Los acuerdos de la Junta de Propietarios

Transcripción

1 Los acuerdos de la Junta de Propietarios Luis Guirado Pueyo, cofundador y Gerente de Multiges Consultoría. Alumno de En la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), vigente a nivel estatal, este tema viene regulado en el artículo 17. Cabe notar que el citado artículo ha sido objeto de dos modificaciones: la primera mediante una nueva redacción por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, que afectó a su apartado 1º, y la segunda la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que afectó a los apartados 3º y 4º. Antes de tratar de esquematizar la adopción de acuerdos, comenzaremos aclarando diversos conceptos que, aunque parecen obvios, conviene conocer y tener claros. Quórum Dedicamos nuestra anterior colaboración a la convocatoria de la Junta de Propietarios. En dicho artículo vimos los elementos esenciales de la misma y se marcaron una serie de directrices. En esta ocasión nos vamos a centrar en las mayorías necesarias para la validez de los acuerdos que se adopten, fin último de las Juntas de Propietarios. Este aspecto es muy importante, pues es determinante para que la Junta de Propietarios quede válidamente constituida y los acuerdos que se adopten puedan ser válidos. Así, y según el número de propietarios que asistan, se podrá celebrar la Junta en dos supuestos establecidos por el artículo 16.2 de la LPH: En primera convocatoria: cuando asistan personalmente o por medio de representante la mayoría de propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación. 28

2 En segunda convocatoria: cualquier número de comuneros o de cuotas. Asistencia de los propietarios Este aspecto viene regulado en el artículo 15.1 de la LPH, de tal forma que: Los propietarios podrán asistir a la Junta personalmente o por medio de un representante legal o voluntario, teniendo en cuenta que no es necesario un poder notarial, sino que bastará un escrito firmado por el propietario para acreditar tal representación. Este documento debe quedar en poder del Secretario de la Junta para su custodia. Si el piso o local pertenece en pro-indiviso a varios propietarios, estos deberán designar a uno de ellos para asistir a la Junta. Si el piso o local está en usufructo, corresponderá al nudo propietario la asistencia a la Junta y el ejercicio del derecho al voto en la misma. En tales casos, el nudo propietario se entiende representado por el usufructuario, salvo que se trate de adoptar acuerdos que requieran unanimidad o acuerdos de obras y mejoras extraordinarias, en cuyo caso la delegación a favor del usufructuario deberá ser expresa. Derecho al voto Hay que observar escrupulosamente, y con carácter previo al inicio, lo estipulado en el punto 2 del artículo 15, esto es: Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho al voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho al voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley. Lo que significa que los deudores no podrán votar, afectando directamente en los cómputos de mayorías. Sentadas estas bases ya estamos en disposición de esquematizar las mayorías necesarias, tanto en primera como en segunda convocatoria, para que los acuerdos puedan adoptarse válidamente. Cómputo de votos En atención a la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo, y en particular a la sentencia de casación de doctrina de fecha 10/02/1995, resolución 87/1995, se determinó inequívocamente en su fundamento de derecho tercero que el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos. Por tanto, concluiremos que el propietario que posea varias propiedades a todos los efectos dispone de un voto. actualidad inmobiliaria 29

3 no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma. En el plazo de dos años, a contar desde la publicación de esta Ley en el Boletín Oficial del Estado, las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos. Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el número 2 del artículo 16. Mayorías para los acuerdos Podemos establecer cinco tipos y una especialidad: 1. Unanimidad Solo se requiere para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo de la comunidad o de los estatutos. Normalmente, la escritura de división horizontal es el título constitutivo donde constan los coeficientes de participación. Cabría matizar un par de cuestiones referentes a los estatutos. En primer lugar, deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad, pues su falta de inscripción les restaría la efectividad legal y, en segundo lugar, cerciorarse de que están vigentes. Esta última advertencia mana de lo dictado en la disposición transitoria primera de la LPH: La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que 2. Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. 30

