La Compraventa de los Bienes Inmuebles del Estado

Transcripción

1 Sistemas dministrativos Sistema Nacional de Bienes Estatales La Compraventa de los Bienes Inmuebles del Estado (Segunda parte) (**) Roberto Jiménez Murillo (*) ÍNDICE nálisis I. Presentación del Tema. II. ntecedentes Normativos de la compraventa de los predios del Estado. III. Elementos constitutivos de la compraventa predial. IV. Modalidades de compraventa. informativo I. Comentarios SNB. II. puntes SNB. III. Procedimientos SNB. Resumen Ejecutivo El presente artículo parte de la premisa que las Entidades Públicas no ostentan de una total autonomía de voluntad para disponer libremente de los bienes de su propiedad ni de aquellos que se encuentren bajo su administración y responsabilidad; en este sentido, se realiza un análisis normativo de la regulación de la compraventa de los bienes inmuebles del Estado, así como de los elementos que deben existir al momento de una venta, en la cual intervienen el vendedor, el bien materia de la venta, el comprador, el precio, la forma de pago y el documento de transferencia. Por otro lado, el autor señala cuáles son las formas de venta, tales como la venta por encargo, la venta por fines estatutarios, entre otros. simismo, el presente documento brinda información sobre las funciones de las Entidades Públicas vinculadas con la venta de los inmuebles de propiedad del Estado, entre ellas, la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal, Universidades, Municipalidades, etc. Finalmente, se precisa las modalidades de compraventa, las cuales se manifiestan por subasta pública y compraventa directa. De esta forma, el autor realiza un estudio completo sobre la regulación y aplicación de la compraventa de los bienes de propiedad del Estado. (*) bogado de la Universidad Mayor de San Marcos (UNSMSM). Con estudios en Maestría en Derecho Constitucional en la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Ex Gerente Legal de la Superintendencia de Bienes Nacionales ( ). Ex sesor de la lta Dirección del Ministerio de Justicia ( ) y Ex sesor de la lta Dirección del Ministerio de Salud ( ). ctualmente es Consultor en Gestión Patrimonial del Estado y Derecho dministrativo. (**) La primera parte del presente análisis fue publicada en la edición de la Revista de Gestión Pública y Desarrollo del mes de diciembre de ( ) j. Ministerio de Educación: El Ministerio de Educación es beneficiario y receptor de determinados terrenos urbanos, denominados aportes reglamentarios para fines de educación, los que son entregados obligatoriamente por los habilitadores urbanos (personas naturales o personas jurídicas), por mandato de la Ley General de Habilitaciones y normas complementarias. Es el caso que, conforme a las dimensiones de los aportes a entregarse en algunos casos, éstos no pueden tener utilidad práctica para los fines antes indicados, por lo que las Municipalidades receptoras de las habilitaciones urbanas, se encuentran facultadas para comunicar tal situación al Ministerio de Educación ( en Lima ), a los efectos de que puedan disponer de dichos predios a favor de terceros y a título oneroso. sí entonces, la Municipalidad Metropolitana de Lima, con la Ordenanza N 836-MML, modificada por la Ordenanza N 996, de fecha 08 de febrero de 2007 (publicada en el Diario Oficial El Peruano el 11 de febrero de 2007), establece excepcionalmente, que el Ministerio de Educación podrá disponer a título oneroso de los terrenos entregados en aportes, cuando no cumplen los parámetros normativos para los cuales han sido destinados (colegios, centros educativos en general). 3.3 Comprador: Los compradores de los bienes inmuebles estatales pueden ser personas naturales (ciudadanos peruanos) o personas jurídicas de derecho privado, en ejercicio de sus derechos civiles y mercantiles, respectivamente. La Ley N 29151, ni su Reglamento, han establecido expresamente limitaciones para que las personas naturales o jurídicas que tengan pleito judicial pendiente con la entidad pública vendedora o cuando se encuentran impedidas C8

2 Sistemas dministrativos C de contratar con el Estado, no puedan adquirir bienes públicos. La lógica en este aspecto sería que los adquirentes no tengan ninguna interdicción y que su adquisición sea en condiciones de transparencia, esto es, que no tengan ningún tipo de conflicto de intereses con el Estado. Los extranjeros residentes en territorio nacional, también podrían adquirir bienes inmuebles estatales en igualdad de condiciones que las personas naturales y jurídicas nacionales, teniendo en cuenta el procedimiento establecido en el artículo 71 de la Constitución Política del Perú anteriormente indicado, en lo referente a la adquisición de terrenos públicos ubicados dentro de los cincuenta kilómetros de la frontera del país. En lo demás, no advertimos mayores