Coyuntura global del mercado inmobiliario español 2011

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1 Resumen Ejecutivo Coyuntura global del mercado inmobiliario español 2011 Enero 2012 aguirrenewman.com

2 Coyuntura global del mercado inmobiliario español El mercado inmobiliario continúa su proceso de reajuste El análisis que se presenta a continuación es la sexta edición del informe Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario, publicado por Aguirre Newman, en el que se realiza un balance del comportamiento de los principales segmentos del mercado inmobiliario durante el presente año. Contacto Aguirre Newman Pelayo Barroso Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) pelayo.barroso@aguirrenewman.es La sexta edición de este informe es el resultado de una profunda investigación llevada a cabo sobre el comportamiento de los diferentes segmentos del mercado inmobiliario durante el año 2011, que permite a Aguirre Newman no sólo ofrecer a sus clientes la explicación de los hechos acaecidos durante este tiempo, sino también anticipar cuál será la evolución más probable de los parámetros clave de cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario español en Luis González Analista de Mercado Sr. (34) luis.gonzalez@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

3 Índice 1. INTRODUCCIÓN 2. ANÁLISIS DE LOS SEGMENTOS CLAVE: CONCLUSIONES Y PERSPECTIVAS 2.1 RESIDENCIAL 2.2 OFICINAS 2.3 RETAIL: CENTROS COMERCIALES 2.4 INDUSTRIAL-LOGÍSTICO 2.5 MERCADO DE INVERSIÓN Contacto Aguirre Newman Pelayo Barroso Olazabal Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) pelayo.barroso@aguirrenewman.es Luis Gonzalez Martino Analista de Mercado Sr. (34) luis.gonzalez@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman Pag. 3

4 1. INTRODUCCIÓN El año 2010 supuso la salida de la economía española de la fase de contracción económica en la que llevaba inmersa durante seis trimestres consecutivos. No obstante, la evolución de la economía a lo largo 2011 ha estado más cercana al estancamiento que a un crecimiento real de la economía, algo que queda reflejado en un crecimiento anual durante el año 2011 del PIB del 0,7%. Por otro lado, esta atonía económica dificulta la mejora del mercado de trabajo que se mantiene en tasas cercanas al 21% de paro, y sin perspectivas hasta la segunda mitad del año El siguiente gráfico presenta la evolución del PIB nacional en el periodo , la estimación para el año 2011 y la previsión para 2012 y Tras un periodo prolongado de fuerte desarrollo económico caracterizado por crecimientos anuales del PIB superiores al 3,0%, una reducción de la tasa de desempleo en más de 10 puntos porcentuales, una tasa de inflación controlada y por la generación recurrente de superávits públicos, se observa cómo, durante el año 2008, la estabilidad en el crecimiento se pierde produciéndose un cambio radical en la situación económica. Este cambio desembocó a partir del cuarto trimestre de 2008 en una recesión económica que se prolongó durante 6 trimestres consecutivos. La restricción en el crédito derivada de una crisis mundial en los mercados financieros, una recesión generalizada en el crecimiento de las economías de los países desarrollados y una crisis en los mercados inmobiliarios, especialmente virulenta en España por su fuerte exposición al sector, desembocó en una profunda crisis económica que se prolongó desde el último trimestre de 2008 hasta el primero de ,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% e 2012p 2013p -2,0% -3,0% -4,0% Fuente: INE y elaboración propia El mercado de trabajo ha mostrado durante este periodo un comportamiento especialmente negativo incrementándose la tasa de paro desde el 7,95% (2T 2007) al 21,52% (3T 2011). El mal comportamiento del mercado laboral, unido a las dificultades para la obtención de financiación y al efecto precaución, que lleva a aquellos con una economía personal en mejor situación a reducir el gasto, sigue afectando de manera muy negativa al consumo por parte de los hogares (aproximadamente el 57% del PIB). Las Pag. 4

