MERCADO DE LA VIVIENDA EN LA COMUNIDAD DE MADRID. Mayo Informe elaborado por el Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval

Transcripción

1 MERCADO DE LA VIVIENDA EN LA COMUNIDAD DE MADRID Mayo 2016 Informe elaborado por el Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval

2 CONTENIDO PRESENTACIÓN... 3 CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS... 4 PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS POR METRO CUADRADO... 7 VARIACIÓN DE LOS PRECIOS POR METRO CUADRADO PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS ABSOLUTOS DE VIVIENDAS PRECIOS MÍNIMOS Y MAXIMOS POR METRO CUADRADO ÍNDICE DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA EVOLUCIÓN DE LAS TASACIONES TENDENCIA DE LA OFERTA DE VIVIENDA ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS DEL SECTOR ALQUILERES Página 2 de 43

3 PRESENTACIÓN Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario presentan este estudio sobre el Mercado de la vivienda en la comunidad de Madrid, que ofrece un amplio panorama de la actividad de este sector en nuestra comunidad, destacando la capital y los municipios de más de habitantes. Se compara también con la media española. Con el fin de dar una información sistemática y homogénea se trabaja con datos oficiales, y otros sobre precios mínimos y máximos más frecuentes, elaborados por Euroval. Los datos son los últimos definitivos de que se disponen en las distintas fuentes que los proporcionan. Para presentar series completas en algunos cuadros que se indican hemos estimado datos recientes.. Página 3 de 43

4 CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS Del contenido del estudio se desprenden ideas de interés sobre la evolución pasada y reciente del sector de la vivienda en Madrid, y las perspectivas probables del mismo. Sintetizamos aquí las principales, viendo primero la comunidad de Madrid en su conjunto, y luego la capital. 1. De la evolución de los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado, según la muestra elaborada por Euroval, comparando 2014 con 2015, se desprende que los precios se mantienen estables, y por tanto, la diferencia entre mínimos y máximos permanece prácticamente igual. La excepción es el municipio de Pozuelo de Alarcón, donde los precios máximos disminuyen considerablemente. 2. Si comparamos con 2010, el primer año para el que se elaboran estos datos, se produce una bajada generalizada tanto en los precios de las viviendas más baratas, como en las más caras. Las bajadas más fuertes se dan en Pozuelo de Alarcón y Alcobendas. 3. Para los precios absolutos de vivienda, la muestra indica que, en general, los precios suben o se mantienen estables. En los municipios de Getafe y Pozuelo de Alarcón disminuyen tanto mínimos como máximos. 4. Las operaciones de compraventa en la comunidad de Madrid suben un 9,4% en el último año, aunque continúan a niveles bajos y representan un 54% de las que se realizaban hace 11 años. Las transacciones más frecuentes son las de vivienda libre de segunda mano. 5. Nuestros mapas de calor muestran dónde se concentran principalmente las ofertas de viviendas en la comunidad de Madrid, identificándose como 4 puntos calientes: Tetuán, Salamanca, Hortaleza y la zona Centro. 6. El índice de actividad inmobiliaria, con base 100 en 2004, ha frenado su caída, y se sitúa en 14, un punto más que el año anterior, y un punto por encima de la media española. 7. Las tasaciones, como variable indicativa de la actividad inmobiliaria, suben en un 28% en la comunidad, aunque representan un 38% de las de hace 10 años. Página 4 de 43

5 8. El parque de vivienda en la comunidad de Madrid, con viviendas, es un 12,6% superior al nivel de De ellas son vivienda principal, y , no principal. Se observa un cambio importante de viviendas residenciales a vivienda principal. 9. Los visados de obra nueva (edificios) en la comunidad han caído un 87,6% desde 2004; ahora están subiendo ligeramente y siguen en niveles muy bajos del entorno de anuales, que contrasta con los más de de Esto mismo ocurre con las viviendas terminadas, que siguen una inercia durante unos años, hasta que caen fuertemente a partir de 2006, y se mantienen actualmente a niveles bajos. 10. Las operaciones de compra de vivienda con hipoteca caen en la comunidad desde en 2007, a unas en Tocaron fondo en 2013, con operaciones, y subieron desde entonces un 32%, hasta alcanzar los niveles actuales. 11. En cuanto al suelo, el precio medio del suelo urbano cae un 34% desde 2007, pasando de 563,3 euros por metro cuadrado a 368,9 euros. En 2015 sube considerablemente con respecto a 2014, tanto en los municipios de más de habitantes como en los de entre y habitantes. 12. El precio de los alquileres crece ligeramente en la comunidad de Madrid a partir de La rentabilidad de los inmuebles depende de las variaciones de los precios de los mismos, a los que no sigue en general ni al alza ni a la baja- el alquiler. El alquiler de la comunidad supera en 2 /m 2 mensuales a la media española (6 /m 2 ) 13. En la comunidad de Madrid la población de extranjeros residentes se mantiene en la crisis con una ligera bajada inferior a la media española, con lo que en la comunidad siguen residiendo el 16% del total de extranjeros que hay en España. La adquisición de viviendas por extranjeros, con los últimos datos homogéneos disponibles, sube un 16 % en vivienda de segunda mano; y un 5% en la vivienda nueva. Los principales compradores proceden, en este orden, de China, Rumanía, Italia, Marruecos, Francia y Ucrania. Página 5 de 43

