RESUMEN DE CONCEPTOS FISCALES. OBLIGADO TRIBUTARIO (SUJETO PASIVO, CONTRIBUYENTE ) Persona física o jurídica sobre la que recae el Impuesto.

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1 RESUMEN DE CONCEPTOS FISCALES OBLIGADO TRIBUTARIO (SUJETO PASIVO, CONTRIBUYENTE ) Persona física o jurídica sobre la que recae el Impuesto. HECHO IMPONIBLE Acto sujeto al Impuesto. Impuestos Directos (SYD) Contemplan las circunstancias del sujeto pasivo Impuesto sobre Sucesiones (SUC) El hecho imponible es la adquisición lucrativa mortis causa Impuesto sobre Donaciones (DON) El hecho imponible es la adquisición lucrativa inter vivos Impuestos Indirectos (TPA) No contemplan las circunstancias del sujeto pasivo solo las de los bienes Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (TPO) El hecho imponible es la adquisición onerosa de bienes Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (AJD) El hecho imponible es una descripción documental FECHA DE DEVENGO O DE HECHO IMPONIBLE Fecha a la que se refiere el Impuesto SUC.- Fecha de fallecimiento DON.- Fecha de escritura pública. TPO.- Fecha de escritura pública o de registro en escrituras privadas AJD.- Fecha de escritura pública. FECHA DE PRESENTACION Fecha máxima de declaración sin sanción (plazo voluntario de presentación). SUC.- 6 meses desde la fecha de fallecimiento DON.- 30 días hábiles desde la fecha de escritura pública. 1

2 TPO.- 30 días hábiles desde la fecha de escritura pública o de registro en escrituras privadas AJD.- 30 días hábiles desde la fecha de escritura pública. FECHA DE PRESCRIPCION Plazo máximo en el que se puede requerir la liquidación del Impuesto. Todos.- 4 años desde la fecha de presentación. BASE IMPONIBLE Cantidad económica sobre la que recae el Impuesto BASE LIQUIDABLE Base Imponible descontadas las reducciones legales CUOTA aplicar deducciones. Producto resultante de la base liquidable y el gravamen aplicable. Se pueden LA COMPROBACIÓN DE VALORES LEY GENERAL TRIBUTARIA Artículo 57 El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaris podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguiente smedios: a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la Ley de cada tributo señale. b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. c) Precios medios en el mercado. d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros. e) Dictamen de peritos de la Administración. f) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo. La Tasación pericial contradictoriapodrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios del apartadp 1 (anteriores) de este artículo. El sujeto pasivo podrá, en todo caso, promover la tasación pericial contradictoria, en corrección de los demás procedimientos de comprobación fiscal de valores señalados en el número anterior, dentro del plazo de la primera reclamación que proceda contra la liquidación efectuada sobre la base de los valores comprobados administrativamente o, cuando así estuviera previsto, contra el acto de comprobación de valores debidamente notificado. Acordada la práctica de la tasación pericial contradictoria en los términos que reglamentariamente se determinen, si existiera disconformidad de los peritos sobre el valor de los bienes o derechos y la tasación practicada por el de la Administración no excede en más del 10 por 100 y no es superior en de pesetas a la hecha por el del sujeto pasivo, esta última servirá de base para la liquidación. Si la tasación hecha por el perito de la Administración excede de los límites indicados, deberá designarse un perito tercero. A tal efecto, el Delegado de la Agencia Estatal de Administración Tributaria competente u órgano equivalente de la Comunidad Autónoma interesará en el mes de enero de cada año, de los distintos colegios profesionales y asociaciones o corporaciones profesionales legalmente reconocidas, el envío de una lista de colegiados o asociados dispuestos a actuar como peritos terceros. Elegido uno por sorteo público de cada lista, las designaciones se efectuarán a partir del mismo, por orden correlativo, 2

3 teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o derechos a valorar y, salvo renuncia, a aceptar el nombramiento por causa justificada. Cuando no exista colegio profesional competente por la naturaleza de los bienes o derechos a valorar o profesionales dispuestos a actuar como peritos terceros, se interesará del Banco de España la designación de una sociedad de tasación inscrita en el correspondiente registro oficial. El perito de la Administración percibirá las retribuciones a que tenga derecho conforme a la legislación vigente. Los honorarios del perito del sujeto pasivo serán satisfechos por éste. Cuando la tasación practicada por el tercer perito fuese superior en un 20 por 100 al valor declarado, todos los gastos de la pericia serán abonados por el sujeto pasivo y, por el contrario, caso de ser inferior, serán de cuenta de la Administración y, en este caso, el sujeto pasivo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos ocasionados por el depósito. El perito tercero podrá exigir que, previamente al desempeño de su cometido, se haga provisión del importe de sus honorarios, lo que se realizará mediante depósito en el Banco de España, en el plazo de diez días. La falta de depósito por cualquiera de las partes supondrá la aceptación de la valoración realizada por el perito de la otra, cualquiera que fuera la diferencia entre ambas valoraciones. Entregada en la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria competente u órgano equivalente de la Comunidad Autónoma la valoración por el tercer perito, se comunicará al interesado y, al mismo tiempo, se le concederá un plazo de quince días para justificar el pago de los honorarios a su cargo. En su caso, se autorizará la disposición de la provisión de honorarios depositados en el Banco de España. Las normas de cada tributo reglamentarán la aplicación de los medios de comprobación señalados en el apartado 1 de este artículo. 3

