OFICINAS EN EL CENTRO DE NEGOCIOS EN MADRID. UNA VISIÓN CON PERSPECTIVA. FEBRERO El mercado de edificios de oficinas en el centro de Madrid.

Transcripción

1 OFICINAS EN EL CENTRO DE NEGOCIOS EN MADRID. UNA VISIÓN CON PERSPECTIVA. FEBRERO 215 El mercado de edificios de oficinas en el centro de Madrid. Los edificios de oficinas constituyen uno de los principales inmuebles para inversión y, concretamente, el mercado de oficinas en Madrid es el que se comporta más claramente como un mercado de inversión, es decir, es el que muestra mayor correlación entre los precios de venta y las rentas. La evolución del mercado de edificios de oficina de primera categoría en Madrid se indica en los siguientes gráficos (en euros/m2 mes las rentas y en euros/m2 las ventas) construidos a partir de datos de mercado obtenidos desde 1986: rentas y = 2,9757x + 165, ventas y = 143,36x A finales del año 27 las rentas alcanzaron el nivel máximo de su ciclo y el segundo nivel más alto de su historia y los precios alcanzaron el máximo absoluto desde 1986 (y probablemente de toda la historia de las oficinas en Madrid). Es necesario advertir que los precios de venta en los periodos y se han obtenido a partir de un número de datos muy pequeño y no son plenamente fiables (en el mercado de compraventa prácticamente se paralizó y las numerosas ofertas de venta quedaban casi siempre sin comprador) Si comparamos la evolución del índice de rentas con el de precios de oficinas obtenemos: 1 de 6

2 nov nov y = 6,8139x + 164,3 y = 2,9757x + 165,81 La correlación entre rentas y precios de venta es casi completa hasta el año 22. A partir de este año los precios suben más que las rentas, reflejando el efecto de la moneda única y de la bajada de los tipos de interés. Si queremos entender la evolución real del mercado a largo plazo debemos eliminar el efecto de la inflación en las rentas y en los precios. Si comparamos la evolución de ambas variables en moneda constante obtenemos: 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, rentas const 1,, y = -,5733x + 44,991 2 de 6

3 nov.-14 precios const y = -45,325x En moneda constante es más evidente que el primero de los tres ciclos (el que se inició con la entrada de España en la UE) fue el más extremo y que la tendencia de las rentas es descendente en el conjunto de los tres ciclos. También se percibe una menor variación en los precios de venta en los ciclos segundo y tercero que puede ser el resultado de un mayor conocimiento del mercado por parte de los patrimonialistas e inversores. Es destacable que las rentas de los edificios de oficinas están en el punto mínimo de la serie medida en moneda constante. Nunca fue tan barato alquilar una oficina en la mejor zona de Madrid como hoy. Lo que es relevante es que el mercado de oficinas presenta importantes oscilaciones en las rentas y en los precios de oferta. En los momentos de auge del mercado, las nuevas rentas contratadas suben según disminuye la superficie vacante. En los momentos de crisis las rentas contratadas bajan según aumenta la superficie vacante porque los propietarios prefieren bajar sus rentas y tener ocupados sus edificios que mantenerlos parcialmente vacíos pagando unos gastos comunes que pueden oscilar entre 3,5 y 7 euros m2/mes. Las rentas que efectivamente perciben los propietarios varían menos de lo que varían las nuevas contrataciones porque los contratos típicos tienen duraciones de cinco años y porque para los inquilinos tiene un coste no despreciable cambiar de oficina. Por otro lado, como se producen más contrataciones en los momentos de auge (con precios altos y condiciones de permanencia para el inquilino) que en los momentos de crisis, las rentas que reciben los propietarios tienen un sesgo al alza en relación a lo que reflejan los gráficos. Probablemente, es más eficaz a la hora de analizar el mercado centrarse en los dos últimos ciclos (los dos que coinciden con la moneda única). Si reeditamos los gráficos para el periodo obtenemos en moneda constante: 3 de 6

4 rentas const 6, 5, 4, 3, 2, 1, y = -1,713x + 44,854, precios const y =,11x , de 6

5 Las líneas de tendencia que aparecen en los gráficos nos ayudan a entender la relación entre los precios que podrían obtenerse a largo plazo y los que están dispuestos a pagar hoy los compradores. Por un lado, las rentas parece que tienen tendencia a crecer menos que el IPC, mientras que los precios tienen tendencia a crecer algo por encima. Esto se explica porque, desde la crisis, los inversores se conforman con menores rendimientos en el mercado de oficinas por la caída generalizada de la rentabilidad de las inversiones competidoras: la bolsa ha sufrido grandes pérdidas en la crisis (aunque ahora parece que empieza a remontar) y la deuda pública segura (la de Alemania) ha tenido una rentabilidad muy baja en los últimos años mientras que la deuda pública española, tras el episodio del año 212 en que la deuda pública española llegó a percibirse como menos segura que la inversión en inmuebles, también tiene rentabilidades muy reducidas hoy. La debilidad de los alquileres corresponde a la enorme cantidad de superficie de oficinas vacantes que, como puede verse en el gráfico adjunto alcanza el máximo de que se tiene noticia en el mercado de Madrid. 2. vacantes total en Madrid y = 99,836x + 88, La superficie de vacantes supone casi el 16% de la superficie total aunque este porcentaje baja al 6,5% para la zona de oficinas de primera categoría. Conclusiones. Las rentas se encuentran en su nivel más bajo en moneda constante desde que tenemos datos de este mercado (1986). A pesar de esto, no parece que las rentas puedan crecer mucho en 215: el porcentaje de vacantes en la zona prime es relativamente bajo (6,5%) pero la enorme cantidad de vacantes en las zonas cercanas (algo más del 14%) frenará las subidas a corto plazo. Además, el yield en estos momentos es muy bajo (4,7%) porque los propietarios son conscientes de que las rentas están en un punto históricamente muy bajo y previsiblemente repuntarán cuando mejore la situación económica. 5 de 6

6 A pesar de lo anterior es buen momento para comprar buenos edificios de oficinas porque sus precios se encuentran un 23,3% por debajo del precio medio que muestra la tendencia a largo plazo: la tendencia de evolución de los precios parece indicar que no tendría sentido vender hoy un inmueble medio de la llamada zona prime fuera de una banda situada entre 7.5 euros/m2 y 8. euros/m2 pero parece que quien quiera vender no va a tener más remedio que aceptar 5.9 euros/m2 por él. La incertidumbre del momento impide que el número de transacciones sea muy elevado. Los propietarios se resisten a vender sus inmuebles a precios que consideran muy bajos y, si pueden, hacen lo posible por esperar a un repunte de las rentas. Los que no tengan más remedio que vender tendrán que hacerlo a precios que sean muy atractivos para los compradores por el potencial de revalorización a futuro: será en estos casos (propietarios que no tengan más remedio que vender) donde se podrán encontrar las mejores oportunidades de inversión. Germán Pérez Barrio 6 de 6