MERCADO DE LA VIVIENDA EN LA PROVINCIA DE ALMERÍA. noviembre Informe elaborado por el Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval

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1 MERCADO DE LA VIVIENDA EN LA PROVINCIA DE ALMERÍA noviembre 2015 Informe elaborado por el Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval

2 CONTENIDO PRESENTACIÓN... 3 CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS... 4 PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS POR METRO CUADRADO... 6 VARIACIÓN DE LOS PRECIOS POR METRO CUADRADO... 8 PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS ABSOLUTOS DE VIVIENDAS... 9 PRECIOS MÍNIMOS Y MAXIMOS POR METRO CUADRADO Y TRANSACCIONES ÍNDICE DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA EVOLUCIÓN DE LAS TASACIONES TENDENCIA DE LA OFERTA DE VIVIENDA ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS DEL SECTOR ALQUILERES DATOS SOBRE EXTRANJEROS Página 2 de 28

3 PRESENTACIÓN Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario presentan este estudio sobre el Mercado de la vivienda en la provincia de Almería, que ofrece un amplio panorama de la actividad de este sector en nuestra provincia, destacando la capital y los municipios de más de habitantes. Se compara también con la Comunidad Autónoma, y con la media española. Con el fin de dar una información sistemática y homogénea se trabaja con datos oficiales, y otros sobre precios mínimos y máximos más frecuentes, elaborados por Euroval. Los datos son los últimos definitivos de que se disponen en las distintas fuentes que los proporcionan. En la confianza de que resulte de utilidad para nuestros clientes, aprovechamos para agradecerles la atención e interés que muestran por nuestros trabajos. Página 3 de 28

4 CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS Del contenido del estudio se desprenden numerosas ideas sobre la evolución pasada y reciente del sector de la vivienda en Almería, y las perspectivas probables del mismo. Sintetizamos aquí las principales. 1. De la evolución de los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado, de la muestra elaborada por Euroval, comparando el primer semestre de 2015 con el segundo de 2014, se desprende que los precios máximos siguen reduciéndose en términos generales, mientras que se estabilizan los mínimos, por lo que la diferencia entre ambos tiende a ser ligeramente mayor. 2. Si comparamos con 2010, el primer año para el que se elaboraron los datos, se produce una bajada sustancial de los precios de las viviendas más caras, pero no tanto de las baratas. 3. Para los precios absolutos más frecuentes de viviendas, la muestra indica que en prácticamente todos los municipios, las viviendas más baratas y más caras caen. En Almería, en cambio, las viviendas más baratas suben notablemente. 4. Las operaciones de compraventa suben un 7,7 % en el último semestre, aunque continúan a niveles bajos y representan un 37% de las que se realizaban hace 10 años. Las transacciones más frecuentes son las de vivienda libre de segunda mano. 5. El índice de actividad inmobiliaria, con base 100 en 2014, ha frenado su caída, aunque se sitúa en 7 para Andalucía y 8 para Almería. 6. Las tasaciones, como variable indicativa de la actividad inmobiliaria, descienden en un 0,7% en la provincia, y representan un 40% de las de hace nueve años. 7. El parque de vivienda en Almería, con viviendas, es un 30% superior al de hace diez años. De ellas son vivienda principal y no principal. 8. Los visados de obra nueva en la provincia han caído un 96,8% desde 2004; ahora están bajando ligeramente y siguen en niveles muy bajos del entorno de 112 anuales, que contrasta con los más de Página 4 de 28

5 5.020 de Esto mismo ocurre con las viviendas terminadas, que siguen una inercia durante unos años, hasta que caen fuertemente a partir de Las operaciones de compra de vivienda financiada con hipoteca caen en Almería de en 2007, a unas en Hasta agosto de 2015 se registraron alrededor de operaciones, con una tendencia a la recuperación de la hipoteca. 10. En cuanto al suelo, el precio medio del suelo urbano cae un 55% desde 2007, pasando de 347 euros por metro cuadrado a 154 euros. En 2015 sube considerablemente con respecto a 2014 en municipios de entre y habitantes. 11. Los alquileres se mantienen estables en la provincia de Almería, con ligeras subidas en los últimos semestres, de manera que la rentabilidad de los inmuebles depende de las variaciones de los precios de los mismos, a los que no sigue ni al alza ni a la baja- el alquiler. 12. En la provincia de Almería la población de extranjeros residentes se mantiene en la crisis, con lo que en la provincia siguen residiendo el 3% del total de extranjeros que hay en España; en algunos municipios llegan a suponer el 40% de la población. En 2014 la adquisición de viviendas por extranjeros, con los últimos datos homogéneos disponibles, sube un 33% en vivienda de segunda mano; y baja un 68% en la vivienda nueva respecto al año anterior. Los principales compradores proceden, en este orden, de Reino Unido, Suecia, Bélgica, Rusia, Noruega, Francia y Alemania. Página 5 de 28

