El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.

Transcripción

1 EL DESAHUCIO Establece el artículo del Código Civil: Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente. La anticipación se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período. Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que se trata en los párrafos 5 y 6 de este título. Esta norma de nuestro Código Civil consagra la institución del DESAHUCIO. Alessandri define este acto jurídico unilateral como la noticia anticipada que una de las partes da a la otra de su deseo de poner término al contrato. Este instituto representa una excepción a las normas de los artículos ( la ley del contrato ) y ( la resciliación como modo de extinguir las obligaciones ), ambos del Código Civil. Acerca del DESAHUCIO, su normativa vigente y sus efectos, se ha fallado que: en orden a desahuciar un contrato de arrendamiento, se debe estar a las normas pertinentes contenidas en la legislación vigente, lo cual no se hizo, toda vez que no se acredita haber accionado ante la justicia en tal sentido para obtener la dictación de una sentencia judicial que avalare tal decisión, sino que omitiendo dicho procedimiento se decide por el arrendador darlo por terminado antes del vencimiento del plazo, mediante carta privada remitida al arrendatario, gestión que no puede producir el efecto jurídico de terminar el contrato en cuestión. Al tomar la justicia por sus manos la parte arrendadora anticipando unilateralmente el término, ha privado de sus derechos de uso y goce del predio a la parte arrendataria, amagando seriamente la garantía del artículo 19 Nº 24 de la Constitución. (Corte de Apelaciones de Arica, 01/03/07, Rol Nº ). En este mismo tema, también se ha señalado que: Si de acuerdo a la época de celebración del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, éste se encuentra sujeto a las disposiciones de la Ley Nº sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, en su texto anterior a las modificaciones que le introdujo la Ley Nº de 2003, tratándose de contratos de duración indefinida, el arrendador sólo podía ponerles término mediante desahucio judicial, limitándose de esta manera la autonomía de la voluntad de los contratantes. En consecuencia, ante un contrato de este tipo y sujeto a esa regulación, las vías extrajudiciales no resultan idóneas para provocar el desahucio del contrato, porque no se sujetan al modo de comunicación previsto por la ley, conclusión que no se ve alterada por la circunstancia que el arrendatario haya tomado conocimiento del aviso. En efecto, si solo a partir de las enmiendas introducidas por la Ley Nº pasó a

2 aceptarse la notificación personal efectuada por un notario como medio apto para el desahucio, eso quiere decir que no lo era antes de dicha ley. (Corte de Apelaciones de Santiago, 02/04/08, Rol Nº ). Acerca de la improcedencia del DESAHUCIO en el caso de contrato a plazo determinado, se ha dicho que: En los contratos de arrendamiento a plazo determinado, su expiración se produce a la fecha que fijaron las partes, tornándose improcedente solicitar la restitución del inmueble con anterioridad, así como la acción de desahucio. En efecto, en este tipo de contrato, y frente al incumplimiento de las obligaciones contractuales, no pueden las partes poner término al contrato, sino que deben recurrir al juez correspondiente, para que sea él quien, mediante una sentencia, se pronuncie sobre la terminación del contrato. (Corte de Apelaciones de Chillán, 08/10/07, Rol Nº ). En esta materia, se ha señalado también que: El contrato de arrendamiento de cosa mueble por tiempo determinado, no requiere de desahucio, produciéndose ipso iure con la llegada del día de su vencimiento, sin que la continuación de la detentación por parte de quien fuera arrendatario, importe tácita reconducción (Corte Apelaciones de Santiago, 06/05/97, Rol Nº ). Otro fallo ha dicho que: La vía judicial para poner término a un contrato de arrendamiento de plazo fijo superior a un año, es la única acción de restitución del inmueble y no el desahucio judicial, según se infiere de la relación entre los artículos 3º y 4º de la Ley Nº 18.10, de (Corte Apelaciones de Santiago, 18/01/01, Rol Nº ). Por último, se ha fallado que: al no existir un contrato de arriendo pactado mes a mes, no resulta procedente ponerle término a través del desahucio. (Corte Suprema, 25/06/02, Rol Nº ). NORMAS LEGALES PERTINENTES LEY Nº /1.982 FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS TITULO II Desahucio y Restitución Artículo 3º- En los contratos en que el plazo

3 del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución. Artículo 4º- En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de

4 expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe. Artículo 5.- En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte. Artículo 6º- Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien

5 raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal. CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Título VI DE LOS JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1. Del desahucio, del lanzamiento y de la retención Art (746). El desahucio de la cosa arrendada puede efectuarse judicial o extrajudicialmente. La prueba del desahucio extrajudicial se sujetará a las reglas generales del Título XXI, Libro IV del Código Civil y a los procedimientos que establece el presente Código. El desahucio judicial se efectuará notificando al arrendador o arrendatario, de conformidad al artículo 553, el decreto en que el juez manda poner en conocimiento de uno u otro la noticia anticipada a que se refiere el artículo 1951 del Código Civil. Art (747). Cuando el arrendador o el arrendatario desahuciado reclame contra este desahucio, citará el tribunal a las partes para la audiencia del quinto día