4 CONCEPTOS A CONSIDERAR POR LOS PERITOS EN LAS TASACIONES PERICIALES PARA LA CONSEJERIA DE HACIENDA DE LA JUNTA DE CASTILLA Y LEON Con el fin de unificar criterios en la redacción de las valoraciones a realizar por perito tercero, en las tasaciones periciales contradictorias que servirán de base imponible en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre las Sucesiones y Donaciones, conviene aclarar los conceptos que se han de considerar por los peritos en sus actuaciones. A tal fin se definen, a continuación, los conceptos que se han tenido en cuenta en las tasaciones del perito de la Administración. NATURALEZA DEL BIEN.- ELEMENTO DE EDIFICACION: Es una unidad independiente o una parte homogénea del edificio, que se caracteriza por tener compartido el suelo sobre el que está construido con otros elementos de edificación, correspondiendo, en su caso, con los distintos uso significativos con características similares que componen el edificio. Su valor es el de venta de repercusión del suelo sumado al de venta de la construcción EDIFICIO: Está caracterizado por ser íntegramente de su propiedad el terreno sobre el que está construido. Su valor es el de venta del terreno (el mayor del unitario o el de repercusión) sumado al de venta de la construcción de los usos o de los elementos de edificación que integran el edificio. EDIFICIO EN OBRA NUEVA: INTERPRETACIÓN ANTERIOR A LA SENTENCIA DEL RECURSO DE CASACION INTERES DE LEY 13/2008 Caracterizado por estar constituido exclusivamente por la construcción, excluido el suelo que la sustenta. Su valor es el de venta de la construcción de los usos que integran el edificio, deducido exclusivamente el beneficio de promoción, o bien el valor real de la construcción (no el de ejecución de costes de referencia de los Colegios Oficiales de Arquitectos) incluido el beneficio del contratista, todos los gastos necesarios para finalizar la construcción como son los de promoción, intereses de capital, impuesto de nueva edificación, tasas, honorarios profesionales (facultativos, notariales, registrales, etc.) Se valora la edificación descrita en el Documento Notarial en su estado definitivo y finalizada, ya que la Base del Impuesto de Actos Jurídicos es la descripción contenida en el documento, aunque no existiese en ese momento, como en el caso de Obras Nuevas en Construcción, pues posteriormente, una vez terminada la edificación, no se precisa realizar otra escritura de Obra Nueva. NUEVA INTERPRETACIÓN El coste real de ejecución de la obra (presupuesto de ejecución material definitivo, incluido liquidaciones, modificados, etc) EDIFICIO EN DIVISION HORIZONTAL: INTERPRETACIÓN ANTERIOR A LA SENTENCIA DEL RECURSO DE CASACION INTERES DE LEY 13/2008 Caracterizado por estar constituido por la OBRA NUEVA y el suelo que le sustenta. Su valor, como corresponde al de OBRA NUEVA, es el de venta de la construcción de los usos que integran el edificio, deducido exclusivamente el beneficio de promoción, o bien el valor real de la construcción (no el de ejecución de costes de referencia de los Colegios Oficiales de Arquitectos) incluido el beneficio del contratista, todos los gastos necesarios para finalizar la construcción como son los de promoción, intereses de capital, impuesto de nueva edificación, tasas, honorarios profesionales (facultativos, notariales, registrales, etc.) sumado al de venta del terreno (el mayor del unitario o el de repercusión) que le sustenta. Hay que desatacar que se valora la edificación descrita en el Documento Notarial en su estado definitivo y finalizada y el suelo con los servicios urbanísticos que tenga o deba tener para reunir las condiciones de solar y ser viable su habitabilidad, ya que la Base del Impuesto de Actos Jurídicos es la descripción contenida en el documento, aunque no exista en ese momento. NUEVA INTERPRETACIÓN El coste real de ejecución de la obra (presupuesto de ejecución material definitivo, incluido liquidaciones, modificados, etc) 4

5 TERRENO: Caracterizado por no tener ninguna construcción. Su valor es el de venta del terreno, siendo este valor el mayor de los valores unitario o de repercusión obtenido este sumado los valores en venta de los mayores y mejores aprovechamientos de los usos permitidos. Se consideran como tal, los edificios adquiridos para su demolición. VALORES UNITARIOS.- VALOR (UNITARIO) DEL TERRENO: Es el correspondiente al del terreno, expresado en euros/m2 de terreno contenido dentro de los linderos de la finca. Se considera la categoría de localidad o barrio, la de la zona y los servicios urbanísticos próximos. VALOR DE USO X: a) (REPERCUSION DE) SUELO: Es el correspondiente al valor normal en venta de repercusión del uso, expresado en euros/m2 construidos o útiles de cada tipo de uso existente, o que se pueda llegar a materializar según la edificabilidad permitida en la normativa urbanística vigente, en la finca en la fecha de devengo del impuesto. Se considera en cada tipo de USO, la categoría de localidad o barrio, la de la zona y los servicios urbanísticos próximos. b) CONSTRUCCION: Es el correspondiente al valor normal en venta de la construcción del uso, expresado en euros/m2 construidos o útiles de cada tipo de uso existente, o que se pueda llegar a materializar según la edificabilidad permitida en la normativa urbanística vigente en la fecha de devengo del impuesto, en la finca (Obras Nuevas en Construcción). Se considera cada TIPO DE CONSTRUCCION, ANTIGÜEDAD, CONSERVACION, INSTALACIONES, CALIDAD Y APETENCIA DE MERCADO. GRUPOS DE USOS A CONSIDERAR.- VIVIENDA EN EDIFICIO COLECTIVO VIVIENDA EN EDIFICIO UNIFAMILIAR (aislada o adosada) CASA O VIVIENDA RURAL (conjunto de vivienda y anejos agrícolas) GARAJE: TRASTERO: COLECTIVO EN P. SOTANO O SEMISOTANO COLECTIVO EN P. BAJA O ALTAS UNICO EN P. SOTANO O SEMISOT. (NORMALMENTE EN UNIFAMILIARES) UNICO EN P. BAJA O P. ALTAS (NORMALMENTE EN UNIFAMILIARES) P. BAJO CUBIERTA EN OTRAS PLANTAS LOCAL COMERCIAL: P. BAJA P. SEMISOTANO O ENTREPLANTA OFICINA: P. PRIMERA (NORMALMENTE CON ACCESO INDEPENDIENTE P. ALTA NAVE/ALMACEN/ANEJO AGRICOLA TERRAZA/PORCHE PATIO/DOTACION COMUN SUELO/PARCELA OTROS USOS OBSERVACIONES.- Se recuerda que los valores catastrales de los recibos de IBI son el 50% de los valores de mercado según la Ponencia de Valores (Resolución de 15 de Enero de BOE del día 27-del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria. 5

6 VALOR DE BIENES INMUEBLES URBANOS SISTEMA COMPARATIVO INTRODUCCION A LA VALORACION DE BIENES URBANOS.- TEORIA DEL LIBRE MERCADO: El precio de un bien queda fijado en el punto de encuentro de las curvas de OFERTA y DEMANDA (en un determinado tiempo y lugar). Este punto determina en las ordenadas el precio y en las abscisas la cantidad que se vende y se compra. PRECIOS DEMANDA OFERTA TEORIA DEL COSTE DE PRODUCCION: Suma de trabajo y capital. CANTIDADES VALOR DE UN BIEN URBANO: Superponiendo las dos teorías se deduce que el valor en venta de un elemento de edificacion (la vivienda en edificio colectivo es el elemento predominante) según la siguiente fórmula: Vv = Vs + Vc + I C + G G + B P = JVs + KVc (1) Donde Vs = Valor del suelo Vc = Valor de la construcción (presupuesto de contrata) I C = Intereses del capital invertido (suelo y construcción) G G = Gastos generales de suelo y construcción B P = Beneficio de promoción sobre suelo y construcción J y K son unas variables que se determinan para cada localidad, tiempo y empresa, que resumen los anteriores conceptos según los siguientes criterios medios: COEFICIENTE J.- Factores del SUELO: Vs (Valor de adquisición del suelo) = I CS (intereses de capital invertido en suelo, 4% anual) 24 meses = G S (gastos sobre el suelo, Impuestos, etc.) = 1,00 Vs 0,08 V S 0,10 Vs B PS (beneficio de promoción y gastos gestión del suelo) 6

