Resumen ejecutivo del Mercado Residencial

Transcripción

1 Resumen ejecutivo del Mercado Residencial Madrid Capital y Corona Metropolitana A g u i r r e N e w m a n Junio 2014

2 A G E N D A INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA DIVISIÓN GEOGRÁFICA CONCLUSIONES DEL ESTUDIO PERSPECTIVAS

3 01 INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA

4 01 El mercado Residencial de MADRID 01 INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid. La fecha de cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido el 10 de junio de 2014, habiéndose obtenido la información durante los meses de abril, mayo y junio del presente ejercicio. El estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de viviendas, pisos (plurifamiliares) de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y en los principales municipios de su corona metropolitana. El informe se ha realizado sobre un total de 235 promociones de vivienda en régimen libre, de las cuales 137 promociones se encuentran en Madrid capital y 98 en su corona metropolitana. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los 21 distritos de la ciudad de Madrid y los principales municipios de su corona metropolitana a través de la simulación de compra de vivienda. Este método obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones analizadas.

5 02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA

6 02 El mercado Residencial de MADRID 02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA A continuación se detallan los municipios analizados en el presente informe. Fuencarral El Pardo San Blas Centro Latina Tetuán Ciudad Lineal Moratalaz Carabanchel Chamartín Salamanca Puente de Vallecas Villaverde Hortaleza Chamberí Arganzuela Vicálvaro Barajas Retiro Usera Villa de Vallecas La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²c) se refiere: En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con parte proporcional de zonas comunes. En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso una cantidad (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban) por dicho concepto, de cara a una correcta comparabilidad de la información. En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m² correspondiente a la parcela No se ha realizado análisis de las viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido a la escasez de la muestra. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con respecto a la realidad del mercado se ha realizado una zonificación de Madrid Capital en base a la mayor o menor exclusividad de las diferentes áreas residenciales de la ciudad que queda reflejada en el siguiente plano.

7 02 El mercado Residencial de MADRID 02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA Los distritos que componen el municipio de Madrid no se encuentran enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes en base a su mayor o menor exclusividad. La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado y de la percepción de las mismas por su ubicación, calidades y entorno. Los municipios incluidos en la Corona Metropolitana corresponden a las 23 principales poblaciones situadas en un radio de unos 30 kilómetros del municipio de Madrid. Se han depurado los datos correspondientes a ejercicios anteriores en los casos en que las distintas zonas de análisis (A1, A2, A3, A6 y Zona Sur) no se incluyesen los mismos municipios, por lo que la información que se presenta es perfectamente comparable. MAPA DE LAS ZONAS DEL MERCADO RESIDENCIAL DE MADRID CAPITAL MAPA UBICACIÓN GEOGRÁFICA DE LOS MUNICIPIOS DE LA CORONA METROPOLITANA DE MADRID A-I (Burgos) A-2 (Barcelona) A-3 (Valencia) ZONA SUR (A-IV y A-V) A-6 (La Coruña)

8 03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO

9 03 El mercado Residencial de MADRID 03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO Principales conclusiones: Tras realizar este trabajo de investigación podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Madrid durante el periodo analizado se ha caracterizado por las siguientes circunstancias clave. Continúa el ajuste en el precio del m² de la vivienda en Madrid capital en un 14,23% de media en tasa interanual. Este descenso supone el séptimo consecutivo desde el precio máximo del m² alcanzado en el año El descenso acumulado en los precios desde máximos es del 42%. Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie media de 103 m², un precio medio del m² de y un precio medio final de Para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 3,0% de interés, debe pagarse en concepto de entrada y desembolsar mensualmente durante 25 años o durante 30 años. De esta manera, la tasa de esfuerzo medida, entendida esta como el porcentaje de la renta disponible del hogar destinado al pago de la cuota hipoteca, se sitúa en términos medios en el 27%, una cifra en línea con lo requerido por un mercado equilibrado. Sin embargo, si lo que se analiza es el ratio de accesibilidad a la vivienda derivado de dividir el precio medio de la vivienda entre la renta disponible del hogar, se observa como el mismo se sitúa en el 5,4 una cifra considerada todavía lejana a la que un mercado sano admitiría. En un mercado sano el precio de la vivienda no debe superar en más de 4,5 veces la renta bruta disponible del hogar. Descenso de los plazos medios de comercialización consecuencia de la entrada en el mercado de determinadas promociones con niveles de comercialización avanzado. Por otro lado, determinadas promociones que llevaban varios años a la venta han completado a lo largo de 2013 la comercialización de todas sus viviendas lo que ha generado una importante mejora de los plazos medios de comercialización. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid Capital (66 viviendas de media) es de 33,2 meses, frente a los 63,7 meses del año En línea con lo que ha ocurrido en el resto de España, la compraventa de viviendas nuevas en la Comunidad de Madrid ha sufrido un nuevo ajuste durante el año La venta de viviendas (obra nueva) disminuyó un 56% en 2013 respecto al año anterior, con transacciones de obra nueva frente a las de En el caso de Madrid capital, la venta de viviendas de obra nueva se ha reducido ligeramente desde las de 2012 a las de 2013, en cualquiera de los dos casos muy lejos de los niveles de máximos de viviendas de obra nueva vendidas en 2006.

