COMPROBACIÓN DE VALORES DE BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA

Transcripción

1 COMPROBACIÓN DE VALORES DE BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA Dictamen de Perito de la Administración que se realiza en aplicación del Artículo 57 apartado e) de la Ley 58/2003, General Tributaria. IDENTIFICACIÓN DEL EXPEDIENTE Nº de Documento...: Fecha presentación...: Fecha de devengo...: DGT T /03/ /03/2016 Fecha de la valoración: 03 de junio de

2 ANTECEDENTES El Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que la base imponible del impuesto está constituida por el valor real de los bienes y derechos que se transmiten. La Administración podrá comprobar el valor declarado de los bienes y derechos que se transmiten a través de los medios de comprobación establecidos en la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria. El artículo 57 de la citada norma en su apartado e) establece como uno de los métodos de comprobación el dictamen de peritos de la Administración, método que se va a aplicar a la presente comprobación de valores. De acuerdo con lo anterior, se lleva a cabo la presente valoración realizada por el Perito de la Administración tributaria que se identifica al final del presente documento. La presente valoración se referirá a la fecha del devengo del Impuesto, que es 2/03/16 DATOS DE IDENTIFICACIÓN Y ENTORNO DEL INMUEBLE Ubicación del inmueble El inmueble objeto del presente informe tiene los siguientes datos de ubicación: Dirección CALLE MONTON DE TRIGO, 5, Esc.T, Planta OD, Puerta OS Municipio Tres Cantos Distrito Zona Norte Código Postal Referencia Catastral VK4906N0001SR El inmueble es de tipología Nave Industrial -2-

3 Características Municipales y de Entorno que afectan a la valoración del inmueble Tres Cantos se encuentra a 22 Km. de Madrid, cuenta con una población en torno a habitantes y su renta por habitante está por encima de la media de la. Está situado en la zona norte del Área Metropolitana de Madrid, en el eje de la carretera M-607. Limita al norte y al oeste con Colmenar Viejo y al sur y al este con Madrid capital. De carácter principalmente residencial y una localización privilegiada, es el municipio más joven de la. Comunicaciones y Dotaciones El municipio cuenta con las siguientes comunicaciones y dotaciones: Autobuses: Ferrocarril: Carreteras: Dotaciones: Varias líneas urbanas e interurbanas, entre otras: 1, 2, 3, 712, 713, 716, 717, 723 y 827. Línea C-4b de Cercanías. Carretera M-607, que enlaza con la Autovía del Norte (A-1) y con las Autopistas M-30 y M-40. Dispone de varios Centros de Salud de la Seguridad Social. Y en el ámbito educativo, cuenta con diversos colegios e institutos. DESCRIPCIÓN Y CONDICIONANTES DEL INMUEBLE. Condicionantes urbanísticos y de equipamientos urbanos del inmueble a efectos de su valoración. De acuerdo con los datos obrantes en esta Subdirección, el inmueble tiene los siguientes parámetros urbanísticos: Clasificación de suelo Ordenación Urbano Consolidado Residencial Colectivo Nº máximo de plantas 9,00 Superficie mínima de parcela Fondo edificable Fachada mínima Edificabilidades por usos Edificabilidad Teórica Edificabilidad Vivienda 3,60 m2t/m2s ,00 m2t/m2s Edificabilidad Comercial Edificabilidad Industrial Edificabilidad Oficinas 0,00 m2t/m2s Edificabilidad Aparcamientos No existen condicionantes conocidos derivados de la normativa urbanística que afecten a la valoración del inmueble. No existe en la calle donde se ubica el inmueble ninguna situación conocida de infraequipamiento que pudiera afectar o minorar el valor del inmueble respecto a los del entorno. El inmueble cuenta con todos los servicios e instalaciones urbanas: pavimentación y encintado de aceras de calidad, gas natural, electricidad, agua y saneamiento. La calle donde se ubica el inmueble no tiene ninguna particularidad notable que la diferencie de las de su entorno próximo. -3-

4 Por otro lado, la edificación real en la parcela es de 1.718,00 esto es, tan sólo se encuentra consolidada un 12,01 % de la edificabilidad permitida por el planeamiento. Esta circunstancia, unida al hecho de que la finca se encuentra en situación de propiedad única, no sujeta al régimen de propiedad horizontal, hacen que la edificabilidad potencial deba valorarse. En consecuencia, el técnico que suscribe considera que en virtud del principio de valoración de mayor y mejor uso el inmueble debe valorarse como si se encontrara libre de edificaciones. La metodología de valoración se explicará más adelante en el punto correspondiente. Plano de situación -4-