limitaciones a los extranjeros para adquirir bienes públicos. Lo que la Ley N sí ha establecido es un conjunto de prohibiciones expresas de adquisición de bienes estatales a los servidores y funcionarios públicos que tengan un nexo funcional con su participación en los actos de disposición de los bienes inmuebles de propiedad de la entidad pública a la que pertenecen, lo que se hace extensivo a sus parientes( 30). En realidad, similar disposición ya existía desde 1984 con la dación del Código Civil, en cuyo artículo 1366 se establece prohibiciones para la adquisición de bienes estatales por parte del Presidente de la República y funcionarios públicos de los poderes públicos y de alta jerarquía, que se encuentren bajo su ámbito de administración y disposición. De todas maneras, es importante que la prohibición antes indicada haya ampliada en su texto y haya sido establecida en la normatividad de la materia. "Lo que la Ley N sí ha establecido es un conjunto de prohibiciones expresas de adquisición de bienes estatales a los servidores y funcionarios públicos que tengan un nexo funcional con su participación en los actos de disposición de los bienes inmuebles de propiedad de la entidad pública a la que pertenecen ( )" 3.4 Precio: El artículo 7 de la Ley N señala entre las diversas garantías del Sistema Nacional de Bienes Estatales, que todo acto de disposición de dominio, a favor de particulares, de los bienes inmuebles de dominio privado estatal sea a título oneroso, teniendo como referencia el valor comercial y según los procedimientos establecidos en las normas legales vigentes, en tanto los mismos constituyen patrimonio de la Nación (literal d). sí entonces, se establece por una norma con rango legal que todos los bienes inmuebles de dominio privado deberán transferirse a los particulares a valor comercial, aun cuando ello no es absoluto, pues otras normas con rango legal e inclusive reglamentos, con ley habilitante para estos efectos, pueden señalar que el precio sea determinado según valor arancelario. Por su parte, el artículo 36 del Reglamento indica que la valorización de los predios objeto de los actos de disposición contenidos en dicha norma deberá ser efectuada a valor comercial, por organismo especializado en la materia con reconocida y acreditada experiencia; y en caso de no existir en la zona, podrá ser efectuada por un perito tasador debidamente acreditado, conforme a las normas y procedimientos correspondientes. La valorización tendrá una vigencia de 6 meses contados a partir de su elaboración. En efecto, conforme a la normatividad vigente, la realización de una tasación de bienes públicos ya no es exclusiva de una entidad pública como lo era anteriormente con el Consejo Nacional de Tasaciones CONT, por lo que el Reglamento se refiere a organismo especializado, sea público o no público, inclusive a un profesional debidamente acreditado en esta profesión. En realidad, tanto organismos especializados como profesionales independientes acreditados, deberán aplicar los valores y técnicas que derivan del Reglamento Nacional de Tasaciones, además de las consideraciones técnicas y criterios de aceptación general en el mercado inmobiliario. El precio que se determina a valor comercial es aplicable tanto para las ventas directas, como para las ventas por subasta pública, aun cuando en este último caso, el Reglamento no ha sido expreso en este sentido (31). De otra parte, el precio podrá expresarse en moneda nacional y si se expresa en moneda extranjera, deberá ser pagado a moneda nacional al tipo de cambio respectivo. El producto de la venta (precio), en principio, se destina a favor de la entidad propietaria y de la SBN, conforme a los porcentajes que se determinan en el artículo 79 del Reglamento, mas como lo indica dicha norma, ello operará a falta de una norma expresa, en el caso concreto (32). 3.5 Forma de pago: El Reglamento no se pronuncia expresamente acerca de la forma de pago. El principio general C9

3 Sistemas dministrativos es que el precio se pague al contado, pero por la magnitud del mismo o la complejidad de la operación inmobiliaria, podría considerarse que el precio se pague en cuotas. En este supuesto, dicha condición debería estar expresada anticipadamente en las bases del proceso de venta, así como en las garantías y suscripción de cláusulas especiales de cumplimiento por parte del comprador, en resguardo de los intereses públicos. 