6 CONCLUSIONES- MADRID CAPITAL 1. En la capital los precios mínimos y máximos por metro cuadrado han caído alrededor de un 20 por ciento desde 2010, estabilizándose en el último año, aunque hay diferencias apreciables entre zonas dentro de la capital. 2. Caídas similares sufrieron también los precios absolutos más frecuentes; el último año, sin embargo, estos subieron un 4 por ciento. Por intervalos, el valor del 38% de las viviendas de la capital se encuentra comprendido entre y , y otro 30% entre y Estas viviendas están dispersas prácticamente en todo el territorio de la capital, concentrándose, sobre todo, en el centro y en el barrio de Tetuán. 3. Las operaciones de compraventa en el municipio han disminuido, desde 2004 ( operaciones), en un 63%, hasta 2011 cuando alcanzan el mínimo ( operaciones). La subida hasta niveles actuales ha sido del 70%, situándose en transacciones. En 2015 se producían 11 transacciones por cada 1000 habitantes. 4. Nuestros mapas de calor para Madrid muestran que, en general, las viviendas más baratas se encuentran en la zona sur de la capital y las más caras en la zona norte y los barrios de Salamanca y Hortaleza. 5. Las tasaciones han aumentado un 27,5% y un 16.6% en 2014 y 2015, respectivamente. Sin embargo seguimos en niveles bajos, realizándose alrededor de tasaciones, la mitad que hace 9 años. 6. El precio medio de la vivienda en /m2 ha disminuido en un 35% desde 2007, pero se ha mantenido estable desde 2012, cuando ha frenado su caída. Recientemente se observa una tendencia al repunte de los precios, con diferencias entre zonas dentro de Madrid. 7. En cuanto al precio de los alquileres, este ha sufrido una caída alrededor de un euro por metro cuadrado mensual del 2010 al 2013, cuando se da un cambio de tendencia. Al igual que ocurre con otras variables, los precios se recuperan en el último trimestre de El número de extranjeros de la capital es el mismo que en el año 2004, alrededor de En 2009 alcanzaron los La importancia de los extranjeros para el mercado inmobiliario es significativa, ya que contribuyen al crecimiento de las ventas de vivienda usada, y han hecho también crecer las de vivienda nueva. Página 6 de 43

7 PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS POR METRO CUADRADO MÁS FRECUENTES EN LA COMUNIDAD DE MADRID En la Tabla 1 se recoge una información, que elabora Euroval, sobre los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado, en los que se puede encontrar una vivienda. Se realiza mediante una muestra compuesta por las ofertas y tasaciones de vivienda en edificio; de la muestra se eliminan los valores más altos y los más bajos, dando el resultado que aparece en la Tabla 1, y se representa gráficamente para las dos fechas indicadas. Tabla.1 y Gráfico.1 Precios mínimos y máximos de viviendas* en municipios mayores de habitantes de la comunidad de Madrid Diferencia Diferencia /m2 Precio Precio Precio Precio (Máx.-Min) (Máx.-Min) mínimo máximo mínimo máximo Madrid Cd. de Madrid Alcobendas Pozuelo de Alarcón San Sebastian de los Reyes Las Rozas de Madrid Alcorcón Getafe Rivas-Vaciamadrid Coslada Leganés Torrejón de Ardoz Parla Móstoles Fuenlabrada MADRID CD. DE MADRID ALCOBENDAS POZUELO DE SAN SEBASTIAN LAS ROZAS DE ALCORCÓN GETAFE RIVAS- COSLADA LEGANÉS TORREJÓN DE PARLA MÓSTOLES FUENLABRADA El municipio de Alcalá de Henares ha sido excluido del estudio por falta de datos representativos. Fuente: Euroval. Elaboración propia.*todas las tipologías de vivienda en edificio. Amplitud de precios en 2014 y Constatamos que se dan ligeras subidas y bajadas tanto de mínimos como de máximos, pero en general los precios se mantienen estables desde Cabe destacar que en el caso de Pozuelo de Alarcón los precios máximos sufren una caída brusca. Página 7 de 43

8 Gráfico 5.- Distribución de las viviendas de Madrid en 2014 y Fuente: Euroval Los mapas que presentamos arriba son el resultado de una aplicación que permite el análisis del comportamiento de la densidad de oferta de viviendas, en la cual se dibujan mapas de calor mediante la representación del número de viviendas en oferta. Un mapa de calor es un gráfico que resalta mediante distintos colores las zonas donde se concentran, en nuestro caso, el potencial de compraventa de viviendas. La densidad se calcula en base al número de viviendas ofertadas de una ubicación, de forma que un mayor número de puntos agrupados resalta en colores más oscuros. Los mapas de calor permiten una fácil identificación de los puntos calientes y la agrupación de las viviendas. En nuestros ejemplos aparecen las viviendas concentradas alrededor del centro de Madrid con un radio de 15 kilómetros, en los años 2014 y 2015, respectivamente. Se observa que no hay cambios importantes de un año a otro. La muestra de datos se concentra alrededor del centro de Madrid, y se pueden identificar unos 4 puntos calientes: los barrios de Tetuán, Salamanca, Moratalaz y la zona Centro. Página 8 de 43

9 Tabla.2 y gráfico.2 Precios mínimos y máximos de viviendas* en municipios de la Comunidad de Madrid. /m Diferencia Precio mínimo Precio máximo Precio mínimo Precio máximo (Máx.-Min) 2010 El municipio de Alcalá de Henares ha sido excluido del estudio por falta de datos representativos. Fuente: Euroval. Elaboración propia.*todas las tipologías de vivienda en edificio. %.Var AMPLITUD 2010/2015 Madrid ,4% Cd. de Madrid ,1% Alcobendas ,2% Pozuelo de Alarcón ,4% San Sebastian de los Reyes ,9% Las Rozas de Madrid ,8% Alcorcón ,6% Getafe ,1% Rivas-Vaciamadrid ,3% Coslada ,3% Leganés ,2% Torrejón de Ardoz ,1% Parla ,0% Móstoles ,2% Fuenlabrada ,0% MADRID CD. DE MADRID ALCOBENDAS POZUELO DE SAN SEBASTIAN LAS ROZAS DE ALCORCÓN GETAFE RIVAS- COSLADA LEGANÉS TORREJÓN DE PARLA MÓSTOLES FUENLABRADA Amplitud de precios en 2010 y 2015 En la Tabla 2, comparamos la primera muestra que se hizo en Euroval en el año 2010, con la última de 2015, y los resultados muestran una bajada generalizada tanto de mínimos como de máximos. La bajada de mínimos más fuerte se da en Pozuelo (-723), y de máximos en Alcobendas (-1.397). En media, los máximos y los mínimos han disminuido 500 euros por metro cuadrado. Hay que matizar que la bajada no es igual en todos los municipios. En general, la diferencia entre máximos y mínimos también disminuye, aunque en unos municipios más que en otros. Página 9 de 43

