Desinversión en activos inmobiliarios en etapas de crisis

Transcripción

1 g e s t i ó n Desinversión en activos inmobiliarios en etapas de crisis Por José María García Pérez. Analista Después de unos años de notable crecimiento, donde se han arrestado a las leyes económicas de oferta y demanda para dar paso al caos dentro de un modelo de negocio basado en el crecimiento puro, la economía se sumerge en la parte más profunda del ciclo económico donde la destrucción de negocios, empresas y empleo es abundante. Para ello una salida a la crisis puede ser realizar desinversiones de activos o líneas de negocios no estratégicas que ayuden a obtener liquidez y aguantar el temporal. 34 Directivos Construcción Marzo 2011

2 Mu c h a s compañías adoptaron en momentos de expansión del ciclo, estrategias de posicionamiento en otros sectores en los que no tenían ni experiencia ni conocimiento suficiente para adentrarse en ellos. Se optó por hacer lo que nunca se había hecho y otros hacían, obteniendo atractivos beneficios. Las decisiones estratégicas acertadas o bien orientadas, suelen suponer un porcentaje muy reducido sobre el total en el sistema empresarial español. Hay que señalar, que en épocas de bonanza no es necesario o apenas existen planes y actuaciones estratégicos en los negocios ya que todo va sobre ruedas; la demanda hace que cualquier producto o negocio funcione independientemente que aporte valor o no al mercado o la sociedad., no se fomenta la creatividad ni la prudencia por mantener equilibrado el balance. El sector inmobiliario, es probablemente, el más afectado en esta crisis, dados sus notables volúmenes de deuda, sus reducidas ventas y sus no existentes líneas estratégicas que hace unos años se adoptaron, principalmente en la compra de suelos por desarrollar. Por otro lado, es un sector con una notable atomización de inversores. Se mueven multitud de agentes, además de los estrictamente inmobiliarios (empresas no inmobiliarias industriales, compañías de seguros, entidades financieras, comerciales, inversores particulares, especuladores y otros muchos). En este sector, muchas empresas disponen en sus balances de un importante volumen de activos inmobiliarios con notables problemas de liquidez y que deben adoptar la desinversión como herramienta financiera para oxigenar sus estados financiaros. En épocas de crisis la mayoría de inversores, sobre todo los particulares y empresas no inmobiliarias que optaron por líneas de negocio de inversión en real estate, tienen que adoptar fórmulas y vehículos de desinversión, que les permita la entrada de dinero. Los motivos son múltiples pero ahora casi con seguridad es Título: Desinversión en activos inmobiliarios en etapas de crisis Autor: José María García Pérez. Analista Fuente: Directivos Construcción, nº 242. Pág. 34 Marzo 2011 Descriptores: Inmobiliario / Activos financieros/ Desinversión / Estrategia de gestión f i c h a t é c n i c a Resumen: Las desinversiones de activos o líneas de negocios no estratégicas pueden ayudar a obtener liquidez y aguantar el temporal. Aa la hora de tomar la decisión de vender o deshacerse de un inmueble los agentes corporativos tienen que calcular flujos de fondos de valores actuales y que beneficios o pérdidas suponen respecto al valor de adquisición o qué momento fiscal es conveniente, qué necesidad tienen de desinvertir que pueda afectar a la imagen corporativa de la empresa, etc. Marzo 2011 Directivos Construcción 35

3 Relación rentabilidad-riesgo el sector inmobiliario. Segmentos. Diciembre 2010 Fuente: Mercado. Elaboración propia. Gráfico 1 Relación rentabilidad-riesgo en el sector inmobiliario. Segmentos. Diciembre 1997 Fuente: Mercado. Elaboración propia. Gráfico 2 el cambio en el modelo de negocio, un exceso de deuda, activos adscritos a líneas de negocio no rentables, necesidad de liquidez y otras más. En definitiva, aquellas empresas cuyo core business no es el mercado inmobiliario, deben centrarse en, como se suele denominar, back to basis volver a lo fundamental del negocio. Cuando se decide vender activos inmobiliarios, existen una serie de criterios que a diferencia de propietarios particulares que suelen adoptar la decisión de invertir por impulsos o por la corriente compradora generada por otros agentes, los inversores o compradores corporativos se fijaban en criterios formalizados tanto cuantitativos como no cuantitativos. Significa esto, que a la hora de tomar la decisión de vender o deshacerse de un inmueble los agentes corporativos tienen que calcular flujos de fondos de valores actuales y que beneficios o pérdidas suponen respecto al valor de adquisición o qué momento fiscal es conveniente, qué necesidad tienen de desinvertir que pueda afectar a la imagen corporativa de la empresa, etc. De hecho una de las figuras más extendidas en momentos de crisis suele ser la del sale & leaseback donde la empresa suele vender su sede o algún activo adherido a una línea de negocio a otro inversor y quedarse como inquilino pagando una renta al nuevo propietario. De esta manera el que vende obtiene liquidez pagando una renta mensual al nuevo propietario. 36 Directivos Construcción Marzo 2011