5 perspectivas para el año 2012, en cuanto a evolución de la tasa de paro, son negativas estimándose que la misma supere, de media, el 22%. La situación económica de España sigue siendo muy preocupante a la vista de los últimos datos macroeconómicos conocidos. Los datos adelantados del cuarto trimestre, presentados por el Banco de España, apuntan a una contracción del PIB tras el estancamiento del crecimiento en el tercer trimestre del año. Está siendo clave en esta vuelta a un crecimiento negativo de la economía la desaceleración de la demanda nacional y la caída del gasto público. Otros tres factores que siguen mostrando una debilidad importante son el sector de la construcción, que sigue reflejando una contracción en su comportamiento, y la actividad del sector industrial y servicios que sigue mostrando una falta de vigor en su crecimiento. El escenario más probable para la economía española en 2012, es la de un crecimiento económico negativo en el entorno del 1,5%, para retornar a un suave crecimiento positivo en el año El buen comportamiento del sector exterior no está siendo lo suficientemente vigoroso como para sostener un crecimiento económico positivo, en un entorno caracterizado por un elevado desempleo, un importante endeudamiento, tanto público como privado, un ajuste a la baja del gasto público, un deterioro en las perspectivas económicas europeas, y una crisis en la deuda soberana de determinados estados, entre ellos España. Finalmente, el sector inmobiliario, objeto de estudio en el presente informe, sigue mostrando una situación altamente inestable al no haberse solucionado la elevada exposición de las entidades financieras al mismo. En este contexto económico el mercado inmobiliario ha continuado su proceso de reajuste generalizado. Este reajuste iniciado en 2008, se sigue manifestando en un descenso en los precios de alquiler y venta de todos los segmentos del mercado, en una importante reducción de la actividad promotora, ante el exceso de stock generalizado en todos los segmentos, y en una demanda de espacios que no acaba de mostrar, salvo en mercados puntuales, signos de reactivación. Pag. 5

6 2. ANÁLISIS DE LOS SEGMENTOS CLAVE 2.1 Mercado Residencial PRECIOS Durante el año 2011 se ha acrecentado el ajuste en precios iniciado en 2008 hasta alcanzar un descenso acumulado en el mercado de primera residencia del 23,2% y del 33,0% en los mercados de vivienda vacacional. Según los estudios realizados por Aguirre Newman sobre los principales mercados de primera residencia y de vivienda vacacional, el ajuste de los precios de la vivienda se ha situado en los últimos 12 meses en un 5,9%, en la primera residencia, y un 8,5%, en la vivienda vacacional. El ajuste acumulado es del 23,2% en el mercado de primera residencia y del 33,0% en los mercados de vivienda vacacional. Las ventajosas condiciones de financiación de las entidades financieras para las viviendas que se han adjudicado enmascaran un mayor ajuste en precios. Las mejores condiciones de financiación que ofrecen las entidades financieras para las viviendas que se han adjudicado, suponen un mayor ajuste en el precio en estas viviendas. De esta manera, si comparamos el valor actual que supone la adquisición de una vivienda propiedad de una entidad financiera bajo las condiciones de financiación que se ofrecen para estas (plazo 40 años; préstamo 100%) frente al valor actual de la misma vivienda bajo las condiciones de financiación que ofrecen para las viviendas en manos de promotores (plazo 30 años; préstamo del 80%), se observa cómo dicho valor actual es un 20,45% inferior en el caso de las viviendas propiedad de las entidades financieras. Según la tasa de esfuerzo que se utilice para medir la accesibilidad a la vivienda se obtienen resultados dispares. La tasa de esfuerzo, medida como el porcentaje de la renta bruta disponible del hogar que hay que destinar al pago de la cuota hipotecaria anual, ha alcanzado el 29,7% en el tercer trimestre de 2011 (Banco de España). Este dato supone un importante descenso respecto a la tasa de accesibilidad media del año 2008 situada en 41,7%, y según estándares internacionales muestra una situación saludable. No obstante, utilizando como tasa de esfuerzo para medir la accesibilidad a la vivienda el ratio que supone dividir el precio de la vivienda entre la renta bruta disponible del hogar, se observa cómo, según el Banco de España, serían necesarias 6,4 veces la renta bruta disponible de un Pag. 6

