Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

Transcripción

1 Ashurst Madrid Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social El pasado 15 de mayo se publicó en el BOE el texto de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (en adelante la "Ley"), que entró en vigor el mismo día de su publicación. La Ley modifica ciertos aspectos de las ejecuciones judiciales y extrajudiciales de hipotecas con el objetivo de (i) reforzar la protección de los deudores con hipotecas sobre su vivienda habitual (ii) obtener mejores precios de remate en las subastas de los bienes hipotecados y (iii) suspender las ejecuciones hipotecarias en los casos en los que existan cláusulas abusivas. Adicionalmente la Ley contiene importantes modificaciones de lo establecido en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. El real Decreto Ley 6/2012 establecía una serie de medidas especiales para la ejecución de hipotecas de deudores situados en el "umbral de exclusión" (tal y como éste se define en el propio Real Decreto Ley) e introducía un Código de Buenas Prácticas al que podían adherirse, voluntariamente, las entidades de crédito. En el caso de que así lo hicieran, lo establecido en el Código de Buenas Prácticas devenía entonces obligatorio. La Ley contiene otras normas, por ejemplo relativas a ciertos requisitos de transparencia relacionados con las sociedades de tasación, y otras modificaciones de menor calado que no son objeto de esta nota. Modificaciones a los procedimientos de ejecución hipotecaria Lanzamiento Durante los dos años siguientes a la entrada en vigor de la Ley se suspende el lanzamiento del deudor hipotecario en situaciones de especial vulnerabilidad 1 de su vivienda habitual cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria el inmueble se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta. Procedimiento de ejecución extrajudicial En relación al procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial previsto en el articulo 129 de la Ley Hipotecaria, esto es, la ejecución mediante subasta notarial, la Ley incluye las siguientes novedades: Se limita la posibilidad de acudir al procedimiento de ejecución extrajudicial a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada. Esto es, no cabe ejecución extrajudicial para las hipotecas de máximo. La venta se realizará mediante una única subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto se establece que dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, pero que todavía no está en funcionamiento. El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, y 1 Las situaciones de especial vulnerabilidad son aquellas descritas como tales en el Real Decreto Ley 6/2012 que se enumeran en el apartado Umbral de Exclusión. AUSTRALIA BELGIUM CHINA FRANCE GERMANY HONG KONG SAR INDONESIA (ASSOCIATED OFFICE) ITALY JAPAN PAPUA NEW GUINEA SAUDI ARABIA SINGAPORE SPAIN SWEDEN UNITED ARAB EMIRATES UNITED KINGDOM UNITED STATES OF AMERICA

2 tampoco podrá, en ningún caso, ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación. aplicación de aquéllas cláusulas consideradas abusivas. El Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes (i) alegue que el préstamo hipotecario contiene cláusulas abusivas y (ii) acredite haber planteado ante el Juez competente una demanda relativa al carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales. Es más, el propio notario tiene obligación de advertir a las partes, a los efectos oportunos, si considera que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo. Estas nuevas reglas son de aplicación a todos los procesos en curso en los que aún no se haya producido el lanzamiento. Además, la Ley concede un plazo excepcional de un mes -a contar desde la entrada en vigor de la norma, esto es, el 15 de mayo de a todos aquellos deudores que no hayan sido desalojados todavía de su vivienda para formular oposición sobre la base de la existencia de las cláusulas abusivas que por primera vez se reconocen como causa de oposición. Es posible que esta facultad de lugar a un alto número de este tipo de incidentes excepcionales de oposición. Si una vez subastados los bienes hipotecados o pignorados el producto fuera insuficiente para cubrir la deuda, el artículo 579 de la LEC sigue estableciendo la posibilidad de que el ejecutante pida despacho de ejecución por la cantidad que falte, pero: Procedimientos judiciales La Ley introduce modificaciones en las normas que rigen los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria, entre ellas las siguientes: Si el bien subastado fuera la vivienda habitual del deudor, el deudor quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta (esto es, si paga o garantiza el pago) de: Se reduce el depósito necesario para participar como licitador en la subasta del veinte al cinco por ciento del valor de tasación del bien que se subasta. Al igual que el procedimiento extrajudicial, el tipo de la subasta será el determinado en la escritura de constitución de hipoteca, pero no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por ciento del valor de tasación. o o El 65 por ciento de la cantidad total que quedara pendiente tras la ejecución, incrementada en el interés legal del dinero en el momento del pago, dentro del plazo de los cinco años siguientes a la ejecución, o El 80 por ciento de dicha cantidad en el plazo de diez años. En el caso de que la subasta resultara desierta, el bien subastado podrá ser adjudicado al ejecutante (o a un tercero designado por éste) por: El 70 por ciento del valor de tasación si se trata de la vivienda habitual del deudor (o el 60 por ciento si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior al setenta por ciento). El 50 por ciento del valor de tasación en el resto de los casos. En relación al procedimiento ejecutivo del artículo 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante "LEC"), que establece motivos tasados de oposición, la Ley introduce uno nuevo: que el título ejecutivo contenga cláusulas abusivas. En ese caso, establece la Ley que cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin Si en estos mismos plazos se produce una ejecución dineraria, por la parte que queda por satisfacer del crédito, y lo obtenido en la misma excede del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá el remanente a disposición del deudor. Si el bien ejecutado era la vivienda habitual del deudor y éste bien ha sido adjudicado al ejecutante o a aquél a quien el ejecutante hubiera cedido su derecho y éstos (o cualquier sociedad de su grupo) enajenan la vivienda en el plazo de 10 años desde la aprobación del remate, se reducirá el importe de la deuda pendiente de satisfacer en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta (tras deducir todos los costes que debidamente acredite el ejecutante). Incluso si el deudor es condenado en costas, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual, las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán

