Structured Finance. Criterio Clasificación RMBS América Latina Anexo - Chile Supuestos de Pérdidas Hipotecarias y Flujo de Caja.

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1 RMBS/ Chile Criterio Clasificación RMBS América Latina Anexo - Chile Supuestos de Pérdidas Hipotecarias y Flujo de Caja Criterio de Clasificación Sectorial Este reporte reemplaza al criterio Actualización de la Metodología para Emisiones Respaldadas por Créditos para la Vivienda en el Mº Chileno, publicado el 19 de octubre de RMBS Chilenos: Este reporte presenta los temas específicos para Chile que se abordan en el análisis de Fitch de valores respaldados por préstamos hipotecarios residenciales (RMBS, por sus siglas en inglés) originados por bancos, compañías de seguro, mutuarias y compañías de leasing habitacional. Este reporte debe ser leído en conjunto con el reporte titulado Criterio de Calificación para RMBS en América Latina, de fecha 17 de Febrero de 2012, para la plena comprensión de los criterios de Fitch para clasificar transacciones RMBS en Chile. Fitch ha revisado sus supuestos relacionados a la estimación de las tasas de incumplimiento y recupero para los portfolios de préstamos hipotecarios en Chile. Los supuestos actualizados serán utilizados para clasificar, tanto las transacciones nuevas como las existentes. A la fecha, todas las transacciones RMBS en Chile, están clasificadas en escala nacional, identificadas por el sufijo (cl). El proceso de monitoreo y vigilancia de transacciones RMBS involucra factores cuantitativos y cualitativos, incluyendo una revisión de la evolución del mercado, análisis préstamo por préstamo y a nivel de cartera, y una comparación de los niveles actuales de mejora crediticia con respecto de escenarios de estrés de pérdidas para cada categoría de clasificación. Fitch no espera cambios de clasificaciones en las transacciones que actualmente clasifica como resultado de la aplicación de sus supuestos actualizados. Principales Factores de Riesgo Fitch identifica los siguientes como los principales factores que explican la probabilidad de incumplimiento (FoF, por sus siglas en inglés) de los préstamos hipotecarios y del portafolio securitizado en su conjunto: Criterios Relacionados Criterio de Calificación para RMBS en América Latina, Analistas Juan Pablo Gil juanpablo.gil@fitchratings.com Greg Kabance greg.kabance@fitchratings.com Bernardo Costa bernardo.costa@fitchratings.com Razón Deuda Original sobre Garantía (OLTV, por sus siglas en inglés): La teoría de la voluntad de pago establece que el patrimonio efectivamente invertido en la propiedad predomina en la decisión de un deudor en cuanto a incumplir sus pagos en una situación de adversidad financiera. Además, esta es una variable importante en los cálculos de severidad de la pérdida. Razón Deuda sobre Ingreso (DTI, por sus siglas en ingles): La capacidad de pago de un deudor es en gran medida determinada por los pagos mensuales de principal y de intereses sobre la hipoteca, en términos relativos a sus ingresos. Los deudores con bajos DTIs al momento de originación del préstamo tienen mayor capacidad de sortear las adversidades financieras. En Chile, los DTI se limitan al 25% - 30% y los cálculos se refieren a los pagos mensuales del préstamo hipotecario específico sobre los ingresos. Tipo de Préstamo: Los mutuos hipotecarios endosables (MHE) mantienen menores tasas de interés en comparación con los contratos de leasing habitacional (LH), y de esta manera, los deudores que tienen acceso a este tipo de producto, reducen su razón DTI al momento de la originación, permitiéndoles soportar mayores niveles de préstamos hipotecarios. Históricamente en Chile, los MHE han sido principalmente dirigidos a los segmentos de ingresos medios y altos. Otros Factores: Otros factores considerados en el análisis de la probabilidad de incumplimiento son el segmento de ingreso (medido a través del valor de la propiedad), el estatus de morosidad del préstamo hipotecario, la concentración geográfica, la amortización

