MODELO DE CONTRATO DE RESERVA DE COMPRAVENTA DE PARCELA CON CONSTRUCCIÓN DE INSTALACIONES EN LAS SALINAS REUNIDOS

Transcripción

1 MODELO DE CONTRATO DE RESERVA DE COMPRAVENTA DE PARCELA CON CONSTRUCCIÓN DE INSTALACIONES EN LAS SALINAS En Cádiz, a... de de 2007 REUNIDOS De una parte, D. JOSÉ DE MIER GUERRA, en nombre y representación de CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE CÁDIZ con domicilio en Cádiz en C/ Ronda de Vigilancia s/n Recinto Interior de la Zona Franca, en su condición de Delegado Especial del Estado en la misma y en el ejercicio de las facultades delegadas por acuerdo de su Comité Ejecutivo de 27 de septiembre de 2007 (en adelante CZFC o la VENDEDORA). De otra parte, D..., en nombre y representación de... (En adelante la COMPRADORA). Ambas partes, según intervienen, reconociéndose la capacidad jurídica de obrar suficiente para el otorgamiento del presente documento. EXPONEN I.- Que PARQUE COMERCIAL LAS SALINAS, S.A., unipersonal del CZFC, es titular de la siguiente parcela: Descripción: URBANA.- Parcela de terreno uno, hoy P1-9, identificada en plano y licencia como P1-12, sita en la Manzana Uno del Polígono Industrial Las Salinas de Levante en el Puerto de Santa María. Tiene una superficie de terreno de veintitrés mil once metros y cincuenta y seis decímetros cuadrados (23.011,56 m²). Es de uso terciario. Lindes: frente con parcela P1-2, parcela P1-3 y parcela P1-4 y finca segregada en escritura de 11 de mayo de 2007 por el notario José Ramón Castro Reina con número de protocolo 1897; derecha, con parcelas segregadas denominadas P1-2 y P1-10; izquierda, con parcela P 1-8 y calle Doctor Duarte Acosta; y fondo, con parcela segregada identificada como P1-8 y con la calle Canales. Inscripción: La citada finca se encuentra inscrita a nombre de PARQUE COMERCIAL LAS SALINAS, S.A.. en el Registro de la Propiedad nº 4 del Puerto de Santa María, al Tomo.., Libro, Folio, Finca nº 423, inscripción.ª. Página 1 de 10

2 Cargas: Existe una servidumbre de paso de un canal para la conducción de agua a favor de Agua del Puerto Empresa Municipal, S.A. que transcurre subterráneamente por zona no edificable (APEMSA) según plano que se adjunta. II.- Que el CZFC tiene suscrito con PARQUE COMERCIAL LAS SALINAS acuerdo por el que adquirirá la propiedad de la parcela como cuerpo cierto y libre de cargas y gravámenes. Que, en virtud del acuerdo citado, el CZFC está expresamente autorizado, para que con anterioridad a la transmisión de la propiedad, lleve a cabo las labores de comercialización total y/o parcial de la parcela, en régimen de arrendamiento o propiedad. III.- Que el CZFC, Entidad Pública entre cuyos principales objetivos se encuentra el fomentar el desarrollo de actividades empresariales e industriales que redunden en la creación de empleo y mantenimiento del ya existente en la Bahía de Cádiz especialmente castigada por un proceso de receso económico directamente relacionado con el cierre de centros industriales y traslado de los mismos a otras zonas; colaborando y facilitando el impulso económico y social de la ciudad de Cádiz y su Bahía. Por ello el CZFC ha entendido prioritario y del máximo interés público ofertar, bajo los principios de libre concurrencia y publicidad, a los interesados en ubicar sus centros económicos en la zona, la posibilidad de implantar un establecimiento industrial en m² de parcela de uso terciario siendo el propio CZFC quien, en su labor de fomento, llevará a cabo la construcción de las instalaciones con arreglo al proyecto técnico elaborado por dicha entidad. Por lo anterior, el CZFC convocó Oferta Pública para la formalización de un contrato de reserva de compraventa de m² de parcela con construcción de instalaciones en el Polígono Industrial Las Salinas de Levante en el término municipal del Puerto de Santa María. La Oferta Pública se publicó en el Boletín Oficial del Estado de fecha 25 de octubre de IV.- Que LA COMPRADORA, está interesada en la implantación de un establecimiento industrial en la zona, para lo que, con pleno conocimiento de las condiciones de la Oferta de reserva de parcela con construcción de instalaciones, ha presentado oferta de compra, así como memoria de la actividad que se compromete a desarrollar en el inmueble, que será ejecutado por el CZFC conforme el proyecto técnico elaborado por dicha entidad que queda unido al presente contrato formando parte integrante del mismo. V.- Que el CZFC, a la vista de la solicitud y memoria presentada, ha decidido la adjudicación del contrato de reserva de parcela con construcción de instalaciones a favor de LA COMPRADORA, condicionada la misma al cumplimiento de las obligaciones contenidas en el presente contrato. Página 2 de 10