4 El proceso de desinversión en activos inmobiliarios Valor de la liquidación según el tiempo del proceso de desinversión En el proceso de desprenderse de activos o líneas de negocios no estratégicos se considera de manera especial la información a manejar en cada momento del proceso, además de procurar que la operación se realice en el menor tiempo posible para que el valor de la venta o traspaso sea máximo. En esta primera etapa, la due diligence técnica, jurídica y económico-financiera, debe realizarse por profesionales independientes de manera discreta y rápida. Tiempo del proceso de desinversión Askin price Valor liquidación Actualmente las operaciones de desinversión en activos inmobiliarios, se generalizan en el marco del corporate real estate, especialmente en operaciones de sale & leaseback pactadas según contrato. De esta manera a nivel corporativo, la imagen de la empresa no se ve afectada además de obtener una liquidez añadida beneficiosa para reducir deuda como se apuntaba anteriormente. El método de cálculo en esta ocasión será el de un análisis de los flujos de fondos además de conocer el posicionamiento real tanto de las rentabilidades de cada producto y de su prima de riesgo. Fuente: Elaboración propia. Gráfico 3 A la vista de los resultados cabe apuntar que los valores más volátiles han sido los correspondientes a naves industriales y vivienda residencial manteniéndose el resto con variaciones menos pronunciadas. Segmentos donde la actividad empresarial ha hecho que la construcción de polígonos de mininaves orientados a pequeños negocios relacionados con la actividad constructora haya incrementado el número de pseudoinversores capaces de generar expectativas falsas en el Actualmente las operaciones de desinversión en activos inmobiliarios, se generalizan en el marco del corporate real estate Si se compara la estructura inversora de algunos productos allá por 1999 y hoy en día (2010), se observará el cambio experimentado por aquellos segmentos del sector más volátiles (con mayor prima de riesgo), generado por el mercado en un momento y otro. El grado de incertidumbre que ocasionan procesos de venta largos y no planificados sobre el valor final de la operación puede ser amplio y costoso. sector. Segmento como el residencial, donde el exceso de financiación y el atractivo de la demanda también ha producido un elevado número de promociones y unidades residenciales que se han transformado en stock ante la llegada de la crisis actual. Stock que supone casi dos millones de unidades y que casi el 40% es muy difícil que se coloque aunque se reduzcan de manera notable los precios. Marzo 2011 Directivos Construcción 37

5 Otro factor a tener en cuenta cuando se decide tomar una decisión de desinversión, es el método de trabajo. Es necesario realizar análisis de rentabilidades y primas de riesgo periódicamente para cada segmento del sector inmobiliario. Esto ocurre en Estados Unidos donde se publican con frecuencia estudios que identifican la prima de riesgo de cada tipo de activo o categorías de riesgo por áreas geográficas, o ambas cosas al mismo tiempo. Si esto hubiera ocurrido en España, muchas de las situaciones de crisis se hubieran evitado. De hecho, es un instrumento básico en mis análisis cuando se realiza un informe de inversión o desinversión, tanto para clientes particulares como para institucionales. Un ejemplo a aplicar sería en los departamentos de adjudicados de la banca, en empresas no inmobiliarias, en fondos, etc. El comprador deberá realizar una due diligence para estimar posibles gastos de restauración y conservación que debe realizar el vendedor Otra característica a tener en cuenta a la hora de una desinversión y en situaciones de crisis, es el paso del tiempo. Éste actúa en contra de la parte vendedora y a favor de la compradora. Los inversores que están en posición corta en las épocas de crisis, suelen tener liquidez, muchos productos o activos donde elegir y tiempo; en cambio el que necesita vender, necesita tesorería y el tiempo juega en contra suya., con lo que variará el precio de salida de la operación (asking Price) y el valor de liquidación de la misma. En el siguien- Renta-Riesgo Rentabilidad-Prima de Riesgo Análisis del entorno - Momento del ciclo económico. - Situación de curva de tipos y evolución de los tipos de interés. - Análisis del segmento al que pertenece el activo a desinvertir. Toma de decisiones - Venta de activos no estratégicos. - Activos adscritos al proceso de selección o no. - Buena capacidad de negociación para vender. Se debe vender ya o esperar, depende de la necesidad de liquidez para la empresa. Formas de venta - Venta directa. - Venta programada. - Property swap. - sale & leaseback. - Fuente: Elaboración propia. Gráfico 4 38 Directivos Construcción Marzo 2011

6 te gráfico puede verse como la curva temporal entre precio de salida de la operación (asking Price) y el valor de liquidación se hace decreciente a medida que pasa el tiempo sin cerrarse la operación. Los proyectos de inversión inmobiliaria suelen ser a largo plazo y en ellos el valor residual revalorizado del o de los inmuebles al final del período para el que se planifica o se analiza, suele representar un elemento de notable peso relativo en el valor actual neto (VAN) y en la tasa interna de retorno (TIR). A la hora de programar el proceso de desinversión en inmuebles un elemento de notable peso es el cálculo del valor actual neto (VAN) y de la tasa interna de retorno (TIR). Es objeto de otro artículo la explicación detallada de cada forma de actuar según el tipo de inmueble y su situación actual. Entre los más destacados están: 1.- venta de inmuebles nuevos: La mayor incertidumbre en la venta de este tipo de activo suelen constituirlo los coeficientes o tasas de ocupación, que serán una función dependiente de la coyuntura del sector y de la actividad económica en general del país. Saber si la adquisición se realizó en proyecto o en construcción. Otro dato a analizar es el valor residual de la inversión antes de vender, que también dependerá de la coyuntura del entorno sectorial y general. 2.- inmuebles ocupados: Analizar y valorar los inquilinos, posibles desocupaciones si cambia de dueños, o si cambian las condiciones de alquiler cuando se renueven los contratos. Es importante analizar los contratos de los inquilinos de manera individual. El comprador del inmueble debe tener experiencia en la estimación real de gastos. El comprador deberá realizar una due diligence para estimar posibles gastos de restauración y conservación que debe realizar el vendedor, o bien llegar a un acuerdo en el precio de venta. A modo de conclusión el siguiente esquema de seguimiento estratégico para operaciones de desinversión en inmuebles se basa en la valoración sobre el binomio RENTABILIDAD-PRIMA de RIESGO. COMENTEESTEARTÍCULO En Hay que analizar incluso la posibilidad de desocupación en caso de cambio de dueños Marzo 2011 Directivos Construcción 39