4 Además, hay que considerar que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la LPH, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Por otra parte, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios. 3. Mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos (sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de la LPH). Ejemplos de ello serían la instalación de un ascensor, salva-escaleras, rampa, etc. Aquí señalaremos que la Ley 51/2003, citada anteriormente, equipara a las personas con discapacidad a aquellas mayores de 70 años, modificando el artículo 10 de la LPH. Resto de acuerdos no especificados en otros puntos. Apuntaremos que, en segunda convocatoria, serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Si la Junta se celebra en primera convocatoria se computan tanto a los presentes como a los que no, considerando el voto favorable de los ausentes con las mismas condiciones establecidas en el punto 2 anterior. 4. Un tercio de los propietarios que representen a su vez una tercera parte de las cuotas Instalación de equipos o sistemas con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, que tengan un aprovechamiento privativo. actualidad inmobiliaria 31

5 podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal. Además, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración de elemento común. 5. Sin necesidad de acuerdo Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, que podrá ser acordada a petición de cualquier propietario. Conviene puntualizar que la norma establece, para ambos casos, que la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, La Ley 19/2009 estableció que para la instalación en el aparcamiento del edificio de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que este se ubicara en una plaza individual de garaje, solo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma. 6. Especialidades Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de 20 días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas. En la disposición transitoria segunda de la LPH se hace referencia a un determinado tipo de estatutos que tenían establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios. En dicha disposición se dice que: 32

6 Se entenderán los mismos (los estatutos) modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho (tanteo y retracto), salvo que, en nueva Junta, y por mayoría que represente al menos el 80% de los titulares, se acordare el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los miembros de la comunidad. El Libro de Actas Como es sabido, los acuerdos de la Junta de Propietarios se recogerán en un Libro de Actas, que debe estar diligenciado por el Registrador de la Propiedad y cuya custodia corresponde al Secretario de la comunidad, cargo que normalmente va asociado al de administrador. Así, el acta de cada Junta expresará, en todo caso y como mínimo, las siguientes circunstancias: Fecha y lugar de celebración de la Junta. Autor de la convocatoria, normalmente el Presidente, o propietarios que la hubiesen promovido. Carácter ordinario o extraordinario e indicación sobre si se celebró en primera o en segunda convocatoria. Relación de los propietarios asistentes y representados, con expresión de sus cuotas de participación. Orden del día de la reunión. Acuerdos adoptados, con detalle de los propietarios que han votado a favor y en contra y las cuotas que representen unos y otros, y además actualidad inmobiliaria 33

7 su calificación, es decir, por unanimidad, mayoría de tres quintas partes, simple, etc. Finalmente, el acta debe ser firmada por el Presidente y por el Secretario, bien al final de la reunión (no suele ser lo habitual) o dentro de los 10 días naturales siguientes, tal y como establece el artículo 19 de la LPH. La impugnación de acuerdos En ocasiones, un propietario puede entender que se han lesionado sus derechos por la adopción de determinado acuerdo. Ya se ha indicado que si no estuvo presente en la reunión, puede manifestar su voto mediante escrito dirigido al Secretario, en el plazo de 30 días, lo cual puede significar que el acuerdo adoptado con determinada mayoría ya no sea válido. Sin embargo, la LPH contempla la posibilidad de impugnación ante los tribunales, para proteger al propietario o a la comunidad de posibles abusos o acuerdos contrarios al ordenamiento jurídico. Así, el artículo 18 establece tres supuestos para la impugnación: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad, en beneficio de uno o varios propietarios. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. 1. Plazos para impugnar Un año, si se trata de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos. Tres meses, para el resto de los casos. Para el cálculo de los plazos se cuenta desde la fecha de la adopción del acuerdo, con la salvedad de que para los propietarios que no asistieron a la Junta en la que se adoptó el acuerdo, los plazos se cuentan desde la fecha en que se les notificó el acuerdo en la forma prevista en la LPH, artículo Legitimación para impugnar Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta en la que se adoptó el acuerdo. Los propietarios que estuviesen ausentes de la Junta en la que se adoptó el acuerdo. Los propietarios a quienes se hubiese privado de su derecho de voto indebidamente. 3. Requisitos para la impugnación Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. 34