10 VARIACIÓN DE LOS PRECIOS POR METRO CUADRADO MÁS FRECUENTES EN LA COMUNIDAD DE MADRID En la Tabla 3 se proporciona la información sobre los precios mínimos y máximos por metro cuadrado, dividiendo las poblaciones en 5 grupos. En la mayor parte, entre 2014 y 2015 se produce un aumento de los precios. En la capital estos se mantienen estables. Como puede apreciarse, no hay una relación entre el tamaño del municipio y la evolución de los precios, que dependen de otras variables generalmente asociadas con la intensidad y la evolución de la actividad de construcción y el tipo de promoción en los años anteriores a la crisis, así como con la demanda estable que tienen algunos municipios, ya sea local o foránea. Tabla.3 Variaciones 2014/2015 de precios por metro cuadrado más frecuentes en municipios de la comunidad de Madrid. Entre paréntesis, número de habitantes. Descenso de los precios por m 2 Estabilidad en los precios por m 2 en Crecimientos de los precios por m 2 menor que -5% entre -5% y -1% el entorno del 0% entre 1% y 5% mayor que 5% *Poblaciones referidas al 1 de enero de Fuente: INE y Euroval. Elaboración propia. Fuenlabrada ( ) Pozuelo de Alarcón Alcobendas Las Rozas de Madrid Alcorcón (84.558) ( ) (93.520) ( ) Rivas-Vaciamadrid Leganés Móstoles Coslada (81.473) ( ) ( ) (86.919) Torrejón de Ardoz Parla Madrid San Sebastián de los Reyes Getafe ( ) ( ) ( ) (84.944) ( ) Página 10 de 43

11 PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS ABSOLUTOS DE VIVIENDAS MÁS FRECUENTES EN LA COMUNIDAD DE MADRID La Tabla 4 da los resultados de una muestra en precios absolutos de la vivienda, no en metros cuadrados como en la tabla anterior. Son también precios sacados de una muestra de la que se han quitado precios más bajos y más altos que pudieran distorsionar los resultados, por eso decimos que son precios más frecuentes. Insistimos en la precaución con la que hay que tomar estos datos, ya que en las actuales circunstancias del mercado, al reducirse considerablemente el número de transacciones, las muestras son poco representativas. De todas formas, estos son los precios de las viviendas que con más frecuencia aparecen actualmente en las transacciones. Tabla.4 Tramos de precios absolutos más frecuentes, en 2014 y 2015*. Precios Madrid ( ) ( ) Cd. de Madrid ( ) ( ) Alcobendas ( ) ( ) Alcorcón ( ) ( ) Coslada ( ) ( ) Fuenlabrada ( ) ( ) Getafe ( ) ( ) Leganés ( ) ( ) Móstoles ( ) ( ) Parla ( ) ( ) Pozuelo de Alarcón ( ) ( ) Rivas-Vaciamadrid ( ) ( ) Las Rozas ( ) ( ) San Sebastian ( ) ( ) Torrejón de Ardoz ( ) ( ) *El porcentaje que supone cada tramo sobre el total de viviendas en 2015 se encuentra en el gráfico 4. Fuente: Euroval. Elaboración propia En más de la mitad de las poblaciones estudiadas aumentan los precios mínimos y los máximos más frecuentes, en ocasiones de forma muy acusada como en Alcorcón, Rivas o Fuenlabrada; en otras, como Móstoles o Madrid, permanecen prácticamente igual, comparadas con el semestre anterior. Bajadas tanto de mínimos como de máximos se dan en Getafe, Pozuelo y San Sebastián. Página 11 de 43

12 Gráfico.4 Tramos de precios absolutos más frecuentes y porcentaje que suponen sobre el total de viviendas municipios de la Comunidad de Madrid, en 2015 (en miles de euros) % % % 66% % 61% % 61% 61% 57% 62% 62% 62% % % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fuente: Euroval. Elaboración propia Intervalo de precios mínimos y máximos de viviendas (en miles de euros) Porcentaje del total de viviendas que se concentran en ese tramo de precios En el Gráfico 4 se refleja, para cada municipio, el intervalo entre los precios mínimos y máximos de vivienda en miles de euros, de mayor e menor, empezando por Pozuelo de Alarcón y terminando por Parla. En los recuadros de la parte superior del Gráfico 4 están los porcentajes, generalmente los 2 primeros tramos correspondientes a estas cifras máximas y mínimas; estos porcentajes los hemos escogido de manera que superan el 50%, que es ya un porcentaje significativo de la muestra. Para que se conozca con algo de profundidad la forma en que se realizan estos cálculos y la fiabilidad de los mismos, hemos desglosado, para algunos municipios, en 10 intervalos, de menor a mayor la muestra. Madrid; (67%) Alcobendas; (61%) Mínimo del mercado: Mínimo del mercado: Máximo del mercado: Máximo del mercado: Amplitud del intervalo: Amplitud del intervalo: Intervalos: Intervalos: Min ( ) Máx. ( ) Nº de muestras (%) Min ( ) Máx. ( ) Nº de muestras (%) ,7% % ,4% % ,4% % ,5% % ,9% % ,8% % ,6% % ,5% % ,8% % ,4% % Total muestras % Total muestras: % Página 12 de 43

