Expte. DI-817/ EXCMO. SR. CONSEJERO DE OBRAS PÚBLICAS, URBANISMO, VIVIENDA Y TRANSPORTES Edificio Pignatelli ZARAGOZA ZARAGOZA

Transcripción

1 Expte. DI-817/ EXCMO. SR. CONSEJERO DE OBRAS PÚBLICAS, URBANISMO, VIVIENDA Y TRANSPORTES Edificio Pignatelli ZARAGOZA ZARAGOZA ASUNTO: Sugerencia relativa a adjudicación definitiva de vivienda de protección oficial. I.- ANTECEDENTES Primero.- Con fecha 3 de mayo de 2012 tuvo entrada en esta Institución un escrito de queja que quedo registrado con el número de referencia arriba expresado en el que el interesado exponía: me apunte a una cooperativa de viviendas en régimen de protección oficial siendo socio de las mismas desde esa misma fecha. Periódicamente se hacen aportaciones económicas. Me encuentro con el problema de que mi novia tiene actualmente un piso y tras consultar al toc-toc si esto afectaría a mi compra de la vivienda me comentaron que no podré tener ninguna unión" (ni casarme no tener hijos) hasta que firme las escrituras del piso, ya que al tener ella piso se incumpliría la ley de la vivienda protegida aunque ella no formara parte de mi piso. El presentador de la queja considera injusto que habiéndose apuntado a la Cooperativa cumpliendo en ese momento con la normativa, tenga que esperar el tiempo que dure el proceso de construcción (con la situación actual unos 7 años) para poder casarse ya que la situación de las personas cambia mucho a lo largo de los años. Segundo.- Admitida la queja a trámite se solicitó información al Consejero de Obras Públicas, Urbanismo, Vivienda y Transportes sobre la cuestión planteada en la queja y en particular sobre cuál es la solución contemplada en la norma aplicable para estas situaciones. Tercero.- Con fecha 14 de junio de 2012 se recibió escrito del Director General de Vivienda y Rehabilitación en el que en relación con la información solicitada se informa lo siguiente: Con carácter general, y sin poder valorar el expediente administrativo concreto del presentador de la queja, dado que se desconocen sus datos 1

2 identificativos, de acuerdo con los artículos 20 y 21 del Decreto 211/2008, de 4 de noviembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de solicitantes de vivienda protegida de Aragón, uno de los requisitos para acceder a vivienda protegida es que la unidad de convivencia tenga necesidad de vivienda. Y no existe necesidad de vivienda cuando alguno de los miembros de la unidad de convivencia tenga a su disposición una vivienda adecuada para dicha unidad en propiedad, derecho de superficie o usufructo. Por tanto, en el caso planteado, si contraen matrimonio antes de la formalización de la escritura pública de compra venta, ésta no podrá llevarse a cabo en tanto en cuanto que, considerando sus actuales circunstancias y, de acuerdo con lo dispuesto por la normativa sobre viviendas protegidas, el presentador de la queja no tendría necesidad de vivienda. II.- CONSIDERACIONES JURÍDICAS Primera.- El artículo 20 del Decreto 211/2008, de 4 de noviembre del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Solicitantes de vivienda protegida de Aragón establece los requisitos necesarios para poder ser inscrito en el Registro y, en todo caso, para poder ser beneficiario de una vivienda protegida. Entre los requisitos se señala el de tener necesidad de vivienda. Según se señala, el cumplimiento y acreditación del cumplimiento de los requisitos establecidos se exigirá al solicitar la inscripción o variación de datos en el Registro o cuando, teniendo la condición de adjudicatario provisional, así proceda para elevar a definitiva la adjudicación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 21.5 para el requisito de tener necesidad de vivienda. Segunda.- En el Artículo 21 se establece que La unidad de convivencia habrá de tener necesidad de vivienda. No existirá necesidad de vivienda cuando alguno de los miembros de la unidad de convivencia tenga a su disposición una vivienda adecuada para dicha unidad en propiedad, derecho de superficie o usufructo desde la fecha de solicitud de la inscripción en el Registro hasta la adjudicación, aunque la titularidad de la vivienda sea compartida, sin perjuicio de lo establecido en la letra e) del apartado siguiente. Asimismo, no existirá necesidad de vivienda cuando alguno de los miembros de la unidad de convivencia haya firmado un contrato de compra diferido en el tiempo, de vivienda libre. En el citado artículo se señalan a continuación lo que se consideran viviendas inadecuadas, y en el punto 5, dice que La situación de necesidad de vivienda, en el caso de adjudicación de vivienda en propiedad, deberá mantenerse hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa. En caso de carencia de necesidad de vivienda en cualquier momento anterior a la escrituración del contrato de compraventa por el adjudicatario definitivo o de incumplimiento de la obligación de transmitir la vivienda inadecuada a que se refiere el apartado anterior, la adjudicación definitiva quedará sin efecto, proponiéndose nueva adjudicación a 2