7 20% en 24 meses (10% a 12 meses) = 0,20 Vs COEFICIENTE K.- Factores de la CONSTRUCCION: Vc (valor del presupuesto de contrata de la construcción) = Icc (intereses de capital invertido en construcción, 4% anual) 18 meses = 1,00 Vc 0,02 Vc IMPORTE CERTIFICACIONES 1/3 18 MESES DURACION OBRA G C (gastos de construcción) = Honorarios profesionales + licencias-avales + 0,10 Vc 0,05 Vc +Notaría-Registro + G. Construcción (estudio geotécnico, seguros) = 0,05 Vc 0,10 Vc V CR (VALOR DE REPOSICION DE LA CONSTRUCCION) = 0,30 Vc ,32 Vc B P (beneficio de promoción construcción) 25% en 18 meses (16,7% / AÑO) B P = 25% (V C + G C ) = (0,25 + 0,25x0,3) V C = (0,25 + 0,08) V C = 0,33 V C Por tanto V V (V S + 0,08V S + 0,10V S +0,20V S )+ (V C + 0,02V C + 0,30 V C + 0,33 V C ) Es decir: O bien como V C = 0,76 V CR : V V 1,38 V S + 1,65 V C V V 1,38 V S + 1,25V CR 7

8 REAL DECRETO 1020/1993 DE 25 DE JUNIO, POR EL QUE SE APRUEBAN LAS NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Y EL CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA (B.O.E. de 22 de julio 1993) Norma 16. Modulación de los valores. 1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión: en la que: Vv=1,40 [V R + V C ] F L = 1,40 F L V R + 1,40 F L V C V V = Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m 2 construido. V R = Valor de repercusión del suelo en pesetas/m 2 construido. V C = Valor de la construcción en pesetas/m 2 construido. F L = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. 8

9 OBTENCIÓN DEL VALOR DEL SUELO METODO RESIDUAL.- De las fórmulas básicas anteriores, para un determinado tipo de uso, se despeja el valor del suelo O bien Vs = Vv KVc = Vv 1,65Vc = Vv 1,25 V CR J** 1,38** 1,38** Vs = Vv 1,40*Vc 1,40* Obtenida una muestra tipo (media, moda, mediana) de un estudio de mercado en una zona determinada, queda definido el valor en venta. El valor de en venta de la construcción se obtiene, partiendo del de contrata medio para el tipo de construcción de la muestra, mediante el método estático, según los parámetros vistos anteriormente. * Se debe aplcar el factor dr localización ** En suelos urbanizados no se consideran gastos ni beneficios de promoción (J = 1,1). TIPOS DE VALOR DEL SUELO.- POR UNITARIO El atractivo de la operación es obtener SUELO, normalmente para auto consumo, en TIPOS DE TERRENO POR REPERCUSION UNIFAMILIAR INDUSTRIAL ENTIDADES PEQUEÑAS El atractivo de la operación es normalmente para promoción y a fin de obtener 9

10 CONCEPTOS DE VALORACIÓN URBANA (JUNTA DE CASTILLA Y LEON) 1. -VALOR DEL SUELO, DE LA CONSTRUCCIÓN Y ANTECEDENTES FÓRMULA BÁSICA Vv = Vs + Vc VALOR EN VENTA DE UNIDADES O ELEMENTO X USO TIPO VALOR ELEMENTOS Elemento 1. V VLB V RLB + Vc = Elemento 1. V VLB V RLB + Vc = Elemento 2. V VLB V RLB + Vc = Elemento 2. V VLS V RLS + Vc = Elemento 3. V VNV Elemento 4. V V0P Elemento 5. V VOF Elemento 6. V VGS Elemento 7. V VGB Elemento 8. V VGU Elemento 9. V VGR Elemento 10. V VVL Elemento 11. V VVV Elemento 12. V VVR Elemento 13. V VOT Elemento 14. V VPT V VPT + 0 Elemento 15. V VSU V VSU + 0 Elemento 16. V VTS Elemento 17. V VTR Elemento 18. V VTP 15. A) Valor suelo por unitario B) Valor suelo repercusión C) Valor construcción = Valor del edificio + Mayor de A o B x 50% Valor Suelo + Valor Obra Nueva = Valor División Horizontal 10

11 1.1.- VALOR DEL SUELO VALOR POR UNITARIO - El suelo es un fin, en sí mismo, en el mercado inmobiliario, la construcción a realizar suele ser en autoconsumo. - Se usa, principalmente, en los casos cuya posterior construcción es la de naves, viviendas unifamiliares y en las localidades pequeñas sin mercado inmobiliario. (Coeficiente A 0,15 ) y/o (Coeficiente B 0,40) CALCULO POR UNITARIO - Es el resultado de multiplicar la superficie del terreno por su valor. A) Vs = S x V VSU VALOR POR REPERCUSIÓN - El suelo es un medio para obtener el producto final, que es la materialización del mejor y mayor aprovechamiento urbanístico en un edificio. - Se utiliza, principalmente, en los casos de promoción inmobiliaria y localidades mayores a las consideradas por valor unitario. (Coeficiente A 0,20) y/o (Coeficiente B 0,50) CALCULO POR REPERCUSIÓN - Es el resultado de sumar los productos de las superficies de los posibles usos que se pueden materializar en el terreno por sus valores específicos. B) Vs = S LB x V RLB +. Vs / S = V VSU COEFICIENTES GENERALES DEL SUELO COEFICIENTES DEL SUELO (TERRENO) POR UNITARIO - Principio 1.- A mayor superficie de suelo le corresponde un menor valor unitario. - Principio 2.- Para el mercado de suelo por unitario se parte de una presunción de edificabilidad de 2 plantas y una ocupación decreciente desde el 100% hasta el 50%. COEFICIENTES DEL SUELO (USO) POR REPERCUSIÓN - Sólo al uso suelo (SU), cuando se utiliza, se le debe aplicar el coeficiente equivalente a la edificabilidad ponderada. 11

12 COEF 2 J 1 1 0,75 SUP m2 J Edif. Ponderada = Valores venta por reper Valor venta unitario (con coeficiente J=1) PARCELA TIPO COEF J. del terreno = (1000-S) x 2 + (S-500) x 1,5 0, COEFICIENTES POR CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA Y GRADO DE GESTIÓN Teniendo en cuenta los servicios urbanísticos existentes en el perímetro del sector o unidad se considerarán los siguientes coeficientes: - Suelo rústico Coeficiente B = 0,1 (diseminado) Coeficiente J = 1 - Suelo urbanizable 1.- No delimitado J = Delimitado 3. Urbano actuación integrada sin inicio de gestión (sin plan parcial) J = 0,25 con P. P. sin gestión, sin urbanización sin urb. sin gestión J = 0,50 urbanizado = urbano urbanizado = urbano J = 1 - Suelo urbano Los correspondientes generales (actuación aislada) OTROS COEFICIENTES J - Por arrendamiento demostrado anterior a 9 de mayo ,7 sobre suelo y construcción. - Por exceso de superficie en locales 100 m 0,9m, 200 0,8, 300 0,7, 400 0,6 12