13 Getafe; (62%) Leganés; (62%) Mínimo del mercado: Mínimo del mercado: Máximo del mercado: Máximo del mercado: Amplitud del intervalo: Amplitud del intervalo: Intervalos: Intervalos: Min ( ) Máx. ( ) Nº de muestras (%) Min ( ) Máx. ( ) Nº de muestras (%) ,7% % ,9% % ,5% % ,4% % ,4% % ,1% % ,5% % ,5% % ,0% % ,1% % Total muestras: % Total muestras: % Móstoles; (61%) Pozuelo de Alarcón; (49%) Mínimo del mercado: Mínimo del mercado: Máximo del mercado: Máximo del mercado: Amplitud del intervalo: Amplitud del intervalo: Intervalos: Intervalos: Min ( ) Máx. ( ) Nº de muestras (%) Min ( ) Máx. ( ) Nº de muestras (%) ,0% % ,5% % ,1% % ,6% % ,4% % ,9% % ,5% % ,3% % ,5% % ,3% % Total muestras: % Total muestras: % De esta forma, podemos decir que en Madrid el 67% de las viviendas observadas tienen precios entre y euros; esta es una agrupación de intervalos (dos), que da una idea de los precios más frecuentes a los que puede encontrarse una vivienda. El intervalo es quizás demasiado amplio, pero puede verse el desglose, de manera que un 37,7% está entre y euros, y un 29,4% entre y euros, lo que proporciona una información de más utilidad. Para municipios con muestras menores la agrupación que hacemos sigue siendo la más adecuada, así, por ejemplo, en Pozuelo el casi el 50% de las viviendas de la muestra están concentradas entre y Página 13 de 43

14 Nº de transacciones (Miles) Nº de transacciones (Miles) PRECIOS MÍNIMOS Y MAXIMOS POR METRO CUADRADO MÁS FRECUENTES Y TRANSACCIONES 70,0 Gráfico 6. Evolución semestral del número de transacciones en la Comunidad de Madrid. 60,0 57,5 55,1 55,8 52,9 54,1 51,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 43,1 37,0 32,4 23,4 26,0 31,5 32,5 30,3 21,8 23,5 18,1 27,2 16,7 30,3 27,7 27,7 23,5 25,0 9,4% 0,0 *Datos provisionales Fuente: Ministerio de Fomento. En el grafico 6 se recoge la evolución semestral del número de transacciones de todo tipo de vivienda en la Comunidad de Madrid, y la comparación con la media española, desde Con esta perspectiva, vemos la intensidad con la que se movía el mercado entre 2004 y 2007, con transacciones sostenidas en España en torno al viviendas. En Madrid esa intensidad se dio solamente entre 2005 y 2006, con unas transacciones semestrales. Considérese que son ventas acumuladas a lo largo de varios semestres, no un hecho puntual. En los cuatro años completos de 2004 a 2007, se realizan transacciones en la comunidad, mientras que en los siete años desde 2008 hasta la actualidad se realizaron alrededor de transacciones. Si desglosáramos por tipo de vivienda veríamos que las operaciones se corresponden principalmente con la compraventa de viviendas usadas, por lo que el efecto sobre el conjunto de la economía es mucho menor que cuando se trataba de viviendas nuevas. 550 Gráfico 7. Evolución semestral del número de transacciones en España ,1% 0 *Datos provisionales Fuente: Ministerio de Fomento Página 14 de 43

15 En la Tabla 5 se ve la evolución reciente del número de transacciones de viviendas, para España y la comunidad de Madrid. Esta información de 2014 y 2015 se desglosa por vivienda libre nueva, que baja en España y en la comunidad, en el entorno de las y viviendas, respectivamente. Sin embargo, la actividad de compraventa en la vivienda de segunda mano sí es significativa, con un incremento importante, (más de un 19%) en la media española y bastante menor para Madrid, en el entorno del 13%. Tabla.5 Número de transacciones por tipo de vivienda libre, protegida, y de estas, nueva y de segunda mano, variación, volumen relativo y nº de transacciones por hab., en la comunidad de Madrid, en 2014 y Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda libre nueva Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda protegida nueva Número de Transacciones Inmobiliarias de vivienda protegida de segunda mano % de volumen relativo de transac. Var.(%) 2014/ Total transacciones España ,1% 100% 8,9 Madrid (Cd.) % 13,9% 9 El dato relativo al 2015 es provisional. Último trimestre estimado. Fuente: Ministerio de Fomento, INE, y Euroval. Elaboración propia. Nº de transacci ones por cada hab. El mercado de la vivienda protegida es actualmente pequeño, aunque las operaciones que se dan en él son bastante significativas en Madrid, representando alrededor de un 20% del total. La vivienda nueva registra ligeras bajadas tanto en la comunidad de Madrid como en España, mientras que las operaciones de segunda mano aumentan. En total, el número de transacciones de vivienda protegida en el último año ha sido de en España y en Madrid. Considerando las operaciones de compraventas de todo tipo: libre, protegida, nuevas y de segunda mano, en España ha crecido de un año a otro en un 14,7% y un 10% en la comunidad, representando, respectivamente el 14% de todas las operaciones que se hacen en España, lo que da idea de la importancia de este mercado localizado en un territorio relativamente pequeño, y además con la concentración que hemos visto reflejada en nuestros mapas de calor. Tabla. 6 Evolución anual de los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado en la comunidad de Madrid Precios ( /m 2 ) Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. España Cd. de Madrid Precios ( /m 2 ) Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín. Máx. España Cd. de Madrid Fuente: Euroval. Elaboración propia. Página 15 de 43