6 PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS POR METRO CUADRADO MÁS FRECUENTES EN ALMERÍA En la Tabla 1 se recoge una información, que elabora Euroval, sobre los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado, en los que se puede encontrar una vivienda. Se realiza mediante una muestra compuesta por las ofertas y tasaciones de vivienda en edificio; de la muestra se eliminan los valores más altos y los más bajos, dando el resultado que aparece en la Tabla 1, y se representa gráficamente para las dos fechas indicadas. Tabla 1 y Gráfico 1. Precios mínimos y máximos de viviendas* en los municipios de Almería. 2º semestre º semestre 2015 Diferencia Diferencia Precio Precio Precio Precio (Máx.-Min) (Máx.-Min) Nijar /m2 mínimo máximo mínimo máximo 2S14 1S15 Roquetas Níjar Almería Roquetas del Mar Ejido Almería El Ejido Vicar Vícar Adra Adra Fuente: Euroval. Elaboración propia.*todas las tipologías de vivienda en edificio. Amplitud de precios en 2S14 y 1S15. En Almería capital los precios tanto máximos como mínimos se reducen para el primer semestre de 2015, siento esta reducción mucho más notable para el máximo. Este hecho hace que la diferencia se reduzca, en comparación con el semestre anterior. En general, para los municipios, los precios tanto mínimos como máximos caen respecto al segundo semestre de En el municipio de Roquetas del Mar se observa que los precios no han variado mucho de un semestre a otro, por lo que su amplitud no ha cambiado demasiado. En el caso de Adra, vemos que su mínimo no varía demasiado pero su máximo cae mucho, lo que provoca que su diferencia sea marcadamente menor en Las diferencias actuales más elevadas se dan en Níjar y Roquetas del Mar, donde ésta diferencia no varía mucho de un semestre a otro. En el otro extremo encontramos Adra y Vícar con las amplitudes actuales más pequeñas. Página 6 de 28

7 Tabla 2 y Gráfico 2. Precios mínimos y máximos de viviendas* en municipios de Almería. 1º semestre º semestre 2015 Diferencia Precio mínimo Precio máximo Precio mínimo Precio máximo (Máx.-Min) 1S10 Fuente: Euroval. Elaboración propia.*todas las tipologías de vivienda en edificio. En la Tabla 2 se comparan los datos del primer semestre de 2010, con el primero de %.Var AMPLITUD 1S10/1S15 /m2 Níjar Roquetas del Mar Almería El Ejido Vícar Adra Nijar Roquetas Almería Ejido Vicar Adra Amplitud de precios en 1S10 y 1S15 En la Tabla 2, comparamos la primera muestra que se hizo en Euroval en el año 2010, con la última de 2015, y los resultados son diferentes a los que vimos entre 2014 y Nuevamente vemos que en la actualidad tanto los precios máximos como mínimos caen en comparación con Esta bajada de precios es especialmente notable en la capital, Almería, que muestra un gran descenso en el precio mínimos y mucho mayor en los máximos, lo que provoca una gran reducción en la amplitud de El municipio donde mayor es esta caída de precios es El Ejido, donde el mínimo se reduce 250 y el máximo en más de Esto produce que su amplitud en 2015 sea notablemente menor. Por otro lado, los municipios donde menos caen los precios son Níjar y Vícar. Téngase en cuenta que las muestras, sobre todo en municipios de menor población, pueden ser pequeña y su significación verse alterada por un número relativamente reducido de tasaciones. Página 7 de 28

8 VARIACIÓN DE LOS PRECIOS POR METRO CUADRADO MÁS FRECUENTES EN ALMERÍA En la Tabla 3 se proporciona la información sobre los precios mínimos y máximos por metro cuadrado, dividiendo las poblaciones en 3 grupos. Tabla 3. Variaciones 2S2014/1S2015 de precios por metro cuadrado más frecuentes. Municipios de Almería. Entre paréntesis, número de habitantes. Descenso de los precios por m 2 Crecimientos de los precios por m 2 menor que -5% entre -5% y -1% entre 1% y 5% Adra Vícar El Ejido Roquetas del Mar (24.782) (24.384) (84.144) (91.682) Almería Níjar ( ) (28.627) * Poblaciones referidas al 1 de enero de Fuente: INE y Euroval. Elaboración propia. En general, entre 2014 y 2015 sigue produciéndose un descenso de los precios. Por debajo del -5% se encuentra Adra y Almería capital. Con un descenso de entre el -5% y el 1% están Vícar, Níjar y El Ejido. Finalmente, con un aumento de entre el 1% y el 5% se encuentra Roquetas del Mar. Esto nos indica que los precios tienden a bajar, a excepción del municipio de Roquetas del Mar. Como puede apreciarse, no hay una relación entre el tamaño del municipio y la evolución de los precios, que dependen de otras variables generalmente asociadas con la intensidad y la evolución de la actividad de construcción y el tipo de promoción en los años anteriores a la crisis, así como con la demanda estable que tienen algunos municipios, ya sea local o foránea. Página 8 de 28

9 PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS ABSOLUTOS DE VIVIENDAS MÁS FRECUENTES EN ALMERÍA La Tabla 4 da los resultados de una muestra en precios absolutos de la vivienda, no en metros Tabla 4. Tramos de precios absolutos más frecuentes, segundo semestre de 2014 y primero de 2015*. cuadrados como en la tabla anterior, Son también precios sacados de una muestra de la que se han (en miles de Precios quitado precios más bajos y más altos que euros) 2S14 1S15 pudieran distorsionar los resultados, por eso Adra ( ) ( n.r. - n.r. ) decimos que son precios más frecuentes. El Ejido ( ) ( ) Insistimos en la precaución con la que hay que tomar estos datos, ya que en las actuales circunstancias del mercado en que el número de transacciones se ha reducido considerablemente, Níjar Roquetas del Mar Vícar Almería ( ( ( ( ) ) ) ) ( ( ( ( ) ) ) ) las muestras son poco representativas, como se *El porcentaje que supone cada tramo sobre el total de viviendas en el primer semestre de 2015 se encuentra en el gráfico 4. da en el caso de Adra. De todas formas, estos n.r.: dato no representativo son los precios de las viviendas que con más Fuente: Euroval. Elaboración propia frecuencia aparecen actualmente en las transacciones. En suma, viendo en perspectiva el mercado de la vivienda en Almería, se constata a través de diferentes variables el auge y caída del mismo. Sin embargo, los datos más recientes muestran una estabilización del sector y una cierta recuperación, por lo que las expectativas han de considerarse optimistas. En el Gráfico 4 se refleja, para cada municipio, el intervalo entre los precios mínimos y máximos de vivienda en miles de euros, de mayor a menor, empezando por Níjar, Almería, Roquetas del Mar, y terminado en El Ejido y Vícar. Gráfico 4. Tramos de precios absolutos más frecuentes y porcentaje que suponen sobre el total de viviendas en Almería, en el primer semestre de 2015 (en miles de euros) % 47% 49% 53% % Nijar Almería Roquetas Ejido Vicar 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fuente: Euroval. Elaboración propia Intervalo de precios mínimos y máximos de viviendas (en miles de euros) Porcentaje del total de viviendas que se concentran en ese tramo de precios En los recuadros de la parte superior del Gráfico 4 están los porcentajes, generalmente los 2 primeros tramos correspondientes a estas cifras máximas y mínimas; estos porcentajes los hemos escogido de Página 9 de 28