3 superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva. Si el poseedor de la vivienda consiente la inspección del inmueble y colabora adecuadamente con el tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta, entonces podrá solicitar al tribunal una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado. Vencimiento anticipado de deudas a plazos: Sólo podrán ejecutarse hipotecas por incumplimiento de la obligación de pago de deudas a plazos si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago (o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses). Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. Si no fuera su vivienda habitual será necesario el consentimiento del acreedor para poder hacer esto. Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor. (antes eran cinco años) Otros asuntos en relación a las deudas hipotecarias que se devenguen con posterioridad a la misma, y (iii) los que habiéndose devengado antes del 15 de mayo de 2013, no hubieran sido satisfechos. En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, se dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a la nueva limitación de intereses. Las hipotecas que se constituyan a partir del 15 de mayo de 2013 deberán indicar si la finca hipotecada es o no la vivienda habitual del deudor. Si así se estableciera, se presumirá, salvo prueba en contrario, que lo sigue siendo al momento de la ejecución. Si las partes quieren tener acceso a la ejecución extrajudicial, la Ley exige que ésta posibilidad se haga constar expresamente y en una cláusula separada en la escritura de constitución de hipoteca. Se modifica igualmente la Ley del Mercado Hipotecario para establecer un tope del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado en el importe de los préstamos o créditos concedidos para que éstos sean susceptibles de ser titulizados. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación pero en estos casos el plazo de amortización, si se trata de una vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años Durante un plazo de dos años desde la entrada en vigor de la Ley, y de manera excepcional, los partícipes de los planes de pensiones podrán hacer efectivos sus derechos consolidados en el supuesto de procedimiento de ejecución sobre la vivienda habitual del partícipe, siempre que concurran las condiciones establecidas en la Ley. Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, se limitan a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. El interés legal del dinero es, desde 2009, el 4 por ciento. Esta limitación es aplicable a (i) las hipotecas constituidas con posterioridad al 15 de mayo de 2013 (ii) los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual anteriores al 15 de mayo de 2013 pero Modificaciones al Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, introdujo una serie de medidas de protección de los deudores hipotecarios situados en un umbral de exclusión. Entre estas medidas se establecía la posibilidad de solicitar al banco la restructuración de su crédito y, en algunos casos, cuando esto no fuera viable, la posibilidad de la dación del bien hipotecado en pago de la deuda.