16 La Tabla 6 muestra la evolución anual de los precios mínimos y máximos más frecuentes en España y la comunidad de Madrid, desde que elaboramos esta estadística, con la finalidad de compararla con el número de transacciones, y reflejarlos en el Gráfico 8. El eje horizontal muestra los precios en euros por metro cuadrado y el vertical el número de transacciones en millares (gráfico de España) y cientos (gráfico de la comunidad de Madrid). Los puntos en el cuadro muestran combinaciones de ambas cada año. Es interesante ver cómo a lo largo de estos 10 años se ha vuelto a una situación similar a la del primer año en cuanto a precios, pero muy inferior en cuanto a transacciones. En el mercado no se da pues la relación tradicional entre oferta, demanda y precio, presentando las características de una burbuja en que aumentan a la vez la oferta, demanda y precio, pero después cae la demanda y más lentamente el precio; este fenómeno se observa muy bien en los años 2006 a 2008 cuando los precios se mantienen y el mercado ajusta bruscamente con una reducción de operaciones. En los últimos años se observa una estabilización de los precios, al tiempo que repuntan las transacciones, lo que indica que el mercado ha encontrado un equilibrio. Gráfico 8. Precios mínimos y máximos más frecuentes por m 2 Nº de transacciones Cientos Comunidad demadrid /m2 España Nº de transacciones Millares /m2 Página 16 de 43

17 ÍNDICE DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA El índice de actividad inmobiliaria es un índice realizado con metodología propia, con referencia 2004=100, que cuantifica el dinamismo del sector inmobiliario, mediante la suma de flujos económicos anuales derivados de la actividad inmobiliaria por hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construcción y transacciones efectuadas, exceptuando los flujos relativos a costes de suelo y alquileres. Tabla. 7 Índice de actividad económica inmobiliaria en España y la comunidad de Madrid España Cd. de Madrid Fuente: Ministerio de Fomento, INE, Banco de España, y elaboración propia. Con todas las limitaciones de un índice sintético, que agrupa variables relacionadas entre ellas, es ilustrativo de lo que ha ocurrido en el sector. Tomando base 100 para 2004, para España el índice muestra un crecimiento sostenido hasta 2007; las caídas más importantes se dan desde 2008 hasta 2012, momento en que se estabiliza, aunque continúa bajando, principalmente por la falta de promoción. En la comunidad de Madrid el crecimiento desde 2004 se da antes que en la media española, alcanza su máximo en 2005, para volver al nivel inicial en 2007 y sigue luego un periodo de caída aún más intenso, entre 2008 y 2014, situándose el índice (14) un punto por encima de la media española (13). Página 17 de 43

18 EVOLUCIÓN DE LAS TASACIONES Las tasaciones que vemos en la Tabla 8 son también una aproximación a la actividad inmobiliaria por la relación que existe entre las mismas y las operaciones de compraventa, principalmente. En la Tabla 8 se reflejan los últimos datos en miles, donde puede comprobarse que en España se hace la mitad de las tasaciones que hace 8 años; esta caída es prácticamente igual para la comunidad de Madrid, donde las tasaciones están ligeramente por debajo de la mitad de las que se hacían en Puede verse la evolución de las tasaciones en los municipios seleccionados, y la disminución relativa que experimenta cada uno de ellos. Esta información es indicativa del escaso número de tasaciones oficiales que se realizan y, por tanto, de los dificultades en que tanto insistimos, de contar con una base estadística adecuada para analizar el mercado inmobiliario, sobre todo cuando desagregamos y trabajamos en zonas específicas. Por último, decir que en general la actividad de tasación está mostrando signos de recuperación con subidas en los dos últimos años, salvo casos que pueden verse en la Tabla 8, todo ello dentro del bajo número relativo de valoraciones que se efectúan. Tabla. 8 Tasaciones de viviendas para los municipios de más de habitantes de la comunidad de Madrid. Unidad: miles * Alcalá de Henares 3,70 3,89 2,08 1,70 1,86 1,72 1,27 0,89 1,08 1,09 1,11 Alcobendas 1,35 1,57 0,93 0,69 0,96 0,97 0,55 0,37 0,63 0,65 0,64 Alcorcón 2,28 2,41 2,09 1,45 1,49 1,70 1,26 0,64 2,27 0,80 1,05 Coslada 1,28 1,48 0,79 0,72 0,92 0,67 0,46 0,26 0,25 0,34 0,47 Fuenlabrada 3,54 3,89 2,59 2,05 1,90 2,10 1,27 1,05 0,88 1,23 1,31 Getafe 2,56 2,84 1,74 1,90 1,54 1,42 0,96 0,91 0,84 0,93 1,01 Leganés 2,41 2,95 1,94 1,79 1,67 1,56 0,93 0,87 0,68 0,96 1,01 Móstoles 3,24 3,61 2,21 1,91 1,98 1,86 1,26 0,89 0,74 1,17 1,31 Parla 2,38 3,29 1,91 1,31 1,82 1,37 0,90 0,74 0,85 1,09 1,09 Pozuelo de Alarcón 0,90 0,99 0,72 0,59 1,30 0,83 0,50 0,44 0,46 0,58 0,71 Rivas-Vaciamadrid 0,94 1,10 1,13 0,99 0,94 0,72 0,71 0,27 0,26 0,35 0,48 Las Rozas 1,38 1,74 1,25 1,08 1,25 1,16 0,45 0,32 0,62 0,76 0,97 San Sebastián 1,17 1,73 1,12 1,13 0,94 0,76 0,59 0,35 0,42 0,52 0,57 Madrid 45,6 54,8 36,9 31, ,9 22,6 17,6 17,5 22,3 26,0 Cd. de Madrid 184,0 179,1 141,6 97,5 101,8 94,3 66,5 57,6 46,9 54,9 70,0 Total Nacional 1422,9 1399,2 1152,8 771,1 714,5 665,9 489,8 445,2 386,4 448,9 540,5 Variación anual Cd. de Madrid -2,7% -20,9% -31,1% 4,4% -7,4% -29,4% -13,4% -18,5% 16,9% 27,5% Índice relativo Cd. de Madrid 100% 97% 77% 53% 55% 51% 36% 31% 26% 30% 38% Fuente: Banco de España, Ministerio de Fomento, Euroval. Elaboración propia. Página 18 de 43

