Taller Mercado del Suelo y Plusvalía Urbana

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1 INSTITUTO DE HABITAT URBANO - IHU Sesiones 4, 7, 12, 14, 19 y 21 de octubre de 2010 Taller Mercado del Suelo y Plusvalía Urbana Presentación El desarrollo económico de Argentina en los años post crisis con un importante crecimiento en las tasas de actividad económica- ha tenido como uno de los motores de la reactivación al sector de la construcción. Esta fase de desarrollo logra revertir la depresión del sector que excepto en la fugaz primavera en el inicio de la convertibilidad ( )- abarcó los 25 años que van desde 1978 hasta Esta impresionante recuperación implica que en solo siete años los valores del mercado de bienes raíces, ya se han casi triplicado. El mencionado crecimiento de la actividad económica está demandando suelo urbano y periurbano en gran forma. Ya sea para demandas de los enclaves de producción, servicios y turismo, o para el desarrollo de nuevos productos con los que los operadores inmobiliarios atraen inversiones para los sectores de mayor ingreso (sector socioeconómico ABC1). Grupos cuyos excedentes financieros se han venido volcando en el sector inmobiliario, que opera como reaseguro de la inversión. Ello naturalmente ha derivado en un incremento exponencial del precio del suelo urbano y periurbano, afectando particularmente a las clases medias y a los sectores de más bajos ingresos. Quienes en un contexto de crédito prácticamente inexistente- ven impedido el acceso al suelo y viviendas en el mercado formal, lo cual impide su desarrollo y respuesta a necesidades básicas en materia de hábitat presionando el acceso a través del mercado informal del suelo. Este escenario, está generando un fuerte impacto en el desarrollo urbano en Argentina, provocando que nuestras ciudades se vuelvan progresivamente injustas. Es ciertamente una paradoja que en un contexto de crecimiento de la economía y mejora de las condiciones de trabajo e ingresos de la población, se agrave el acceso al suelo urbano. El estado de situación descripto pone en tensión a gobiernos locales, organismos de vivienda, y población organizada en el territorio, donde se suceden resonantes conflictos sociales y donde la política pública ciertamente fracasa al no poder anticipar procesos que inevitablemente se traducen en su judicialización. Pues, ya no se trata de problemas sociales que van a ser remediados con programas específicos y/o focalizados, sino se trata de cuestiones estructurales que se enfrentan con modificaciones de paradigmas de 1

2 actuación pública, políticas regulatorias del desempeño de los mercados y nuevos instrumentos de regulación, como ocurre en el caso del suelo urbano. Este escenario, demanda que los profesionales en primer lugar puedan interpretar y reflexionar en forma más comprensiva sobre las características particulares del actual proceso de urbanización de la Argentina. En segundo lugar, que puedan conocer con más profundidad algunas lógicas y formas de comportamiento del mercado del suelo urbano, para luego, en tercer término, compenetrarse con experiencias en el desarrollo de instrumentos específicos y/o el desarrollo de nuevas formas de actuación pública conforme a los principios del derecho a la ciudad. Ello es lo que intenta el presente curso. Objetivo del Seminario El curso tiene como objetivo general otorgar una comprensión del funcionamiento del mercado del suelo, los principios de política y el desarrollo de instrumentos específicos entre ellos la captación de plusvalías. Objetivos Particulares I. Brindar marcos interpretativos de los complejos procesos residenciales en el territorio. II. Desarrollar abordajes teórico específico sobre la teoría de la renta del suelo y el funcionamiento del mercado. III. Analizar y debatir las experiencias en materia de desarrollo de instrumentos de manejo del mercado del suelo. IV. Explicitar los efectos discriminatorios y excluyentes de las políticas urbanas no inclusivas o libradas a las leyes del mercado. Destinatarios Profesionales relacionados con el territorio: Arquitectos, Urbanistas, Ingenieros, Desarrolladores, Colegios y Consejos Profesionales, Cámaras, Organizaciones del Tercer Sector, Municipios, Alumnos Universitarios, otros. 2