10 manera que estén dentro aproximadamente más del 40% del total de viviendas, que son porcentajes significativos de la muestra. Para que se conozca con algo de profundidad la forma en que se realizan estos cálculos y la fiabilidad de los mismos, hemos desglosado para Almería capital, El Ejido y Roquetas del Mar en 10 intervalos, con un tamaño muestral de en Almería, 362 en El Ejido y 369 en Roquetas del Mar. Almería; (50%) El Ejido; (53%) Roquetas del Mar; (56,4%) Mínimo del mercado: Mínimo del mercado: Mínimo del mercado: Máximo del mercado: Máximo del mercado: Máximo del mercado: Amplitud del intervalo: Amplitud del intervalo: Amplitud del intervalo: Intervalos: Intervalos: Intervalos: Min ( ) Máx ( ) Nº de Nº de Nº de (%) Min ( ) Máx ( ) (%) Min ( ) Máx ( ) muestras muestras muestras (%) ,9% ,5% ,7% ,6% ,6% % ,1% ,3% ,9% ,7% ,9% ,1% ,6% ,2% ,0% ,1% ,7% ,1% ,9% ,4% ,8% ,6% ,1% ,8% ,3% ,8% ,4% ,2% ,6% ,8% Total muestras: Total muestras: Total muestras: De esta forma podemos decir que Almería concentra un porcentaje del 50% en viviendas observadas en torno a y euros; esta es una agrupación de intervalos (dos), que da una idea de los precios más frecuentes en los que puede encontrarse una vivienda. En El Ejido el 53 % de las viviendas se encuentras en un rango de precios entre y euros, que corresponden con los dos primeros intervalos. Esto indica que las viviendas más caras son menos frecuentes y que las viviendas tienen principalmente precios bajos. En Roquetas del Mar el 56% de las viviendas observadas tienen precios entre y euros. A diferencia de los municipios antes mencionados, en la capital la mayor parte de las viviendas tienen un precio intermedio. Página 10 de 28

11 PRECIOS MÍNIMOS Y MAXIMOS POR METRO CUADRADO MÁS FRECUENTES Y TRANSACCIONES Gráfico 5. Evolución semestral del número de transacciones en provincia de Almería. 18,0 Nº de transacciones (Miles) 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 11,8 12,1 13,2 11,4 9,9 10,0 9,4 9,2 6,8 6,1 4,9 5,1 4,8 4,4 3,5 3,5 3,2 4,6 3,3 3,6 3,6 3,4 3,7 7,7% *Datos provisionales Fuente: Ministerio de Fomento. En el Grafico 5 se recoge la evolución semestral del número de transacciones de todo tipo de vivienda en la provincia de Almería, y la comparación con la media española, desde Con esta perspectiva, vemos la intensidad con la que se movía el mercado entre 2004 y 2007, con transacciones sostenidas en España en torno a viviendas, y en Almería en torno a Considérese que son ventas acumuladas a lo largo de varios semestres, no un hecho puntual. En los cuatro años completos de 2004 a 2007 se realizan transacciones en la provincia de Almería, mientras que desde 2007 hasta la actualidad se realizaron Si desglosáramos por tipo de vivienda veríamos que las operaciones se corresponden principalmente con la compraventa de viviendas usadas, por lo que el efecto sobre el conjunto de la economía es mucho menor que cuando se trataba de viviendas nuevas. Gráfico 6. Evolución semestral del número de transacciones en España. Nº de transacciones (Miles) ,1% *Datos provisionales Fuente: Ministerio de Fomento Página 11 de 28