19 TENDENCIA DE LA OFERTA DE VIVIENDA EVOLUCIÓN DEL PARQUE DE VIVIENDAS Una aproximación al parque de viviendas la tenemos en la Tabla 9. Viendo la evolución desde 2004, en España el parque de vivienda ha aumentado en estos diez años un 13,7%, y un 12,6% en la comunidad de Madrid. Puede verse que desde 2008 el parque de vivienda es prácticamente el mismo. Este hecho se ha considerado clave para determinar la evolución del precio de la vivienda, pues si la variable de oferta no crece, podrá esperarse que en algún momento ante una incipiente demanda los precios repunten. Este razonamiento es lógico, pero por el momento pesan todavía mucho los elementos de empleo y renta en el lado de la demanda, que impiden su crecimiento. Tabla.9 Evolución del parque de viviendas. Unidad: nº de viviendas %Var. 2004/14 España ,71% Madrid (Cd.) ,6% Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. En la Tabla 10 se distingue entre viviendas principales y no principales. Comparando con el año 2004 vemos que el crecimiento del parque de viviendas se ha debido a viviendas principales, mientras que las no principales han descendido, lo que se interpreta como que parte del parque no principal se ha destinado a vivienda habitual. La composición del parque de vivienda en la comunidad de Madrid es muy diferente al de la media de España, donde aproximadamente un cuarto de las viviendas son no principales; en la comunidad de Madrid estas representan alrededor de un 10%. Tabla.10 Evolución del parque de viviendas principales y no principales Unidad: nº de viviendas Principal No princip. Principal No princip. Principal No princip. Principal No princip. Principal No princip. España Madrid (Cd.) Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. Estas características explican, sin duda, algunos rasgos peculiares que estamos viendo en el mercado de Madrid y sobre todo en los precios. Por otra parte, si comparamos el momento actual con 2004, vemos que entonces la diferencia entre las viviendas principales ( ) y las no principales ( ) no era tan grande; había una diferencia de viviendas, que ahora es de por lo que en una situación caracterizada por la falta de promoción, un número considerable de viviendas no principales han tenido que convertirse en vivienda principal. Página 19 de 43

20 VISADOS DE DIRECCIÓN DE OBRA NUEVA En la Tabla 11 los visados de dirección de obra nueva destacan por su fortísima caída. Son una de las variables más significativas para valorar el futuro inmediato de la actividad inmobiliaria, más que los visados de los Colegios de Arquitectos, pues puede visarse un proyecto y no llevarse a cabo, pero los visados de dirección de obra sí implican la puesta en marcha de la misma. Pocas veces puede verse una variable económica que haya sufrido tasas de caídas cercanas al 100%, lo que implicaría la paralización absoluta de la actividad. En España, desde el año 2004 a la actualidad, los visados de dirección de obra caen un 92,5% y un 86,7% en la Comunidad de Madrid. Tabla.11 Visados de dirección de obra nueva. Nº de edificios destinados a vivienda familiar. Unidad: nº de edificios E %Var. 2004/15 España ,5% Madrid (Cd.) ,7% E : Último trimestre de 2015 estimado. Fuente: Ministerio de Fomento (colegio de Arquitectos Técnicos) y elaboración propia. Tabla.12 Visados de dirección de obra nueva. Nº de viviendas familiares. Unidad: nº de viviendas E %Var. 2004/15 España ,5% Madrid (Cd.) ,0% E : Último trimestre de 2015 estimado Fuente: Ministerio de Fomento (colegio de Arquitectos Técnicos) y elaboración propia. Estas cifras son así tanto si consideramos edificios como viviendas familiares. La cifra en viviendas familiares para Madrid es de visados en 2004 y alrededor de 7000 en los años recientes. Refleja una situación donde ni siquiera podemos desagregar por municipios, pues no resulta significativo. Página 20 de 43

21 Nº de viviendas por terminar En el Gráfico 9 representamos la evolución del número de viviendas pendientes de terminar en la Comunidad de Madrid. Hemos tomado una serie desde 1991 para ver cómo ha evolucionado. En los primeros años se terminan más viviendas que se inician. Son los años de una crisis que se prolonga durante la década, hasta que en 1993 las viviendas iniciada empiezan a superar a las terminadas, lo que es un claro indicador de que la oferta percibe que el mercado está fuerte. Obsérvese que en 2004 se vuelven a terminar más viviendas que se inician, por lo que, pese a la percepción de un boom inmobiliario, la realidad era que la inercia de la promoción se frenaba y se terminan las iniciadas con anterioridad. Desde 2010 la situación se estanca en los bajísimos niveles que se ven en el gráfico. Gráfico 9. Evolución anual del número estimado de viviendas pendientes de terminar en la comunidad de Madrid Se terminan más viviendas que se inician El número de viviendas iniciadas superan a las terminadas Se vuelven a terminar más viviendas que se inician Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. Tabla.13 Número de viviendas libres iniciadas. Unidad: nº %Var. de viviendas E 2004/15 España ,0% Madrid (Cd.) ,3% E Año 2015 estimado por falta de datos. Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. El número de viviendas iniciadas y terminadas de las tablas 13 y 14, donde las caídas desde el año 2004 son de la misma magnitud, superando el 90%, reflejan que a medida que pasa el tiempo sin perspectivas claras de recuperación del sector, los visados de dirección de obra, el número de viviendas iniciadas y el número de viviendas terminadas van coincidiendo en su caída. En el año 2004 se iniciaban en la comunidad de Madrid , desde entonces en número cae hasta en 2013 cuando se alcanza el nivel más bajo. En los últimos dos años parece que el sector se está recuperando. La inercia de las obras terminadas sigue todavía hasta 2006, en que cae bruscamente, al haberse iniciado menos viviendas, lo cual se ve en la tabla 14. Página 21 de 43

