INFORME DEL MERCADO RESIDENCIAL Madrid y Corona Metropolitana

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Juan Manuel Ávila Valverde
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1 INFORME DEL MERCADO RESIDENCIAL Madrid y Corona Metropolitana Junio de 2016 Resumen Ejecutivo AGUIRRE NEWMAN

2 Índice 01 Introducción y metodología 05 Madrid capital: tablas, gráficos y análisis 02 División geográfica 06 Madrid Corona Metropolitana: Plurifamiliares 03 Conclusiones del estudio 07 Madrid Corona Metropolitana: Unifamiliares 04 Perspectivas AGUIRRE NEWMAN

3 01 Introducción y metodología AGUIRRE NEWMAN

01 El mercado Residencial Introducción El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid.

El estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de viviendas, pisos (plurifamiliares) de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y en los principales municipios de

4 01 El mercado Residencial Introducción El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid. La fecha de cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido mayo de 2016, habiéndose obtenido la información durante los meses de febrero a abril del presente ejercicio. El estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de viviendas, pisos (plurifamiliares) de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y en los principales municipios de su corona metropolitana. No se han tenido en cuenta desarrollos residenciales en el formato de cooperativas ni comunidades de bienes para que los datos sean homogéneos con los presentados en años anteriores. Es destacable que en determinadas zonas la oferta bajo la formula de cooperativas y comunidades de bienes es elevada, no obstante, el grueso del mercado se caracteriza por ser promociones de libre comercialización. El informe se ha realizado sobre un total de 262 promociones de vivienda en régimen libre, de las cuales 137 promociones se encuentran en Madrid capital y 125 en su corona metropolitana. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los 21 distritos de la ciudad de Madrid y los principales municipios de su corona metropolitana a través de la simulación de compra de vivienda. Este método obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones analizadas. AGUIRRE NEWMAN 4

5 02 División geográfica AGUIRRE NEWMAN

6 02 División geográfica A continuación se detallan los distritos de la ciudad de Madrid analizados en el presente informe. Fuencarral El Pardo San Blas Centro Latina Tetuán Ciudad Lineal Moratalaz Carabanchel Chamartín Salamanca Puente de Vallecas Villaverde Hortaleza Chamberí Arganzuela Vicálvaro Barajas Retiro Usera Villa de Vallecas La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²c) se refiere: En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con parte proporcional de zonas comunes. En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso una cantidad (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban) por dicho concepto, de cara a una correcta comparabilidad de la información. En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m² correspondiente a la parcela No se ha realizado análisis de las viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido a la escasez de la muestra. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con respecto a la realidad del mercado se ha realizado una zonificación de Madrid Capital en cuatro zonas diferentes, en base a la mayor o menor exclusividad de las diferentes áreas residenciales de la ciudad que queda reflejada en el siguiente plano. AGUIRRE NEWMAN 6

02 División geográfica Los distritos que componen el municipio de Madrid no se encuentran enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes

7 02 División geográfica Los distritos que componen el municipio de Madrid no se encuentran enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes en base a su mayor o menor exclusividad. La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado y de la percepción de las mismas por su ubicación, calidades y entorno. Los municipios incluidos en la Corona Metropolitana se corresponden con las 23 principales poblaciones situadas en un radio de unos 30 kilómetros del municipio de Madrid. Además de ofrecerse datos a nivel municipal se ofrecen datos agregados por zonas según los municipios analizados se encuentren localizados a lo largo de las autopistas A1, A2, A3, A6 y Zona Sur. MAPA DE LAS ZONAS DEL MERCADO RESIDENCIAL DE MADRID CAPITAL MAPA UBICACIÓN GEOGRÁFICA DE LOS MUNICIPIOS DE LA CORONA METROPOLITANA DE MADRID A-I (Burgos) A-2 (Barcelona) A-3 (Valencia) Zona Sur (A-IV y A-V) A-6 (La Coruña) AGUIRRE NEWMAN 7

8 03 Conclusiones del estudio AGUIRRE NEWMAN

03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Tras realizar este trabajo de investigación se puede concluir que la actividad en el mercado residencial de Madrid durante el periodo analizado se

con el año anterior ha sido mas moderado. Durante los últimos 12 meses el aumento ha sido del 8,70% de media frente al 8,96% del periodo anterior.