12 La tendencia sigue un patrón similar a la media de la economía española que figura en el Gráfico 6: ventas sostenidas entre 2004 y el primer semestre de 2007, fuerte caída hasta 2009 y estabilización a bajo nivel hasta la actualidad. En la media española los altibajos recientes son más pronunciados, con un ligero descenso en 2015, mientras que en Almería se produce una ligera recuperación. En la Tabla 5 se ve la evolución reciente del número de transacciones de viviendas, para España, Andalucía y la provincia de Almería. Esta información de 2014 y 2015 se desglosa por vivienda libre nueva, que baja en España en torno a viviendas, pero sube en la comunidad y en Almería, en torno a y 660 viviendas, respectivamente. La actividad de compraventa en la vivienda de segunda mano no es tan significativa: solamente sube un 0,4% en la media española, 5,4% en Andalucía, y algo menos, alrededor del 4% en Almería. Tabla 5. Número de transacciones por tipo de vivienda libre, protegida, y de estas, nueva y de segunda mano, variación, volumen relativo y nº de transacciones por hab., en Andalucía y provincia de Almería, en el segundo semestre de 2014 y primero de Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda libre nueva Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda protegida nueva Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda protegida de segunda mano Total transacciones Var.(%) 2S14/1S15 % de volumen relativo de transac. Nº de transacci ones por cada hab. 2S14 1S15 2S14 1S15 2S14 1S15 2S14 1S15 2S14 1S15 1S15 España ,14% 100,0% 4,07 Andalucía ,27% 15,1% 4,51 Almería ,71% 8,4% 5,27 El dato relativo al 1S15 es provisional. Fuente: Ministerio de Fomento, INE, y Euroval. Elaboración propia. El mercado de vivienda protegida es actualmente pequeño, y las operaciones que se dan en él son insignificantes, tanto en lo que se refiere a Andalucía como a la provincia de Almería. Esto es así tanto para vivienda nueva, como de segunda mando, donde se registran bajadas en Andalucía y Almería. En total, el número de transacciones de vivienda protegida en el primer semestre de 2015 ha sido de en España, en Andalucía y 117 en Almería. Considerando las operaciones de compraventa de todo tipo: libre, protegida, nueva y de segunda mano, en España han disminuido de semestre a semestre en un 1,1%, y han subido un 5,3% en Andalucía y un 7,7% en Almería, representando respectivamente el 15% y el 8 % de todas las operaciones que se hacen en España. Tabla 6. Evolución anual de los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado en Andalucía Precios ( /m 2 ) Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. España Andalucía Precios ( /m 2 ) Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. España Andalucía Fuente: Euroval. Elaboración propia. La Tabla 6 muestra la evolución anual de los precios mínimos y máximos más frecuentes en España y Andalucía, desde que elaboramos esta estadística, con la finalidad de compararla con el número de Página 12 de 28

13 transacciones, y reflejarlos en el Gráfico 7. El eje horizontal muestra los precios en euros por metro cuadrado y el vertical el número de transacciones en millares y cientos para España y Andalucía, respectivamente. Los puntos en el cuadro muestran combinaciones de ambas cada año. Es interesante ver cómo en estos 10 años se vuelve a una situación similar a la del primer año en cuanto a precios, pero muy inferior en cuanto a transacciones. En el mercado no se da pues la relación tradicional entre oferta, demanda y precio, presentando las características de una burbuja en que aumentan a la vez la oferta, demanda y precio, pero después caen demanda y precio. Gráfico 7. Precios mínimos y máximos más frecuentes por m 2 Nº de transacciones Millares España /m2 Nº de transacciones Cientos Andalucía /m2 Página 13 de 28

14 ÍNDICE DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA El índice de actividad inmobiliaria es un índice realizado con metodología propia, con referencia 2004=100, que cuantifica el dinamismo del sector inmobiliario, mediante la suma de flujos económicos anuales derivados de la actividad inmobiliaria por hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construcción y transacciones efectuadas, exceptuando los flujos relativos a costes de suelo y alquileres para España, Andalucía y sus provincias. Tabla 7. Índice de actividad económica inmobiliaria, en Andalucía y sus provincias España Andalucía Almería Fuente: Ministerio de Fomento, INE, Banco de España, y elaboración propia. Con todas las limitaciones de un índice sintético, que agrupa variables relacionadas entre ellas, es ilustrativo de lo que ha ocurrido en el sector. Tomando base 100 para 2004, para España el índice muestra un crecimiento sostenido hasta 2007; las caídas más importantes se dan desde 2008 hasta 2012, en que se estabiliza, aunque continúa bajando, principalmente por la falta de promoción. En Andalucía desde 2004 no se da el crecimiento que vemos en la media española, pasa de 100 a 92 en el 2007, en España de 100 a 114, y sigue luego un periodo de caída aún más intenso, entre 2008 y 2014, situándose el índice (7) tres puntos por debajo de la media española (12). El caso de Almería, al igual que otras zonas mediterráneas (con fuerte presencia en la costa), puede explicarse seguramente por la fuerte actividad inmobiliaria, anterior a 2004, que no se recoge en la tabla, y la intensidad de los elevados flujos económicos derivados de la misma, pero en general sigue un patrón similar a la media de España, aunque con crecimientos mayores en los años antes de la crisis. La actividad inmobiliaria crece fuertemente hasta 2007, cuando ya se percibía la crisis que se avecinaba, y en 2008 la actividad se mantiene claramente por encima de Las caídas, desde entonces, siguen el mismo patrón general, y llegan a los niveles tan bajos en que nos encontramos actualmente, comparadas con la actividad en Página 14 de 28

15 EVOLUCIÓN DE LAS TASACIONES Las tasaciones que vemos en la Tabla 8 son también una aproximación a la actividad inmobiliaria por la relación que existe entre las mismas y operaciones de compraventa, principalmente. En la Tabla 8 se reflejan los últimos datos en miles, donde puede comprobarse que en España se hace la cuarta parte de tasaciones que hace 8 años; esta caída es algo mayor en Andalucía, y bastante menor en la provincia de Almería, donde las tasaciones están cerca de la mitad de las que se hacían en Puede verse la evolución de las tasaciones en los municipios seleccionados, y la disminución relativa que experimenta cada uno de ellos. Esta información es indicativa del escaso número de tasaciones oficiales que se realizan y, por tanto, de las dificultades en que tanto insistimos, de contar con una base estadística adecuada para analizar el mercado inmobiliario, sobre todo cuando desagregamos y trabajamos en zonas específicas. Por último, decir que la actividad de tasación en los últimos años sigue mostrando, en general, caídas, salvo casos que pueden verse en la Tabla 8, todo ello dentro del bajo número de valoraciones que se efectúan. Tabla 8. Numero de tasaciones de viviendas y variación, en Andalucía, provincia de Almería y municipios de más de habitantes. (Número en miles) Almería 3,68 4,18 3,26 2,90 2,64 2,36 2,08 1,53 1,82 1,61 Roquetas de Mar 4,68 5,92 3,22 2,18 2,12 1,73 2,06 1,50 1,61 1,64 El Ejido 2,49 3,35 2,24 1,51 1,39 1,02 1,02 0,85 0,89 0,95 ALMERÍA 20,1 25,2 19, ,7 10,2 9,5 7,8 8,3 8,2 ANDALUCÍA 272,7 265,8 225,6 149,9 134,1 123,5 91,6 84,2 69,3 107,8 TOTAL NACIONAL 1.422, , ,8 771,1 714,6 665,8 489,9 445,1 386,5 449,1 Variación interanual Almería 25,3% -20,9% -30,0% -8,9% -19,7% -7,0% -18,2% 6,5% -0,7% Índice relativo nacional 125% 99% 69% 63% 51% 47% 39% 41% 41% 2005=100% Fuente: Banco de España, Ministerio de Fomento, Euroval. Elaboración propia. Página 15 de 28