3 VI.- Por todo lo anterior, ambas partes acuerdan la formalización del presente contrato de reserva de Compraventa de parcela con construcción de instalaciones, y lo llevan a cabo sobre la base de las siguientes, CLÁUSULAS PRIMERA.- OBJETO DEL CONTRATO 1.1 Objeto. El CZFC se obliga a entregar a la COMPRADORA, que acepta la parcela y edificación descrita a continuación, promovidas por CZFC de acuerdo con las ESPECIFICACIONES TÉCNICAS establecidas en el proyecto técnico elaborado por dicha entidad, y a las demás condiciones recogidas en este contrato: Edificación de 4.002,51 m 2 construidos, situada en una superficie de m 2 de la parcela descrita en el expositivo I y que aparece identificada en el PLANO DE UBICACIÓN que se adjunta a este contrato como Anexo nº 1. La edificación constará de una nave logística de 3.470,80 m² construidos que se destinará a actividades de almacenamiento y logística y 531,71 m² construidos destinado a oficinas y administración. La edificación será ejecutada por CZFC conforme a las ESPECIFICACIONES TÉCNICAS establecidas en el proyecto técnico elaborado por el CZFC, que se adjuntan a este contrato como Anexo nº 2. El CZFC se reserva la edificabilidad sobrante de la parcela y la posibilidad de traspasar la misma a la parcela matriz o a cualquier otra que se haya segregado de ésta, reserva que se hará constar expresamente en la Escritura y las licencias que se concedan en la parcela. 1.2 Proyecto. Los proyectos técnicos necesarios para llevar a cabo la construcción de la edificación descrita en el apartado anterior, así como para su legal utilización serán elaborados por el CZFC a través de los técnicos competentes que la misma designe para esta función, ajustándose a los parámetros, especificaciones, características y calidades que se contienen en las especificaciones técnicas del proyecto técnico que se adjunta a este contrato como anexo nº 2. Este proyecto técnico no estará sujeto a modificaciones sustanciales, entendiéndose como modificación sustancial la variación en las especificaciones técnicas que supongan más del 5 por 100 del presupuesto de ejecución de obras. Estas modificaciones, darán derecho al CZFC a ampliar el plazo de entrega, en los días que las partes acuerden, no inferior a 10 días. Igualmente podrá modificarse el precio de venta y el plazo de ejecución de la construcción cuando las modificaciones impliquen una mejora en las calidades o trabajos complementarios a los inicialmente contemplados, en cuyo caso las partes utilizarán el procedimiento denominado Orden de Cambio. Página 3 de 10