13 SISTEMA COMPARATIVO Fijados los valores residuales en distintas zonas, los distintos valores del suelo tienen un comportamiento de efecto carpa, B3 B1 B2 A1 B1 B2 B3 B4 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B3 A5 B4 con distintas curvas de isoprecios, que permiten la obtención de valores del suelo por el sistema comparativo, mediante la fijación de coeficientes de entidad económica A (Localidad o Barrio), Coeficiente de Zona B y Coeficiente de Servicios Urbanísticos C. En resumen, a partir de las muestras se obtiene el valor residual. Obtenido el valor residual, se define el coeficiente A de la entidad económica, se definen las áreas y sus coeficientes y, dentro de las áreas, los de las calles o tramos de calle diferentes a los generales del área. DETERMINACION DE COEFICIENTES A Conocido el valor en venta medio ( /M 2 ) del suelo en un área o calle, el módulo vigente (80% del mercado), el coeficiente B es el correspondiente a la descripción del área (dato objetivo) y el C es el correspondiente a los servicios urbanísticos (dato objetivo) por tanto el coeficiente V VS A = Desde 0,02 3 Módulo Suelox B x J Los valores B a utilizar sobre valores medios son: V. colectiva B = 0,6 (normalmente) (REPERCURSIÓN) Unifamiliar B = 0,4 ó 0,3 (S = 500m 2 ) (UNITARIO) J = 1 Industrial B = 0,2 (S m 2 ) (UNITARIO) J = 0,75 13

14 Localidades Pequeñas B = 0,2 (S = 200 m 2 ) (UNITARIO) J = 1,6 Comercial B = 0,6 (formula 2) (REPERCUSION) FORMULAS SISTEMA COMPÀRATIVO Fijado un Módulo Regional del valor en venta del suelo Ms para obtener los valores individualizados se utilizan 2 fórmulas: Considerando los coeficientes B (de ZONA) y L (de USO) L = Coeficiente de Uso Vigentes = 1; 3,75 ; 0,5; 0,1 y 1,88 FORMULA 2 BxBxL BxL FORMULA 1 1,2 5,4 0,72 A otra escala 0,144 1,2 0,1 1 Zona B 0,038 0,005 0,001 1 Zona B V S = M S x A x B x C x L V S = M S x A x B x C x B x L UTILIZACION DE LAS FORMULAS POR USOS Y COEFICIENTES L USO FORMULA COEFICIENTE L 1 V RS = A x B x C x L 2 V ES = A x B 2 x C x L LB Local Comercial en Planta Baja 2 3,75 LS Local Comercial, Planta Semisótano o Entreplanta NV Nave/ Almacén/ Anejos Agrícolas ,75 OP Oficina en Planta Primera 2 1,88 OF Oficina en Planta Alta 1 1 GRUPO DE USOS C GS Garaje Colectivo en Sótano 2 0,5 GB Garaje Colectivo en Bajo u otras Plantas 1 1 T 14

15 GU Garaje Único en Sótano 2 0,5 GR Garaje Único en Planta Baja, 1 1 Otras Plantas VC Vivienda en Edificio Colectivo 1 1 R VU Vivienda Única Familiar Aislada, Adosados 1 1 VR Casa (Vivienda Rural) 1 1 OT Otros Usos 1 1 TS Trastero Bajo Cubierta 2 0,1 R TR Trastero en Otras Plantas 2 0,5 TP Terraza / Porche 1 1 T PT Patio / Dotación Común 1 0,1 SU Suelo / Parcela 1 1 S 15

16 COEFICIENTES DE SUELO Y DE USO VALORES DE A, B, C A 3; 2,5; 2,0; 1,5; 1,4; 1,3; 1,2; 1,1; 1; 0,9; 0,8; 0,7; 0,6; 0,5; 0,4; 0,3; 0,25; 0,2; 0,15; 0,1; 0,05; 0,02. B 1,2; 1,1; 1; 0,9; 0,8; 0,7; 0,6; 0,5; 0,4; 0,3; 0,2; 0,1 C 1; 0,8; 0,6; 0,4; 0,2; 0,1 (0,2 por cada servicio) ACTUALMENTE 0,95, 0,9,0,85,0,8,0,75 por grado de COMPLECCIÓN) Se consideran dos sistemas básicos: VALOR DE LA CONSTRUCCION 1.- Analítico: Se estudia por partidas cada uno de los precios y cantidades que componen una construcción (Mediciones y Presupuesto) partes 2.- Sintético: Se evalúa la cantidad y su valor unitario, dando su producto y la suma de las distintas El valor de la construcción, puede hacerse sobre distintas magnitudes: - Por M 2 TIPO DE CONSTRUCCION, la más habitual. - Por M 3 por ejemplo silos. - Por Piezas, por ejemplo valor de baños, valor de cocinas, valor de salones, etc. - Etc. SISTEMA SINTETICO POR UNITARIO COMPARATIVO Partiendo de un valor unitario del valor de construcción tipo (vivienda unifamiliar, recién construida, no necesita arreglos en su conservación, instalaciones medias, calidad media, en una localidad A=1 y en una zona B=0,6) se determinan los coeficientes de comparación del resto de las construcciones que se aplican al Modulo de Construcción Regional Mc. Vc = Mc x Dx E x F x G x H x I x K COEFICIENTES DE CONSTRUCCION COEFICIENTE D. TIPO DE CONSTRUCCIÓN Diáfana sin cerramiento 0,5 16

17 Diáfana con cerramiento 0,6. Casa o Vivienda Rural 0,7. Compartimentada baja altura. (Sin Ascensor) 0,8. Compartimentada en altura 0,9. 17

18 Unifamiliar aislada o adosada 1. COEFICIENTE E. ANTIGÜEDAD Este coeficiente evalúa la depreciación funcional de una construcción, es decir, la progresiva devaluación del edificio por la falta de adecuación a las formas vigentes de construcción en lo que se refiere a distribuciones, materiales, normativa, etc. Los coeficientes considerados por grupos de años son: 0-10 años años 0, años 0, años 0,7 Más de 60 años 0,6 Ruinas utilizables 0,5 COEFICIENTE F. CONSERVACIÓN Pondera la depreciación física, es decir, el deterioro de los materiales e instalaciones de la construcción. Los coeficientes considerados, según estados de conservación, que ponderan los arreglos necesarios para la correcta utilización de la construcción, son los siguientes; debiendo considerarse el tipo de construcción al que se aplica, ya que, un local diáfano, por ejemplo, no precisa obras de acondicionamiento para utilizarse como tal local diáfano: No necesita arreglos 1 Necesita arreglos superficiales 0,9 (pinturas, suelos, etc.) Necesita arreglo de desperfectos 0,8 (cambio de instalaciones, sanitarios, etc) Necesita obras de acondicionamiento 0,7 (cambios de tabaquería, etc.) Necesita obras de consolidación 0,6 (apuntalamiento, estructura, etc) Sin posible utilización (ruinoso) 0,5 18