16 TENDENCIA DE LA OFERTA DE VIVIENDA EVOLUCIÓN DEL PARQUE DE VIVIENDAS Una aproximación al parque de viviendas la tenemos en la Tabla 9. Viendo la evolución desde 2004, en España el parque de vivienda ha aumentado en estos diez años un 13,7%, un 13,8% en Andalucía y un 29,9% en la provincia de Almería. Puede verse que desde 2011 el parque de viviendas es prácticamente el mismo en Almería. Este hecho se ha considerado clave para determinar la evolución del precio de la vivienda, pues si la variable oferta no crece, podrá esperarse que en algún momento ante una incipiente demanda los precios repunten. Pero, por otra parte, pesan todavía mucho los elementos de empleo y renta en el lado de la demanda, que impiden su crecimiento. Unidad: nº de viviendas Tabla 9. Evolución del parque de viviendas %Var. 2004/14 España ,7% Andalucía ,8% Almería ,9% Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia En la Tabla 10 se distingue entre viviendas principales y no principales. Comparando con el año 2004 vemos que el crecimiento del parque de viviendas se ha debido a viviendas principales, mientras que las no principales han descendido, lo que se interpreta como que parte del parque no principal se ha destinado a vivienda habitual. La composición del parque de viviendas en Andalucía y, sobre todo, en Almería, no es muy diferente al de España, donde un cuarto de las viviendas son no principales; un tercio en Almería. Tabla 10. Evolución del parque de viviendas principales y no principales. Unidad: nº de viviendas No No No No No Principal Principal Principal Principal Principal princip. princip. princip. princip. princip. España Andalucía Almería Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia Estas características explican, sin duda, algunos rasgos peculiares que estamos viendo en el mercado de Almería y sobre todo en los precios. Por otra parte, si comparamos el momento actual con 2004, vemos que entonces la diferencia entre las viviendas principales ( ) y las no principales (85.647) era bastante grande; había una diferencia de , que ahora es de Aunque la diferencia es prácticamente la misma, el número de ambos tipos de vivienda ha aumentado. Página 16 de 28

17 VISADOS DE DIRECCIÓN DE OBRA NUEVA En la Tabla 11 los visados de dirección de obra nueva destacan por su fortísima caída. Son una de las variables más significativas para valorar el futuro inmediato de la actividad inmobiliaria, más que los visados de los Colegios de Arquitectos, pues puede visarse un proyecto y no llevarse a cabo, pero los visados de dirección de obra sí implican la puesta en marcha de la misma. Pocas veces puede verse una variable económica que haya sufrido tasas de caídas cercanas al 100%, lo que implicaría la paralización absoluta de la actividad. En España, desde el año 2004 a la actualidad, los visados de dirección de obra caen un 94%, un 95% en la Andalucía y un 97% en Almería. Unidad: nº de edificios Tabla 11. Visados de dirección de obra nueva. Nº de edificios destinados a vivienda familiar * %Var. 2004/14 España ,1% Andalucía ,8% Almería ,8% *hasta Agosto de 2015 Fuente: Ministerio de Fomento (colegio de Arquitectos Técnicos) y elaboración propia. Unidad: nº de viviendas Tabla 12. Visados de dirección de obra nueva. Nº de viviendas familiares * %Var. 2004/14 España ,8% Andalucía ,5% Almería ,5% *hasta Agosto de 2015 Fuente: Ministerio de Fomento (colegio de Arquitectos Técnicos) y elaboración propia. Estas cifras son así tanto si consideramos edificios como viviendas familiares. La cifra en viviendas familiares para Andalucía es de visados en 2006 y alrededor de 4600 en los años recientes. Esto refleja una situación donde ni siquiera podemos desagregar por municipios, pues no resulta significativo. Almería que tiene visados en el año 2006, pasa a tener alrededor de 304 en la actualidad, que representa un 10,1% de toda la comunidad. Página 17 de 28