4 1.3 Obras de acondicionamiento Serán a cuenta del CZFC las obras de adecuación de las oficinas, así como las obras de acondicionamiento interior de la parcela que consistirán única y exclusivamente en el asfaltado de la misma. Todo ello conforme a las ESPECIFICACIONES TÉCNICAS establecidas en el proyecto que se adjunta a este contrato como Anexo nº 2. Por el contrario la nave objeto de la compraventa se entregará en bruto, siendo por cuenta y a costa de LA COMPRADORA, la ejecución de las obras de adecuación interior de la nave a la actividad a desarrollar. 1.4 Licencias Las partes se comprometen a colaborar entre ellas y actuar coordinadamente en la tramitación de todas aquellas licencias, permisos y autorizaciones administrativas que así lo requieran, conforme a la Ley. Corresponderán a LA VENDEDORA siendo de su exclusiva responsabilidad, la obtención de las licencias que con relación a la construcción de la edificación objeto de esta compraventa se señalan a continuación: Solicitud, tramitación y obtención de la licencia de obra de la edificación objeto de este contrato. Cualquier tasa, tributo o gasto que ocasione la tramitación y obtención de esta licencia serán de cargo de LA VENDEDORA. Corresponderán a LA COMPRADORA, siendo de su exclusiva cuenta y responsabilidad, la obtención de los permisos y licencias que le sean requeridos para ejecutar las obras de acondicionamiento de la nave y para el funcionamiento de la misma, la realización de las gestiones, pago de todos los gastos, tasas, arbitrios, redacción y visado de proyectos, boletines e informes, que haya de presentar en los organismos competentes para el desempeño de su actividad, así como para el alta y permiso de funcionamiento adecuado y legalizado de las instalaciones y suministros correspondientes a la nave entregada. 1.5 Modificaciones administrativas. EL CZFC se obliga a comunicar a LA COMPRADORA, las eventuales observaciones o modificaciones al proyecto que pudieran ser realizadas por los organismos autonómicos y/o municipales, al objeto de realizar de común acuerdo y conforme a la buena fe, las correcciones que, sin alterar las características del proyecto, deban introducirse. 1.6 Ejecución de las obras EL CZFC asume la obligación de promover, ejecutar y finalizar, a su entero coste, las obras de la edificación objeto de este contrato, las obras de adecuación de las oficinas y las obras de acondicionamiento interior de la parcela en los términos, condiciones, calidades, precios y plazos establecidos en el presente contrato y sus anexos. Página 4 de 10

5 EL CZFC designará a.. como su representante para la obra. El Representante del CZFC será asignado exclusivamente a la obra objeto de este Contrato y deberá atender a los requerimientos de la Dirección Técnica y Facultativa y de LA COMPRADORA, como interlocutor válido y responsable en nombre del CZFC. Caso de que la Dirección Técnica y Facultativa observase defectos en el comportamiento de este Representante del CZFC, lo comunicará a LA COMPRADORA, la cual podrá retirarle su aprobación y solicitar un nuevo representante que será designado por el CZFC dentro de los 15 días naturales siguientes. El Representante del CZFC está obligado a asistir a las reuniones periódicas que se celebren en la obra y a cuantas otras convoque LA COMPRADORA, pudiendo auxiliarse en el desarrollo de sus funciones por un ayudante previamente designado por el CZFC y aceptado por la COMPRADORA. SEGUNDA.- CONDICIÓN RESOLUTORIA La presente reserva de compraventa queda sometida al cumplimiento de la siguiente condición resolutoria: Que no se puedan iniciar por CZFC las obras de construcción objeto de este contrato antes de 6 meses, por causa no imputable a ninguna de las partes. En el supuesto que se tenga por cumplida dicha condición, cualquiera de las partes podrá resolver el contrato y el CZFC devolverá a LA COMPRADORA, en un plazo de 30 días, las cantidades percibidas en concepto de precio. TERCERA.- PRECIO El precio fijado para la presente compraventa es de EUROS (. ) al que habrá que añadirle el IVA que legalmente le corresponda. Este precio podrá variar en los siguientes casos: 1. Si se produjeran nuevas unidades en obra y/o se alterasen las especificaciones técnicas inicialmente previstas con el límite del 5 % establecido en la cláusula 1.2, mediante el procedimiento denominado ORDEN DE CAMBIO: Documento realizado con posterioridad al contrato, con consecuencias contractuales, donde se registran las modificaciones en las Especificaciones Técnicas establecidas en el proyecto: Plazo, Coste y Calidad. La orden de cambio se tramitará de la siguiente forma: Una vez obtenida toda la información necesaria sobre los detalles del cambio, el CZFC procederá a su valoración en plazo y coste. Redacción por el CZFC de la orden de cambio a la que se adjuntará toda aquella documentación que se considere necesaria. Página 5 de 10

