JUNTA DE COMPENSACIÓN DE PROPIETARIOS DEL SECTOR 4 LOS QUEMADOS PROMOTOR MODIFICACIÓN

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1 JUNTA DE COMPENSACIÓN DE PROPIETARIOS DEL SECTOR 4 LOS QUEMADOS PROMOTOR MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL DE ORDENACION SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO SUS-AR.1 SECTOR 4 LOS QUEMADOS, TÉRMINO MUNICIPAL DE CHIPIONA. (CADIZ). ABRIL 2014 V. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO

2 ÍNDICE:. 1 PAG. 1. GASTOS DE URBANIZACIÓN 2 A) VALORACIÓN COSTOS DE URBANIZACIÓN 2 B. OTROS GASTOS E INDEMNIZACIONES 5 C. CONEXIONES Y REFUERZO DE INFRAESTRUCTURAS EXTERIORES 6 2. EVALUACIÓN ECONÓMICA. ACTUACIÓN SECTOR 4 LOS QUEMADOS 7 3. JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD ECÓNOMICA 8

3 2 1. GASTOS DE URBANIZACIÓN Este estudio tiene por objeto evaluar de modo aproximado los costes del desarrollo e inversiones del Plan Parcial, así como las repercusiones globales en relación a la puesta en carga del Plan. El artículo 13 de la LOUA establece la necesidad de definir la evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización, por lo que se incorporar el Estudio Económico Financiero del Plan Parcial como documento integrante del mismo. El estudio de costes se estructura de acuerdo con el Plan de Etapas y para la totalidad del sector al ser una única unidad de ejecución. Se analizan los tres órdenes de costes que deben ser sufragados por los propietarios afectados o adscritos, en base a los documentos existentes del Proyecto de Reparcelación y Urbanización del anterior Plan Parcial ya que son una referencia clara, una vez consideradas las modificaciones de este nuevo Plan Parcial. A. Coste de urbanización. B. Coste de indemnizaciones procedentes de construcciones o instalaciones existentes y otros costos indirectos C. Costes de conexiones o refuerzo de infraestructuras exteriores A) VALORACIÓN COSTOS DE URBANIZACIÓN. Se indican a continuación la valoración económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización.. La evaluación del importe se realiza como costo total ejecución material incluyendo el beneficio Industrial de la Contrata, Gastos Generales, pero sin incluir el Impuesto Valor Añadido que puede ser variable en el tiempo. Las valoraciones siguientes se realizan de acuerdo a las superficies según los usos delimitadas por el presente Plan Parcial: * Sistema viario ,87 m², de sistema viario, incluyendo preparación del terreno (movimientos de tierras, apertura de cajas, compactaciones, transporte a vertedero, etc.) en calzadas, cunetas, acerados, glorietas y aparcamientos, incluyendo la formación de bases de zahorra y gravas, pasos sobre los arroyos, terminación de firmes, acabados de acerados y aparcamientos, apertura de cunetas y pasos sobre cuneta, bordillos, vados señalización y regulación de tráfico mediante señalizaciones verticales y horizontales, según normativa municipal etc. y según el diseño del correspondiente Proyecto de urbanización. * Servicio de abastecimiento de agua a 34,54 /m Instalación completa de red de abastecimiento de agua, en una superficie viaria de unos ,87 m² formada por canalizaciones en fundición dúctil, juntas, hidrantes, bocas de riego, llaves de paso y acometida, llaves de corte, purga y desagüe, realizada según las normas de la Compañía suministradora AQUALIA y NTE-IPF, terminada y funcionando, incluso conexiones con la red existente municipal indicadas según el diseño del correspondiente Proyecto de urbanización