2 realizada del crédito, la entidad originadora y administradora de los préstamos, el uso de la propiedad, el tipo de empleo, el subsidio involucrado, entre otros. Tasas de Recupero: Para determinar la tasa de recupero de cada préstamo hipotecario en un portafolio, Fitch evaluará en primer lugar en cada escenario de clasificación, el valor de la propiedad hipotecaria a la que el préstamo se refiere. La valoración se realiza mediante un proceso de dos etapas, en el que primero Fitch evaluará el valor indexado de la propiedad antes de aplicar sus supuestos de disminución del valor de mercado (MVD, por sus siglas en inglés) los cuales toman en cuenta ambos, un incremento/disminución del precio de la propiedad y un ajuste de venta rápida (QSA, por sus siglas en inglés) - a la valoración de la propiedad. Además, Fitch tomará en cuenta los costos relacionados con la adjudicación y ejecución de la propiedad, así como el tiempo de demora desde que un deudor deja de pagar su préstamo, hasta la liquidación de la propiedad. Modelamiento del Flujo de Caja En Chile, las transacciones de RMBS difieren de las de otros mercados de América Latina dado que el lado de la deuda está estructurado conforme a un plan de amortización en que los pagos de principal y de intereses están calendarizados. La liquidez en estas estructuras es un aspecto más importante del análisis crediticio. Por lo tanto, Fitch busca simular los flujos de caja individuales de cada préstamo como parte de su análisis, a efecto de estimar con mayor precisión las amortizaciones reales de los préstamos para fines del análisis de liquidez. Tendencias de Desempeño de los Préstamos Hipotecarios Fitch identificó una fuerte divergencia en las tendencias entre los préstamos de MHE y los de LH, en el análisis de datos históricos en Chile. En particular, se encontró que los LH mostraron un desempeño peor, ya que fueron otorgados a deudores de más bajos ingresos, trabajadores con trabajos independientes, con un menor ahorro inicial, y además administrados por entidades con menores capacidades financieras. Al analizar los datos de desempeño de 23 transacciones de RMBS, para un universo de más de préstamos hipotecarios, para las que Fitch recibe mensualmente datos de cobranza o que cuentan con información pública, Fitch fue capaz de identificar los principales factores que contribuyeron al deterioro en el desempeño de los préstamos mediante un análisis estático (vintage). Sin embargo, las expectativas actuales de desempeño de los préstamos toman en cuenta las políticas de originación más estrictas establecidas por la mayoría de las instituciones financieras. Fuentes de datos y modelos usados para derivar los supuestos Para derivar los supuestos de probabilidad de incumplimiento base y los multiplicadores por categoría de riesgo, Fitch analizó: probabilidades de incumplimiento históricas en base a información de desempeño de incumplimientos, potenciales y reales, de varios portafolios de originadores y securitizaciones a partir del año 2000 en adelante; información del Banco Central de Chile; y estudios del ambiente macroeconómico y legal. Los ajustes a la probabilidad de incumplimiento base fueron derivados del desempeño observado entre los distintos portafolios evaluados y sus características particulares, de visitas realizadas a diferentes entidades originadoras y administradoras de préstamos hipotecarios en el mercado chileno, así como también de información comparable con otros países Latinoamericanos y Europeos. Criterio Clasificación RMBS América Latina Anexo - Chile 2