9 03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Tras realizar este trabajo de investigación se puede concluir que la actividad en el mercado residencial de Madrid durante el periodo analizado se ha caracterizado por las siguientes circunstancias clave: El precio del m² de la vivienda en Madrid capital ha vuelto a registrar un incremento interanual durante el periodo analizado que comparado con el año anterior ha sido mas moderado. Durante los últimos 12 meses el aumento ha sido del 8,70% de media frente al 8,96% del periodo anterior. Este ascenso ha sido posible principalmente gracias al incremento del precio registrado en la zona Prime, la zona más exclusiva de la ciudad. Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie media de 124 m², un precio medio del m² de y un precio medio final de Para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 3,0% de interés, debe pagarse en concepto de entrada y desembolsar mensualmente durante 25 años o durante 30 años. De esta manera, la tasa de esfuerzo, entendida esta como el porcentaje de la renta disponible del hogar destinado al pago de la cuota hipoteca, se sitúa en términos medios en el 33%, una cifra en línea con lo requerido por un mercado equilibrado. Sin embargo, si lo que se analiza es el ratio de accesibilidad a la vivienda, derivado de dividir el precio medio de la vivienda entre la renta disponible del hogar, se observa cómo el mismo se sitúa por encima de 7, una cifra considerada todavía lejana a la que un mercado sano admitiría. En un mercado sano, el precio de la vivienda no debe superar en más de 4,5 veces la renta bruta disponible del hogar. AGUIRRE NEWMAN 9

03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones En el caso de la Corona de Madrid, el precio medio de la viviendas plurifamiliares se sitúa en 2.457 euros/m² y la superficie media en 123 m².

10 03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones En el caso de la Corona de Madrid, el precio medio de la viviendas plurifamiliares se sitúa en euros/m² y la superficie media en 123 m². Los chalets de la Corona registran un precio de euros/m² y una superficie media de 256 m². Descenso de los plazos medios de comercialización como consecuencia del excelente comportamiento de las nuevas promociones incorporadas al mercado en el ultimo año. Parte de la demanda latente que se ha generado durante el periodo de crisis, una vez los precios han tocado fondo, ha vuelto la financiación en condiciones favorables y la evolución futura de le economía parece ser positiva, ha decidido que es el momento adecuado para adquirir una vivienda. Por otro lado, determinadas promociones que llevaban varios años en comercialización han completado a lo largo de 2015 la venta de todas sus viviendas, lo que ha generado una importante mejora de los plazos medios de comercialización. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid Capital (60 viviendas de media) es de 16,3 meses, frente a los 17,2 meses del estudio del año anterior. Aumento en la compraventa de viviendas nuevas en la Comunidad de Madrid durante el año La venta de viviendas (obra nueva) aumentó, con transacciones de obra nueva frente a las de En el caso de Madrid capital, la venta de viviendas de obra nueva ha aumentado ligeramente desde las viviendas vendidas en el año 2014 a las de En cualquiera de los dos casos las cifras están muy lejos de los niveles máximos de viviendas de obra nueva vendidas en 2006, en Madrid capital. AGUIRRE NEWMAN 10

03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Sigue creciendo la actividad promotora, después de haber estado prácticamente paralizada durante los años de la crisis ante la situación

11 03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Sigue creciendo la actividad promotora, después de haber estado prácticamente paralizada durante los años de la crisis ante la situación financiera de las empresas promotoras y la falta de financiación por parte de las entidades financieras a la promoción inmobiliaria. Las entidades financieras limitaban la financiación a aquellas promociones en las que ellos mismos actúan como promotores, exigiendo para el resto niveles de preventas superiores a 75%, lo que imposibilitaba el comienzo de nuevos proyectos. Las zonas más activas durante el último periodo analizado han sido determinadas zonas residenciales del norte/noreste de la ciudad, Arroyofresno, Montecarmelo o Valdebebas, y del sur, distrito de Villaverde. Dentro de esta mayor actividad promotora, cabe destacar la elevada participación de inversores extranjeros que en alianza con promotores locales con elevada experiencia en el mercado, se están convirtiendo en uno de los principales actores del mercado. En determinadas áreas de la ciudad y en determinados municipios de la corona metropolitana el stock disponible de viviendas nuevas y libres se ha ido reduciendo en los últimos años y se corre el riesgo, en el medio plazo, si no se inician nuevos desarrollos, de situarse en niveles residuales. En estos mercados el interesado en adquirir una vivienda debe acudir al mercado de segunda mano donde la oferta a nivel general es muy amplia en todos los distritos de Madrid y municipios de su corona metropolitana. AGUIRRE NEWMAN 11

12 M a d r i d B a r c e l o n a M á l a g a L i s b o a B e r l í n L o n d r e s M é x i c o D. F. B o g o t á AGUIRRE NEWMAN

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