Pulse. Americas Research Buenos Aires Mercado de oficinas Primer semestre de Panorama económico. Indicadores económicos

Transcripción

1 Pulse Americas Research Buenos Aires Mercado de oficinas Primer semestre de 2014 Panorama económico De acuerdo a estimaciones oficiales, el PBI real sufrió una leve disminución del 0,2% en el primer trimestre de 2014 respecto al mismo período del año anterior. Las principales estimaciones privadas prevén una mayor contracción hacia fin de año. Dicha caída en la producción se evidenció en la mayoría de los sectores industriales del país. El sector automotriz, uno de los de mejor desempeño en los últimos años, muestra en la primera etapa del año una caída tanto en la producción (-21,8% i.a.) como en el consumo interno (-33,8% i.a.) y en las exportaciones (-23,3% i.a.). Por otro lado, la construcción, medida a través del ISAC (indicador sintético de la actividad de la construcción), registró una baja del 2,2% respecto al mismo período del año anterior. En materia de comercio exterior, el saldo de la balanza comercial continúa su caída iniciada en el año 2009 ya que en el primer semestre del año 2014 se registra una caída en importaciones (-8%) pero una contracción mayor en las exportaciones (-10%). Esta disminución en el balance comercial sumada a una reducción en la cuenta financiera profundizó la pérdida de reservas del Banco Central. Al respecto, las medidas tomadas por el Gobierno tendientes a reducir el drenaje de reservas que se vio acelerado en el último tiempo (la restricción de compra de moneda extranjera, el aumento de tasas y una devaluación del 23% en el mes de enero), perdieron efectividad ubicando las reservas totales en niveles inferiores a millones de dólares. Mientras que en un principio la devaluación mejoró la posición exportadora del país, en poco tiempo este aumento se trasladó a precios acelerando la inflación, perdiendo la competitividad ganada y empeorando los salarios reales, lo cual se vio reflejado en la caída del consumo privado registrado en el primer trimestre del año. Indicadores económicos Población (Millones) 40,1 Población AMBA (Millones) 1 12,8 Tasa de Desempleo (%) 7,5% PBI (Millones USD) PBI per cápita (USD) PPP Inflación semestral (%) 2 15,0% Inversión Extranjera Directa (Millones USD) Tipo de Cambio (ARS por USD) 4 8,16 Fuente: JLL en base a datos publicados por el INDEC y BNA 1 AMBA: Área Metropolitana de Buenos Aires. incluye Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires 2 Datos oficiales para el primer semestre de Estimaciones privadas difieren de la estimación oficial y la ubican entre 20 y 22% proyectando una inflación anual de entre 35% y 40% 3 Últimos 12 meses a Marzo de Tipo de cambio publicado por el Banco de la Nación Argentina al 30 de junio de 2014 La evolución del tipo de cambio oficial, luego de la devaluación de enero, siguió a un ritmo lento en los meses de febrero a junio sumando una variación total de 1,7% y cerrando con un acumulado semestral de 25,1%. En lo que refiere al mercado paralelo de cambios, la variación registrada en el mismo lapso fue de un 21,5% según estimaciones privadas, reduciendo la brecha entre ambas cotizaciones. Asimismo, la tasa de desocupación aumentó en este primer semestre pasando de un 6,4% registrado a finales del año 2013, a la marca de 7,5% para finales de junio de En el contexto descripto y mirando hacia el futuro, el Gobierno enfrenta el desafío de contener la inflación y disminuir las presiones devaluatorias sin perder de vista el nivel de reservas, al tiempo que deberá atender y reducir los potenciales impactos de la reciente cesación de pagos de la deuda restructurada.