22 Nº de viviendas Tabla.14 Número de viviendas libres terminadas Unidad: nº de viviendas E %Var. 2004/15 España ,8% Madrid (Cd.) ,7% E último trimestre de 2015 estimado. Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. La situación se refleja en el gráfico 10 para la comunidad de Madrid. Gráfico 10. Nº de viviendas libres iniciadas y terminadas en el periodo Comunidad de Madrid Iniciadas Terminadas *Nº de viviendas terminadas estimado para el 4ºtr e Nº de viviendas iniciadas estimado para 2015 Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia. Se observa claramente cómo a partir de 2006 tanto las viviendas iniciadas como las terminadas sufren una caída drástica de la que a día de hoy no parece que se recuperen. Aun así, sí parece que las perspectivas mejoran ya que se atisba una ligera subida en Página 22 de 43

23 ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS DEL SECTOR EVOLUCIÓN DEL MERCADO DEL SUELO En la Tabla 15 proporcionamos una información complementaria sobre la evolución del tipo de interés del mercado hipotecario, que baja sustancialmente desde 2007 a la actualidad; aunque tiene efectos en la capacidad de pago de las hipotecas por parte de las familias, no resulta suficiente para propiciar la demanda de vivienda. Tabla.15 Evolución del mercado hipotecario nacional y de la comunidad de Madrid, periodo 2007 a España E Tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario* Número de operaciones de viviendas urbanas hipotecadas Volumen concedido de hipotecas sobre viviendas urbanas (en millones de ) Importe medio de hipoteca sobre vivienda Plazo medio de las nuevas hipotecas (años) Subida desde mínimos 5,56% 5,89% 2,82% 2,77% 3,63% 3,02% 3,29% 2,56% 2,23% ,3% ,6% ,2% 28,1 26,6 24,4 25,1 24,5 23,2 22,2 22,8 23 2,7% Comunidad de Madrid E Número de operaciones de viviendas urbanas hipotecadas Volumen concedido de hipotecas sobre viviendas urbanas (en millones de ) Importe medio de hipoteca sobre vivienda * tipos referidos a diciembre de cada año E: Último trimestre de 2015 estimado. Fuente: Banco de España e INE Subida desde mínimos ,3% ,4% ,3% En la comunidad de Madrid, el número de operaciones de compra de vivienda con hipoteca pasa de en 2007 a unas en la actualidad, por la doble contracción del mercado de compraventas y de la concesión de crédito por las entidades financieras. El volumen de crédito concedido, que era de millones en 2007, pasa a millones en la actualidad; y el importe medio de la hipoteca de euros a También se han reducido los plazos a los que se conceden los préstamos, de 28 años a 23 de media. Página 23 de 43

24 ene.-99 may.-99 sep.-99 ene.-00 may.-00 sep.-00 ene.-01 may.-01 sep.-01 ene.-02 may.-02 sep.-02 ene.-03 may.-03 sep.-03 ene.-04 may.-04 sep.-04 ene.-05 may.-05 sep.-05 ene.-06 may.-06 sep.-06 ene.-07 may.-07 sep.-07 ene.-08 may.-08 sep.-08 ene.-09 may.-09 sep.-09 ene.-10 may.-10 sep.-10 ene.-11 may.-11 sep.-11 ene.-12 may.-12 sep.-12 ene.-13 may.-13 sep.-13 ene.-14 may.-14 sep.-14 ene.-15 may.-15 sep.-15 En % 7 Gráfico 11. Mercado hipotecario Euribor vs. Tipo medio préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre Tipo hipotecario a más de 3 años, vivienda libre. Conjunto de entidades UEM. Mercado monetario. Euribor a 12 meses Fuente: Banco de España y elaboración propia En el gráfico 11 se ven los tipos medios de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda libre, y se comparan con la evolución del Euribor a un año, que es el tipo de referencia de la mayor parte de los préstamos hipotecarios. Durante años ambos índices iban en paralelo, pero la intervención del Banco Central Europeo forzando a la baja el Euribor no se refleja completamente en el tipo medio hipotecario, aunque desciende del 3% al 2% en el último año. De esta forma, las entidades financieras ponen un precio al riesgo de las nuevas hipotecas, y tienen un mayor margen sobre la financiación a corto plazo. Para Madrid, vemos en el Gráfico 12 el número de préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda, y lo comparamos con el total de préstamos hipotecarios. Estos últimos bajaron de repente en 2008 y se mantuvieron dentro de cierta estabilidad hasta finales de 2010, cuando vuelven a bajar a los niveles de ahora. Las operaciones hipotecarias para la compra de vivienda también caen y se mantienen a un nivel muy bajo, hasta que de nuevo repuntan en El Gráfico 13 añade información a la evolución de las hipotecas, pues nos dice qué porcentaje del total de operaciones de compraventa de viviendas se hace con hipoteca. Como puede verse, este porcentaje desciende de manera continua desde 2009 y hasta 2013, lo que indica que en buena medida la compra de vivienda se ha financiado sin préstamo hipotecario. Página 24 de 43

25 Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Julio Octubre Enero Abril Grafico Número de operaciones de préstamos hipotecarios en la comunidad de Madrid Nº de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda Nº de préstamos hipotecarios total Grafico Operaciones de compraventa de vivienda financiadas con préstamo hipotecario en la comunidad de Madrid. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % compraventa de vivienda financiada con préstamo hipotecario Fuente: Centro de información estadística del notariado, Banco de España y elaboración propia. Recientemente las entidades de crédito tratan de recuperar este mercado, bien sea para atender a la demanda de clientes, o para dar salida a su stock de viviendas, financiando su compra, lo que da lugar a un incremento del porcentaje de compras de viviendas que sí se hacen con hipoteca. Página 25 de 43

