Rafael Simó SOLICITADO POR: Gianluca Butty Propiedad localizada en la calle Santome No. 259, sector Zona Colonial, de esta ciudad de Santo Domingo.

Transcripción

1 TASACIONES DE: SOLARES FINCAS HOTELES INDUSTRIAS LINEAS DE PRODUCCION MAQUINARIAS Y EQUIPOS EDIFICIOS CASAS Y APARTAMENTOS CUBICACION DE PROYECTOS INGENIOS AZUCAREROS ESTUDIOS DE MERCADO MOBILIARIOS VEHICULOS I NFORME DE TASACION SOLICITADO POR: Gianluca Butty Propiedad localizada en la calle Santome No. 259, sector Zona Colonial, de esta ciudad de Santo Domingo. Realizado por: Agr. Rafael Simó L. 5 de marzo de 2015 Metodología utilizada 1. Enfoque de mercado Tasaciones y Asesoría de Inversiones Tel , rasimo80@hotmail.com

2 INDICE DEL CONTENIDO 1. Carta de Remisión 2. Análisis del Solar y Vecindario 3. Croquis Ilustración de la Propiedad 4. Análisis de la Mejora 5. Descripción Legal de la Propiedad 6. Enfoque de Mercado 8. Certificación de Avalúo 9. Anexos. 2

3 Santo Domingo, D. N. 5 de marzo de 2015 Señora JUDITH INMACULADA VALDEZ DIAZ Ciudad Atn.: Gianluca Butti Distinguidos Señores Cortésmente tengo a bien remitir el informe de avalúo para fines de venta, de la propiedad localizada en la calle Santome No. 259 del sector Zona Colonial, Santo Domingo D.N., solicitado por ustedes, para saber su valor de mercado actual. Esperando que los resultados de este análisis sean de su entera satisfacción para los fines requeridos, queda de ustedes, Muy atentamente, AGR. RAFAEL SIMÓ L. REALIZADO 3

4 ANALISIS DEL SOLAR Y VECINDARIO El uso que tipifica este solar y su vecindario es mixto, dada su localización geográfica dentro del sector, tipos de mejoras existentes, usufructo del mismo y densidad poblacional del entorno. Solar de forma geométrica rectangular, topografía llana, rasante por encima de la calle y orientada hacia el Oeste. Disfruta de calles asfaltadas, aceras y contenes, también de los principales servicios públicos y privados indispensables para desarrollar cualquier proyecto como son agua potable, energía eléctrica, teléfono, televisión por cable y un buen servicio de transporte de pasajeros mediante la calle Mercedes y Avenida Mella. Por su condición de zona histórica, la zona Colonial es Patrimonio de la Humanidad, ocupado por personas de clase media, en mejoras con diseño colonial en su mayoría, ubicado entre la avenida Mella y Avenida del Puerto Ave. George Washington y Palo Hincado por el Oeste, con entorno caracterizado por su fácil acceso vehicular. Dentro del solar en cuestión existe una casa de arquitectura con algunos rasgos Coloniales. Sector estable de uso mixto con servicios públicos en proceso de remozamiento y reorganización. La propiedad en cuestión fue remodelada y convertida en un pequeño edificio con áreas de oficinas, Apartamentos de vivienda y algunas áreas de servicios comunes y aunque no está convertida en condominio reúne las condiciones para esto. Las condiciones físicas y estéticas de la edificación lucen en excelentes condiciones. 4

5 Localización de la propiedad 5

6 ANALISIS DE LAS MEJORAS El proyecto Loft Santome, localizado en la calle Santome 259 de la Zona Colonial de Santo Domingo (DN), entre la calle el Conde y la calle Mercedes. Es un casa antigua, reestructurada, al estilo Loft (moderno, dobles alturas, en parte minimalista) aun conservando los estilos de su época monumental. Se han utilizado materiales modernos, como el acero, escaleras semi-suspendidas, así como madera en Mezanine y puertas, azulejos en baños y cocinas, coralina en pisos combinadas con cerámicas y hierros para su carácter tradicional. La superficie total es del solar es de mt2 y de construcción techada dispone de las siguientes áreas: Primer nivel: Área total techada de M2 y dos áreas de patio en coralina de M2 y 5.86 M2 distribuidos en la siguiente forma: local F-1 con salón en el primer nivel y Mezanine con baño en segundo nivel Local F-2 con salón en el primer nivel y Mezanine con baño en segundo nivel Oficina con kitchenette Un baño común Apartamento A-1 con sala comedor, cocina y Mezanine para dormitorios con un baño Apartamento A-2 con sala comedor, cocina y Mezanine para dormitorios con un baño Deposito (Sótano con escalera de concreto y cerámicas) Patio en coralina, cuarto de maquinas Pasillo de circulación. Segundo Nivel: M2 Dispone de un apartamento de dos dormitorios y dos baños, sala comedor y cocina Tercer nivel: Dispone de escalera de acceso en concreto con escalones en cerámicas, deposito, área de lavandería, un baño, área barbeque con fregadero y techo y una terraza abierta solárium con piso de cerámicas, Área para tinaco y tanque de gas propano. En el techo se encuentran, a parte del área técnica (calentador de gas para agua caliente, inversor 2.7 kw), una lavandería, un baño, un pequeño local-almacén para ropa blanca y productos, además de la zona noble, frente a la calle Santome, para recepciones, reuniones y/o solárium. Les estamos anexando las fotos de las varias áreas, planos arquitectónicos y el plano de ubicación. Los apartamentos cuentan con estufa de dos hornillas y extractor incluido, excepto los dos locales frontales del primer piso disponen de un kitchenette común frente al área de patio cruzando el pasillo La propiedad a tasar consiste en una casa de 2 plantas, de arquitectura con algunos rasgos colonial, construida con muros en mampostería, de diseño mixto, pisos de coralina y cerámicas, puertas de madera tratada y cristal en oficinas, techos de concreto Las regulaciones gubernamentales de la zona permiten linderos cero en este tipo de propiedades. En el enfoque de mercado, de las muestras analizadas se toman en cuenta las variables siguiente: VARIABLES A CONSIDERAR: 1.Localización de la propiedad, 2.Regulaciones gubernamentales 3.Condiciones físicas construcción 4.Deseabilidad de la propiedad 6