2 Mercado de oficinas Resumen 2014 S S1 Alquiler Clase A Alquiler Clase AB Alquiler Clase B+ Expensas En el primer semestre de 2014, aproximadamente m² ingresaron al stock de Buenos Aires, algo por debajo de la producción a igual período en 2013 que ascendió a m². La nueva oferta se ha mantenido estable en los últimos 18 meses, aunque lejos del nivel récord de La mayoría de las nuevas entregas se ubican en el CBD, tanto en los submercados de Macrocentro Sur como Puerto Madero. A fines del segundo semestre de 2014, el mercado de oficinas de Buenos Aires se distribuía de la siguiente manera: $ $ $ $ $ $ $ 5-9 $ 5-10 Stock Clase A & AB (m²) Tasa de Vacancia (%) 7,6% 8,5% Oferta Futura (m²) Submercado Sup. Rentable (m²) % Catalinas ,1% Plaza Roma ,7% Puerto Madero ,6% Microcentro ,8% Zona Norte CABA ,3% Zona Norte GBA ,2% Macrocentro Sur ,1% Macrocentro Norte ,3% Hemos observado la polarización de los desarrollos en dos segmentos: el primero corresponde grandes desarrollos llevados adelante por empresas de larga trayectoria en el sector, orientadas a productos para la demanda corporativa. Por otro lado, encontramos un sector más atomizado, compuesto por inversores del sector residencial. Este segmento se orienta a desarrollos armados a la medida del inversor, son estructurados con esquemas típicamente residenciales, y suelen carecer de las especificaciones requeridas por la demanda corporativa. Se proyectan futuras entregas por m², para lo que resta del 2014, y unos m² para el año próximo. La Zona Norte se ha consolidado como el submercado más grande, en términos de superficie rentable, y el más dinámico gracias al intenso desarrollo de la última década. Sin embargo, se prevé que en los próximos años Catalinas y Puerto Madero sean los submercados con mayor expansión. Catalinas gracias a la terminación de uno de los tres proyectos en curso, y en el caso de Puerto Madero, con tres proyectos en construcción en el Dique 4. En el primer semestre de 2014, la absorción neta acumuló unos m² aproximadamente, bastante por debajo de los m² del primer semestre de Cabe mencionar que 2013 fue un año de recuperación de la demanda tras la contracción del mercado de La caída en 2012 fue considerable en términos relativos, y se debió en gran medida a la introducción de las nuevas políticas macroeconómicas que tuvieron un gran impacto en el mercado inmobiliario, particularmente el residencial. En consecuencia, el número de nuevos proyectos disminuyó y los nuevos sufrieron demoras en las entregas, sin embargo, la demanda por nuevos productos se mantuvo estable. 2 Pulse

3 La mayoría de los nuevos emprendimientos se han ocupado en su totalidad, en tiempos de comercialización razonables, y manteniendo una vacancia estable. Históricamente, la Zona Norte tuvo los mayores niveles de absorción, representando más del 95% del total de las superficies ocupadas a lo largo del Respecto del espacio disponible, la tasa de vacancia permanece estable, ubicándose en el rango de 4,0% a 6,0% en los últimos tres años. La tasa de vacancia al primer semestre de 2014 se situó en 7,6%, representando aumento interanual de 1,0%. Esta alza se debe principalmente al reciente aumento en la producción que todavía no ha sido absorbido. Observando la evolución de la tasa de vacancia del CBD, versus los distritos fuera del Centro histórico (No CBD); se evidencia la migración hacia los nuevos submercados en Zona Norte fruto de la política fly-to-quality que varias compañías han adoptado. Los antiguos edificios del Microcentro y alrededores ya no son aptos para albergar a compañías multinacionales que deben cumplir con estándares internacionales en términos de construcción, sustentabilidad y calidad de vida. El rango de precios por metro cuadrado rentable para Clase A se sitúa entre USD 27 y USD 30 mensuales, mientras que para el segmento Clase AB, encontramos un rango entre USD 21 a USD 25 por mes. Para el mercado Clase B+ este rango es de USD 19 a USD 22 /m² /mes. Reloj del mercado de oficinas de América Latina Jones Lang LaSalle elabora un indicador que le permite clasificar a los distintos mercados según la fase del ciclo en la que se encuentren. 3 Pulse