6 hábil de la última notificación, a fin de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos. Art (748). Esta reclamación sólo podrá entablarse dentro de los diez días subsiguientes a la noticia del desahucio. Art (749). La reclamación se notificará al que hace el desahucio en la forma que dispone el artículo 553, debiendo intervenir el defensor de ausentes en los casos y para los efectos que allí se expresan. Art (750). La audiencia señalada tendrá lugar con sólo la parte que concurra. Si ha de rendirse prueba testimonial, se procederá de conformidad con lo dispuesto en los artículos 554 y 560, inclusive. Art En el acta que se levante, a más de las pruebas acompañadas, se mencionarán con brevedad las alegaciones de las partes. Sin otro trámite el tribunal citará a las partes para oír sentencia la que dictará inmediatamente o, a más tardar, dentro de tercero día. Art (752). Si la reclamación aparece interpuesta fuera del plazo que concede el artículo 590 o si los

7 fundamentos en que se apoya no son legales, o no resultan comprobados, será desechada por el tribunal, manteniéndose el desahucio y designándose en la misma sentencia el día en que deba hacerse la restitución de la cosa arrendada. En caso contrario, se declarará sin lugar el desahucio. Art (753). Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48. Art (754). Si el arrendatario desahuciado retarda la restitución de la cosa mueble arrendada, o si se trata de un desahucio de arrendamiento de servicios, se procederá a la ejecución de la sentencia de conformidad a las reglas generales. Art (755). Cuando el arrendatario desahuciado reclame indemnizaciones, haciendo valer el derecho de retención que otorga el artículo 1937 del Código Civil, deberá interponer su reclamo dentro del plazo de diez días que concede el artículo 590 del presente Código, y se tramitará y fallará en la misma forma que la oposición al desahucio. El tribunal, sin perjuicio de lo que se

8 establezca sobre el desahucio, resolverá si hay o no lugar a la retención solicitada. Art (756). Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retención que concede al arrendador el artículo 1942 del Código Civil extrayendo los objetos a que dicho artículo se refiere, podrá el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada. El funcionario de policía prestará este auxilio sólo por el término de dos días, salvo que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de retención expedida por el tribunal competente. Art (757). Los gastos hechos por el arrendatario en la cosa arrendada con posterioridad al desahucio no le autorizarán para pedir su retención. Art (758). Si, ratificado el desahucio y llegado el momento de la restitución, existe retención decretada a Biblioteca del Congreso Nacional de Chile favor del arrendatario, y el arrendador no ha caucionado el pago de las indemnizaciones debidas, no podrá éste pedir lanzamiento sin que previamente pague dichas indemnizaciones o asegure su pago a satisfacción del tribunal.

9 Art (759). Si hay labores o plantíos que el arrendatario reclame como de su propiedad, o mejoras útiles cuyos materiales puede separar y llevarse sin detrimento de la cosa arrendada, se extenderá diligencia expresiva de la clase, extensión y estado de las cosas reclamadas. Esta reclamación no será un obstáculo para el lanzamiento. Art (760). En los casos a que se refiere el artículo precedente, se procederá al avalúo de las labores, plantíos o materiales reclamados, por peritos nombrados en la forma que expresa el artículo 414. Art (761) Practicada esta diligencia, podrá el arrendatario reclamar el abono de la cantidad en que haya sido apreciado lo que crea corresponderle, o que se le permita separar y llevarse los materiales. Esta reclamación se tramitará como incidente. Art (762). El procedimiento establecido en este párrafo se observará también cuando se exija la restitución de la cosa arrendada por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento, o por la extinción del derecho del arrendador. El plazo para oponerse a la restitución o para hacer valer el derecho de retención por indemnizaciones debidas,

10 correrá desde que el que pide la terminación del arrendamiento haga saber a la otra parte su intención de exigirla. Cuando se trate de bienes muebles, la misma sentencia que deseche la reclamación, ordenará además el lanzamiento, si está vencido el plazo del contrato; salvo que existan retenciones decretadas a favor del arrendatario por no haberse otorgado las cauciones a que se refiere el artículo 600. Art (763). Cuando la terminación del arrendamiento resulte de sentencia judicial, en los casos previstos por la ley, podrá adoptarse el procedimiento del artículo anterior o el que corresponda para la ejecución de dicha sentencia, a elección de la parte a quien ella favorezca. Art (764). Las sentencias en que se ratifique el desahucio o se ordene el lanzamiento, las que den lugar a la retención, y las que dispongan la restitución de la cosa arrendada, en los casos de los dos artículos anteriores, sólo serán apelables en el efecto devolutivo, y la apelación se tramitará como en los incidentes.