5 Plano de alturas del inmueble Fotografía Aérea de la Zona -5-

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7 SUPERFICIES COMPUTABLES DEL INMUEBLE A EFECTOS DE SU VALORACIÓN Se comprueba que la parcela tiene 3.975,00 m2 de superficie, dato que se tomará para la asignación de los respectivos valores que resulten del análisis de mercado. A efectos de cálculo, se comprueba que la configuración del inmueble, así como los datos de superficie que mejor se adaptan a la realidad física del mismo son los que constan en el Catastro Inmobiliario. Se comprueba asimismo que la descripción de la finca registral que consta en la escritura se corresponde con la del inmueble catastral VK4906N0001SR INFORMACIÓN DE MERCADO Y JUSTIFICACIÓN DE LOS VALORES ADOPTADOS Entorno de Mercado La oferta y demanda de inmuebles es normal en esta zona. No se tiene constancia que en la fecha de valoración existiesen circunstancias extrínsecas que pudieran afectar de un modo sustancial al valor de mercado. Metodología de Valoración El bien a valorar es un solar. En concordancia con la normativa urbanística e hipotecaria, el valor del suelo urbano, se obtendrá por medio del método residual estático, de conformidad y por analogía a lo contemplado en la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Para ello, se seguirán los siguientes pasos: a) Se estimarán los costes de construcción y los gastos necesarios, los de comercialización y, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. Todo ello deducido a partir de la información de que se dispone sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes. b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la valoración. Dicho valor será el obtenido a partir de los estudios de mercado obrantes en esta Dirección General de Tributos y Ordenación y Gestión del Juego. c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor. d) Se Aplicará la fórmula de cálculo F = VM (1 - b) - Ci Donde: F = Valor del suelo. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. -7-

8 A partir de la metodología anterior, y supuesta una calidad de la construcción normal, y unos costes y beneficios de la promoción acordes con el valor final de la promoción inmobiliaria posible, se ha determinado el valor del suelo por metro cuadrado edificable como un porcentaje del valor del producto inmobiliario terminado. Valor Base Zona ( /m2t) USO INDUSTRIAL % de Valor Atribuible al Suelo 400 a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a ,60 USO RESIDENCIAL V. Inmuebl. % de Valor Terminado Atribuible ( /m2t) al Suelo 1400 a , a , a , a , a , a , a , a , a , a , a ,57-8-

9 VALORACIÓN DEL INMUEBLE Determinación del valor del inmueble en la hipótesis del edificio terminado. Para la determinación del valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado, se determinará el valor por metro cuadrado para cada uso. Para ello se empleará el método de comparación de mercado. Para ello, se ha delimitado primeramente la zona considerada homogénea a efectos de toma de testigos comparables con el inmueble objeto de la valoración. El inmueble se encuentra en el Sector Norte. Posteriormente se han seleccionado del total de operaciones de mercado constatables aquellas que son más parecidas al inmueble que se pretende valorar, con el fin de obtener una muestra que deberá ser suficientemente representativa. Para ello, las operaciones deberán referirse a inmuebles con una similar o comparable ubicación, tipología y calidad constructiva con las del inmueble a valorar. Para la realización del presente informe de valoración, y con el fin de garantizar la fehaciencia de los valores empleados, se han considerado únicamente testigos obtenidos a partir de operaciones declaradas por los contribuyentes sobre transacciones reales documentadas en escritura pública, que obran en expedientes de gestión tributaria tramitados por esta Dirección General de Tributos y Ordenación y Gestión del Juego. También se han tomado datos de transacciones instrumentadas en escritura pública que constan en los índices notariales oficiales facilitados por las propias notarías. Se han tenido en cuenta las transacciones que en razón de la cercanía, fecha y producto inmobiliario sean comparables a la que es objeto de la presente valoración individualizada. TESTIGOS EMPLEADOS De acuerdo con la metodología anteriormente expuesta, se tienen en cuenta las siguientes operaciones, que se consideran testigos comparables. La homogeneidad de la muestra tomada hace innecesario aplicar coeficiente de homogeneización alguno. Al haberse tomado testigos comparables por antigüedad con el bien objeto de la presente valoración, este valor por metro cuadrado, ya toma en consideración la antigüedad del inmueble. Se han desechado expresamente para la presente valoración aquellos inmuebles con características diferentes a las del inmueble objeto de la valoración. Los testigos se reflejan en el cuadro siguiente: Testigos de Vivienda Protocolo Notarial / Expediente Ubicación Sup. m2 Fecha Operación Año Const. Valor Declarado Valor /m2 OFL T Tres Cantos, AVDA 80,00 06/05/ , ,00 ARTESANOS, 64 OFL T Tres Cantos, AVDA 74,00 27/05/ , ,49 ARTESANOS, T Tres Cantos, CALLE PICO SAN PEDRO, 2 91,80 15/04/ , ,92 Valor en /m2 Promedio de los Testigos seleccionados: 1.684,80-9-

10 PLANO DE UBICACIÓN DE LOS TESTIGOS -10-

11 CUADRO DE VALORACIÓN DEL INMUEBLE EN LA HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO El valor final del inmueble resultará de la aplicación de los valores unitarios obtenidos a las superficies que constan en el presente informe: Elemento Edificabilidad Considerada Valor / m2 Otros Coeficientes Valoración Vivienda , ,80 1, ,00 VALOR DEL INMUEBLE EN LA HIPÓTESIS DEL EDIFICIO TERMINADO ,00 Finalmente, el valor del suelo se expresa como un porcentaje del valor del producto inmobiliario terminado, de acuerdo con lo expresado en el presente informe y el cuadro de valoración adjunto: Elemento Edificabilidad Considerada Valoración %Valor Atribuible al suelo Valoración Vivienda , ,00 30,59 % ,38 VALOR DEL SOLAR ,38 De lo que resulta un valor comprobado de ,38, SIETE MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL NOVENTA Y DOS EUROS CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS. En Madrid, a 03 de junio de 2016 LA ARQUITECTO DE HACIENDA Fdo: María del Carmen López Cuiñas -11-