6 Firma del documento ORDEN DE CAMBIO del que se emitirán tantos documentos originales como partes firmantes haya. Las órdenes de cambio deberán estar aprobadas mediante su firma necesariamente por la COMPRADORA, por el CZFC y por la Dirección Facultativa. 2. Por modificación exigida por la Administración actuante necesaria para proceder al otorgamiento de los permisos necesarios para la construcción y ocupación de la edificación proyectada por circunstancias que no hubiesen sido posible conocer por CZFC en el momento de determinar el precio de la edificación. CUARTA.- FORMA DE PAGO La forma de pago del precio fijado en la cláusula anterior será de acuerdo con los siguientes hitos: El 30 % del precio, esto es,. EUROS ( ), más el IVA que correspondiera a esa cantidad, en el momento de la firma de este contrato. El 60 % del precio, esto es,. EUROS (.. ), más el IVA, que correspondiera a esa cantidad, en. pagos mensuales mediante domiciliación bancaria autorizada por LA COMPRADORA en el momento de la firma del contrato privado por importe de. El 10 % restante, esto es EUROS ( ), más el IVA, que correspondiera a esa cantidad, simultáneamente al momento de otorgamiento de correspondiente escritura pública de compraventa, mediante cheque bancario nominativo a nombre de LA VENDEDORA. QUINTA.- PLAZO El CZFC deberá ejecutar y entregar la edificación, conforme a lo previsto en este contrato, en el plazo aproximado de.. meses a contar desde la fecha de notificación de la concesión de la licencia de obras preceptiva para llevar a cabo la ejecución proyectada. Este plazo sólo podrá verse ampliado en los siguientes supuestos: 5.1 Supuestos de fuerza mayor: Se entenderán como supuestos de fuerza mayor, prorrogándose el plazo en el número de días efectivamente perdidos, debidamente justificados por certificados oficiales. Por casos de fuerza mayor se entenderán: 1. los terremotos 2. las guerras y sediciones populares 3. los vientos de superior velocidad a la permitida legalmente para le funcionamiento de las grúas. 4. las huelgas generales, sectoriales, cuando afecten a la buena marcha de los trabajos, a excepción de las huelgas de las empresas en que intervengan en las obras. Página 6 de 10

7 5. las lluvias torrenciales y /o días de lluvias consecutivos así como cualquier otra inclemencia meteorológica, cuando perturben la ejecución de la obra durante al menos doce horas y hagan el terreno impracticable. 6. Yacimientos arqueológicos 5.2 Retrasos debidos a órdenes administrativas o judiciales: En el caso de retraso basado en orden administrativa o judicial, el plazo de los trabajos deberá ser prorrogado en la medida en que deba ser suspendido o interrumpido por efecto de una decisión administrativa o judicial imprevisible, salvo que éstas resulten de un error, omisión o incumplimiento de sus obligaciones imputable al CZFC. 5.3 Retrasos debidos a Órdenes de Cambio e inclemencias meteorológicas. Igualmente el plazo variará: 1. Si se introdujeran nuevas unidades en obra y /o se alterasen las inicialmente previstas, modificándose las Especificaciones Técnicas establecidas en el proyecto técnico, de acuerdo al procedimiento denominado Orden de Cambio. 2. Por inclemencias meteorológicas que afecten al ritmo normal de los trabajos de construcción. 5.4 Retrasos debidos a incumplimiento de obligaciones por parte de LA COMPRADORA. Podrá variar la fecha fijada para la finalización de la edificación cuando la obra sea objeto de paralización por una causa tan sólo imputable a LA COMPRADORA. En estos casos, el plazo se verá aumentado en tantos días como dure la causa del incumplimiento. SÉXTA.- ESCRITURA PÚBLICA Las escrituras de compraventa y declaración de obra nueva de la nave se otorgarán dentro del mes siguiente al de la Recepción Provisional. A estos efectos el CZFC en el plazo máximo de un mes desde la recepción de las obras comunicará a LA COMPRADORA, lugar, fecha y hora establecidas para la formalización del documento ante el Notario Público que la COMPRADORA libremente designe. La falta de formalización de la Escritura Pública de Compraventa, por causa imputable a LA COMPRADORA, en el plazo máximo de dos meses desde la fecha en la que haya sido convocada inicialmente, dará derecho a CZFC a incrementar el precio de la compraventa en un 1% por cada semana natural de demora, o bien a resolver el contrato, pactándose una penalización a cargo de LA COMPRADORA y a favor de CZFC de una cantidad equivalente al 30% del precio del contrato. Asimismo, y en caso de que la falta de formalización de la Escritura Pública de Compraventa se debiera a causa imputable a la VENDEDORA, dará derecho a la COMPRADORA a resolver el contrato, con la obligación de devolución a favor de la COMPRADORA de las cantidades abonadas hasta ese momento, y adicionalmente, pactándose igual Página 7 de 10