3.6 Documento de transferencia: Una vez ejecutada la venta de bienes del Estado a favor de los particulares, ésta se perfecciona a través de un contrato de compraventa, en el que una de las partes (la vendedora) es una entidad pública, la otra parte (el comprador) una persona natural o persona jurídica y el objeto del contrato un bien público, con la consiguiente inscripción de la transferencia en los registros públicos (33). sí entonces, el Estado "Una vez ejecutada la venta de bienes del Estado a favor de los particulares, ésta se perfecciona a través de un contrato de compraventa ( )" al final del trámite administrativo se encuentra sometido a las reglas documentales y registrales de una compraventa ordinaria (34), pues durante todo el procedimiento correspondiente priman las reglas de la venta, esto es, que la entidad pública propietaria del bien debe evaluar la propuesta de compra del postor o solicitante, sea que se trate de venta por subasta pública o de venta directa. Y es que como indicamos anteriormente, la petición de compra, por sí misma, no obliga al Estado a aprobar la venta. Se trata, en todo caso, de un procedimiento administrativo sujeto a silencio negativo, que de concluir favorablemente, las condiciones de la transferencia de dominio estarán contenidas en un contrato con alta dosis administrativa (35). 4. MODLIDDES DE COMPRVENT Los bienes inmuebles estatales (terrenos y edificios) pueden ser objeto de compraventa mediante subasta pública y excepcionalmente por vía directa, conforme lo regula el Reglamento en sus artículos 75 al Compraventa por subasta pública (rtículos 75 y 76 ) La compraventa por subasta pública será aprobada por Resolución del Titular de la entidad propietaria del bien inmueble. Ello implica que al interior de la entidad previamente se hayan emitidos los informes técnicos legales favorables. Tratándose de bienes inmuebles de propiedad del Gobierno Nacional, se requerirá la previa opinión técnica favorable de la SBN. Dicha opinión no se requerirá tratándose de bienes de propiedad regional, municipal, ni de organismos formalizadores, ni de aquellos encargados de los procesos de privatización y concesión (36). La convocatoria de subasta pública deberá efectuarse a través de la página web de la SBN (tratándose de bienes de entidades pertenecientes al Gobierno Nacional). Tal publicidad no limita que la entidad propietaria haga lo propio, así como las demás publicaciones en otros medios de comunicación o en aquellos que regule oportunamente la Directiva correspondiente de la SBN. El precio base del predio a subastarse será en primera convocatoria el del valor comercial fijado en la tasación. El Reglamento no establece el porcentaje de castigo de dicha base para la segunda convocatoria y siguiente. La subasta pública será ejecutada por la SBN, para lo cual las entidades remitirán la documentación (el expediente de compraventa) que determine la SBN mediante Directiva (37). Excepcionalmente, la SBN podrá autorizar a que la subasta pública sea ejecutada por la entidad propietaria del bien. En el contexto de las competencias y autonomías, las municipalidades podrán subastar sus bienes, por encontrarse bajo el alcance del Sistema Nacional de Bienes Estatales, aún cuando no hayan sido mencionadas expresamente en el Reglamento, como sí sucede con los Gobiernos Regionales, quienes podrán subastar sus bienes y aquellos de propiedad del Estado bajo su competencia. 4.2 De la compraventa directa (rtículos 77 y 78 ) La solicitud de la persona natural o persona jurídica deberá ser presentada ante la entidad pública propietaria del bien, sea de cualquier nivel de gobierno o naturaleza. El Reglamento indebidamente, en nuestra opinión, exige que el solicitante adjunte los documentos que acrediten la causal respectiva, así como el Plano Perimétrico, de Ubicación y Memoria Descriptiva, y será aprobada por Resolución del Titular del Pliego sustentada en el respectivo Informe Técnico - Legal, previa opinión técnica de la SBN (rtículo 75, numeral 75.2). En efecto, lo que el solicitante hará es sustentar y probar el hecho de su posesión o situación de hecho con la causal correspondiente de compraventa. Los documentos por sí mismos no acreditan la causal; es la argumentación probada la que será materia de evaluación por parte de la entidad pública. En cuanto a los documentos técnicos, éstos deben obrar en poder de la entidad propietaria, por "La solicitud de la persona natural o persona jurídica deberá ser presentada ante la entidad pública propietaria del bien, sea de cualquier nivel de gobierno o naturaleza ( )" C10