4 Algunas de las opciones previstas en el Real Decreto- Ley 6/2012 pasaban por la adhesión previa, por parte de la institución financiera acreedora, a un Código de Buenas Prácticas que fijaba el propio Real Decreto-Ley. A día de hoy la práctica totalidad de las instituciones financieras se han adherido al Código de Buenas Prácticas. La Ley modifica aspectos importantes del Real Decreto-Ley 6/2012 tales como los siguientes: Umbral de exclusión Las disposiciones del Real Decreto-Ley 6/2012 se dirigen especialmente a los deudores situados en el umbral de exclusión. La Ley modifica la definición de umbral de exclusión y establece que se encuentran en él aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes: Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar 2 no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). El IPREM para 2013 es de 532,51 al mes, así que los ingresos de la unidad familiar no han de superar los 1.597,53 euros mensuales. El límite sube a cuatro veces el IPREM (esto es 2.130,04 euros mensuales) en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral. Se aplica un límite de cinco veces el IPREM (esto es 2.662,55 euros) cuando el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral. Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud: la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Se entiende que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5 (salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas), o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad: o La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente. o La unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. o La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral. o La unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo del primer supuesto. En todo caso, para que sean de aplicación las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, han de tratarse de hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores: 2 Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar para municipios de más de de habitantes: euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres; esto es

5 hasta un máximo de si hay tres personas a cargo. para municipios de entre y de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de de habitantes: euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres; ; esto es hasta un máximo de si hay tres personas a cargo. para municipios de entre y habitantes: euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres; esto es hasta un máximo de si hay tres personas a cargo para municipios de hasta habitantes: euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres; esto es hasta un máximo de si hay tres personas a cargo Reestructuración de deuda y dación en pago El Real Decreto-Ley 6/2012 establece una serie de medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria que son (i) la aplicación de una serie de medidas para reestructurar la deuda, entre las que se incluye una quita y (ii) la posibilidad, cuando la restructuración sea inviable, de aceptar la dación en pago del inmueble hipotecado. Sin embargo, para que éstas medidas resulten de aplicación, además de estar dentro del umbral de exclusión, se exige que el deudor cumpla con los siguientes requisitos: En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en los supuestos anteriores. Adicionalmente el precio máximo satisfecho en la compraventa de la vivienda habitual hipotecada de la que se trate se reduce a las siguientes cantidades: para municipios de más de de habitantes: euros; para municipios de entre y de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de de habitantes: euros; para municipios de entre y habitantes: euros; para municipios de hasta habitantes: euros. Los deudores hipotecarios que cumplan todas las condiciona anteriores pueden solicitar a la entidad financiera acreedora, firmante del Código de Buenas Prácticas, una restructuración de su deuda que incluirá una serie de medidas, entre ellas, la aplicación de una espera que el Real Decreto-Ley fijaba en cuatro años y que la Ley amplía a cinco. Si de las medidas de restructuración resulta una cuota hipotecaria superior al cincuenta por ciento de los ingresos familiares (antes este límite era del sesenta por ciento, pero la Ley lo reduce al cincuenta por ciento) entonces los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda 3. Limitación de los intereses de demora Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios 3 El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.

6 pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo. Control y régimen disciplinario La Ley crea una nueva comisión de control constituida para supervisar el cumplimiento del Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades adheridas al mismo. Además, se establece que el cumplimiento de lo establecido en el Real Decreto-Ley 6/2012 para aquellas entidades que se hayan adherido al Código de Buenas Prácticas podrá ser objeto de control y sanciones disciplinarias por parte del Banco de España. Contacto Cristina Calvo Socia y directora del Departamento de Derecho inmobiliario T.: E.: cristina.calvo@ashurst.com Ismael Fernández Antón Socio del Departamento de Derecho inmobiliario T.: E.: ismael.fernandezanton@ashurst.com Daniel Jiménez Socio y director del Departamento de Derecho procesal y arbitraje T.: E.: daniel.jimenez@ashurst.com Esta nota es únicamente un resumen y no un análisis exhaustivo de las cuestiones objeto de la misma. Para más información, se ruega contacten con nuestras oficinas en Alcalá, 44, Madrid T: F: /02 Ashurst LLP y sus despachos asociados operan comercialmente bajo el nombre Ashurst. Ashurst LLP es una sociedad de responsabilidad limitada debidamente inscrita en el correspondiente registro de Inglaterra y Gales bajo el número OC Se trata de un despacho de abogados regulado y autorizado por la Autoridad Regulatoria de la Abogacía (Solicitors Regulation Authority) de Inglaterra y Gales con el número El término "socio" se utiliza para referirse tanto a un miembro de Ashurst LLP como a un empleado o consultor de Ashurst LLP que cuente con idéntico status y titulación, así como, también, a una persona con status equivalente en alguno de los despachos asociados a Ashurst LLP. Pueden encontrar información adicional sobre Ashurst LLP y sus despachos afiliados en Ashurst LLP 2013 Ref: May 2013