19 COEFICIENTE G. INSTALACIONES Gradúa el nivel de las instalaciones interiores de la construcción. Los tipos de niveles considerados son los siguientes: Ninguna instalación 0,5 Instalaciones mínimas 0,6 (agua o electricidad o cocina) Instalaciones comunitarias 0,7 (vestuarios con aseos, aseos comunes, etc) Instalaciones bajas 0,8 (cocina, baño o aseo) Instalaciones medias 0,9 (cocina, baño o aseo, calefacción) Instalaciones especiales 1 (aire acondicionado, baño cada 60 m 2 o menos, etc.) COEFICIENTE H. CALIDAD DE LA CONSTRUCCION Pondera la calidad de los materiales y acabados de la construcción. Se establecen las siguientes calidades, que se refieren a los pavimentos, por ejemplo: Muy mala (tierra) 0,5 Mala (hormigón) 0,6 Regular (terrazo) 0,7 Media (gres, parquet pegado, etc) 0,8 Buena (tarima, moqueta, etc.) 0,9 Muy Buena (piedra, etc) 1 COEFICIENTE I DE MERCADO Este coeficiente pondera la apreciación o depreciación económica del tipo de construcción, considerando su atractivo en el mercado y/o su adecuación económica al entorno o zona en que se sitúa. Su graduación automática responde al criterio de que un tipo de construcción en cuanto se sitúe en mejor entidad económica (localidad o barrio), mejor zona, sea de más reciente construcción y tenga mejor conservación, resulta más atractivo de mercado que en el caso contrario. Por tanto se obtiene automáticamente con la siguiente formula: I = A + B + E + F + 0,1 4 No obstante por parte del valorador se puede introducir manualmente primando su criterio frente al anterior. 19

20 RESUMEN DE COEFICIENTES TECNICOS. J Y K Estos coeficientes quedan a libre disposición del valorador con título suficiente y afectan al valor uso, el J, y al valor de la construcción, el K, debiendo utilizarse cuando, según su criterio, el precio medio obtenido de forma automática no se ajusta al que según sus conocimientos corresponde a la realidad. No obstante, se consideran unos valores predeterminados en los siguientes casos: J K Arrendamientos 0,7 * 0,7 * Edificio en Obra Nueva - 0,5 Edificio en División Horizontal 1 0,5 Exceso de superficie (no automático) ** ** Del terreno por unitario *** - * Por arrendamiento demostrado anterior a 9 de mayo ,7 sobre suelo y construcción. ** Por exceso de superficie en locales 100 m 0,9m, 200 0,8, 300 0,7, 400 0,6 *** J. del terreno = (1000-S) x 2 + (S-500) x 1,5 0, COEFICIENTES S DE TRANSFORMACION DE SUPERFICIE UTIL A CONSTRUIDA Estos coeficientes ponderan la realación que se estima que existe entre la superficie útil y la construida de los distintos usos, su valor según fechas es el siguiente: Uso Descripción Uso Coef_Util Fec_Desde Fec_Hasta GB GARAJE EN BAJO/PLANTAS ALTAS 2 01/01/ /01/2050 GR GARAGE UNICO EN BAJO 1,2 01/01/ /04/2002 GR GARAGE UNICO EN BAJO 1,1 01/05/ /01/2050 GS GARAJE EN SOTANO 2 01/01/ /01/2050 GU GARAJE UNICO EN SOTANO 1,2 01/01/ /04/2002 GU GARAJE UNICO EN SOTANO 1,1 01/05/ /01/2050 LB LOCAL EN PLANTA BAJA 1,1 01/01/ /01/2050 LS LOCAL EN SOTANO O ENTREPLANTA 1,1 01/01/ /01/2050 NV NAVE/ALMACEN/LOCAL ANEJO 1,1 01/01/ /01/2050 OF OFICINA EN PLANTA ALTA 1,2 01/01/ /01/2050 OP OFICINA EN PLANTA PRIMERA 1,1 01/01/ /01/2050 OT USOS VARIOS 1,2 01/01/ /01/2050 PT PATIO/DOTACION COMUN 1 01/01/ /01/2050 SU SUELO/SOLAR/PARCELA 1,2 01/01/ /04/2002 SU SUELO/SOLAR/PARCELA 1 01/05/ /01/2050 TP TERRAZA/PORCHE 2 01/01/ /04/2002 TP TERRAZA/PORCHE 1 01/05/ /01/2050 TR TRASTERO 1,2 01/01/ /04/2002 TR TRASTERO 1,1 01/05/ /01/2050 TS TRASTERO BAJO CUBIERTA 1,2 01/01/ /04/2002 TS TRASTERO BAJO CUBIERTA 1,1 01/05/ /01/2050 TT GENERALIZACION 1 01/01/ /01/2050 VC VIVIENDA EN EDIFICIO COLECTIVO 1,2 01/01/ /01/2050 VR CASA 1,2 01/01/ /01/2050 VU VIVIENDA EN EDIFIC UNIFAMILIAR 1,2 01/01/ /01/

21 1.3.- ANTECEDENTES DE VALORACION Se adjunta, como resumen de lo anteriormente expuesto, la primera ficha de valoración que se ha utilizado, siguiendo los criterios explicados, por los valoradores de los Servicios Territoriales. En la ficha se reflejan los datos de cabecera que se siguen utilizando en el actual programa GUIA, como son los de identificación del EXPEDIENTE y los de identificación del BIEN al igual que los grupos de coeficientes, alguno de ellos menos amplio que los empleados en la actualidad, tanto de SUELO como de CONSTRUCCION. También se incluye en la ficha el apartado de DETALLE DE LA VALORACION, VALOR DECLARADO y VALOR COMPROBADO que se siguen utilizando. 21