3 Contenidos a desarrollar 4 de octubre / Actividad introductoria al curso hs. MESA DE DEBATE: Urbanización y mercado del suelo en argentina. Tendencias recientes. Para a la apertura del curso se realizará una mesa de debate con especialistas invitados que perteneces a diferentes orbitas de actuación relacionadas con la planificación urbana y el funcionamiento del mercado del suelo. Este Seminario operará como disparador de los temas que luego se profundizarán en el curso. Moderador: Carlos Pisoni hs. Presentación: Urbanización y mercado del suelo en argentina. Tendencias recientes y desafíos para las políticas públicas. Tendencias de la urbanización en las ciudades Argentinas. Procesos impulsados por los mercados. Rol del Estado y la obra pública. Ejemplos de la configuración metropolitana de Buenos Aires. El mercado informal del suelo en los procesos populares. Conflictos, tensiones y crisis en los procesos acceso al suelo urbano. La importancia de desarrollar instrumentos de gestión del suelo urbano. Disertante: R. Fernández Wagner 7 de octubre / Módulo 2 El Mercado del suelo urbano Parte 1. Cómo funciona el mercado del suelo. Primeros debates y autores en la historia. El proceso de capitalización de la renta. Factores y procesos. Renta absoluta e imbricación espacial de las rentas diferenciales. Rol del Estado en relación a la conformación del valor del suelo. Lógica de los procesos especulativos. La determinación de las plusvalías urbanas. 3

4 Parte 2. Diferentes movimientos de precios del suelo; Componentes del precio del suelo; Qué son las plusvalías o rentas? Cuestiones conceptuales sobre la captura y redistribución de plusvalías El rol del Estado en la política urbana; Por qué es necesario regular el mercado de suelo? Instrumentos y mecanismos de intervención en el mercado y/o para la recuperación de plusvalías. Disertantes: R. Fernández Wagner y Juan Duarte 12 de Octubre / Módulo 3 Parte 1. Dimensión jurídica de las políticas de suelo urbano Aspectos jurídicos de las políticas de suelo urbano (problemática de la informalidad, función regulatoria, derecho de propiedad y rol de los poderes del Estado). Instrumentos de gestión de suelo con especial mención a resultados obtenidos desde la gestión. Regularización de asentamientos informales, una mirada local y de América Latina. Parte 2. Informalidad y Regularización del Suelo Urbano La regularización dominial. Puntos de partida, experiencia. Las acciones de regularización dominial desarrolladas por la Provincia de Buenos Aires en los últimos 30 años. Generación de normativa. Instrumentos más importantes. Experiencias. Nuevas aproximaciones: la propuesta del Programa de Urbanización de Villas del Ministerio de Desarrollo Social de la Provincia. Moderador R. Fernández Wagner. Invitados: L. Scatolini (parte 1) y Alberto Farías (Parte 2) 14 de Octubre / Módulo 4 Los problemas del crecimiento y transformación de las ciudades, y nuestras prácticas de gestión del suelo Instrumentos para territorios concretos y operaciones de transformación concretas. Los dilemas sobre el tratamiento del crecimiento urbano. Tipo de relación entre estado y mercado mediada por las distintos tipos de derecho. Instrumentos disponibles: a) del derecho civil (bienes del estado, el abandono, el estado comprador, etc); b) del derecho tributario (gravámenes, política fiscal, captación directa de 4

5 valorización, etc); c) del derecho administrativo (restricciones o expropiaciones); y d) del derecho urbanístico (en construcción) y rol del estado en las implicancias económicas y físicas de las prácticas del mercado. Experiencias y casos emblemáticos. Invitado: Luciano Pugliese 19 de octubre / Módulo 5 Legislación y experiencia colombiana en la regulación del mercado de suelo. Mercados del suelo: teoría e instrumentos para la gestión de políticas desarrollados en Colombia. Antecedentes urbanísticos y legales; Ley de Desarrollo Territorial de Plan de Ordenamiento de Bogotá. La experiencia con la participación en la Plusvalía. Definición de hechos generadores de plusvalía y definición de zonas con efecto plusvalía. Disertante: María Clara Vejerano (Colombia) 21 de Octubre / Módulo 6 Nuevas perspectivas del derecho a la ciudad y a la vivienda en América Latina Avances en las discusiones sobre reforma urbana, regulación del suelo, regularización y vivienda en los últimos años en América Latina. Posibilidades que abre en argentina el Plan Argentina 2016 de Política y Estrategia Nacional de Desarrollo y Ordenamiento Territorial. Marco constitucional y jurídico, que lo permite. La experiencia de la ley general de medio ambiente, La aprobación del derecho de superficie y la posibilidad de cobrar gravámenes diferenciales por tierra desocupada. Presenta R Fernández Wagner. Invitado: Sebastián Tedeschi (Ex Director de América Latina de COHRE) Cronograma Total 18 hs. / Fechas 4, 7, 12, 14, 19 y 21 de octubre de 2010,18:00 hs. en la sede del CPAU 25 de Mayo 482. Disertantes Nora Clichevsky; Raúl F. Wagner; Luciano Pugliese, Luciano Scatolini, Juan Duarte; Sebastián Tedeschi; María Clara Vejarano (Colombia), Hector Lostri (Subsecretario de 5