18 En el Gráfico 8 representamos la evolución del número de viviendas pendientes de terminar en Almería. Hemos tomado una serie desde 1991 para ver cómo ha evolucionado. En los primeros años se terminan más viviendas que se inician. Son los años de una crisis que se prolonga durante la década, hasta que en 1993 las viviendas iniciada empiezan a superar a las terminadas, lo que es un claro indicador de que la oferta percibe que el mercado está fuerte. Obsérvese que en 2006 se vuelven a terminar más viviendas que se inician, por lo que, pese a la percepción de un boom inmobiliario, la realidad era que la inercia de la promoción se frenaba y se terminan las iniciadas con anterioridad. Desde 2009 la situación se estanca en niveles moderados, tal como se ve en el gráfico. Gráfico 8. Evolución anual del número estimado de viviendas pendientes de terminar en provincia de Almería. Nº de viviendas por terminar Se terminan más viviendas que se inician El número de viviendas iniciadas superan a las terminadas Se vuelven a terminar más viviendas que se inician *2014 estimado por falta de datos Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. Unidad: nº de viviendas Tabla 13. Número de viviendas libres iniciadas %Var. 2004/14 España ,3% Andalucía ,2% Almería ,3% Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. El número de viviendas iniciadas y terminadas vienen dadas en las Tablas 13 y 14, donde vemos que las caídas desde el año 2004 son de la misma magnitud, superando el 90%, y reflejan que a medida que pasa el tiempo sin perspectivas de recuperación del sector, los visados de dirección de obra, el número de viviendas iniciadas y el número de viviendas terminadas van coincidiendo en su caída. En el año 2004 se iniciaban en Andalucía viviendas, de las que eran en Almería. Esta cifra alcanza su apogeo en la comunidad en el año 2006 con casi , y en Almería con viviendas; desde entonces caen hasta las viviendas iniciadas en toda la comunidad, de las que 303 son en Almería, que prácticamente mantiene esta reducida actividad de construcción. La inercia de las obras terminadas sigue todavía hasta 2008, momento en que cae bruscamente, al haberse iniciado menos viviendas, lo cual se ve en la Tabla 14. Página 18 de 28

19 Unidad: nº de viviendas Tabla 14. Número de viviendas libres terminadas %Var. 2004/14 España ,1% Andalucía ,3% Almería n.d. -93,6% n.d.: No disponible Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. La situación se refleja en el Gráfico 9, para Almería. Gráfico.9 Nº de viviendas libres iniciadas y terminadas en el periodo , en Almería. Almería Nº de viviendas Iniciadas Terminadas Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. Página 19 de 28

20 ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS DEL SECTOR EVOLUCIÓN DEL MERCADO DEL SUELO En la Tabla 15 proporcionamos una información complementaria sobre la evolución del tipo de interés del mercado hipotecario, que baja sustancialmente desde 2007 a la actualidad; aunque tiene efectos en la capacidad de pago de las hipotecas por parte de las familias, no los tiene hasta el momento para propiciar la demanda de vivienda de una forma apreciable. Tabla 15. Evolución del mercado hipotecario nacional y de Almería, periodo 2007 a agosto España ** Tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario* Número de operaciones de viviendas urbanas hipotecadas Volumen concedido de hipotecas sobre viviendas urbanas (en millones de ) 5,56% 5,89% 2,82% 2,77% 3,63% 3,02% 3,29% 2,56% 2,12% Importe medio de hipoteca sobre vivienda Plazo medio de las nuevas hipotecas (años) 28,1 26,6 24,4 25,1 24,5 23,2 22,2 22,8 23,0 Almería ** Número de operaciones de viviendas urbanas hipotecadas Volumen concedido de hipotecas sobre viviendas urbanas (en millones de ) ,7 2260,9 1202,5 999,0 656,3 410,5 302,8 261,4 204,5 Importe medio de hipoteca sobre vivienda * tipos referidos a diciembre de cada año **corresponde al último dato disponible (agosto 2015) Fuente: Banco de España e INE En Almería el número de operaciones de compra de vivienda con hipoteca pasa de en 2007 a unas en la actualidad, por la doble contracción del mercado de compraventas y de la concesión de crédito por las entidades financieras. El volumen de crédito concedido, que era de millones en 2007, pasa a 261 millones en la actualidad; y el importe medio de la hipoteca de euros a casi en También se han reducido los plazos a los que se conceden los préstamos, de 28 años a 23 años de media. Página 20 de 28

21 Gráfico 10. Mercado hipotecario Euribor vs. Tipo medio préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre En % Tipo hipotecario a más de 3 años, vivienda libre. Conjunto de entidades UEM. Mercado monetario. Euribor a 12 meses ene.-99 may.-99 sep.-99 ene.-00 may.-00 sep.-00 ene.-01 may.-01 sep.-01 ene.-02 may.-02 sep.-02 ene.-03 may.-03 sep.-03 ene.-04 may.-04 sep.-04 ene.-05 may.-05 sep.-05 ene.-06 may.-06 sep.-06 ene.-07 may.-07 sep.-07 ene.-08 may.-08 sep.-08 ene.-09 may.-09 sep.-09 ene.-10 may.-10 sep.-10 ene.-11 may.-11 sep.-11 ene.-12 may.-12 sep.-12 ene.-13 may.-13 sep.-13 ene.-14 may.-14 sep.-14 ene.-15 may.-15 sep.-15 Fuente: Banco de España y elaboración propia En el Gráfico 10 se ven los tipos medios de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda libre, y se comparan con la evolución del Euribor a un año, que es el tipo de referencia de la mayor parte de los préstamos hipotecarios. Durante años ambos índices iban en paralelo, pero la intervención del Banco Central Europeo forzando a la baja el Euribor no se refleja completamente en el tipo medio hipotecario, aunque desciende del 3% al 2% en el último año. De esta forma, las entidades financieras ponen un precio al riesgo de las nuevas hipotecas, y tienen un mayor margen sobre la financiación a corto plazo. Para Almería, vemos en el Gráfico 11 el número de préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda, y lo comparamos con el total de préstamos hipotecarios. Estos últimos subieron entre 2008 y 2009 como consecuencia de las refinanciaciones de crédito y la exigencia por las entidades financieras de que se aportaran garantías a algunas operaciones. Los datos oscilan hasta que se estancan desde 2013, con un ligero repunte en 2014 y Las operaciones hipotecarias para la compra de vivienda, sin embargo, caen y se mantienen a un nivel muy bajo, hasta que de nuevo repuntan en El Gráfico 12 añade información a la evolución de las hipotecas, pues del total de operaciones de compraventa de viviendas nos dice qué porcentaje se hace con hipoteca. Como puede verse, este porcentaje desciende de manera continua desde 2009 y hasta 2013, lo que indica que en buena medida la compra de vivienda se ha financiado sin préstamo hipotecario. Página 21 de 28