8 penalización a cargo de la VENDEDORA y a favor de la COMPRADORA, por una cantidad equivalente al 30% del precio del contrato. Las escrituras se otorgarán ante el notario que a tal fin elija la COMPRADORA siendo todos los gastos honorarios e impuestos que sean consecuencia del otorgamiento de la escritura de compraventa, y en particular, Notaría, Acto Jurídicos Documentados, inscripción en el Registro de la Propiedad por cuenta de la COMPRADORA, a excepción del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los terrenos, que será por cuenta de la VENDEDORA. Será requisito necesario para el otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa, que la COMPRADORA abone el precio íntegro de la compraventa conforme a lo pactado en la cláusula cuarta de este contrato. SÉPTIMA.- RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. 7.1 Falta de pago. La falta de pago a su vencimiento de cualquiera de los plazos fijados para el pago del precio, facultará al CZFC para instar la resolución de la compraventa, sin otro requisito que el requerimiento de resolución previsto en el art del Código Civil. Ejercitada la facultad de resolución, las partes expresamente convienen como cláusula penal que el CZFC tendrá derecho a una cantidad equivalente al 30% del precio del contrato, en concepto de indemnización, que se hará efectiva con cargo a las cantidades percibidas a cuenta del precio, restituyéndose, en su caso, el importe restante a la COMPRADORA. Lo anterior es sin perjuicio de ejercitar las acciones procedentes de reclamación de los daños y perjuicios si estos no quedaren totalmente cubiertos con las cantidades retenidas por el CZFC. En el supuesto de que, pese al incumplimiento de LA COMPRADORA, el CZFC no optara por resolver el contrato, este queda facultado para aplicar, en concepto de intereses de demora, una tasa anual equivalente al QUINCE (15) POR CIENTO. Dichos intereses se devengarán desde la fecha en la que se debería haber satisfecho la parte del precio impagado, hasta el total y efectivo pago de la misma, tanto si se verifica voluntariamente, como si lo es mediante intervención judicial Otras causas de resolución: 1. El incumplimiento de las cláusulas contenidas en el presente contrato por causa imputable a cualquiera de las partes que facultará a la contraria para instar la resolución. 2. La declaración de insolvencia en cualquier procedimiento y, en caso de concurso, la apertura de la fase de liquidación, facultará a la contraria para instar la resolución. 3. La falta de obtención de las licencias necesarias para llevar a cabo la actuación, que facultará a la COMPRADORA a obtener del CZFC la devolución de todas las cantidades anticipadas en concepto de precio. Página 8 de 10