10 03 El mercado Residencial de MADRID 03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO Principales conclusiones: La actividad promotora se encuentra prácticamente paralizada debido a las exigencias de las entidades financieras a los promotores para darles financiación. Las entidades financieras limitan la financiación a aquellas promociones en las que ellos mismos actúan como promotores exigiendo para el resto niveles de preventas superiores a 75%, lo que imposibilita el comienzo de nuevos proyectos. Los nuevos proyectos que entran al mercado lo hacen bajo el formato de cooperativa. Como se ha comentado en informes anteriores, en determinadas áreas de la ciudad y en determinados municipios de la corona metropolitana el stock disponible de viviendas nuevas y libres se ha ido reduciendo en los últimos años y se corre el riesgo en el medio plazo, si no se inician nuevos desarrollos, de situarse en niveles residuales. En estos mercados el interesado en adquirir una vivienda debería, en su caso, acudir al mercado de segunda mano donde la oferta a nivel general es muy amplia en todos los distritos de Madrid y municipios de su corona metropolitana. Se mantiene la tendencia ya mencionada por la que las entidades financieras se han convertido en competencia directa de los promotores a la hora de comercializar las promociones que se están adjudicando. Por otro lado, siguen ofreciendo préstamos hipotecarios con condiciones más ventajosas para la financiación de las compras a sus propias promociones que a proyectos ajenos. La Sareb se ha convertido en el principal actor del mercado inmobiliario no habiendo tenido su actuación un gran impacto sobre los precios de venta. Se mantiene el interés del promotor por el alquiler con/sin opción de compra como fórmula de comercialización del stock. De esta forma se ha observado que el 19,7% de las promociones que se encontraban en venta en Madrid capital lo estaban también en alquiler con opción de compra, frente al 16,4% del año anterior.

11 04 PERSPECTIVAS

12 04 El mercado Residencial de MADRID 04 PERSPECTIVAS A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Madrid capital para el próximo ejercicio. Estabilización de precios o ligeros ajustes a la baja (>5%) después del ajuste acumulado superior al 40% que se ha dado en los principales mercados residenciales de obra nueva de Madrid y su corona metropolitana. Desde el punto de vista de la demanda se han relajado suavemente los problemas mencionados en estudios anteriores y que tienen su origen en la elevada incertidumbre económica y laboral. Por otro lado, la realizada demográfica indica que en el futuro, aunque las ventas se recuperen, no llegarán a acercarse a los niveles pre-crisis debido al descenso de los grupos de edad en edad de emanciparse, principales demandantes de primera residencia. Finalmente, es clave que retorne la financiación para la adquisición de la vivienda, en condiciones atractivas, para que las ventas se reactiven. Incremento en la venta de viviendas libres nuevas. Los datos oficiales de evolución de transacciones durante el primer trimestre del año 2014 indican un incremento interanual en las compraventas de viviendas nuevas, tanto en Madrid capital como en el conjunto de la Comunidad de Madrid. En el caso de la ciudad de Madrid el primer trimestre del año 2014 ha registrado un incremento en ventas de 56% respecto al mismo periodo del año 2013 (412 vs 646), mientras que en el caso de la Comunidad de Madrid dicho incremento ha sido del 92% 854 vs 1.644). Comportamiento diferenciado entre los plazos de comercialización de los nuevos proyectos que se incorporan al mercado y aquellos proyectos anteriores al año Tal y como se viene observado desde al año 2013, los proyectos que entraron en el mercado con posterioridad al año 2011 mantienen unos ritmos de venta adecuados, mientras que aquellos que entraron en el mercado con anterioridad a siguen mostrando unos elevados plazos de comercialización. Se observa como los nuevos proyectos que se inician son fruto de estudios de mercado y viabilidad muy rigurosos que justifican su desarrollo, y muestran unos elevados niveles de preventas. Baja actividad promotora ya observada durante los años anteriores ante la debilidad de la demanda y la necesidad de no incrementar la oferta del mercado. No obstante, hay zonas de la capital, principalmente zonas céntricas, que muestran una baja disponibilidad de viviendas de obra nueva. Son zonas en las que la posibilidad de nuevos proyectos se ve limitada por la escasez de suelos para desarrollar, siendo en todo caso los nuevos proyectos rehabilitaciones integrales de edificios. No obstante, hay cierta actividad promotora para proyectos bajo régimen de cooperativa en zonas que están mostrando una relevante actividad vendedora como son Valdebebas o Arroyo Fresno.

13 M a d r i d B a r c e l o n a M á l a g a L i s b o a B e r l í n L o n d r e s M é x i c o D. F.