22 Grafico Número de operaciones de préstamos hipotecarios en la provincia de Almería Nº de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda Nº de préstamos hipotecarios total Grafico Operaciones de compraventa de vivienda financiadas con préstamo hipotecario en la provincia de Almería 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% % compraventa de vivienda financiada con préstamo hipotecario 0% Fuente: Centro de información estadística del notariado, Banco de España y elaboración propia Recientemente las entidades de crédito tratan de recuperar este mercado, bien sea para atender a la demanda de clientes, o para dar salida a su stock de viviendas, financiando su compra, lo que da lugar a un incremento del porcentaje de compras de viviendas que sí se hacen con hipoteca. Página 22 de 28

23 Tabla 16. Evolución del sector inmobiliario residencial de la provincia de Almería, periodo S S2015 %Var 2007/ 2014 Precio medio del m2 de vivienda libre ,4% Número de viviendas libres iniciadas n.d. -98,2% Número de viviendas libres terminadas n.d ,4% Número de transacciones de viviendas libre Número de transacciones de viviendas protegida ,9% ,7% Tasaciones de viviendas ,5% n.d.: dato no disponible (P) Datos provisionales Fuente: Banco de España, INE, Ministerio de Fomento y elaboración propia En la Tabla 16 hemos agrupado datos relevantes sobre la evolución del sector de la vivienda en la provincia de Almería. Desde 2007 a la actualidad, el precio del metro cuadrado de la vivienda libre ha caído un 33%; y el número de viviendas libres iniciadas un 98% y, a medida que se concluían las viviendas, han ido disminuyendo hasta llegar a representar hoy solo alrededor del 2% de las que se terminaban en Las operaciones de compraventa de vivienda libre han caído en un 82%, y las de vivienda protegida un 88%. Las tasaciones de viviendas que, como hemos dicho, son una variable de aproximación a la actividad inmobiliaria, también han sufrido una caída fuerte, de 80%. Tabla 17. Evolución del mercado de suelo urbano en la provincia de Almería, periodo S S2015 %Var 2007/ 2014 Precio medio del m 2 de suelo urbano 346,7 299,3 265,6 248,6 201,5 177,5 156,2 154,5 187,2-55,4% Precio medio del m 2 del suelo en municipios de más de hab. Precio medio del m 2 del suelo en municipios de entre y hab. Precio medio del m 2 del suelo en municipios de entre y hab. Precio medio del m 2 del suelo en municipios de entre y hab.* Precio medio del m 2 del suelo en municipios de menos de hab.* n.d.; dato no disponible *media de los trimestres disponibles Fuente: Ministerio de Fomento 608,2 512,3 505,6 345,7 299,9 241,9 216,9 230,7 232,9-62,1% 308,3 311,8 261,5 247,3 234,5 179,9 110,1 127,9 177,0-58,5% 275,6 238,2 208,4 207,4 159,7 129,1 114,5 86,6 n.d. -68,6% 148,4 149,2 137,1 152,9 121,8 140,1 112,2 122,8 95,1-17,2% 100,1 89,0 100,9 74,5 n.d. n.d. n.d. 88,5 n.d. -11,6% La evolución del mercado de suelo urbano en la provincia de Almería hay que considerarla en un bajo nivel de operaciones de compraventa y, por tanto, unas pocas transacciones pueden determinar la estadística de precios. El suelo urbano entre 2007 y 2014 se ha depreciado un 55%; para los municipios de mayor tamaño esta caída del precio superó el 62%, y va disminuyendo con el tamaño, hasta 11,6% para los municipios de menos de 1.000, los más pequeños para los que hay datos representativos. Esto puede deberse al efecto indicado de que son mercados locales donde se efectúan pocas transacciones, y donde no tuvo lugar de forma tan intensa la subida de precios de los años anteriores a la crisis. Página 23 de 28

24 ALQUILERES Una variable interesante a seguir es la evolución de los precios por metro cuadrado de los alquileres. En el Gráfico 13 comparamos la provincia de Almería con la media nacional. Desde 2009 hasta la actualidad los precios de alquiler de Almería se han mantenido por debajo de la media española, con una diferencia de aproximadamente 1 /m2, y han evolucionado de forma paralela. Gráfico 13. Evolución de los precios por m 2 de alquileres a nivel nacional y provincia de Almería. 7,50 7,00 6,50 6,00 Euro/m2 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 Almería España 2T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T Fuente: Idealista. Elaboración propia. El mercado de alquileres en España es relativamente pequeño y no muestra grandes oscilaciones de precio. La mayor rentabilidad de la inversión inmobiliaria viene de la caída del precio de la vivienda, mientras el alquiler no varía o lo hace menos que el valor de la vivienda. Euroval, y su Instituto de Análisis Inmobiliario están siendo muy activos en el nuevo panorama que se abre al alquiler con las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, Socimis, desarrollando metodologías de valoración adecuadas a la función de esas sociedades, que buscan repartir un dividendo con rentas procedentes principalmente del alquiler. Página 24 de 28