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23 VALORACION: SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Y SUELO URBANIZABLE DELIMITADO CALCULO DEL APROVECHAMIENTO POR REPERCUSION APROVECHAMIENTO URBANISTICO* = SUPERFICIE BRUTA X EDIFICABILIDAD * PREFERIBLEMENTE DESCOMPUESTO POR USOS (LB, VC ) POR UNITARIO APROV. ECONOMICO* = SUPERFICIE BRUTA X 0,60 X J DE LA PARCELA TIPO PROPORCION SUPERF.NETA * EN URBANIZACIONES UNIFAMILIARES Y/O INDUSTRIALES: LA PARCELA TIPO SE CALCULA DIVIDIENDO PARCELA NETA / Nº MAXIMO DE VIVIENDAS CALCULO DE VALOR POR REPERCUSION SUPERF. BRUTA x Ms x A x B x C x EDIFICABILIDAD x COEF. DEDUCCION GASTOS J POR UNITARIO SUPERF. BRUTA x Ms x A x B x C x O,60 x J (PARCELA TIPO) x COEF. DEDUCCION GASTOS NUEVO J COEFICIENTE DEDUCCION DE GASTOS COEF. DEDUCCION GASTOS * GASTOS SUELO URBANO TOTALMENTE URBANIZADO 0 % 100 % URBANIZACION INTERIOR - 25 % 75 % CESION AYUNTAMIENTO - 10 % 65 % EQUIDISTRIBUCION, GESTION, FINANCIERO - 15 % 50 % PLAN. DESARROLLO, FINANCIEROS - 25 % 25 % * GASTOS APLICABLES EN SUMATORIO, NO EN PRODUCTO, SI SE DESCONOCEN LOS COSTES REALES 23

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25 SISTEMA COMPARATIVO UTILIZADO POR LAS NORMAS TECNICAS DE VALORACION PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES DE NATURALEZA URBANA Norma 7. División en polígonos de valoración. 1. Una vez realizada la delimitación del suelo se podrá proceder a su división en polígonos de valoración, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo, como de la tipología de las construcciones. b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición. c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un entorno homogéneo. d) Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la dotación de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado. e) Otras circunstancias debidamente justificadas en las Ponencias de valores. En los municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana la delimitación de polígonos deberá tener en cuenta, además de los criterios mencionados, las distintas áreas de reparto, las áreas de suelo urbano remitidas a planeamiento posterior y los sectores delimitados por el propio planeamiento general en suelo urbanizable programado. 2. Los polígonos así definidos se representarán gráficamente en planos a escala adecuada. Cuando el tamaño del municipio o la dispersión de núcleos lo exija se realizará además un plano director a escala suficiente. Norma 8. Valores de suelo. Definiciones. Se definen las siguientes clases de valores de suelo: 1. Valores en polígono. Son valores de referencia y vienen a representar o expresar las circunstancias medias del polígono o la valoración correspondiente a la parcela tipo definida en función del planeamiento urbanístico. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes: a) Valor de repercusión básico en polígono, del producto inmobiliario más característico o del definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica, obtenido por el método establecido en la norma 9.2. Tendrá las siglas VRB. b) Valor unitario básico en polígono, obtenido del anterior por aplicación de la fórmula de la norma 9.3. considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento. Tendrá las siglas VUB. Cuando no exista valor de repercusión se fijará el valor unitario en función de las circunstancias urbanísticas de mercado. 2. Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje. Son los que servirán para el cálculo de los valores individualizados aplicables a cada finca. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes: a) Valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido atendiendo a sus características urbanísticas, corrigiendo el valor de repercusión básico de polígono (VRB) considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje: 1ª Localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos. 2ª Accesibilidad y medios de transporte público dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad. 3ª Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos. 25

26 4ª Dinámica del mercado inmobiliario, traducido en un mayor o menor número de operaciones. 5ª Especificidad de la oferta o moda de la demanda. La consideración de estas circunstancias dará como resultado el valor de las distintas calles, tramos de calle, zonas o parajes. Tendrá las siglas VRC. b) Valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido, en su caso, a partir del valor de repercusión pormenorizado en calle por aplicación de la fórmula de la norma 9.3, siendo la edificabilidad utilizada la definida por el planeamiento para dicha calle, tramo de calle, zona o paraje; o por la media de las edificabilidades existentes; o por la edificabilidad más frecuente en las edificaciones más representativas de la calle, tramo de la calle, zona o paraje. Tendrá las siglas VUC. Cuando no exista valor de repercusión, el valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, se calculará mediante pormenorización del valor unitario básico en polígono (VUB). 3. Valores en parcela, que servirán para obtener el valor del suelo en una parcela o finca concreta. Son los valores de cálculo. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes: a) Valor de repercusión en parcela, obtenido a partir del valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje (VCR), por aplicación de los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicación. Tendrá las siglas VRP. b) Valor unitario en parcela, obtenido, en su caso, a partir del valor de repercusión en parcela (VPR), por aplicación de la fórmula de la norma 9.3 corregido por los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicación. Tendrá las siglas VUP. Cuando no exista valor de repercusión, el valor unitario de parcela se obtendrá a partir del correspondiente a calle, tramo de calle, zona o paraje, por aplicación de los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicación. Norma 9. Valoración del suelo. 1. Como norma general el suelo, edificado o sin edificar, se valorará por el valor de repercusión definido en pesetas por metro cuadrado de construcción real o potencial, salvo en los casos siguientes, en que se podrá valorar por unitario, definido en pesetas por metro cuadrado de suelo: a) Cuando las circunstancias de reducido tamaño del suelo de naturaleza urbana, número de habitantes, inexistencia o escasa actividad del mercado inmobiliario lo aconsejen, y así se justifique en la Ponencia de valores. b) Cuando se trate del suelo de las urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, tipología unifamiliar, del destinado a usos dotacionales, tales como deportivos, sanitarios, religiosos, etc., y de aquellos otros destinados a sistemas generales del territorio. En municipios con planeamiento adaptado al texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana se tendrá en cuenta el aprovechamiento correspondiente, de conformidad con el mencionado texto, en la fijación de valores unitarios. c) Cuando por la complejidad u otras circunstancias contempladas en la Ponencia de valores no fuera aconsejable utilizar el valor de repercusión. d) Cuando se trate de suelo de uso industrial, situado en urbanizaciones (consolidadas o sin consolidar) con dicha tipología, y cuando exista indefinición de la edificabilidad o ésta sea consecuencia del tamaño de las parcelas o del volumen de las construcciones. e) El suelo sin edificar, cuando las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo exijan. 2. El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono o, en su caso, calle, tramo de calle, zona o paraje, se obtendrá mediante el método residual. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los beneficios de la promoción, de acuerdo con lo señalado en el capítulo III. 26