7 DESCRIPCION LEGAL DE LA PROPIEDAD El documento legal que ampara los derechos de propiedad de este inmueble corresponde al Certificado de Título No. matricula , registrado a nombre de JUDITH INMACULADA VALDEZ DIAZ, correspondiente A al solar 28 de la manzana 326 del D.C. No. 1 del Distrito Nacional, con un área de metros cuadrados de terreno, registrada en el Registro de Títulos del Distrito Nacional en el libro 3067 folio 015. Propiedad localizad en la calle Santome No. 259, del sector Zona Colonial, de esta ciudad de Santo Domingo, República Dominicana. Posee como linderos de manzana las siguientes calles y referencias: N E S O Calle Mercedes Calle Sánchez Calle El Conde Calle Santome Sector: Zona Colonial 7

8 TASACION DE LA PROPIEDAD ENFOQUE DE VENTAS COMPARABLES: Definición: La investigación de mercado se define: como un procedimiento de tasación en el cual el valor estimado de mercado es determinado sobre precios pagados en las transacciones del mercado y publicaciones actuales, así como la limitación de valores en un mercado bajo, declinante o alto, en termino de precios. Es un proceso de análisis de las ventas de propiedades vendidas recientes, en interés de establecer un indicador del precio más probable de la propiedad valuada. La confiabilidad de este método depende de: a) Disponibilidad de ventas, b) grado de comparabilidad o ajuste necesario por las diferencias de tiempo, c) la ausencia de condiciones típicas que afecten los precios de ventas. CUADRO DE AJUSTES: Locales MUESTRAS Local M2 Valor Ref Loc COMPARABLES VALOR AJUSTADO COMPARABLES US$ , , , , Factores de ajustes VALORES AJUSTADOS US$ 1, , , , VALOR PROMEDIO DE VALORES AJUSTADOS 1, Prop. Tasada , , Area sin techar , , VALOR DE MERCAO DE LA PROPIEDAD DESPUES DE TODOS LOS AJUSTES 418, CUADRO DE AJUSTES: Apartamentos MUESTRAS Apto. M2 Valor Ref. Ap COMPARABLES VALOR AJUSTADO COMPARABLES , , , , Factores de ajustes VALORES AJUSTADOS US$ 2, , , , VALOR PROMEDIO DE VALORES AJUSTADOS 1, Area techada , , Area sin techar , , VALOR DE MERCAO DE LA PROPIEDAD DESPUES DE TODOS LOS AJUSTES REDONDEADO US$. 510, VARIABLES A CONSIDERAR: 1.Localización de la propiedad, 2.Regulaciones gubernamentales 3.Condiciones físicas construcción 4.Deseabilidad AGR. RAAFAEL SIMO L. REALIZADO 8

9 Conclusiones: La propiedad a tasar tiene usos diversos (locales comerciales, Deposito, Apartamentos), dada la diversidad de uso realizamos un enfoque de mercado en los dos principales: Como Locales comerciales y como Apartamentos de vivienda. En ambos enfoque encontramos valores diferentes, Vimos que como local comercial es menos rentable que como apartamento de vivienda dada su localización y entorno de la propiedad. El valor más representativo de esta propiedad es como apartamento de vivienda, aunque podría ser mixto, y en caso darle ese uso, lo más recomendable es locales de oficinas en el primer nivel y apartamentos de vivienda en el segundo nivel. Las 4 muestras presentadas, encontradas en ofertas de venta, están localizadas en el mismo sector, con algunas características similares; analizamos cada una de ellas y las comparamos con nuestra propiedad tasada, ajustando cada una de las variables establecidas para el estudio de mercado y luego homologamos dichos valores para encontrar el valor que representa nuestra propiedad tasada. Concluimos nuestro enfoque tomando como valor de mercado para esta propiedad el habitacional, donde según nuestro enfoque refleja ser el más rentable; donde podemos ver que el valor del metro cuadrado como apartamento es de US$1,750.28/M2 mientras que para locales comerciales, para este tipo de locales considerando el factor localización, el valor por metro cuadrado es de US$1,419.79/M2 9

10 CERTIFICACION DE AVALUO El abajo suscrito, quien deja constancia que no tiene ni prevé tener interés personal alguno en la propiedad tasándose, deja constancia de que las declaraciones, informes y datos suministrados son verídicos y correctos a mi ciencia y conciencia, y que he procurado no ignorar ni esconder informaciones importantes. CERTIFICO: Que después de haber estudiado, analizado e investigado los datos suministrados, he estimado su valor actual en el mercado en la suma de Quinientos diez mil setecientos ocho dólares norteamericanos 00/100 (US$510,708.00). Tasa de referencia al momento de la tasación: RD$44.80 por US$1.00 En Santo Domingo, Capital de la República Dominicana, Distrito Nacional, a los cinco (5) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015). AGR. RAFAEL SIMO L. REALIZADO 10

11 Anexos 11

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