6 Planeamiento), Alberto Weretilneck (Intendente de Cipolleti), Jorge Barracchia (Intendente de Trenque Lauquen), otros. CRONOGRAMA Horario Lunes 4 Martes 5 Miércoles 6 Jueves 7 Viernes 8 18: 00 a MESA DEBATE 21: 00 hs. MODULO 1 MODULO 2 Horario Lunes 11 Martes 12 Miércoles 13 Jueves 14 Viernes 15 18: 00 a 21: 00 hs. MODULO 3 MODULO 4 Horario Lunes 18 Martes 19 Miércoles 20 Jueves 21 Viernes 22 18: 00 a 21: 00 hs. MODULO 5 MODULO 6 Profesores / Antecedentes Raul Fernández Wagner. Arquitecto (UNMdP). Especialista en Tecnología de la Vivienda (Instituto Pesquisas Tecnológicas-SP-Brasil); Candidato a Doctor en Vivienda y Urbanismo (Architectural Association Graduate School-Londres). Profesor Asociado con dedicación exclusiva en el Area de Urbanismo del Instituto del Conurbano en la Universidad Nacional de General Sarmiento. Director de la Especialización en Desarrollo Local en Regiones Urbanas. Creador y Director de la Maestría en Hábitat y Vivienda de la Universidad Nacional de Mar del Plata ( ) y de la Especialización Gestión Local del Hábitat Popular en la Universidad Nacional de Rosario. Es director de proyectos de investigación y de becarios en la Universidad Nacional de General Sarmiento; en la Secretaría de Ciencia y Técnica, y otras Universidades Nacionales. Ha sido Cocoordinador del Area Ciencia Humanas del FONCYT del sistema de investigación de la SECYT. Evaluador del CONICET y otras Universidades. Es integrante de redes internacionales y autor de diversos artículos y ponencias en temas urbanos y habitacionales. Se desempeña como consultor en materia de políticas de vivienda, mercados del suelo, instrumentos urbanísticos y desarrollo, en gobiernos locales, provinciales y nacionales de Argentina y América Latina. Juan Ignacio Duarte. Licenciado en Urbanismo UNGS. Postgrados en Mercados de suelo: teoría e instrumentos para la gestión de políticas. UNGS/Lincoln Institute of Land Policy. Especialización en Políticas de Suelo Urbano en América Latina. Lincoln Institute of Land Policy. Panamá. Becario de Doctorado CONICET Doctorando en Ciencias 6