3 El tratamiento de la probabilidad de incumplimiento para los préstamos en mora se basa en un análisis de migraciones de un nivel de morosidad determinado al nivel de morosidad de 180 días o más de algunas carteras hipotecarias, así como de las comparaciones con otros países de América Latina y Europa. Los supuestos de QSAs, de timing de ejecución de hipotecas y de costos asociados al proceso de adjudicación de hipotecas fueron derivados en base a información de una muestra de 736 propiedades recuperadas y vendidas en Chile. La información fue obtenida de diferentes reportes de administradores. Fitch recibe información para cada transacción de RMBS clasificada con una periodicidad mensual. El cálculo de la caída en el valor de la vivienda estresado, se basó en la historia de precios de viviendas publicada por la Cámara Chilena de la Construcción, a través de su Índice Real de Precios de Vivienda, así como en información macroeconómica de Chile. Fitch espera recibir la siguiente información de desempeño histórica de los originadores, como parte de su proceso inicial de clasificación: 1. Información de morosidad estática (análisis vintage) a nivel de préstamos individuales o de forma agregada, e información de préstamos incumplidos por vintage de originación (por ejemplo 90+ días, 180+ días). 2. Información histórica de prepagos (por ejemplo evolución dinámica de los prepagos voluntarios). 3. Información de recupero o pérdida (por ejemplo, información a nivel de préstamo en propiedades ejecutadas). En los casos en que las características de una cartera de activos difiera de aquellas observadas para la derivación de los criterios actuales, la probabilidad de incumplimiento base se derivará usando información de desempeño histórica (de morosidades y pérdidas) a nivel de la cartera agregada o a nivel individual (préstamo por préstamo) de la entidad originadora, cubriendo un ciclo económico. Los datos proporcionados deberán ser representativos de los préstamos a ser securitizados o una aproximación confiable. La información deberá ser lo suficientemente detallada para permitir un análisis de cómo los diferentes productos se desempeñarán. Las estimaciones de incumplimiento así obtenidas, formarán la base del escenario de clasificación 'B(cl)' y se basará en la mayor de las expectativas de incumplimiento para los préstamos bajo análisis y el promedio de largo plazo del desempeño actual de préstamos similares. Ante la falta de recepción de datos suficientes, o cuando los datos en sí no facilitan la formación de una expectativa del caso base lo suficientemente sólida, Fitch puede decidir no clasificar la transacción o aplicar un tope de clasificación. Criterio Clasificación RMBS América Latina Anexo - Chile 3

4 Probabilidad de Incumplimiento (FoF) Capacidad de Pago El cálculo de la relación deuda sobre ingresos (DTI) se basa en el pago mensual de la hipoteca. A continuación, este número se divide por el ingreso del deudor. Voluntad de Pago El cálculo del indicador deuda original sobre garantía (OLTV) se basa en los montos originales provistos por la institución financiera. La valuación de las propiedades está basada en los datos más recientes disponibles, los cuales son por lo general el menor entre el valor de tasación y el valor de transacción al inicio del préstamo hipotecario. FoF Base Ajustes a la FoF Base Valor de la Propiedad Crédito por Amortización Tratamiento de Préstamos en Mora Originador / Administrador Subsidio Concentración Geográfica Tipo de Empleo Refleja la expectativa de incumplimiento de un crédito hipotecario en Chile con las siguientes características: Pago Mensual Fijo. Otorgado para la adquisición de vivienda propia/primaria. Las FoF para un escenario de clasificación B(cl), se muestran en las Tablas 1 y 2 en el Apéndice. Los múltiplos usados por categoría de riesgo, tanto para MHE como para LH, se muestran en la Tabla 3. Los siguientes ajustes se aplicarán sobre la FoF Base para reflejar el perfil de riesgo en función de los atributos del deudor, del préstamo y de la propiedad. Es importante hacer notar que mientras Fitch aplicará varias