27 3. En todo caso, y siempre que exista un valor de repercusión, se calculará el valor unitario correspondiente aplicando la fórmula: VU= VR 0 * E 0 + VR 1 * E 1 + VR 2 * E en la que: VU: valor unitario en pesetas /m 2 de suelo. VR 0.VR 1.VR 2 : valores de repercusión diferenciados por usos, en pesetas/m 2 de construcción. E 0.E 1.E 2 : edificabilidades diferenciadas por usos, en metros cuadrados de construcción/ m 2 de suelo. Siendo la edificabilidad tomada como referencia una de las siguientes: 1ª La permitida por el planeamiento. 2ª La media generalizada de calle, tramo de calle, zona o paraje. 3ª La existente, medida sobre la parcela catastrada. 4ª En defecto de las anteriores: 1m 2 /m 2, medida sobre parcela catastrada. La utilización de edificabilidades distinta a las definidas por el planeamiento habrá de ser justificada en la Ponencia de valores. Por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria se dictarán instrucciones que contemplen los distintos caso de utilización. 4. Las parcelas sin edificar podrán valorarse por repercusión (VRC), aplicado a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por unitario (VUC), aplicado a los metros cuadrados de superficie de suelo, con las correcciones que procedan en ambos casos. 5. Las parcelas subedificadas podrán valorarse por repercusión, aplicado a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por repercusión, aplicado a los metros cuadrados de construcción realmente edificada. En este último caso, el resultado obtenido podrá incrementarse en concepto de valoración del derecho de vuelo, por el procedimiento que establezca la Ponencia de valores, con las correcciones que procedan en ambos casos. 6. Cuando se valoren parcelas cuya superficie realmente construida sea mayor que la que puede deducirse de la Ponencia de valores como susceptible de edificarse, el valor de repercusión podrá aplicarse sobre dicha superficie realmente construida, con las correcciones que en su caso procedan. 7. Las Ponencias de valores podrán contemplar repercusión de suelo para las construcciones existentes bajo rasante, según los usos, así como las normas de subparcelación a efectos valorativos. 8. Para facilitar las valoraciones masivas, cada polígono estará identificado con un área económica homogénea de las definidas en la norma 15 de este Real Decreto y llevará inherente la asignación de un módulo básico de repercusión (MBR) y una banda de coeficientes o, en su caso, un intervalo de valores unitarios a aplicar. Norma 10. Coeficientes correctores del valor del suelo. 1. Suelo valorado por repercusión. Dado que el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínseco como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario, únicamente se podrán aplicar los coeficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente. 2. Suelo valorado por unitario. Como consecuencia de las particularidades del mercado del suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se aplicarán, cuando proceda, los siguientes correctores: Coeficiente A). Parcelas con varias fachadas a vía pública. 27

28 Para la valoración de parcelas con más de una fachada y formando una o más esquinas se tendrán en cuenta los siguientes coeficientes: A-1: dos fachadas, 1,10. A-2: tres o más fachadas: 1,15. Coeficiente B). Longitud de fachada. En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento, o, en su caso, por la Ponencia de valores correspondiente. En ningún caso se aplicará un coeficiente inferior a 0,60. Coeficiente C). Forma irregular. Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector de 0,85. Coeficiente D). Fondo excesivo. En parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicará a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo "n" el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle. En el caso de parcelas con más de una fachada se trazará una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior y a esta zona se le aplicará dicho valor; se actuará de igual forma en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas así determinadas, se le aplicará el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo "n" el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario. Coeficiente E). Superficie distinta a la mínima. En las parcelas ordenadas para edificación abierta, con superficie S distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes: S/SM< 1:0,80 (aplicable a toda la superficie). 1 S/SM 2:1,00 2 < S/SM < 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM). Coeficiente F). Inedificabilidad temporal. En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la Ponencia de valores correspondiente. Coeficiente G). Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública. En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplicará un coeficiente corrector de 0, El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá ser definido en las Ponencias de valores. Norma 11. Valor de las construcciones. Definiciones. 28

29 1. La asignación de un área económica homogénea de las definidas en la norma 15 de este Real Decreto lleva inherente la asignación de un módulo básico de construcción (MBC), definido en pesetas/metro cuadrado, al que se le aplicará el coeficiente del cuadro que se menciona en la norma 20 que corresponda, resultando un valor en pesetas/metro cuadrado para cada tipo de construcción. 2. El valor de una construcción será el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario obtenido a partir del cuadro y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones definidos en la norma 13 siguiente que le fueran de aplicación. 3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. Norma. 12. Valoración de las construcciones. 1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado. Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción. 2. Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas, las construcciones se clasificarán de acuerdo con el cuadro al que se refiere la norma 20 de este Real Decreto. 3. Cuando las especiales características de una construcción no permitan su identificación con alguno de los tipos definidos en el cuadro antes citado, ni su asimilación a ninguna de las tipologías descritas, se realizará una valoración singularizada, utilizando el método valorativo que prevea la Ponencia de valores. En este caso no serán de aplicación los coeficientes del cuadro al que se refiere la norma 20. Norma 13. Coeficientes correctores del valor de las construcciones. 1. Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son: Coeficiente H). Antigüedad de la construcción. El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión: d t 35 H 1 1,5, donde d 1 u. c en la que: t "u" (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes valores: Uso 1º. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00. Uso 2º. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso: 0,90. 29

30 Uso 3º. Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80. Las Ponencias de valores podrán recoger cuantías distintas, aplicables a algunas modalidades de edificios singulares. "c" (calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes), adopta en la fórmula los siguientes valores: Categorías 1 y 2: 1,20 Categorías 3,4, 5 y 6: 1,00. Categoría 7, 8 y 9: 0,80. "t" (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción rehabilitación integral), adopta los valores incluidos en la tabla siguiente: T Años Completos Uso 1º Uso 2º Uso 3º Categorías Categorías Categorías H más 1,00 0,93 0,87 0,82 0,77 0, ,64 0,61 0,58 0,55 0,52 0,49 0,47 0,45 0,43 0,41 0,40 0,39 1,00 0,92 0,85 0,79 0,73 0,68 0,63 0,59 0,55 0,52 0,49 0,46 0,43 0,41 0,39 0,37 0,35 0,33 0,32 1,00 0,90 0,82 0,74 0,67 0,61 0,56 0,51 0,47 0,43 0,40 0,37 0,34 0, ,28 0,26 0,25 0,24 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,70 0,65 0,61 0,57 0,54 0,51 0,48 0,45 0,43 0,41 0,39 0,37 0,36 0,35 1,00 0,91 0,84 0,77 0,70 0,65 0,60 0,56 0,52 0,48 0,45 0,42 0,39 0,37 0,35 0,33 0,31 0,29 0,28 1,00 0,89 0,80 0,72 0,64 0,58 0,53 0,48 0,44 0,40 0,37 0,34 0,31 0,29 0,27 0,25 0,23 0, ,00 0,92 0,84 0,78 0,72 0,67 0,62 0,58 0,54 0,50 0,47 0,44 0,41 0,39 0,37 0,35 0,33 0,31 0,30 1,00 0,90 0,82 0,74 0,67 0,61 0,56 0,51 0,47 0,43 0,40 0,37 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,25 0,24 1,00 0,88 0,78 0,69 0,61 0,54 0,49 0,44 0,39 0,35 0,32 0,29 0,26 0,24 0,22 0,20 0,19 0,18 0,17 El período de antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la Ponencia de valores. Dicha Ponencia podrá contemplar los casos de reformas que no puedan interpretarse como rehabilitación integral, a efectos de la aplicación de este coeficiente. Asimismo, podrá incluir una relación de edificios a los que el mismo no sea de aplicación. Coeficiente I). Estado de conservación. Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00. Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad):0,85. Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50. Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0, El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá ser definido en la Ponencia de valores. 30

