MR Consultores Jornadas de Capacitación y Actualización Tributaria

Transcripción

1 MR Consultores Jornadas de Capacitación y Actualización Tributaria NEGOCIACIÓN, OFERTA Y TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES Resolución General (AFIP) 2371 Resolución General (AFIP) 3101 Expositor: Dr. Marcelo D. Rodríguez Buenos Aires, Junio de 2011

2 RÉGIMEN DE INFORMACIÓN SUJETOS OBLIGADOS Los sujetos del Art. 5º de la Ley (t.o. 1998) Responsables por deuda propia Los responsables del Art. 6º de la Ley Responsables del cumplimiento de la deuda ajena Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior. En oportunidad de proceder a la negociación, oferta o transferencia a título oneroso de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, ubicados en el país.

3 RÉGIMEN DE INFORMACIÓN SUJETOS EXCEPTUADOS Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la CABA. Las misiones diplomáticas permanentes acreditadas ante el Estado Nacional, diplomáticos, agentes consulares y demás representantes oficiales de países extranjeros. Las instituciones religiosas comprendidas en el inciso e) del Artí. 20 Ley de Impuesto a las Ganancias (t.o.1997 ).

4 CÓDIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Los sujetos obligados titular o condómino de bienes inmuebles Deberán obtener el (COTI) Previo a la ocurrencia, de alguno de los sigs. actos, el primero que suceda: El precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, base imponible del impuesto inmobiliario, tributos similares o valor fiscal vigente, resulten IGUALES o SUPERIORES a $ Siempre que Negociación, Oferta o Transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación

5 CASOS ESPECIALES - Obligación de obtener el (COTI) - 1- Parte indivisa de un bien inmueble La obligación de obtener el (COTI) se configurará cuando el precio consignado en cualquiera de los actos o los valores proporcionales correspondientes a: la base imponible fijada en el impuesto inmobiliario o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten IGUAL o SUPERIOR a $ Conjunto de inmuebles En los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles que se realicen en conjunto, la obligación de obtener el (COTI) queda configurada cuando el precio consignado o la base imponible del impuesto inmobiliario o tributos similares y/o del imp. de sellos que graven su transmisión o el valor fiscal vigente del bien inmueble, considerado en su conjunto, resulte IGUAL o SUPERIOR a $

6 CASOS ESPECIALES - Obligación de obtener el COTI - 3- Operaciones de leasing inmobiliario El valor de oferta, negociación o transferencia a considerar, a los efectos de obtener el (COTI), resultará de la sumatoria de los cánones correspondientes al plazo total del contrato y del precio fijado para el ejercicio de la opción de compra, debiendo solicitarse el (COTI) al momento de efectuarse la transferencia. NO DEBERÁN SOLICITAR EL (COTI) CUANDO: Los actos pertenezcan a miembros de las misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo y/o a sus familiares. Los propietarios sean miembros de las representaciones, agentes y, en su caso, los familiares de los mismos que actúen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte. Las operaciones de expropiación realizadas a favor de los Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la CABA. Las ventas judiciales.

7 PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL (COTI) TITULARES DE INMUEBLES 1 POR SÍ MISMO a) A través de Internet Ingresar con Clave Fiscal al Servicio Transferencia de inmuebles opción Código de oferta de transferencia de inmuebles (COTI) b) Vía telefónica Centro de Información Telefónica ( ) ÚNICAMENTE en caso de inoperatividad del sistema IMPORTANTE: Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior, sólo podrán solicitar el (COTI) a través de Internet.

8 PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL (COTI) 2 POR INMOBILIARIA Cuando Intervenga una inmobiliaria, el titular o condómino de bienes inmuebles podrá autorizarlo para la obtención del (COTI) en su representación, debiendo documentar por escrito dicha autorización. La tramitación del (COTI) efectuada en estas condiciones implicará para: El titular o condómino de bienes inmuebles : la excepción de dar cumplimiento a la obligación de solicitar el (COTI), constituyendo el ejemplar impreso del (COTI) entregado por la inmobiliaria, comprobante justificativo de tal situación. La inmobiliaria : la confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho (COTI).

9 INMOBILIARIAS - Obligaciones INGRESAR AL SERVICIO de la web ( "Registro de operaciones inmobiliarias", opción "Régimen informativo PARA Confirmar su participación. Rechazar su designación como intermediario. Ingresar los datos solicitados en caso de estar autorizados para obtener el (COTI). Informar cuando un titular o condómino no ha solicitado el (COTI). "Registro de operaciones inmobiliarias, opción Confirmación de transferencia" PARA Confirmar la transferencia y el monto de la operación "Registro de operaciones inmobiliarias PARA Informar la participación de otras inmobiliarias inmobiliarias asociadas

10 INMOBILIARIAS - Obligaciones INGRESAR AL SERVICIO de la web ( "Registro de operaciones inmobiliarias", opción Desistimiento de Venta PARA Comunicar la cancelación de su participación.