7 hogar para hacer frente al pago de una vivienda media. Este es un nivel ligeramente por debajo del dato de 2010 pero muy por encima de las 4-4,5 veces que señalan los estándares internacionales como nivel de equilibrio en el mercado. Según esta forma de medir la tasa de esfuerzo, sería necesario un ajuste adicional del 30% para alcanzar el nivel de precios óptimo. El precio de la vivienda va a sufrir un mayor ajuste en 2012 como consecuencia de las obligaciones de provisión que va a establecer el gobierno al sector financiero. La previsible obligación a las entidades financieras de elevar las provisiones como consecuencia de la elevada exposición inmobiliaria, va a permitir que puedan acelerar las ventas reduciendo los precios hasta la el porcentaje del valor de los inmuebles no provisionado. En caso de que se obligue a provisionar el 30% del valor de los inmuebles terminados, las entidades financieras podrían ajustar el precio de venta en ese porcentaje acelerando la absorción del stock de vivienda disponible. Los precios seguirán ajustando a lo largo de los próximos 3 años, hasta un 20% adicional sobre los actuales niveles. No todos los mercados se verán afectados de la misma manera. Estos descensos serán especialmente relevantes en los mercados de vivienda vacacional y en los proyectos ubicados en zonas muy descentralizados respecto a sus potenciales compradores. Hay mercados, por el contrario, donde el ajuste necesario sobre el ya realizado sería muy inferior, o incluso sería innecesario, ante la escasez de oferta disponible y la existencia de una demanda activa. DEMANDA Descenso en el número de compraventas de viviendas en 2011 respecto a 2010 en un 32% ( viviendas en 2010 vs viviendas en 2011). Anualizando las compraventas registradas hasta el mes de septiembre se observa como las mismas no van a superar las durante el año 2011, suponiendo esto un ajuste del 32% respecto a las transacciones llevadas a cabo en El mayor ajuste se está dando en las viviendas nuevas donde las ventas se situarán por debajo de las unidades, un 43% menos que en el año Mientras, el número de compraventas de viviendas de segunda mano mostrará un ajuste cercano al 25% respecto a las cifras registradas en 2010, alcanzando en 2011 un número de transacciones cercano a las viviendas. Pag. 7

8 La importancia, en el periodo de las compras de segundas residencias y de las realizadas por extranjeros e inversores, se ha reducido de manera considerable en el periodo Durante el periodo un importante volumen de las ventas de viviendas realizadas no tenía como causa la creación de un nuevo hogar, sino que eran compras realizadas por inversores o por extranjeros no residentes. A modo de ejemplo, en el año 2006 únicamente el 55% de las compras registradas tenían como base la creación de un nuevo hogar (ya fuese por parte de un español, el 44%, o de un extranjero residente, el 11%), mientras que el 45% restante eran compras realizadas por inversores, por extranjeros no residentes o eran adquisiciones de segundas residencias. A partir de 2008 más del 75% de las adquisiciones traen como causa la creación de un nuevo hogar, reduciéndose de manera considerable las ventas de viviendas vacacionales, las compras por parte de inversores y también por parte de extranjeros no residentes. Ejemplos del ajuste. Periodo : Compras por extranjeros residentes periodo : -71% ( viviendas a viviendas) Compras por parte de extranjeros no residentes : -86% ( viviendas a viviendas) El siguiente cuadro muestra el porcentaje de viviendas adquiridas por cada grupo de compradores sobre el total de compraventas realizadas en el periodo Españoles 86,4% 87,4% 91,8% 92,7% 92,6% Extranjeros residentes 11,1% 10,3% 6,7% 5,3% 6,1% No residentes 1,8% 1,8% 0,7% 0,5% 0,5% Otros 0,7% 0,5% 0,8% 1,5% 0,7% Ministerio de Fomento Existe un importante volumen de demanda insatisfecha acumulado y que están esperando a: Un mayor ajuste en los precios sobre los ya realizados. Una mayor accesibilidad a la financiación. No compran por efecto precaución, a pesar de que sus condiciones económicas les permitiría afrontar una compra. Pag. 8

9 * Enero 2012 Se ha observado una reactivación de la compra de viviendas por parte de extranjeros no residentes en el mercado de vivienda vacacional. Son principalmente compradores situados en el segmento alto en cuanto a capacidad económica, y que encuentran los actuales precios de venta en niveles razonables. Países del norte de Europa, Rusia y compradores provenientes de Reino Unido, beneficiados por la apreciación de la libra, son los que han mostrado mayor actividad. Las ventas de viviendas a no residentes se han situado en 2011 en su nivel más alto desde 2008, incrementándose en 2011 respecto a 2010 en un 33%. No obstante, la cifra de ventas de 2011 a no residentes, viviendas, se encuentra muy por debajo (-86%) de los niveles pre-crisis ( viviendas vendidas en 2006). OFERTA Descenso en la oferta de nuevas viviendas que se están incorporando al mercado. Se mantiene el ajuste a la baja en la oferta de nuevo producto que se incorpora al mercado. Durante el año 2011 se incorporarán aproximadamente viviendas nuevas y libres, lo que supone un 44% menos de viviendas terminadas que en el año Si se centra el análisis en las viviendas libres que se han iniciado en 2011, y que se corresponderán en gran medida con las que se terminen en el año 2013, se observa como las mismas no van a superar las unidades. Esta cifra contrasta con la situación registrada entre los años cuando se iniciaron, de media, viviendas libres en España. Este importante ajuste en los nuevos proyectos que se incorporan al mercado tendrá como efecto positivo en la reducción del importante volumen de stock de vivienda disponible Evolución Viviendas Libres Iniciadas ( ) Ministerio de Fomento Pag. 9