4 Sistemas dministrativos C lo que no debe ser de cargo del solicitante su confección y preparación. La solicitud de compraventa directa no obliga a la entidad propietaria a aprobarla necesariamente. El Estado de plano puede comunicar su improcedencia. Si este fuera el caso, sería recomendable que lo comunique a la brevedad posible. De allí la importancia de la planificación y análisis de las entidades públicas respecto de la rentabilidad real de sus propiedades. Si la opinión de la entidad propietaria es favorable, entonces deberá emitir la resolución aprobatoria correspondiente. Las causales de compraventa directa, por excepción, son : a) Cuando colinde con el predio propiedad del solicitante y cuyo único acceso directo sea a través de aquél; en este caso se evaluará la necesidad y extensión del acceso. b) Con la finalidad de ejecutar un proyecto de interés nacional, regional o local cuya viabilidad haya sido calificada y aprobada por el organismo competente. c) Cuya posesión sea plena sobre la totalidad del predio hasta antes del 12 de abril de 2006, con fines habitacionales, comerciales, educativos, recreacionales u otros similares, siempre que no se encuentre comprendido dentro de las competencias sectoriales de entidades que regulen la compraventa directa por normas especiales. d) Otros supuestos regulados por leyes especiales. El Reglamento no ha establecido que el solicitante de la compraventa directa otorgue como garantía un porcentaje de valor del predio. En nuestra opinión, ello le hubiera dado mayor seriedad al procedimiento, pues una solicitud de venta puede determinar que la entidad realice una serie de evaluaciones y actuaciones previas, las que deben ser compatibles con el rigor de la petición de quien se erige como un comprador en términos reales. Si la solicitud fuera declarada improcedente, dicha garantía debería ser devuelta íntegramente, sin perjuicio de que el solicitante haya asumido el pago de los derechos del trámite correspondiente. La solicitud de venta directa con el precio a valor comercial será publicada en el Diario Oficial El Peruano y en otro de mayor circulación de la Región en que se ubica el inmueble, así como en la página web de la SBN, a fin de que cualquier interesado, dentro del plazo de 10 días de publicado, pueda intervenir mejorando el valor de venta y adjuntando una carta fianza de fiel cumplimiento de oferta por el 10% (diez por ciento) del valor de la misma. Evaluada la oferta, ésta se comunicará a la persona natural o jurídica que inició el trámite de venta, a efectos de que pueda igualar o mejorar la propuesta, lo que de ocurrir concluirá la compraventa. En caso de que el primer solicitante no iguale o mejore la propuesta, la venta se efectuará a favor del que mejoró la oferta. NOTS (30) rtículo 22.- Prohibiciones de servidores y funcionarios públicos Los funcionarios y servidores públicos, así como toda persona que presta servicios en las entidades de la administración pública bajo cualquier régimen laboral o contractual, no pueden adquirir derechos reales por contrato, legado o subasta pública, directa o indirectamente o por persona interpuesta, respecto de los bienes de propiedad de la entidad pública a la que pertenecen, de los confiados a su administración o custodia ni de los que para ser transferidos requieren de su intervención. Dichas prohibiciones se aplican también a los parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad de las personas antes señaladas, así como a las personas jurídicas en las que todas las personas antes referidas tengan una participación superior al cinco por ciento (5%) del capital o patrimonio social, antes de adquirirse el derecho real. Estas prohibiciones rigen hasta seis (6) meses después de que las personas impedidas cesen o renuncien en sus respectivos cargos. Los actos administrativos y contratos que se suscriban, contraviniendo lo dispuesto en el presente artículo, son nulos de pleno derecho sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiera lugar. (31) Ver artículos 76 y 77. (32) rtículo 79 del Reglamento.- Del destino del precio de venta El precio de venta obtenido se distribuirá conforme a las normas legales de la materia. En los casos de ventas de predios de propiedad de las entidades, a falta de una norma legal expresa se aplicará la siguiente distribución: RNGO S/. ENTIDD SBN (En Nuevos Soles) PÚBLIC Hasta 3 Millones 97.00% 3.00% C11

5 Sistemas dministrativos Más de 3 hasta 9 millones 97.50% 2.50% Más de 9 hasta 15 Millones 98.00% 2.00% Más de 15 Millones 99.00% 1.00% (33) rtículo 80 del Reglamento.- De la inscripción de la compraventa La compraventa se formalizará e inscribirá en el Registro de Predios de acuerdo con las normas del derecho común, debiendo insertarse en la Escritura Pública respectiva la Resolución de aprobación. (34) El artículo 1529 del Código Civil señala que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero. En cambio, se podrá notar que en las diferentes normas legales o reglamentarias que regulan la transferencia de bienes públicos, se refieren a la venta, entendida ésta como un procedimiento administrativo y no como una negociación, celebración y ejecución directa entre dos partes. (35) Respecto al alcance del derecho público y derecho privado en los contratos estatales, se ha establecido que en el derecho nacional de los contratos estatales no existe determinación legal que diferencie entre dos categorías de contratos, civiles