4 * Servicio de evacuación de aguas residuales. 3 Instalación completa de red unitaria de alcantarillado para evacuación de aguas residuales y pluviales de la urbanización formada por colectores de PVC, pozos de registro, tapas, cámaras de descarga, imbornales, acometidas a parcelas, red de pluviales y aliviadero o conexiones a los arroyos y conexión a la red municipal existente según Plan Parcial, red terminada y funcionando según el diseño del correspondiente Proyecto de urbanización * Servicio de suministro de energía eléctrica y alumbrado público Instalación completa de red de distribución y suministro de energía eléctrica en Baja tensión comprendiendo instalación de red subterránea, arquetas, conectadores y cajas de distribución terminada y funcionando, así como red en Media y Alta Tensión,, puntos de conexión con las redes exteriores, distribución en red enterrada a los centros de transformación, ejecución de centros de transformación, equipamiento de los mismos; red terminada y servicio funcionando e instalación completa de alumbrado público en el sistema viario y sistema de espacios libres formado por red de distribución subterránea incluyendo parte proporcional de centro de mando, luminarias tipo báculo, arquetas de paso, red de protección, etc; red instalada y servicio funcionando según el diseño del correspondiente Proyecto de urbanización * Servicio de telecomunicaciones (red telefónica). Instalación completa de telecomunicaciones (telefonía) formado por canalización telefónica enterrada realizada s/ prescripciones de la Compañía suministradora incluso cámaras y arquetas de registro H,D y M, y cámaras para cajas de derivación, conexión con la red de telefónica existente etc. ; red instalada y servicio funcionando según el diseño del correspondiente Proyecto de urbanización * Servicio de gas natural. Instalación completa de red gas natural formada por conducción enterrada realizada s/ prescripciones de la Compañía suministradora incluso conexión con la red de gas existente; red instalada y servicio funcionando según el diseño del Proyecto urbanización * Sistema de espacios libres. Urbanización y jardinería de espacios libres, comprendiendo, movimiento de tierras de préstamo, la ejecución de sendas, parterres, plantación de especies arbóreas, arbustivas y florales, tratamiento de zonas, red de riego, incluso mobiliario urbano, etc. según el diseño del correspondiente Proyecto de urbanización. TIPO ESPACIOS LIBRE SUPERFICIE COSTO /M² IMPORTE SISTEMA GENERAL ,07 6, SISTEMAS LOCALES ,15 24, TOTAL SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES

5 CUADRO RESUMEN DE LA VALORACIÓN SECTOR 4 RESIDENCIAL LOS QUEMADOS SISTEMA / SERVICIO A IMPLANTAR COSTO TOTAL 1 * Sistema Viario ,81 2 * Servicio de Abastecimiento de agua ,61 3 * Servicio de Evacuación de aguas residuales ,20 4 * Servicio de Suministro de energía eléctrica, alumbrado público ,60 5 * Servicio de Telecomunicaciones ,20 6 * Servicio de Gas Natural ,78 7 * Sistema de Espacios libres ,80 TOTAL INVERSIÓN URBANIZACIÓN INTERIOR ,00 Un avance de los costos de urbanización por capítulos conforme a las previsiones de le Plan Parcial es el siguiente: CAPÍTULOS % IMPORTE EUROS C1 TRABAJOS PREVIOS 0, ,29 C2 MOVIMIENTOS DE TIERRA 5, ,76 C3 RED SANEAMIENTO.PLUVIALES Y FECALES 11, ,12 C4 RED ABASTECIMIENTO DE AGUAS 5, ,06 C5 RED ENERGIA ELECTRICA MEDIA Y BAJA TENSION 9, ,95 C6 RED TELECOMUNICACIONES 2, ,88 C7 RED DE GAS 1, ,44 C8 RED ALUMBRADO PUBLICO 7, ,50 C9 PAVIMENTACION 34, ,21 C10 JARDINERIA Y MOBILIARIO URBANO 20, ,50 C11 SEÑALIZACION 0, ,15 C12 SEGURIDAD Y SALUD 1, ,30 TOTAL P.E.M ,18 Beneficio Industrial y G.G 10% ,82 TOTAL: PEM +GG y BI (SIN IVA) ,00 Del resultado del estudio de costes obtenemos una valoración media y específica de: Costo por m² de vial...82,64 /m² Costo por m² de superficie bruta del sector...17,85 /m² % 4