4 Prácticas y costumbres de mercado Generalidades Unidad de medida Renta Plazo típico de contrato Frecuencia de pago Depósito (expresado en meses de renta) Seguridad de la tenencia Derecho de renovación Incrementos y revisiones de la renta Frecuencia de los incrementos y revisiones de la renta Período de gracia Metros cuadrados (m²) En términos de USD/m²/mes 3-5 años Mensual Caso por caso (por lo general 2-3 meses, pero depende del inquilino) Sólo para la duración del contrato, no hay garantías más allá del período original especificado. No (a no ser que una opción de renovación sea acordada en el contrato) Caso por caso, indexaciones explícitas por inflación están prohibidas por ley Depende del contrato 1 a 3 meses. No está estandarizado en el mercado local, sin embargo es otorgado con frecuencia. La duración es negociada entre las partes y depende de si se le permite al inquilino realizar mejoras en el espacio. Estacionamiento CABA, 1 cada 100 m² Buenos Aires: Vicente López, 1 cada 60 m²; San Isidro, 1 cada 20 m² Honorarios de mercado 5% del valor total del contrato por los primeros 5 años pagados por el inquilino (en caso de que ambas partes tengan representante, los honorarios se dividen 50-50); años adicionales son negociables Costos legales (a cargo de:) Cada parte es responsable de sus costos legales Responsable de los gastos: expensas, reparaciones y seguros Expensas y cargos administrativos Adicional a la renta, a pagar mensualmente por adelantado Servicios (Electricidad, teléfono, aire acondicionado, etc.) A pagar por cada inquilino en base a lo consumido. Si no se miden por separado, se paga como un porcentaje de la ocupación del inquilino en el edificio Espacio interno (del inquilino) Inquilino Áreas comunes (recepción, ascensores, Propietario (reembolsado a través de las expensas) escaleras, etc.) Externas / estructurales Propietario Seguro del edificio Propietario (reembolsado a través de las expensas) Impuesto inmobiliario Depende de la jurisdicción IVA sobre la renta y las expensas 21% pagado por el inquilino 4 Pulse

5 Terminación del contrato de arrendamiento Subarrendamiento y cesión Normalmente sí, pero sujeto a la aprobación del propietario Terminación anticipada Después de los 6 meses, con penalidad de 1,5 meses de renta; después del año, con penalidad de 1 mes de renta Restitución de la propiedad al finalizar el El inquilino es responsable de restituirla en la misma condición que fue entregada, contrato considerando el desgaste normal por el uso Compra-venta de propiedades Propiedad extranjera Propietarios múltiples del edificio Seguro de depósito Honorarios Costos legales Sin restricciones Es muy común Caso por caso Impuesto a los sellos 50% / 50% Otros costos de transacción 4% + IVA pagado por el comprador. Si el propietario tuviera representante, negociará sus honorarios por separado. Cada parte es responsable de sus costos legales Por lo general, pagados por el comprador 5 Pulse

6 JLL Buenos Aires Av. Córdoba 673, Piso 7 Buenos Aires, Argentina tel fax Acerca de JLL JLL (NYSE:JLL) es una firma de servicios profesionales y de gestión de inversiones que ofrece servicios especializados en bienes raíces a clientes que buscan incrementar su valor mediante la adquisición, ocupación e inversión en bienes inmuebles. Con ingresos anuales de USD 4 mil millones, JLL opera en 75 países del mundo. En representación de sus clientes, la empresa provee gestión y tercerización de servicios inmobiliarios a un portafolio de propiedades de millones de metros cuadrados y completó USD 99 mil millones en ventas, adquisiciones y transacciones financieras en La división de gestión de inversiones, LaSalle Investment Management, cuenta con USD millones de activos inmobiliarios bajo administración. Todos los derechos reservados. Ningún fragmento de esta publicación puede ser reproducido por ningún medio, sea gráfica, electrónica o mecánicamente, o de cualquier otra forma, incluyendo pero no limitándose a fotocopiado, almacenamiento en soportes magnéticos o sistemas de almacenamiento de datos; sin previo consentimiento escrito de Jones Lang LaSalle IP, Inc. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014