11 CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA 1- Confirmación de participación de la inmobiliaria La confirmación debe ser con carácter previo a la negociación, oferta o transferencia, debiendo consignar la identificación del (COTI) proporcionada por el "titular o condómino de bienes inmuebles" e informar los siguientes datos: Superficie total en m2 o hectáreas del bien inmueble. De corresponder, se individualizará la sup. del terreno, sup. cubierta y sup. semicubierta. Año de construcción del bien inmueble, de corresponder. Base imponible de los imp. inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según corresponda. Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o n de partida inmobiliaria. 2- Rechazo de designación como intermediario Deberán consignar la identificación del (COTI) proporcionada por el "Titular o condómino de bienes inmuebles", dentro de los 5 días corridos contados a partir de la fecha de obtención del (COTI).

12 CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA 3- Ingreso de datos en caso de estar autorizados para obtener el (COTI) Deberán ingresar los datos que se detallan a continuación, además de los correspondientes a los mencionados para la Confirmación de participación, quedando aceptada su intervención. Ubicación del bien inmueble. Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda. Identificación de los condóminos, indicando el número de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el % de titularidad atribuible a cada uno de ellos. Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el % a negociar, ofertar o transferir. 4- Información sobre titular o condómino que no ha solicitado el (COTI) Deberán informar, cuando el titular o condómino no hubiera solicitado el (COTI), tal circunstancia en el servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrando, de corresponder, los siguientes datos:

13 CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA 4- Continuación Los previstos en el Anexo III de la RG.2371/07, la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir, la fecha y número del documento o comprobante que respalde la autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otro comprobante que cumpla la misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización. El suministro de esta información por parte de la "inmobiliaria" no constituye una solicitud del (COTI), en consecuencia, no releva a los titulares o condóminos de la obligación de tramitarlo.

14 CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA 5- Confirmación de transferencia y monto de la operación Deberán informar el Compromiso de Transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, así como el monto de la operación concertada, consignando la identificación del (COTI), dentro de los 5 días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las sig. situaciones: Firma o cesión del boleto de compra venta, Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio. Celebración del acto de firma de la escritura, Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la "inmobiliaria titular o asociada", Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.

15 CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA 6- Información de inmobiliarias asociadas La información deberá suministrarla la "inmobiliaria titular" con carácter previo a la participación que en dichos actos tuvieran las "inmobiliarias asociadas". Las "inmobiliarias asociadas" podrán rechazar su participación dentro de los 10 días corridos contados desde la asignación efectuada por parte de la "inmobiliaria titular". Vencido el plazo se considerará confirmada esa participación. 7- Cancelación de participación Las "inmobiliarias" en carácter de "titulares o asociadas", que se desvinculen de la operación durante la vigencia del (COTI), deberán comunicar la cancelación de su participación respecto de actos que hayan sido previamente confirmados, dentro de los 5 días corridos contados a partir de su desvinculación.

16 VIGENCIA DEL (COTI) Vence a los 24 meses Contados a partir de la fecha de otorgamiento. Vencido el plazo El sistema da la baja automática del (COTI) El "titular o condómino de bienes inmuebles" deberá solicitar un nuevo (COTI). Plazo adicional por 12 meses Por ÚNICA VEZ ÚNICAMENTE en el (COTI) de derechos sobre bienes inmuebles a construir

17 DESISTIMIENTO DEL (COTI) Cuando el titular o condómino de bienes inmuebles Desista de realizar los actos Deberá informar tal situación a través del servicio Transferencia de inmuebles En cualquier momento durante la vigencia del (COTI) El sistema informará el desistimiento a las "inmobiliarias titulares o asociadas.

18 MODIFICACIÓN DE DATOS Inmobiliarias titulares Podrán modificar El precio de la negociación, oferta o transferencia. Durante la vigencia del (COTI) y antes de la confirmación de transferencia Titulares o condóminos Podrán modificar El precio de la operación. La C.U.I.T. de las inmobiliarias intervinientes. La cancelación de participación de las inmobiliarias titulares, durante la vigencia del (COTI) el sistema informará a las inmobiliarias titulares y asociadas, la ocurrencia del evento.

19 ESCRIBANOS Y FUNCIONARIOS HABILITADOS - Obligaciones Los escribanos Deberán Verificar la autenticidad (1) y vigencia del (COTI) Ingresar al Servicio Previo a la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $ "Transferencia de inmuebles-informe Escribanos", opción "Escrituras traslativas de dominio" (1) Verificar exactitud de los datos de identificación del inmueble, su ubicación, así como la identidad de los titulares.

20 ESCRIBANOS Y FUNCIONARIOS HABILITADOS - Obligaciones OTRAS OBLIGACIONES: Verificar, consignar y/o modificar, la identificación de los condóminos y su % de titularidad, superficie, año de construcción, VF y nomenclatura catastral (incisos d), f), g), h) e i) del Anexo III). Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el % atribuible de la titularidad del bien inmueble. Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y N de la escritura y el monto de la transferencia, o la cancelación de la operación. Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un % igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del (COTI). Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las obligación de tramitar el (COTI).