penalizaciones y beneficios a la FoF base, Fitch puede introducir algún nivel de piso o techo relacionado con la FoF final estresada. Fitch agrupará las propiedades de acuerdo a su última valoración, dependiendo si se trata de un MHE o de un LH: Para MHE: Vivienda de ingresos medios bajos (hasta UF 1.500), incremento de hasta un 30% a la FoF base. Vivienda de ingresos medios altos (sobre UF 1.500), disminución de hasta un 30% a la FoF base. Para LH, Fitch no encontró correlación entre FoF y valor de propiedad. Fitch comparará la diferencia entre el OLTV y el LTV Actual al momento del análisis de la clasificación (basado en el valor original de la propiedad), y reducirá la FoF para préstamos que experimenten una reducción significativa en su LTV. Esta variable captura el efecto del tiempo transcurrido desde la originación, los pagos realizados, y los prepagos hechos por el deudor. Es importante hacer notar que dadas las características de las hipotecas en Chile, el crédito por amortización no comenzará sino hasta después del quinto año. La FoF de los préstamos en mora, será definida dependiendo del escenario de clasificación y del tramo de mora en que se encuentre, de acuerdo a la Tabla 5 del Apéndice. Estos supuestos serán utilizados inicialmente para el propósito del análisis de seguimiento, y serán complementados por Matrices de Transición, de manera de determinar la FoF para cada tramo de mora. Para transacciones nuevas, cuyo activo presente niveles de morosidad significativos, Fitch llevará a cabo un análisis particular para determinar la FoF relevante. Se determinará caso a caso; Fitch llevará a cabo una revisión de los criterios, políticas y prácticas del Originador/Administrador para evaluar su solidez en relación con otros originadores/administradores y las mejores prácticas. Basado en esta revisión, Fitch realizará un ajuste a la FoF base del portafolio de créditos hipotecarios como un todo. Fitch reconoce solo un 50% del subsidio al calcular la FoF. Ya que los ahorros obtenidos a través del subsidio no han sido el resultado del esfuerzo propio del deudor, la FoF no baja proporcionalmente por el descenso de la obligación. Fitch modificará la FoF total del portafolio, dependiendo de su concentración regional. Así, Fitch aumentará la FoF en un 10% si el portafolio de préstamos está expuesto a una concentración regional sobre el 30%. Solo en el caso de la región metropolitana, Fitch usa cierta flexibilidad debido a la concentración de la población que exhibe, en donde se incrementará la FoF solo si el portafolio de préstamos está expuesto a una concentración por sobre el 60%. Si el deudor es un trabajador independiente, Fitch analizará la información histórica del originador/administrador, de manera de derivar el ajuste específico a la FoF base. Uso de la Propiedad Fitch modificará la FoF de cada préstamo individual, dependiendo de si el uso de la propiedad no es para primera vivienda. Para esto, Fitch evaluará información de desempeño, la cual será requerida al originador/administrador. Criterio Clasificación RMBS América Latina Anexo - Chile 4

5 Severidad de Pérdida Disminución en el Valor de Mercado Costos de Adjudicación Tiempo de la Adjudicación y sus Costos Asociados La disminución de valor de mercado refleja la expectativa de Fitch de la reducción de los precios de vivienda (HPD) y ajustes por venta rápida en entornos de estrés. El "ajuste por venta rápida" (QSA) es un descuento que un vendedor probablemente tenga que sufrir por la venta de una propiedad en un mercado deprimido, será igual al 30% del precio de la propiedad, y será adicional al HPD. El ajuste por venta rápida es el mismo en todos los escenarios de clasificación. Ver Tabla 6 del Apéndice para supuestos de HPD: (1 MVD) = (1 HPD) x (1 QSA) Los costos de adjudicación de una hipoteca son, en gran medida, impulsados por los gastos legales y pueden representar una proporción