10 Elevado stock de vivienda nueva terminada ( viviendas en stock). Parte de este stock será difícil de vender incluso en un entorno económico favorable. Consecuencia de la elevada actividad promotora iniciada en el año 1999, muy por encima del ritmo de creación de hogares en España, se ha generado un elevado stock de vivienda sin vender. Aproximadamente el 70% del stock de vivienda sin vender, viviendas, se concentra en segunda residencia y en proyectos de primera residencia situados en zonas muy descentralizadas respecto de sus potenciales compradores (Ministerio de Fomento). La pregunta clave es, qué porcentaje de esta vivienda es invendible, incluso en el largo plazo? Aproximadamente el 40% de estas viviendas, es decir , tendrán muy difícil su venta incluso en un entorno económico muy favorable. De esta manera el stock total de obra nueva disponible es de viviendas distribuido de la siguiente forma: Primera residencia: 30% = viviendas Vivienda vacacional y en proyectos primera residencia excesivamente descentralizados: 70% = viviendas Venta difícil incluso en el largo plazo: 40% = viviendas Venta en el corto-medio plazo: 60% = viviendas En el año 2015 el stock de vivienda nueva disponible se habrá reducido hasta niveles razonables Consecuencia de la baja actividad promotora y de la progresiva venta de viviendas en el periodo , se irá absorbiendo el stock de vivienda nueva disponible hasta situarlo aproximadamente en las viviendas en el año 2015, de las que: serán viviendas con muy difícil salida en el mercado formará el stock de vivienda nueva sin vender. Una cifra razonable de stock para un mercado como el español, con un ritmo de creación de hogares entorno a los al año y unas ventas en el mercado vacacional de aproximadamente unidades. Pag. 10

11 Evolución Stock Viviendas (eje izquierdo) vs Precio (eje derecho) , , , ,0 500, e 2012e 2013e 2014e 2015e Ministerio de Fomento + Aguirre Newman 0,0 La futura oferta de obra nueva en España no debería superar las unidades al año La demanda potencial de viviendas futura va a disminuir como consecuencia del importante ajuste en la creación de nuevos hogares en España. La menor entrada de inmigrantes unido a que las nuevas generaciones que van a entrar en edad de emanciparse son cada vez menores (los nacidos en los 90s), situará el ritmo de creación de hogares en niveles cercanos a los al año. El mercado vacacional seguirá siendo notable suponiendo ventas anuales cercanas a las unidades. La demanda potencial de viviendas se va a situar entorno a las unidades al año, a distribuir entre el mercado de obra nueva y el de segunda mano. Pag. 11

12 EL MERCADO DE ALQUILER Aumento del número de personas que se decanta por el alquiler (16,09%) y no por la compra de su vivienda. El mercado de alquiler es una opción, no sólo para demandantes de vivienda que no pueden acceder a la misma en compra, sino también para promotores/entidades financieras que al no conseguir colocar sus viviendas en venta les encaja la opción de alquiler. Ante las dificultades para realizar ventas, determinados promotores están comercializando el producto en el mercado de alquiler (con opción de compra). Por otro lado, potenciales compradores de vivienda ante la situación de incertidumbre económica están optando por esta modalidad que no les supone la necesidad de solicitar financiación ni realizar un desembolso crítico de capital. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha hecho públicos los últimos datos correspondientes al 2010 de la encuesta continua de presupuestos familiares, que muestran un aumento del número de personas que se decanta por el alquiler (16,09%) y no por la compra de su vivienda (78,39%). Esto supone un aumento del 18,6% respecto al 2006, cuando en plena burbuja inmobiliaria, España tenía el porcentaje de propiedades más alto de Europa (81,30%), mientras que sólo un 13,56% vivía de alquiler Porcentaje mercado alquiler por país (%) 60,00% 57% 50,00% 47% 40,00% 30,00% 32% 38% 30% 20,00% 19% 10,00% 0,00% España Alemania Holanda Reino Unido Francia Italia Media Fuente: Aguirre Newman Mejora de las condiciones legales para el arrendador de la vivienda. Las últimas reformas en la legislación sobre arrendamientos mejoran la posición del propietario frente a un posible incumplimiento del arrendatario, lo que incrementa el atractivo de invertir en activos residenciales para su explotación en alquiler. No obstante, siguen originándose problemas en las ejecuciones de las sentencias de desahucio. Esto sigue provocando que muchos propietarios de viviendas prefieran tenerlas vacías a alquilarlas y arriesgarse a tener a un inquilino moroso al que con dificultades podrá echar de la vivienda. Pag. 12