31 Norma 14. Coeficientes correctores de los valores del suelo y las construcciones. 1. Determinadas características intrínsecas y extrínsecas de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a las construcciones, por lo que los coeficientes correctores que hacen referencia a las mismas deben ser aplicados a los valores de uno y otras. 2. Dichos coeficientes correctores son: Coeficiente J). Depreciación funcional o inadecuación. En caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados se aplicará el coeficiente 0,80. Coeficiente K). Viviendas y locales interiores. En aquellas viviendas y locales considerados como interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana) en edificación cerrada se aplicará el coeficiente 0,75. Coeficiente L). Fincas afectadas por cargas singulares. En caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados históricoartísticos o estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, se podrán aplicar los siguientes coeficientes, en función del grado de protección: Protección integral (la naturaleza de la intervención posible es la de conservación; se permiten obras de reparación, restauración, mantenimiento o consolidación de sus elementos): 0,70. Protección estructural (la naturaleza de la intervención posible es la de cambio de uso o redistribución): 0,80. Protección ambiental (la naturaleza de la intervención posible es la de renovación por vaciado o sustitución interior incluso la reproducción formal del cerramiento exterior): 0,90. Este coeficiente no será de aplicación en caso de que se permita su demolición total, aun cuando se impongan a la nueva construcción condiciones tales como acabados exteriores, ritmos de huecos u otras similares. Coeficiente M). Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que deberá ser justificada anualmente, se aplicará el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la Ponencia de valores correspondiente. Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, de acuerdo con lo preceptuado en la norma 9 precedente, este coeficiente será incompatible con el coeficiente F) de la norma 10. Coeficiente N) Apreciación o depreciación económica. Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las características constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso. Todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrán definirse en su caso según tipologías o usos de edificación. Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y construcciones escalonadas de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean en uso privativo. Será compatible con cualquier otro que fuera de aplicación a la finca considerada. 31

32 Su aplicación habrá de ser justificada en la Ponencia de valores, con aprobación expresa de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, con referencia a los criterios que la presidan y a las cuantías correspondientes, que podrán ser los siguientes: 1 Situaciones de apreciación: 1,80 N > 1,00. 2 Situaciones de depreciación: 1,00 > N 0, Cuando concurran dos o más coeficientes de los considerados en el apartado 2 anterior, sólo se podrá aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J) y N) que son compatibles, entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se optará por el que represente mayor disminución del valor. 4. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá se definido en la Ponencia de valores. MODULOS ACTUALIZADOS ORDEN EHA/1213/2005, DE 26 DE ABRIL, POR LA QUE SE APRUEBA EL MÓDULO DE VALOR M PARA LA DETERMINACIÓN DE LOS VALORES DE SUELO Y CONSTRUCCIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA EN LAS VALORACIONES CATASTRALES. (B.O.E. de 5 de mayo de 2005) El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece que para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta las circunstancias y los valores de mercado, que no podrán superarse y a los que estará referenciado. Uno de los instrumentos que permiten hacer efectiva esa necesaria correlación se recoge en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, en cuyo artículo 2 se establece que el Ministro de Economía y Hacienda aprobará anualmente un módulo de valor M, que recogerá las variaciones experimentadas en el período de tiempo indicado en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por la Dirección General del Catastro. El módulo M hasta ahora vigente está fijado en pesetas/metro cuadrado (811,37 euros/metro cuadrado) por Orden de 18 de diciembre de 2000, por la que se aprueba el modulo de valor M para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales. El estudio de la situación y evolución del mercado y el análisis de los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, según la expresión definida en la Norma 16.1 del anexo del Real Decreto 1020/1993, hacen ahora necesaria la modificación de los módulos de valores establecidos en la citada Orden de 18 de diciembre de 2000, a fin de ajustarlos a dicha evolución. Para la obtención del nuevo valor del módulo M se han tenido en cuenta no sólo los estudios sobre costes de ejecución material realizados en un número representativo de promociones inmobiliarias, con especial atención a las promociones de tipo residencial colectivo, manzana cerrada, categoría 4, que son equiparables a las viviendas de protección oficial, sino también los valores de mercado y los costes de ejecución material resultantes de estudios realizados por el Ministerio de Fomento, las Comunidades Autónomas y los Colegios Profesionales, así como los valores que para el tipo de viviendas antes citado ofrecen las 32

33 publicaciones especializadas. Como resultado de los mencionados análisis se han obtenido unos valores en venta que oscilan de euros/metro cuadrado a 810 euros/metro cuadrado, por lo que el citado módulo M debe quedar comprendido entre ambos valores. Debe destacarse que la modificación del valor del módulo M no supone una modificación de los valores catastrales en vigor, ya que únicamente se aplicará en los procedimientos de valoración colectiva de carácter general que se realicen a partir de su aprobación, así como en aquellos de carácter parcial posteriores a dicho procedimiento general. Asimismo, el nuevo módulo no altera la relación entre los valores catastrales que se revisen y los valores de mercado, relación que se mantiene en 0,50, conforme a lo dispuesto en la Orden de 14 de octubre de 1998, sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de ponencias de valores. En su virtud, y a propuesta de la Dirección General del Catastro, previo informe de la Comisión Superior de BOE núm. 107 Jueves 5 mayo Coordinación Inmobiliaria de Urbana y del Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria, dispongo: Único.- Módulo de valor M. 1. El módulo de valor M al que se hace referencia en el artículo 2 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, se fija en euros/metro cuadrado. 2. La aplicación de los factores de diversificación del suelo y de la construcción definidos en la Norma 16 del anexo del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, da como resultado los siguientes valores: 3. Los módulos MBR y MBC anteriores se aplicarán en las Ponencias de valores que afecten a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio y que se aprueben a partir de la entrada en vigor de esta Orden, así como a las posteriores Ponencias de valores parciales que complementen o modifiquen dichas Ponencias totales. Disposición final primera. En tanto no se produzcan variaciones significativas en los valores de mercado de los bienes inmuebles urbanos que, de acuerdo con el artículo 2 del Real Decreto 1020/ 1993, de 25 de junio, justifiquen la aprobación de un nuevo módulo M, se aplicará el establecido en la disposición única de esta Orden. Disposición final segunda. La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. 33