Informe del Mercado de Oficinas

Transcripción

1 Oficinas Informe del Mercado de Oficinas Resumen ejecutivo Enero Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción aguirrenewman.com parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman. Queda prohibido el envío o difusión de este trabajo sin el consentimiento de Aguirre Newman

2 1.- La coyuntura general del mercado Una vez concluído el primer año de recesión económica desde 1993, España finaliza 2009 con la tasa de desempleo más elevada de la Eurozona y con el riesgo de experimentar en 2010 una revisión a la baja del rating de su deuda soberana por parte de las principales agencias de calificación crediticia. Sin embargo, es preciso señalar que durante el último trimestre del ejercicio se ha observado una tendencia hacia la estabilización de aquellos indicadores económicos de nuestro país que habían sufrido un fuerte ajuste en los primeros seis meses del año. En lo que al mercado de oficinas se refiere, el segundo semestre de 2009 ha confirmado el cambio de tendencia que ya fue identificado durante el segundo trimestre del año. De este modo, la contratación bruta ha crecido de forma intersemestral un 27% y un 10% en Madrid y Barcelona respectivamente. El hecho principal que explica dicho cambio de tendencia ha sido la mejora de la espectativa empresarial junto con una condiciones económicas mas favorables para los usuarios. El otro aspecto que caracteriza la actividad del mercado de oficinas en INVERSIÓN ha sido el cambio de tendencia a la baja de la tasa de rentabilidad exigida por el inversor. Este hecho ha supuesto la consolidación de los niveles de precio euros/m 2 del ejercicio 2008, como consecuencia de un menor riesgo de inflación a la vista de que la recuperación económica no se estima sea tan inminente como se había previsto por el consenso de analistas. A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona en el último ejercicio 2009: Variables Clave MADRID BARCELONA Variación (%) Variación (%) St ock (m 2 ) % % Absorción Bruta (m 2 ) % % Absorción Bruta /Stock (%) 4,3% 2,6% -38% 6,6% 3,6% -45% Desocupación (%) a 31 de Diciembre 7,1% 9,2% 29% 7,7% 11,3% 47% Desocupación CDN (%) a 31 de Diciembre 8,8% 8,8% 0% 2,6% 2,9% 11% Desocupación DEC (%) a 31 de Diciembre 8,2% 10,9% 32% 14,0% 23% 64% Precio Medio de Alquiler 2º Sem 09 CDN ( /m 2 /mes) 38,95 30,67-21% 22,20 18,00-19% Precio Medio de Alquiler 2º Sem 09 DEC ( /m 2 /mes) 18,49 14,42-22% 16,50 14,75-11% Nueva Oferta (m 2 ) % % Rentabilidad Inicial CDN (%) 6% 5,8% -2% 6% 5,8% -2% Rentabilidad Inicial DEC (%) 6,6% 6,9% 5% 6,6% 6,9% 5% Pag. 2

3 2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe. Mercado de Madrid El stock de oficinas alcanza a 1 de Enero de 2010 los m², lo que supone una estabilización de la oferta al mostrar un crecimiento interanual de tan sólo el 3%. Se producirá una reducción de la nueva oferta en edificios de nueva construcción o rehabilitación para los años 2010 y 2011 con respecto a periodos anteriores. Mejora el volumen de absorción bruta en el segundo semestre del año, la demanda efectiva creció en un 27% respecto del primer semestre de 2009, alcanzando los m². La contratación acumulada para el total del año alcanzó los m², un 36% inferior al volumen total de Continua el aumento generalizado de la desocupación en todas las zonas pasando del 8,4 en Julio 2009 al 9,2% en Enero de En la actualidad se encuentran disponibles m² de oficinas en edificios de uso exclusivo. Continúa el descenso generalizado de los precios en todas las zonas. Durante el segundo semestre de 2009 se ha producido un descenso del 17,5% en las rentas medias con respecto al segundo semestre del año A pesar de esto cabe destacar que durante el segundo semestre de 2009 el descenso de las rentas ha sido sesiblemente inferior en porcentaje a los primeros seis meses del año (7,9%). Mercado de Barcelona El stock de oficinas alcanza los m², de los que el 38% se localiza en las zonas periféricas de la ciudad (DEC y OUT). La previsión de nuevos proyectos para los años de 2010 y 2011 es de m² cifra muy inferior a las estimaciones realizadas en Este dato de nueva oferta es clave para la evolución del mercado de oficinas en Barcelona en los próximos años. Se ha producido una recuperación de la contratación durante el segundo semestre del año, con un aumento del 10,2% respecto del primer semestre. La contratación acumulada anual se situó en m², lo que supone un descenso del 42% respecto al La tasa de desocupación de la ciudad representa el 11,3% del stock; situándose por encima del 20% en las zonas periféricas (DEC y OUT). Pag. 3