13 El mercado de alquiler como opción para reducir el stock de vivienda disponible. Una opción que podría ayudar a incrementar el mercado de alquiler y también a reducir el stock de vivienda disponible, sería mejorar las garantías del propietario en caso de impago de la rentas por parte del inquilino, y favorecer la inversión en inmuebles residenciales por parte de inversores institucionales (u otros formatos: REITS). En Alemania, por ejemplo, el mayor arrendador de viviendas es un inversor institucional* que tiene en propiedad aproximadamente viviendas en alquiler a lo largo de todo el país. Este inversor estuvo analizando el mercado español en el año sin éxito (baja rentabilidad, inseguridad jurídica para el propietario). *Terra Firma a través de su fondo Deutsche Annington Pag. 13

14 EL MERCADO DE SUELO El incremento del precio de la vivienda en el periodo ha estado muy condicionado por el incremento del precio del suelo. Analizando los diferentes componentes que forman el precio de una vivienda terminada, se observa como a lo largo del periodo , el precio del suelo han mantenido crecimientos muy por encima del resto de componentes. De manera que el fuerte incremento del precio de la vivienda ha sido consecuencia del importante crecimiento del precio del suelo. El margen promotor se ha mantenido en unos niveles similares a los de etapas anteriores mientras que el coste de construcción ha tenido crecimientos superiores al IPC, aunque dicho incremento ha sido muy inferior al de la vivienda finalizada. Necesidad de flexibilizar el mercado de suelo, excesivamente intervenido, con el objetivo de adecuar la oferta a la demanda. El mercado de suelo se encuentra excesivamente intervenido lo que genera disfunciones temporales entre las necesidades de nuevas viviendas en el mercado y los suelos finalistas disponibles para el desarrollo de dichas viviendas. De esta manera sería necesario establecer medidas que facilitasen acercar lo más posible la demanda residencial a la oferta. De esta manera se evitarían situaciones de déficit o exceso de viviendas como consecuencia de dilataciones en los procesos de gestión del suelo. Por otro lado, la excesiva dependencia presupuestaria de las administraciones locales por los ingresos originados por el sector inmobiliario, es un motivo más de distorsión en el mercado. El precio del suelo está experimentando una tendencia a la baja que podría acelerarse ante las nuevas obligaciones de provisión por parte del gobierno. Las entidades financieras tienen una exposición al sector inmobiliario de aproximadamente millones de euros. De ellos el 28%, millones de euros, se corresponde con la exposición a solares y terrenos no urbanizados. Aunque no se conoce el detalle de las intenciones del gobierno, se habla de que la provisión a aplicar al suelo rústico serían de aproximadamente un 90-95% y a los suelos finalistas del 60%. Esta obligación incrementaría la presión bajista sobre los precios. Pag. 14

15 2.2 Mercado de Oficinas AÑO 2011 La actividad en el mercado de oficinas de Madrid durante el año 2011 ha sido visiblemente inferior a la registrada en el año anterior, registrándose en el global del año 2011 una absorción bruta de m² frente a los m² contratados en 2010 (-22%). Mientras, en el mercado de Barcelona se estima un crecimiento en la absorción bruta respecto al 2010 de aproximadamente un 13%, lo que ha supuesto una contratación bruta para el total del año 2011 de m². Ligero incremento de la tasa de desocupación en Madrid, que se sitúa en el 11,4%. En Barcelona, la tasa de desocupación comienza a mostrar signos positivos con un ligero descenso a lo largo de 2011 que ha situado la misma en el 13,7%. Descenso generalizado de los precios medios de alquiler en todas las zonas del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona. El ajuste medio a lo largo de los últimos 12 meses se ha situado en el 8,9%. En el mercado de Barcelona el ajuste ha sido más moderado situándose de media en el 6,8%, siendo especialmente relevantes los ajustes en los mercados de dentro de la ciudad. Se ha apreciado de manera muy clara a lo largo del año 2011 un importante descenso en la actividad promotora, como respuesta a la situación de un mercado caracterizado por una elevada tasa de disponibilidad en un entorno de baja demanda. La actividad de inversión en rentabilidad del mercado español de oficinas se ha caracterizado durante el año por haber mostrado uno de los peores registros históricos. Así, el volumen transaccional de las operaciones realizadas en los mercados de Madrid y Barcelona alcanzó en este periodo los 938 millones de euros. El inversor institucional extranjero ha seguido mostrando un elevado interés por el análisis de inversiones, si bien, el elevado riesgo país que se observa en España unido al riesgo de comercialización en caso de producirse alguna desocupación, hace que se penalice el precio hasta situarlo por debajo de las expectativas de los vendedores. Existe por otro lado una especial precaución a la hora de financiar operaciones de inversión lo que está suponiendo un freno más para el mercado. Pag. 15

