eso, en cuanto se trate de derechos de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles situados en España, soslayando la posibilidad de que el contrato se someta a la jurisdicción pactada por las partes. En definitiva, se trata de evitar los posibles fraudes de Ley, los llamados fraudes de Ley internacionales, que se pueden dar amparándose en la existencia, dentro de un espacio común, de Estados donde la Directiva comunitaria no haya sido traspuesta por no haberse sentido la necesidad de hacerlo, al no comercializarse en sus territorios esta clase de derechos. Este mismo camino es el que está tratando de tomar la Unión Europea en lo que se refiere a directivas comunitarias de protección a los consumidores, 21

22 22 para evitar precisamente que su falta de trasposición en algunos Estados sirva de medio para soslayar la aplicación de las normas dictadas por los otros para la integración en sus respectivos ordenamientos. Y así, en esta dirección apunta la iniciativa comunitaria relativa a las acciones de cesación en materia de protección de los intereses de los consumidores. La disposición está además apoyada, a mayor abundamiento, en los artículos 16 de los Convenios de Bruselas de 27 de septiembre de 1968 y de Lugano de 16 de septiembre de 1988, y en los artículos 3 y 4 del Convenio de Roma, sobre la Ley aplicable a las obligaciones contractuales, de 19 de junio de VII En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable, en cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de derechos que contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por un tiempo al año, estableciendo, además, para estos regímenes, en todo caso, la obligación de adaptarse en el plazo de dos años, a contar desde la entrada en vigor de la Ley. Naturalmente, la adaptación que exige la disposición transitoria segunda no pretende la transformación de los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a su forma de explotación, con pleno respeto de los derechos ya adquiridos. Por eso, la disposición exige solamente los requisitos del artículo 5 y no el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al que se proponga constituir un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, una vez que haya entrado en vigor y, aun aquéllos, sólo en la medida en que sean compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente. TÍTULO I. NORMAS CIVILES Y MERCANTILES. CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES. Artículo 1. Ámbito objetivo. 1. Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo. 2. El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté 22