4 Descenso pronunciado de los precios medios de alquiler en todas las zonas. Se ha producido un descenso del 12,6% en los últimos 12 meses y un 3,4% en los últimos 6 meses. Mercado de Inversión En 2009 el volumen de inversión total en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona alcanzó los millones de euros, lo que representa un descenso interanual del volumen transaccional del 38%. Madrid representó el 64% del volumen. El inversor privado un ejercicio más ha vuelto a ser el protagonista del mercado, acaparando el 60% del volumen de Madrid y el 71% de Barcelona. El precio euro/m 2 se mantiene constante respecto a 2008, hecho que evidencia que la bajada de rentas está teniendo un impacto limitado en los precios de venta. 3.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona. Mercado de Madrid Reducción de la oferta futura en los próximos 2 años. Se estima que durante el 2010 entren al mercado m², una cifra muy similar a la prevista incialmente para De los nuevos proyectos cabe destacar la entrada al mercado de Torre Cristal en el Distrito de Negocios. Para el total del año 2010, pese a la incertidumbre económica se espera que la contratación mejore ligeramente con respecto a 2009 pudiendo situarse en torno a los m². En cuanto a la disponibilidad en el mercado, creemos que se comportará de una forma más estable a lo largo del 2010, aumentando ligeramente en el Distrito de Negocios. Dados los niveles de desocupación actuales y futuros así como la escasa fortaleza de la demanda, los precios van a continuar ajustándose a lo largo de 2010, si bien el porcentaje de reducción será menor al registrado en Mercado de Barcelona Pag. 4

5 Durante los próximos 12 meses, los nuevos proyectos que se incorporarán al mercado totalizarán m², destacando que el 73% de dichos proyectos entrarán en la zona descentralizada. Dada las circunstancias económicas actuales, se espera que se produzca un ligero incremento en la contratación que podría situarse en torno al 10%, calculando que la absorción total para 2010 se sitúe en torno a los m². Se espera que se siga incrementando la desocupación en todas las zonas de Barcelona, si bien en menor cuantía que durante el último año excepto en la zona Descentralizada donde se incorporan un gran número de proyectos. Como consecuencia del futuro incremento de la tasa de desocupación, se espera que los precios continuen con un descenso generalizado, si bien, dichos descensos serán más acentuados en las zonas donde se registren unas tasas de disponibilidad más elevadas. Mercado de Inversión La actividad en el mercado de inversión se reactivará en 2010 debido a los tres factores que se mencionan a continuación: El descenso de los precios medios de alquiler en el mercado de usuarios está reflejándose de forma progresiva en una valoración del euro/m² un 40% más ajustada que en los máximos de En estos niveles si se descuenta una mayor actividad transaccional para Existe una necesidad de tesorería a corto plazo por parte de determinados vendedores que motivará una mayor flexibilidad negociadora en Se esta observando de forma progresiva una mayor concurrencia de bancos internacionales en las ofertas de financiación de compra-venta de oficinas. Pag. 5