25 DATOS SOBRE EXTRANJEROS Hemos dedicado la parte final de este trabajo al análisis del papel de los extranjeros en el mercado de la vivienda. Esta es una cuestión sobre la que existen muchas expectativas ante la posibilidad de que la demanda por extranjeros aumente al haber experimentado los precios caídas sustanciales. Por otra parte, al no iniciarse nuevas promociones, se activa el mercado de vivienda usada, y al ser limitadas las oportunidades de viviendas prime o de mayor calidad (y relación calidad/precio), forzosamente tendrán que estabilizarse y subir los precios. En el Gráfico 14 se refleja el relativo de Almería en cuanto al número de extranjeros residentes, alcanzando los en 2009 y permaneciendo en estos niveles hasta la actualidad. Hemos puesto como inicio 2002 para recoger el incremento sostenido del número de extranjeros residentes que se da entre este año y 2009, cuando se estabiliza. La provincia de Almería supone el 3% del total de residentes extranjeros en España. Gráfico.14 Evolución del nº de extranjeros residentes en Almería y España Total Nacional 600 Millares de extranjeros - España Almería Millares de extranjeros - provincias Fuente: INE. Elaboración propia. En el gráfico 15 está la distribución por nacionalidades, destacando Marruecos, 32%, Rumania, 22% y Reino Unido, 12%. Página 25 de 28

26 Gráfico.15 Distribución de la población extranjera residente por nacionalidades, en Almería en Rumanía 22% Resto de Nacionalidades Europeas 4% Reino Unido 12% Marruecos 32% Lituania 2% Francia 1% Rusia 2% Italia 1% Bulgaria 2% Alemania 1% Oceania y Apátridas 0% Asia 2% Resto de América del Sur 4% Ecuador 3% Argentina 1% el año Resto de Africa 9% América Central y Caribe 1% Fuente: INE. Elaboración propia. Tabla.18 Ranking de municipios (> hab.) con mayor número de extranjeros residentes en la provincia de Almería, en Almería Número de personas Total Población Total Extranjeros Total Roquetas de Mar El Ejido Almería Níjar Vícar Fuente: INE y elaboración propia. En la Tabla 18 se ve como los residentes extranjeros se concentran en las poblaciones mayores y en localidades turísticas. En Almería capital residen el 13,5% de los extranjeros de la provincia. La importante población extranjera en la provincia de Almería se reparte por los distintos municipios, que llegan a suponer hasta el 20% del total en Roquetas del Mar y El Ejido. Respecto a la población total de cada municipio, se ven porcentajes de residentes cercanos a 40% y 30% en Níjar y Vícar, respectivamente. Página 26 de 28

27 Tabla.19 Evolución del número de transacciones inmobiliarias según residencia del comprador en la provincia de Almería. Almería Residentes en España Extranjeros no residentes en Total Españoles Extranjeros España No consta % Var. 2007/14-71,6% -72,4% -66,9% -82,5% -29,7% 1S Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. La Tabla 19 muestra la evolución de las compraventas de vivienda en la provincia de Almería. Las operaciones con residentes extranjeros sufren las mismas caídas que las compraventas de viviendas en toda España; sin embargo, en los últimos años, mientras el número de transacciones realizadas por residentes españoles ha seguido cayendo, las realizadas por extranjeros residentes en España empezaron a crecer a partir del año 2010, pero no llegan a superar los niveles de La Tabla 20 es especialmente interesante porque nos muestra el tipo de vivienda, nueva o de segunda mano, que adquieren los residentes extranjeros en Almería. La vivienda nueva no ofrece sorpresas, pues las caídas de operaciones son muy fuertes, en el entorno del 90%. Sin embargo, no ha caído tanto la compraventa por extranjeros de viviendas usadas. En Almería ha bajado más que en el total nacional, un 43% en relación a 2007, mientras que en España disminuyó un 17%. Tabla.20 Evolución del número de transacciones de residentes extranjeros por tipología de vivienda, libre o de segunda mano. Tipología de la vivienda %Var. 2007/ s2015 TOTAL NACIONAL Nueva ,3% ª mano ,2% Almería Nueva ,5% 70 2ª mano ,1% 515 Fuente: Ministerio de Fomento. Elaboración propia. Página 27 de 28

28 Por nacionalidades (Tabla 21), tenemos para España, muy destacados, a los compradores del Reino Unido, 17%, seguidos de Francia, Rusia, Alemania y países del Norte, aunque la demanda se reparte entre naciones muy diversas, como indica el 16,1% que forma el resto, con porcentajes inferiores al 1%. Los extranjeros suponen el 11,15% de todas las ventas de viviendas en España. Tabla.21 Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del compradores en España, Nacionalidades % % s/extranjeros Reino Unido 2,17% 16,72% Francia 1,34% 10,27% Rusia 0,97% 7,47% Alemania 0,95% 7,34% Bélgica 0,90% 6,90% Suecia 0,78% 5,97% Italia 0,62% 4,73% Noruega 0,52% 3,98% China 0,48% 3,67% Rumanía 0,35% 2,66% Marruecos 0,31% 2,40% Holanda 0,31% 2,35% Argelia 0,30% 2,28% Ucrania 0,19% 1,50% Suiza 0,17% 1,34% Irlanda 0,15% 1,13% Dinamarca 0,14% 1,09% Finlandia 0,14% 1,07% Polonia 0,12% 0,95% Resto 2,10% 16,18% Extranjeros 13,01% 100% Nacionales 86,99% TOTAL 100% Fuente: Colegio de Registradores. Elaboración propia. Tabla. 22 Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del comprador en Andalucía, Nacionalidades % s/extranjeros Reino Unido 22,91% Suecia 9,44% Bélgica 8,17% Rusia 5,59% Noruega 5,42% Francia 5,11% Alemania 4,43% Marruecos 3,44% Holanda 2,71% Dinamarca 2,54% Otras 30,24% Total 100% Página 28 de 28