9 4. Cumplimiento de la condición resolutoria a que se refiere la cláusula segunda con los efectos prevenidos en la misma. En los casos de resolución del contrato señalado en este apartado (7.2), el CZFC devolverá a LA COMPRADORA las cantidades percibidas en concepto de precio. No obstante, en los casos de resolución 1 y 2, si la causa de resolución es por causa imputable a la COMPRADORA, serán de aplicación los efectos de resolución previstos en la cláusula 7.1. OCTAVA.- GASTOS DE CONSERVACIÓN, MANTENIMIENTO E IMPUESTOS. Desde la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa la COMPRADORA quedará subrogada en todos los derechos y obligaciones dimanantes de la participación en la Entidad Urbanística de Conservación (E.U.C) y serán de su cuenta los gastos de conservación y mantenimiento que le correspondan conforme la participación que ostente en la E. U. C., aún cuando fueran inicialmente liquidados a CZFC. Igualmente serán por cuenta de LA COMPRADORA, cuantas contribuciones, impuestos, arbitrios o tasas (en particular el IBI), que recaigan sobre la parcela y el inmueble transmitido o la actividad que se desarrolle en el mismo y que se devenguen a partir del otorgamiento de la Escritura, aun cuando fueran inicialmente liquidados a CZFC. NOVENA.- OTRAS OBLIGACIONES DE LA COMPRADORA. LA COMPRADORA que adquiere la parcela y nave para desarrollar una actividad, se compromete a no transmitirla a terceros y a desarrollar en el mismo la actividad empresarial de acuerdo con lo previsto en la memoria presentada en su oferta, que se adjunta al presente contrato, durante 3 años desde la fecha de escritura pública, salvo expresa autorización de CZFC. En caso de incumplimiento de esta obligación se compromete a abonar a CZFC como penalización una cantidad equivalente al 50% del importe de la compraventa. DÉCIMA. NOTIFICACIONES A LA COMPRADORA. Las notificaciones que se deban hacer a la COMPRADORA se realizarán en el domicilio designado en el presente contrato, salvo que ésta notifique por escrito a CZFC el cambio de domicilio. A los efectos de este contrato, se entenderá por efectuada la notificación a la COMPRADORA con una comunicación (correo certificado o requerimiento notarial) practicada o intentada en el último domicilio designado por la COMPRADORA, siendo de la responsabilidad de ésta, la falta de recibo de la comunicación por ausencia, cambio de domicilio no notificado en forma, o cualquier otra causa ajena a CZFC. Página 9 de 10

10 DÉCIMO PRIMERA.- JURISDICCIÓN El presente contrato tiene naturaleza administrativa, siendo un contrato administrativo especial de los previstos en el artículo 5.2 b) del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (LCAP), aprobado por el R.D. Legislativo 2/2000, de 16 de junio, y se regirá por lo establecido en el mismo, por la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas siendo de aplicación supletoria las restantes normas de Derecho Administrativo y Derecho Civil, por este orden, que puedan ser de aplicación al contrato de compraventa. En consecuencia el CZFC, en aplicación del artículo 59 de la LCAP, el CZFC ostenta la prerrogativa de interpretar el presente contrato y resolver las dudas que ofrezca su cumplimiento; igualmente podrá modificar por razón de interés público el contrato celebrado y acordar su resolución, dentro de los límites y con sujeción a los requisitos y efectos señalados en el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas dando audiencia al contratista. Contra sus acuerdos, habrá lugar a recurso contencioso-administrativo, conforme a lo establecido por la Ley reguladora de dicha jurisdicción. Las cuestiones litigiosas sobre la interpretación, modificación, resolución y efectos del contrato serán resueltas por el Órgano de Contratación competente, cuyos acuerdos pondrán fin a la vía administrativa, y contra los mismos habrá lugar a recurso contencioso- administrativo, conforme al previsto por la Ley reguladora de dicha jurisdicción, sin perjuicio de que los interesados puedan interponer recurso potestativo de reposición, previsto en los artículos 116 y 117 de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.- Y en prueba de conformidad con lo anterior, las partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados. Anexos: I.- Planos. II.- Proyecto Técnico. III.- Memoria descriptiva de la actividad a desarrollar Página 10 de 10