6 B. OTROS GASTOS E INDEMNIZACIONES 5 B.1.DEMOLICIONES Se prevén los costes de demolición de los elementos incompatibles con la nueva ordenación, sean naves, edificaciones o elementos auxiliares, que son necesarios realizar previo a la urbanización. Se estima en un total de ,00 B.2. INDEMNIZACIONES Dado que el anterior Plan Parcial había avanzado en su gestión del Proyecto de Reparcelación, y a su vez el Ayuntamiento había realizado valoraciones por indemnizaciones se consideran en este Estudio económico dichas valoraciones, como dato provisional, pero excluyendo los que no proceden por la nueva ordenación (zona calificada T2). Se estima en un total de B.3. OTROS GASTOS. DOCUMENTACIÓN Y LICENCIAS. Representan los gastos derivados de los honorarios técnicos por redacción del Plan Parcial, Ensayos Geotécnicos, Topografía, Proyecto de Urbanización, Gestión y Proyecto de Reparcelación así como la evaluación de las correspondientes tasas de obras de Urbanización etc. CONCEPTO Coste total * Costos de todos los gastos Honorarios previos a la reformulación presente Modificación del Plan Parcial según contabilidad a 31 diciembre 2012.de la Junta de Compensación. * Honorarios técnicos Modificación Redacción Plan Parcial * Honorarios técnicos Modificación Proyecto Reparcelación * Honorarios técnicos Modificación Proyectos. Urbanización y Direcciones de Obra * Otros trabajos técnicos o Informes * Suplidos * Tasas Municipales, Licencias, Notarias, Publicaciones, etc * Nueva gestión Junta de Compensación *TOTAL COSTOS nueva reformulación PP, PU, PR * Otros trabajos de gestión o documentos, o imprevistos TOTAL COSTOS TÉCNICOS Y LICENCIAS y GASTOS GENERALES RESUMEN CONCEPTO COSTO euros 1 * Demoliciones * Indemnizaciones * Otros gastos. Documentación y licencias TOTAL OTROS GASTOS

7 C. CONEXIONES Y REFUERZO DE INFRAESTRUCTURAS EXTERIORES Se considera en este apartado la estimación de costos específicos derivados de conexiones externas al sector que corresponden a las infraestructuras señaladas en la Memoria Justificativa y correspondientes a: * ABASTECIMIENTO DE AGUAS.Prolongandose la red del sector desde el camino de los Quemados por la c/ Naranjo se conectará a al red general existente de Ø300mm en Avda del Esturión. Igualmente se conectará a esta red principal mediante la prolongación de la red del sector a través de la c/chapetón * SANEAMIENTO FECALES: Se conectará en dos puntos con el ovoide existente en Avda del Esturión, prolongandose la red del sector desde el camino de los Quemados por la c/ Naranjo, y la prolongación de la red del sector a través de la c/chapetón. * SANEAMIENTO PLUVIALES: Se estable la disposición de una red de Ø 400 a 800 mm en discuriendo por la carretera de Rota, que recoja las aguas de la cuenca al este del sector, la cual deberá atravesar el sctor recogiendo las aguas pluviales del mismo y conectar prolongando la red a traves de la Avda. de los Cangrejos con la red existente en C/ Arboledilla a través de la calle Arboleda,mediante una conducción de Ø1200mm * ENERGIA ELECTRICA MEDIA TENSION. Constará, como ya se ha indicado, de alimentación mediante canalización y circuitos que enlazaran los centros de transformación con la SUBESTACION de chipiona definida en el PLANO B7 RED DE DISTRIBUCIÓN ENERGÍA ELÉCTRICA. MEDIA TENSIÓN La longitud estimada desde el límite del sector hasta la subestación de la canalización y circuitos es de unos mts. Se estima en un total de

8 7 2. EVALUACIÓN ECONÓMICA. ACTUACIÓN RESIDENCIAL SECTOR 4 LOS QUEMADOS CONCEPTO IMPORTE A) COSTOS URBANIZACIÓN B) OTROS GASTOS C) CONEXIONES INFRAESTRUCTURAS TOTAL ACTUACION SECTOR 4 LOS QUEMADOS La evaluación total de inversión o costes de las obras de urbanización, de implantación de los servicios refuerzo de las infraestructuras, gestión etc. es de OCHO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS DIECISIETE EUROS.

9 8 3. JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD ECÓNOMICA Se reflejan en el siguiente cuadro las repercusiones por m² de SUELO BRUTO del sector y por m² SUELO NETO LUCRATIVO RESIDENCIAL Y TERCIARIO RESPECTO DE LOS COSTOS TOTALES O INVERSIÓN ESTIMADA: COSTOS TOTALES DE LA ACTUACIÓN: REPERCUSIONES ECONÓMICAS APROXIMADAS CONCEPTO Superficie Repercusión /M² SUELO BRUTO TECHO EDIFICABLE m²s m²t 67,85 CHIPIONA (Cádiz), ABRIL de Fdo: JOSE DIAZ LOPEZ ANTONIO PEÑA AMARO. Equipo Redactor