16 PREVISIONES El análisis de la nueva oferta que se va a incorporar al mercado a lo largo de 2012 permite observar cómo se mantiene la reducción de la actividad promotora. Para el año 2012 se estima que en Madrid el stock de oficinas se incremente en m², si bien, es importante resaltar que el 46% de esta superficie ya tiene usuario comprometido. En el mercado de oficinas de Barcelona sólo se incorporarán en m², de los que el 100% tienen usuario comprometido. La contratación de oficinas se mantendrá el próximo año en los niveles registrados en El mercado de Barcelona absorberá aproximadamente m², mientras que en el mercado de Madrid se espera una ligera mejora en la contratación para alcanzar aproximadamente los m² de absorción bruta. En el medio plazo, , se prevé un incremento gradual de los niveles de absorción, si bien, sin alcanzar la contratación media de los últimos 10 años, situada en Madrid por encima de los m2 y en Barcelona de los m2. Hasta 2015 no se esperan incrementos importantes en los niveles de contratación. La tasa de desocupación mostrará un ligero comportamiento descendente en el mercado de de Barcelona consecuencia de la no entrada en el mercado de nueva superficie disponible y de la estabilización o ligero crecimiento en los niveles de contratación. Mientras, en el mercado de Madrid se espera que se incremente ligeramente la tasa de desocupación consecuencia de la nueva oferta disponible que se va a incorporar al mercado, de la debilidad de la demanda y de las consecuencias que puedan tener los procesos de optimización de espacios por parte de las administraciones públicas. En cuanto a los precios medios de alquiler, se espera que éstos se sigan ajustando durante el año 2012; si bien, estos ajustes serán cada vez más suave y tendentes a la estabilización. En línea con el comportamiento descrito para la demanda, los precios se mantendrán estables durante el año 2013 para mostrar ligeros incrementos en los mercados con menor tasa de desocupación en 2014 y Los problemas de acceso a financiación y el comportamiento de la rentabilidad de la deuda pública serán claves para la evolución del mercado de inversión. El inversor institucional extranjero, al igual que durante 2011, se mantendrá activo en el mercado español analizando oportunidades de compra. No obstante, la solución a los problemas de acceso a financiación, en cuanto a su obtención y coste, y las expectativas de precio que esperan obtener los vendedores, serán la clave para que las operaciones finalmente se cierren. Pag. 16

17 2.3 Mercado Logístico AÑO 2011 La demanda de superficie ha mantenido un comportamiento desigual, con un importante incremento de la absorción respecto a 2010 en el mercado de Cataluña hasta situarse la misma en los m² (+32% vs 2010), y un ajuste a la baja en el mercado de Madrid, mercado que ha absorbido m². Se mantiene el ajuste a la baja en el precio de salida de alquiler logístico en el producto situado en la segunda y tercera corona metropolitana de Madrid y Barcelona. Los precios en los mejores emplazamientos de la primera corona, después de los ajustes de los últimos 2 años, se muestran estables. Los márgenes de negociación siguen siendo claves a la hora de fijar el precio final, siendo en muchos casos muy amplios, y dependen de la calidad de la nave, disponibilidad de producto existente en la zona, y de la mayor o menor necesidad del propietario por ocupar el espacio. El volumen de oferta disponible de producto logístico en los mercados de Madrid y Cataluña sigue mostrando un nivel muy elevado, en inmuebles competitivos, lo que ha seguido presionando los precios a la baja. En el mercado de Madrid existen en estos momentos m² de espacios logísticos disponibles, lo que supone un 5% más de espacio disponible que en el año Mientras, en el mercado de Cataluña la disponibilidad logística se ha situado en los m² desde los m² del año anterior. Tal y como ocurrió a lo largo de 2010, durante el año 2011 no se han llevado a cabo desarrollos de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo debido a la incertidumbre que provoca la situación actual del mercado, y a la alta disponibilidad existente. Incremento del volumen de inversión respecto a los datos registrados en los años 2009 y Frente a un volumen total de inversión logística de 102 millones de euros en el año 2009 y de 146 en 2010, el año 2011 ha finalizado con un volumen de inversión superior a los 190 millones de euros. No obstante, esta cifra queda muy lejos de las alcanzadas en los años 2007 y 2008 en los que se superaron ampliamente los 400 millones de euros. Mantenimiento de la tasa de rentabilidad inicial exigida para el producto prime, con inquilino de reconocida solvencia y ubicado en la primera corona entre el 7,75% y el 8,00%. Han sido las zonas más alejadas de Madrid y Barcelona las que sitúan la tasa de rentabilidad inicial exigida en niveles superiores al 8,25%-8,50% de media. PREVISIONES Pag. 17