21 ESCRIBANOS Y FUNCIONARIOS HABILITADOS - Obligaciones Cuando la identificación y ubicación del inmueble resulten INEXACTOS Rechazo del (COTI) El "titular o condómino" deben solicitar un nuevo (COTI) Los escribanos deben dejar constancia, en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, de los sig. datos: La identificación del (COTI) o su inexistencia. La "constancia de valuación" y los certificados de retención y de no retención, de corresponder. Los escribanos deberán emitir el Certificado de Bienes Inmuebles emitido por el sistema informático luego de la carga de datos- en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia intervenida del mismo en estas condiciones los escribanos quedarán eximidos de presentar el CITI ESCRIBANOS (RG 781/00)

22 PROCEDIMIENTO - Resumen 1 Solicitar el (COTI) El titular o condómino podrá optar por solicitarlo él mismo, o bien, autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado trámite en su representación. 2 3 El titular o condómino informa la/las inmobiliaria/s que interviene/n en la operación. IMPORTANTE: Durante la vigencia del (COTI) quedará habilitada la opción para informar, en cualquier momento, la participación de otras inmobiliarias. La inmobiliaria interviniente ingresa en el servicio Registro de operaciones inmobiliarias, opción Régimen Informativo Deberá ingresar dentro de los 30 días corridos desde la carga de datos, a efectos de: Confirmar su participación. Rechazar su designación. Tramitar el (COTI) en caso de ser autorizado por el titular El sistema informará al titular, la aceptación o rechazo de la inmobiliaria o el vencimiento del plazo para que la inmobiliaria confirme o rechace su designación (30 días). Estos pasos no son necesarios cuando el titular hubiera autorizado a una inmobiliaria para la tramitación del COTI.

23 PROCEDIMIENTO - Resumen 4 La inmobiliaria rechaza su designación o se venció el plazo El titular o condómino deberá ingresar dentro de los 30 días corridos de acaecidas estas circunstancias al servicio Transferencia de inmuebles a fin de: Modificar la CUIT de la inmobiliaria que va a participar en la operación. Informar que no participará una inmobiliaria. 5 La inmobiliaria titular informa la participación de inmobiliarias asociadas en el servicio Registro de operaciones inmobiliarias 6 Las inmobiliarias asociada rechazan su designación en el servicio Registro de operaciones inmobiliarias Dentro de los 10 días corridos, vencido este plazo se considerará confirmada esa participación.

24 PROCEDIMIENTO - Resumen 7 La inmobiliaria informa que el titular o condómino NO solicitó el (COTI) en el servicio Registro de operaciones inmobiliarias Información a ingresar: La falta de tramitación del COTI Los datos previstos en el Anexo III, la identificación del titular o condóminos, y la fecha y N del documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización. IMPORTANTE: El suministro de esta información no constituye la solicitud del (COTI), por lo cual no exime a los titulares o condóminos de dicha tramitación.

25 PROCEDIMIENTO - Resumen 8 La inmobiliaria titular o asociada informa la Confirmación de transferencia en el servicio Registro de operaciones inmobiliarias Dentro de los 5 días corridos desde la ocurrencia de la primera de las sig. situaciones: Firma o cesión del boleto de compra venta, Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio, Celebración del acto de firma de la escritura, Percepción de la retribución, comisión u honorarios por parte de la inmobiliaria titular o asociada, Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia. 9 Los escribanos verifican la autenticidad y vegencia del (COTI) en el servicio Transferencia de Inmuebles Informe Escribanos, opción Escritura traslativa de dominio Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio cuyo monto sea igual o superior a $

26 PROCEDIMIENTO - Resumen 10 Los escribanos deben: Verificar o consignar la identidad de los condóminos y su % de titularidad, superficie total del inmueble, año de construcción, valuación fiscal y nomenclatura catastral. Informar la identificación de los adquirentes y % de titularidad. Informar, dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y N de la escritura y el monto de la transferencia. Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un % igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del (COTI). Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las obligación de tramitar el (COTI).

27 PROCEDIMIENTO - Resumen 11 Los escribanos dejan constancia, en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, de la identificación del (COTI) o su inexistencia y, de corresponder, la constancia de valuación y los certificados de retención y de no retención.

28 Anexo III DATOS A INFORMAR PARA OBTENER EL (COTI) a) Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación a negociar, ofertar o transferir conforme a la siguiente tabla: 01 - Casa 02 - Departamento 03 - Departamento con cochera 04 - Cochera 05 - Local 06 - Lote de terreno 07 - Country, quintas, etc Mejoras construcción 09 - Rurales con vivienda 10 - Rurales sin vivienda 99 - Otros inmuebles b) Ubicación del bien inmueble. A tal fin se consignarán los siguientes datos: zona: urbana incluye suburbana, rural incluye subrural u otra, ubicación: calle/ruta/camino, número/km., sector/torre/piso, departamento/oficina/local, manzana/ barrio, código postal, localidad, provincia, indicar si se trata de derechos sobre inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación. cualquier otro dato que permita su correcta localización. c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda. d) Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos. Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir. e) Consignar la C.U.I.T. de la/las inmobiliarias intervinientes en la operación. f) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del terreno, superficie cubierta y superficie semicubierta. g) Año de construcción del bien inmueble, de corresponder. h) Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según corresponda.

29 MUCHAS GRACIAS! Departamento de capacitación