7 Sociales. Facultad de Ciencias Sociales - Universidad de Buenos Aires. Docente en grado y posgrado de urbanismo. Consultor en temas de urbanismo y suelo (Indicadores Urbanos, cartografía, relevamientos, gestión y dinámica del mercado del suelo).tiene numerosas publicaciones y presentaciones a congresos en esta problemática. María Clara Vejarano Alvarado. Arquitecta, Universidad Nacional de Colombia. Master of Science in Urban Development Planning, DPU University College of London. Docente e investigadora en temas de Urbanismo y Ordenamiento Territorial, Escuela de Arquitectura y Urbanismo, Facultad de Artes, Universidad Nacional de Colombia. Sebastián Tedeschi. Abogado de la Universidad de Buenos Aires con Maestría en Teoría Críticas del Derecho y la Democracia en la Universidad Internacional de Andalucía. Ha dictado varios cursos y conferencias sobre derechos humanos en varios países de América Latina, España y Francia. Realizó investigaciones y Publicó libros y artículos sobre los derechos económicos sociales y culturales, y especialmente a la vivienda y a la tierra en Argentina, Brasil, Ecuador, Guatemala, Honduras y México. Fue expositor en el Foro Urbano Mundial de la ONU en Rio de Janeiro. Desde 1997 está vinculado a programas de investigación y litigio de organizaciones de derechos Humanos de Argentina: CELS ( ), INECIP ( ). Fue Director del Programa América Latina de COHRE (Centre on Housing Rights and Eviction) con sede en Ginebra (Suiza) y Editor del Boletín Latinoamericano del Derecho a la Vivienda y a la ciudad ( ). Fue miembro del grupo de redacción de la Carta Mundial del Derecho a la Ciudad y del Grupo de Expertos para la elaboración de una Carta-Agenda Mundial de los Derechos Humanos en la Ciudad" constituido por la Diputació de Barcelona. Actualmente es Secretario Letrado de la Defensoría General de la Nación Alberto Farías. Arquitecto, egresado de la Universidad Nacional de La Plata, con estudios de Postgrado en Hábitat y Vivienda en la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional de Mar del Plata. Ha participado en numerosos congresos, cursos y seminarios, vinculados a la regularización dominial y mejoramiento de barrios, desarrollo urbano y vivienda para los sectores populares. Actualmente es miembro del Gabinete del Sub Administrador de Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires y Asesor de la Presidencia de la Comisión de Tierras y Organización Territorial de la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires. Cuenta con experiencia de la formulación y ejecución de proyectos de mejoramiento habitacional y barrial y de regularización dominial de asentamientos irregulares. Ha desempeñado, otros cargos de importancia en el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires: Director Provincial de Coordinación de Programas Habitacionales de la Subsecretaría de Urbanismo y Vivienda de la Provincia de Buenos Aires. ( ). Vocal de la Comisión de Tierras Fiscales Nacionales Programa Arraigo, del Ministerio de Desarrollo Social de la Nación. ( ). Director de Planeamiento Provincial de la Jefatura de Gabinete de la Provincia de Buenos Aires. ( ). Director de Estudios y Análisis Dominial de la Subsecretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires. ( ). Jefe de la Unidad Sectorial de Gestión del Programa Social de la Familia Bonaerense Eva Perón (1992-7

8 1994). Director de Asistencia Social del Ministerio de Salud y Acción Social de la Provincia de Buenos Aires ( ). Director de Regularización de Tierras del Ministerio de Acción Social de la Provincia de Buenos Aires. ( ). Juan Luciano Scatolini, abogado y escribano (U.N.L.P.), con especialización en derecho administrativo económico (U.C.A.). Se desempeña desde 1998 en la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, durante 1999 y 2000 como Escribano Delegado y desde 2001 hasta Diciembre de 2007 como Escribano Adscripto Director. El 13 de Diciembre de 2007 fue designado Escribano Adscripto Superior (ocupa la Sub Jefatura del Organismo). Es además: Coordinador del Programa de Regularización dominial de bienes fiscales nacionales (Programa Arraigo) en convenio con la Subsecretaría Social de Tierras de la Nación. Coordinador del Programa de Regularización dominial de bienes fiscales provinciales, en convenio con el Ministerio de Economía de la Provincia de Buenos Aires, Coordinador del Programa de asesoramiento y capacitación a las Organizaciones Sociales de Tierras y Viviendas, en convenio con el FOTIVBA (Foro de Organizaciones Tierra y Vivienda de Buenos Aires), Se desempeña como docente invitado en la facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales U.N.L.P. en la cátedra Derecho Administrativo, como docente de del Instituto Provincial de la Administración Pública, donde dicta cursos referidos a tierras y regularización dominial, como docente del Instituto de Estudios Judiciales de la Suprema Corte de Justicia donde dicta el curso sobre: Regularización dominial y problemática de tierra, entre otros, también es Docente de la Asesoría General de Gobierno en su especialización para asesores letrados de los municipios, ha dictado cursos y seminarios referidos a temas de suelo urbano en distintos municipios y ha asistido como docente a cursos realizados por el Lincoln Institute Of Land Policy. Ha publicado distintos artículos de doctrina legal referidos a aspectos jurídicos en materia de desarrollo urbano territorial y a la participación ciudadana. Es además coautor del libro Aportes de la Comisión Redactora del Proyecto de Ley de Procedimiento Administrativo, editado por LEX, esta última publicación en virtud de haber sido coautor del proyecto de ley por parte del Poder Ejecutivo. Actualmente participa de la elaboración de proyectos normativos vinculados al suelo urbano en colaboración con el Poder Ejecutivo de la Pcia. de Bs. As. 8