18 El desarrollo de proyectos industriales y logísticos de carácter especulativo será residual. El actual nivel de stock disponible hace que los promotores que podrían estar activos no estén mostrando interés por la promoción de nuevos proyectos. Los nuevos desarrollos que se lleven a cabo serán en todo caso proyectos llave en mano, con contrato de alquiler o venta cerrado. Mantenimiento de la absorción de espacios logísticos e industriales en los niveles del presente año. El contexto económico, caracterizado por unos bajos niveles de consumo tanto por particulares como por empresas, sigue sin invitar a pensar en una reactivación clara de la demanda de espacios industriales o logísticos. Al igual que en los últimos años, el mayor dinamismo vendrá determinado por la relocalización de empresas que busquen aprovechar la caída de rentas para ubicarse en un mejor inmueble a un menor coste o por los procesos de externalización de fabricantes y distribuidores a empresas logísticas especializadas con el objeto de ahorrar costes. El importante nivel de disponibilidad va a seguir presionando los precios a la baja durante el próximo año, si bien los descensos serán cada vez más suaves. En los mercados de la primera corona más cercanos a las grandes aglomeraciones urbanas de Madrid y Barcelona no se prevén más descensos y si los hubiere no serían significativos. Por otro lado, los márgenes de negociación seguirán siendo amplios, hecho que se va a traducir en cierres a la baja. Se espera que se mantenga la tendencia ya observada en 2011 de incremento en el volumen de inversión en el mercado logístico, en la medida que los inversores están empezando a abrir sus búsquedas a zonas secundarias frente a años anteriores en los que las centraban casi exclusivamente en los mercados de la primera corona. Comienza a apreciarse interés por inmuebles ubicados fuera de la primera corona ante la escasez de producto en inversión en dicha corona. Una vez más, será clave la duración de los contratos, las garantías que sea capaz de ofrecer el propietario y la solvencia del inquilino. La tasa de rentabilidad inicial para este tipo de operaciones se situará por encima del 8,25%. Pag. 18

19 2.4 Mercado Retail AÑO 2011 A lo largo de 2011 se han incorporado m² de nueva superficie bruta alquilable (SBA), en el mercado nacional de centros comerciales, lo que supone un 45% menos que la superficie media inaugurada en el periodo La nueva SBA inaugurada en 2011 se corresponden con 11 aperturas y dos ampliaciones. Es importante destacar que de las 11 inauguraciones 5 se corresponden con la tipología de parques comerciales. Los operadores comerciales han seguido centrando sus búsquedas, principalmente, en locales en calle, en zonas comerciales donde el incremento de la disponibilidad hace que existan espacios a precios atractivos. Por otro lado, en el segmento de centros comerciales los planes de expansión se están centrando en aquellos centros secundarios mejor posicionados en sus áreas de influencia y con mayores posibilidades de crecimiento en el corto-medio plazo. La tasa de disponibilidad muestra una importante diferencia dependiendo de la calidad del centro ante el que nos encontremos. En los centros comerciales prime el nivel de disponibilidad es residual, situándose el mismo por debajo del 2,0%. En centros comerciales secundarios se sitúa aproximadamente en el 12%-13%. Finalmente en los centros comerciales locales ha continuado el crecimiento en la tasa de disponibilidad hasta niveles medios cercanos al 25%-30%. El comportamiento de los precios sigue siendo muy heterogéneo en las diferentes tipologías de centros comerciales. En los mejores centros comerciales (prime: centros de referencia en su área de influencia, con presencia de los principales operadores internacionales y nacionales, baja-nula tasa de disponibilidad) ante la práctica inexistencia de disponibilidad los precios se mantienen estables. Un nivel por debajo, centros comerciales secundarios (centro comercial con presencia de marcas reconocido prestigio pero que por su tamaño, distribución o competencia no es de referencia en una zona), los precios de alquiler siguen mostrando ajustes a la baja, si bien, los mismos muestran un descenso cada más suave. Finalmente los centros comerciales locales (centro comercial con presencia fundamental de operadores locales y mínima o nula presencia de cadenas nacionales/internacionales) muestran importantes niveles de ajuste dado los elevados niveles de disponibilidad y el escaso interés de la demanda. Pag. 19