y administrativos, sin perjuicio de que muy probablemente el análisis pueda llevar a concluir que los contratos que celebra la administración pública en el Perú puedan tener todos un régimen mixto con participación del derecho público y el derecho privado en diferentes grados de intensidad. Véase el artículo El Régimen de los contratos estatales en el Perú. Jorge Danós Ordóñez..VV. Derecho dministrativo Contemporáneo. Palestra Editores. Lima, p. 91. (36) rtículo 33 del Reglamento (37) La SBN aún no ha dictado la Directiva que complemente el procedimiento de la compraventa predial regulado en el actual Reglamento, por lo que rigen, en lo que sea INFORMTIVO aplicable, las Directivas dictadas anteriormente bajo la vigencia del Decreto Supremo N EF. sí entonces, se cuenta con la Resolución Nro /SBN, publicada el 12/04/2007, que aprueba la Directiva N /SBN, que regula los Procedimientos para la aprobación de la venta de predios de dominio privado del Estado de libre disponibilidad, modificada por las Resoluciones Nro /SBN y / SBN y recientemente por la Resolución N /SBN, publicada el 29/11/2008. De otra parte, rige aún la Resolución Nro /SBN, publicada el 10/08/2007, que aprueba la Directiva N /SBN, que regula los Procedimientos para la venta por subasta pública de predios de dominio privado del Estado de libre disponibilidad efectuada por la Superintendencia de Bienes Nacionales, modificada por Resolución Nro /SBN, publicada el 18/10/2007. I. Comentarios SNB III. Procedimientos SNB Los bienes estatales comprenden los bienes muebles e inmuebles, de dominio privado y de dominio público, que tienen como titular al Estado o a cualquier entidad pública que conforma el Sistema Nacional de Bienes Estatales, independientemente del nivel de gobierno al que pertenezcan. Este Sistema Nacional está conformado por el conjunto de organismos, garantías y normas que regulan, de manera integral y coherente, los bienes estatales, en sus niveles de Gobierno Nacional, regional y local, a fin de lograr una administración ordenada, simplificada y eficiente, siendo la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) el ente rector, conforme a lo señalado por la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, Ley Nº II. puntes SNB: Sabía Usted que Mediante Decreto Supremo Nº VIVIEND, publicado en el Diario Oficial El Peruano el , se autorizó al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento hacer una transferencia financiera hasta por la suma de Tres millones ciento treinta mil novecientos treinta y seis nuevos soles, en la Fuente de Financiamiento Recursos Ordinarios, para financiar la elaboración del Estudio de Factibilidad y del Expediente Técnico del Proyecto de Inversión Pública con Código SNIP Nº denominado Reubicación de Sedes Institucionales del Poder Ejecutivo 1era Etapa. Obtención de informe favorable para la adjudicación en venta directa predial Nombre del Trámite INFORME FVORBLE PR DJUDICCIÓN EN VENT DIRECT. Objetivo del Trámite Trámite para la obtención del Informe favorable para djudicación en Venta Directa. Documentos a Presentar 1 probación de la venta directa predial por parte de la entidad titular del predio. 2 Tasación comercial (3) 3 ceptación expresa del comprador del precio de venta. 4 Copia de la partida registral del predio. 5 Plano Perimétrico, Ubicación y Memoria Descriptiva del (de los) predio (s) cuya venta directa se solicita (2). Pasos a seguir 1 Solicitud dirigida a la Jefatura de djudicaciones, indicando los nombres y apellidos completos, el número de DNI o carné de extranjería del solicitante, la denominación de la persona jurídica o de la entidad estatal, de ser el caso; la dirección, el teléfono, , lugar, fecha y firma, así como la relación de los documentos presentados por el solicitante. Deberá adjuntarse la siguiente documentación: Costo Gratuito Calificación Silencio Negativo - 30 días. Inicio del Trámite Oficina de Trámite Documentario. Unidad que evalúa Jefatura de djudicaciones el trámite Informes sobre el estado Oficina de Trámite Documentario. del Trámite Instancia que resuelve Jefatura de djudicaciones el Trámite Instancia que resuelve Gerencia de Operaciones: pelación recurso impugnatorio Jefatura de djudicaciones: Reconsideración. Base Legal -D.S. Nº EF, modificado por D.S. Nº EF. rtículos 34º a 37º y Primera Disp. Com. -D.S. Nº EF, artículo 7º, lit. g) y e), Única Disp. Com. -Resolución Nº /SBN artículos. 6º, lit.g, 36º, 37º, 40º y 41º, lit i. -Resolución Nº /SBN, que aprueba la Directiva Nº /SBN - Num. 3 -Ley Nº rtículos. 113º a 115º. -Ley Nº ( ) Disp.Trans.Com. Final Primera. Observaciones La atención al público es de lunes a viernes de 8:30 a. m. a 5:30 p.m. ( refrigerio de 1:00-2:00 p.m.) Puede encontrar este procedimiento en el Portal web de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales ( C12