26 Tabla.16 Evolución del sector inmobiliario residencial de la comunidad de Madrid, periodo Euros/m2 Precio medio del m2 de vivienda libre p %Var 2007/ 2015 Subida desde mínimos ,8% 3,0% Número de viviendas libres iniciadas ,1% 145,9% Número de viviendas libres terminadas Número de transacciones de viviendas libre Número de transacciones de viviendas protegida ,7% 97,4% ,8% 50,3% ,4% 31,3% Tasaciones de viviendas ,4% 49,7% (P) Datos provisionales Fuente: Banco de España, INE, Ministerio de Fomento y elaboración propia En la Tabla 16 hemos agrupado datos relevantes sobre la evolución del sector de la vivienda en la comunidad de Madrid. Desde 2007 a la actualidad, el precio del metro cuadrado de vivienda libre ha caído un 31%; y el número de viviendas libres iniciadas un 73% y, a medida que se concluían las viviendas, han ido disminuyendo hasta llegar a representar hoy sólo el 26% de las que se terminaban en Las operaciones de compraventa de vivienda libre han caído en un 20%, y las de vivienda protegida en un 73%. Las tasaciones de viviendas que, como hemos dicho, son una variable de aproximación a la actividad inmobiliaria, han caído algo menos, un 36%, pues hay tasaciones que se encargan para un propósito distinto al de formalizar una compraventa. Tabla.17 Evolución del mercado de suelo urbano en la comunidad de Madrid periodo Euros/m %Var 2007/ 2015 Subida desde mínimos Precio medio del m 2 de suelo urbano 562,3 523,6 510,7 466,1 416,4 418,2 292,2 282,9 368,9-34,4% 30,4% Precio medio del m 2 del suelo en municipios de más de hab. Precio medio del m 2 del suelo en municipios de entre y hab. Precio medio del m 2 del suelo en municipios de entre y hab. Precio medio del m 2 del suelo en municipios de entre y hab. Precio medio del m 2 del suelo en municipios de menos de hab. n.d.; dato no disponible Fuente: Ministerio de Fomento 1.111, ,2 962,8 840,6 665,7 691,1 413,4 463,4 657,0-58,3% 58,9% 511,7 463,0 422,0 388,6 280,3 269,2 232,1 197,1 183,4-61,5% - 270,4 281,8 310,2 300,2 198,6 203,0 197,2 140,7 125,2-53,7% - 182,4 156,7 187,9 185,3 141,3 159,0 114,1 64,7 120,7-64,6% 86,6% 108,6 95,6 103,8 194,9 125,5 98,8 86,7 74,6 68,8-31,3% - El suelo urbano entre 2007 y 2015 se ha depreciado un 34%; para los municipios de mayor tamaño esta caída del precio superó el 50%, y va disminuyendo con el tamaño, hasta 31,3% para los municipios de menos de 1000 habitantes, los más pequeños sobre los que hay datos. Esto puede deberse al efecto indicado de que son mercados locales donde se efectúan pocas transacciones, y donde no tuvo lugar de forma tan intensa la subida de precios de los años anteriores a la crisis. Página 26 de 43

27 Euro/m2 ALQUILERES Una variable interesante a seguir es la evolución de los precios por metro cuadrado de los alquileres. En el Gráfico 14 comparamos la comunidad de Madrid con la media nacional. Desde 2009 hasta la actualidad los precios de alquiler de Madrid se han mantenido por encima de la media española, superándola en unos 2 /m 2, y han evolucionado de forma paralela. 10,0 Gráfico 14. Evolución de los precios por m 2 de alquileres a nivel nacional y la comunidad de Madrid. 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 Cd. de Madrid España 4,0 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T Fuente: Idealista. Elaboración propia. El mercado de alquileres en España es relativamente pequeño y no muestra grandes oscilaciones de precio. La mayor rentabilidad de la inversión inmobiliaria viene de la caída del precio de la vivienda, mientras el alquiler no varía o lo hace menos que el valor de la vivienda. Euroval, y su Instituto de Análisis Inmobiliario están siendo muy activos en el nuevo panorama que se abre al alquiler con las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, Socimis, desarrollando metodologías de valoración adecuadas a la función de esas sociedades, que buscan repartir un dividendo con rentas procedentes principalmente del alquiler. Página 27 de 43

28 Millares de extranjeros - España Millares de extranjeros - provincias DATOS SOBRE EXTRANJEROS Hemos dedicado esta parte del trabajo al análisis del papel de los extranjeros en el mercado de la vivienda. Esta es una cuestión sobre la que existen muchas expectativas, ante la posibilidad de que la demanda por extranjeros aumente al haber experimentado los precios caídas sustanciales. Por otra parte, al no iniciarse nuevas promociones, se activa el mercado de vivienda usada, y al ser limitadas las oportunidades de viviendas prime o de mayor calidad (y relación calidad/precio), forzosamente tendrán que estabilizarse y subir los precios. En el gráfico 15 llama la atención el peso de Madrid en cuanto a extranjeros residentes, que se acercan a los , habiendo disminuido fuertemente estos últimos años. Hemos puesto como inicio 2002 para recoger el incremento sostenido del número de extranjeros que se da entre este año y 2009, cuando baja o se estabiliza. La comunidad de Madrid supone el 16% del total de extranjeros residentes en España. En el Gráfico 15 está la distribución por nacionalidades, destacando Rumanía, 23% y Marruecos 9%. Gráfico 15. Evolución del nº de extranjeros residentes en la comunidad de Madrid y España Total Nacional Cd. de Madrid Fuente: INE. Elaboración propia. Página 28 de 43