20 Se ha producido un incremento de la actividad en el mercado de inversión en rentabilidad respecto a los ejercicios 2009 y En 2011 se han llevado a cabo operaciones de inversión sobre 14 centros comerciales, con un volumen de inversión cercano a los 575 millones de euros. La tasa de rentabilidad exigida por los inversores varía entre el 6,50% para los mejores centros comerciales y el 8,50%, en función de la calidad de los activos. Si el perfil de comprador durante los años 2009 y 2010 fue exclusivamente internacional, en 2011 se ve cómo de los 14 centros transaccionados 2 han sido adquiridos por compradores nacionales. La tipología de producto demandada, ha sido claramente value added u oportunista, con centros que necesitan una gestión muy activa para alcanzar su potencial o incluso centros que necesitan una transformación profunda para volver a funcionar. Pag. 20

21 PREVISIONES Se prevé que la nueva oferta que se incorpore al mercado en 2012 mantenga la tendencia de descensos en la nueva SBA iniciada en Se espera que lo largo de 2012 se incorporen al mercado aproximadamente de nueva SBA, aunque la cifra final dependerá de la rapidez con que se ejecuten determinados proyectos cuya finalización está inicialmente prevista para la segunda parte de Las búsquedas estarán centradas especialmente en locales comerciales situados en centros secundarios, que se espera muestren un recorrido importante en el momento de la salida de la actual situación económica. La falta de disponibilidad en centros oro (prime) unida a los elevados precios de alquiler imposibilita o dificulta la entrada en estos centros. La tasa de disponibilidad va a mantener una tendencia ascendente en los centros comerciales peor posicionados (locales), mientras que en los centros secundarios se observarán ajustes a la baja. En cuanto al comportamiento de los precios de alquiler, durante 2012 se prevé una estabilización en los niveles de renta actuales tanto en centros prime y secundarios al entenderse que los mayores descensos ya se han producido, mientras que los centros comerciales locales (los peor posicionados) se seguirán observando ajustes a la baja. Interés inversor por los centros comerciales oro (prime), aunque la escasez de esta tipología de producto en el mercado limitará la actividad inversora sobre estos activos. Serán los centros comerciales plata (secundarios) o bronce (secundarios peor posicionados), con necesidad de una gestión muy activa para alcanzar su potencial, o con necesidad de una transformación profunda para volver a funcionar, los que muestren una mayor actividad inversora. Pag. 21

22 2.5 Mercado de Inversión Descenso en el volumen de inversión respecto a 2010, motivado por la caída de la inversión en el mercado de oficinas y de locales comerciales en los últimos 12 meses. Mientras, los mercados logísticos, de centros comerciales y hotelero han mostrado un incremento en el volumen transaccional respecto a VOLUMEN DE INVERSIÓN POR SEGMENTOS INMOBILIARIOS Oficinas Logístico Retail - CC Retail-locales Hoteles La actividad en el mercado de inversión ha estado condicionada por las dificultades de acceso a financiación y por el elevado riesgo país que se ha observado en España. La escasez de financiación ha dificultado la entrada en escena de aquellos inversores con necesidad de apalancamiento. El bajo volumen de inversión, especialmente en el mercado de oficinas, no se corresponde con el interés mostrado por inversores institucionales, principalmente extranjeros, que han estado activos analizando operaciones y presentando ofertas, si bien, en la mayoría de las ocasiones no han culminado con éxito. Las expectativas de rentabilidad de los inversores mantienen una tendencia ligeramente al alza, debido a las condiciones de financiación exigidas por los bancos y al riesgo país. El siguiente gráfico representa la evolución de la rentabilidad en el mercado de oficinas prime y la de tres inversiones alternativas: bono alemán a 10 años, bono español a 10 años e IBEX (sin dividendos). 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% ,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% -10,00% -20,00% -30,00% -40,00% -50,00% Bono Alemán 10 años. (max año) Rentabilidad Oficinas Prime Bono Español a 10 años Rentabilidad IBEX (sin dividendos) - eje derecho Pag. 22

23 Global inmobiliario MADRID C/General Lacy, T F BARCELONA Av. Diagonal, T F MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D T F LISBOA Avenida da Liberdade, T (351) F (351) LONDRES Warnford Court, 29 Throgmorton Street, London EC2N 2AT T T +44 (0) MEXICO D.F. Torre Esmeralda II, Piso 10 Colonia Lomas de Chapultepec T +52 (55) F +52 (55) SÃO PAULO Rua Funchal º Andar Vila Olímpia T F Pag. 23