significativa del valor de la propiedad adjudicada. Fitch aplicará gastos de adjudicación, dependiendo del escenario de clasificación, de acuerdo a la Tabla 7 en el Apéndice. Fitch variará sus supuestos de tiempos de adjudicación, dependiendo del escenario de clasificación (ver Tabla 8 en el Apéndice). Este periodo va desde la fecha del primer dividendo impago hasta la fecha de venta de la propiedad y se asume que estará entre los 24 y 42 meses, dependiendo del escenario de clasificación. El timing será aplicado en el modelo de flujo de caja propietario de Fitch. Al aplicar este timing en el modelo de flujo de caja, el impacto de los costos asociados al tiempo de adjudicación relacionado con los préstamos incumplidos, serán simulados como resultado. Fitch will vary its assumption for Foreclosure timing by rating category (see Table 8 of the Appendix). CPR Curva de Prepago Valor de Propiedad La curva de prepago refleja la expectativa de Fitch del comportamiento de los prepagos después de la originación del préstamo. Los prepagos se miden y se incorporan en el modelo de flujo de caja de acuerdo con el indicador CPR. Fitch considera sólo prepagos voluntarios (es decir, prepagos involuntarios debidos al incumplimiento de los préstamos o recuperación de propiedades no son incluidos). Ver Tablas 9 y 10 en el Apéndice. Para MHE, Fitch ajustará la curva de prepago para reflejar mayores prepagos en deudores con ingresos medios altos. Así, para propiedades valorizadas por sobre UF 1.500, Fitch incrementará la curva de prepago en hasta un 100% para cada uno de los valores mostrados en la Tabla 9 del Apéndice. Subsidio Fitch ajustará la curva de prepago, para reflejar mayores prepagos en aquellos préstamos que recibieron un subsidio en la forma de un pago inicial. Así, Fitch incrementará la curva de prepago en hasta un 30% para cada uno de los valores mostrados en las Tablas 9 y 10 del Apéndice. Tasas de Interés Fitch examinará las tasas de interés de cada préstamo hipotecario subyacente, y lo comparará con los actuales tipos de interés hipotecarios. Criterio Clasificación RMBS América Latina Anexo - Chile 5

6 Apéndice Tabla 1: Matriz FoF para MHE Chile B(cl) OLT DTI Clase 1 (0-14,99) Clase 2 (15-29,99) Clase 3 (30+ o N.A.) ,66 1,78 2, ,90 2,14 3, ,26 2,61 3, ,85 3,33 4, ,27 3,80 5, ,58 6,41 8,91 Tabla 2: Matriz FoF para LH Chile B(cl) OLTV DTI Clase 1 (0-14,99) Clase 2 (15-29,99) Clase 3 (30+ o N.A.) ,35 4,90 7, ,17 5,98 8, ,53 7,62 10, ,21 11,88 15, ,19 13,00 17, ,78 14,69 20,40 Tabla 3: Múltiplos de la Matriz FoF B(cl) por Tipo de Activo Clasificación MHE LH AAA(cl) 5,00 4,00 AA(cl) 4,00 3,25 A(cl) 3,00 2,50 BBB(cl) 2,00 1,70 BB(cl) 1,50 1,30 B(cl) 1,00 1,00 Tabla 4: Ajustes a la FoF por diferencia OLTV - CLTV OLTV - CLTV 0% 11,5% 0,00% 11,5% 16,5% -30,00% 16,5% 25,2% -40,00% > 25,2% -50,00% Criterio Clasificación RMBS América Latina Anexo - Chile 6

7 Tabla 5: FoF para Préstamos en Mora Tramo de Mora (Días) AAA(cl) AA(cl) A(cl) BBB(cl) BB(cl) B(cl) Tabla 6: Disminución Precio Propiedad (HPD) Clasificación AAA(cl) 25,00% AA(cl) 20,00% A(cl) 15,00% BBB(cl) 10,00% BB(cl) 7,50% B(cl) 5,00% Tabla 7: Costos Adjudicación (Sobre Valor Adjudicado) AAA(cl) AA(cl) A(cl) BBB(cl) BB(cl) B(cl) Costo Adjudicación Tabla 8: Supuestos Timing Adjudicación AAA(cl) AA(cl) A(cl) BBB(cl) BB(cl) B(cl) Timing Adjudicación (Meses) Tabla 9: CPR MHE Año desde Originación Clasificación AAA(cl) 7,0 10,5 13,5 16,5 AA(cl) 5,5 8,5 11,5 14,0 A(cl) 4,0 6,5 9,0 11,5 BBB(cl) 3,0 4,0 6,5 9,0 BB(cl) 2,3 3,4 4,5 6,5 B(cl) 1,5 2,5 3,5 5,0 Criterio Clasificación RMBS América Latina Anexo - Chile 7

8 Tabla 10: CPR LH Año desde Originación Clasificación AAA(cl) 5,6 8,4 10,8 13,2 AA(cl) 4,4 6,8 9,2 11,2 A(cl) 3,2 5,2 7,2 9,2 BBB(cl) 2,4 3,2 5,2 7,2 BB(cl) 2,0 2,8 3,2 5,2 B(cl) 1,0 2,0 3,0 4,0 TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. 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