3 favor de la correspondiente unidad de convivencia que figure como reserva, y el contrato privado de compraventa suscrito con la entidad promotora quedará automáticamente resuelto, por causa imputable al adjudicatario, lo que podrá dar lugar a la exigencia por la entidad promotora de la correspondiente responsabilidad civil derivada de los perjuicios que el incumplimiento del adjudicatario le haya podido ocasionar. A estos efectos, los contratos de compraventa que se suscriban respecto a las viviendas adjudicadas deberán contener obligatoriamente una cláusula con condición resolutoria respecto al cumplimiento de la condición relativa a la necesidad de vivienda, no pudiendo ser visados en caso contrario. Tercera.- Nada hay que objetar a la respuesta facilitada por la Administración, ya que efectivamente en la normativa vigente, el adjudicatario provisional, que en ese momento carece de vivienda en propiedad y por tanto tiene necesidad de vivienda, si a la hora de convertirse en adjudicatario definitivo ha modificado sus circunstancias personales, y otro miembro de la unidad familiar tiene una vivienda en propiedad, no podría convertirse en adjudicatario definitivo ni elevar a escritura pública la adjudicación, salvo que el otro miembro de la unidad familiar procediera a la venta de la vivienda. Esa situación, produce inseguridad jurídica, ya que en el momento de adquirir la vivienda como adjudicatario provisional, bien mediante compraventa, bien mediante su incorporación a una Cooperativa como socio, se reúnen y cumplen todos los requisitos establecidos, y es posible que mientras dura la edificación (algunas veces transcurren dos, tres o cuatro años), pueden producirse circunstancias sobrevenidas que modifiquen las circunstancias personales (como contraer matrimonio, tener mayores ingresos, etc. ) sin que exista mala fe por parte del adjudicatario, quién después de realizar un esfuerzo económico durante una serie de años, se puede ver abocado a tener que renunciar a la vivienda y a resolver la venta si el otro miembro que en ese momento forma parte de la unidad de convivencia no quiere o no puede vender la vivienda. Las consecuencias para el adjudicatario provisional resultan excesivamente rígidas, ya que según la norma el contrato privado de compraventa suscrito con la entidad promotora quedará automáticamente resuelto, por causa imputable al adjudicatario, lo que podrá dar lugar a la exigencia por la entidad promotora de la correspondiente responsabilidad civil derivada de los perjuicios que el incumplimiento del adjudicatario le haya podido ocasionar. Si en la situación actual, conocido por el presentador de la queja que su novia tiene una vivienda, decide darse de baja en la cooperativa, podría producirse la situación de que transcurrido el tiempo no llegara a formalizar la relación y se encontrara con que no tiene vivienda pudiéndola haber tenido y después de haber realizado un desembolso económico que con la situación actual puede tardar en recuperar. Tampoco parece lógico que tenga que esperar a casarse hasta después de que termine el proceso de edificación de la vivienda y firme la escritura de compraventa o adjudicación, ya que si bien en el momento de firmar la escritura cumpliría todos los requisitos, la situación de hecho sería la misma, tendría una vivienda él, escriturada sólo a su nombre y otra su ya esposa, quién no tendría obligación de venderla ya que antes del otorgamiento de la escritura no formaba parte de la unidad familiar. 3

4 Cuarta.- En el citado artículo 21 del Decreto se considera viviendas inadecuadas o que no están a disposición de la unidad de convivencia únicamente las siguientes: d) Las viviendas que, en procedimiento de nulidad, separación, divorcio o extinción de la pareja estable no casada inscrita en el correspondiente Registro y siempre que el solicitante carezca de otra vivienda adecuada y a su disposición conforme a este Reglamento, se hayan designado judicialmente como domicilio del otro cónyuge o miembro de la pareja estable no casada. Cuando se trate del acceso a viviendas protegidas en arrendamiento o precario en supuestos de abandono del domicilio habitual por causa de maltrato, si así lo certifica el Órgano competente de la Comunidad Autónoma, se considerará en todo caso inadecuada la vivienda que venía constituyendo domicilio habitual, sin necesidad de previo procedimiento judicial y aunque no exista presunción de convivencia. e) Las viviendas adquiridas mortis causa a titulo universal cuando concurra al menos una de las tres circunstancias siguientes: Que al adquirir la vivienda no constituyera domicilio habitual del adquirente ni se ubicara en el mismo ámbito municipal de demanda. Que su titular no disfrute de dicha vivienda porque su uso, sin posibilidad de revocación unilateral por su parte, corresponde con carácter vitalicio a otra persona física. Idéntico tratamiento se dará en los supuestos en que dicha situación proceda de donaciones inter vivos o transmisiones mortis causa a título particular de padres a hijos. Que adquiera una cuota de participación en la titularidad una vivienda inferior al 50 %. Idéntico tratamiento se dará en los supuestos en que dicha cotitularidad proceda de donaciones inter vivos o transmisiones mortis causa a título particular de padres a hijos. La norma contempla estas excepciones para determinadas situaciones de los adjudicatarios provisionales que no le impiden ser adjudicatario definitivo. Si bien en este expediente no se aprecia ningún incumplimiento por parte de la Administración, ya que está aplicando lo establecido en el Decreto, parece razonable que se estudie la posibilidad de incluir algún otro supuesto para estos casos de jóvenes que pueden verse afectados en su estado civil, por circunstancias sobrevenidas, durante el periodo de construcción de la vivienda. III.- RESOLUCIÓN Por todo lo anteriormente expuesto, en virtud de las facultades que me confiere la Ley 4/1985 de 27 de junio, Reguladora del Justicia de Aragón y teniendo en cuenta que según manifiesta la Administración en algún escrito remitido a esta Institución, se han iniciado los trámites para modificar el Reglamento del Registro de Solicitantes, me permito formularle la siguiente SUGERENCIA Que por esa Administración se valore y estudie la posibilidad de 4

5 introducir en la modificación del Reglamento del Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida, alguna medida que solucione estas situaciones de jóvenes que siendo adjudicatarios provisionales, y hasta que se produce la elevación a definitiva de la adjudicación y el otorgamiento de la escritura de compraventa o adjudicación, pueden verse afectados en su estado civil por circunstancias sobrevenidas durante el periodo de construcción de la vivienda. Agradezco de antemano su colaboración y espero que en un plazo no superior a un mes me comunique si acepta o no la Sugerencia formulada, indicándome, en este último supuesto, las razones en que funda su negativa. Zaragoza, a 2 de julio de 2012 EL JUSTICIA DE ARAGÓN FERNANDO GARCÍA VICENTE 5