DEUDA DEL PROGRAMA DE VALORIZACION POR BENEFICIO GENERAL ADMINISTRADO POR LA EMPRESA DE DESARROLLO URBANO DE BARRANQUILLA Y LA REGION CARIBE S.

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1 Contactos: Luís Carlos Blanco Gonzalez Maria Carolina Baron Buitrago Comité Técnico: 18 de Junio de 2008 Acta No: 102 DEUDA DEL PROGRAMA DE VALORIZACION POR BENEFICIO GENERAL ADMINISTRADO POR LA EMPRESA DE DESARROLLO URBANO DE BARRANQUILLA Y LA REGION CARIBE S.A. EDUBAR BRC INVESTOR SERVICES S. A. Revisión periódica Capacidad de Pago BB (Doble B) Programa Valorización por Beneficio General En Millones de Pesos $ Ingresos Esperados $ ; Inversiones a Realizar $ Historia de la calificación: Calificación Inicial: 07/2007 BB + (Doble B más) Revisión Periódica: 06/2008 BB (Doble B) La información financiera incluida en este reporte está basada en el flujo de caja del periodo 2006 Mayo 2008 y los reportes realizados por Edubar sobre el Programa de Valorización por Beneficio General. 1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV disminuyó la calificación a BB (Doble B) en capacidad de pago de la deuda del Programa de Valorización por Beneficio General administrado por Edubar S.A., en grado no inversión. El Decreto 610 del 5 de abril del 2002 reglamentó el artículo octavo de la Ley 358 de 1997, referente a la capacidad de pago de las entidades descentralizadas y los entes territoriales. El artículo primero de este decreto establece la obligación de calificar la capacidad de pago de las entidades mencionadas como condición para que éstas puedan gestionar endeudamiento o efectuar operaciones de crédito público externo o interno con plazos superiores a un año. El proceso de calificación que llevo a cabo BRC, cumplió con lo exigido por el artículo cuarto del Decreto 610 del 2002: análisis de las características de la entidad, de las actividades propias de su objeto y de la composición general de sus ingresos y gastos Entre los aspectos fundamentales que sustentan la calificación otorgada se encuentran los siguientes: Durante el 2008 el programa VBG mejora el nivel acumulado de recaudo al llegar a $ millones al finalizar los primeros cinco meses, ya que la administración pública municipal emitió un decreto que obliga a los propietarios de inmuebles a realizar el pago de la contribución cuando se vayan a vender o a hipotecar. Esto generó un aumento de 163% en los recursos recibidos entre enero mayo de 2008 comparado con el mismo periodo de A pesar de esta mejoría, los ingresos del programa aún se encuentran en niveles inferiores a los esperados. De acuerdo con la programación inicial a marzo de 2008 el proyecto debía registrar ingresos por $ millones, con lo cual el monto recaudado representa el 51% del monto esperado. En el futuro se espera que las medidas regulatorias se mantengan, sin embargo es posible que el efecto inicial sea más que proporcional que aquel que se registrará en el mediano plazo. Por esta razón, la calificadora hará seguimiento en los próximos meses a la consolidación de la tendencia del mejor desempeño del programa. En materia de recuperación de cartera se observan unos mejores resultados en 2008, los cuales influyeron en parte para obtener los aumentos en el nivel del recaudo. En el primer

2 trimestre se recibieron $5.755 millones frente a un monto de $6.497 millones obtenidos a lo largo del Los factores que explican este resultado son las medidas tomadas por la administración municipal, el uso de la modalidad de pago anticipado y el mayor cumplimiento de las metas exigidas por Edubar a la firma especializada en cobranzas y a los abogados contratistas. Sin embargo, la velocidad con que se acumula cartera sigue siendo más alta que la de recaudo, representando un riesgo para el programa. Uno de los principales riesgos que enfrenta el programa actualmente es que el ritmo de ejecución de las inversiones se ha incrementado notablemente. En efecto, a diferencia de lo observado en la revisión de la calificación de agosto de 2007, Edubar tiene compromisos de ejecución firmados por un valor de $ millones para el periodo , lo que implica una presión sobre recaudos futuros y el uso de financiación con proveedores. Los recursos acumulados invertidos en obras de infraestructura alcanzan $ millones a marzo de 2008 que representa una ejecución del 33.4% del total de obras a realizar entre y corresponden a un cumplimiento del 50.3% frente a lo programado. Por decisión de la administración no se iniciará la construcción de obras adicionales, sino que se terminarán las que actualmente se están ejecutando. Otro riesgo importante que enfrenta Edubar es la modificación del contrato de fiducia, ya que se incluyó como acreedor preferente a los contratistas de obra de infraestructura a partir de agosto de Esto implica que la deuda pierde la prioridad de pago generando un nuevo riesgo lo cual se pondero en la asignación de la calificación. Otro factor de riesgo que se había identificado era la poca experiencia que tenía Edubar en la administración de programas similares. Sin embargo, con el trabajo realizado, la entidad ha adquirido experiencia en el manejo técnico y administrativo del programa VBG, lo que se evidencia en el hecho que haya sido contratada por otros municipios para el desarrollo de programas de valorización y la adjudicación de mayores contratos urbanísticos con el sector público y privado. 2. EL PROGRAMA La Contribución General por Valorización, se definió y estableció mediante Acuerdo Municipal 006 de julio de 2004, como gravamen utilizado para financiar la ejecución de obras públicas, se impone a los propietarios o poseedores de aquellos bienes inmuebles que por la ejecución de una o un conjunto de obras públicas reciben algún beneficio 1. El Acuerdo facultó al Alcalde a elaborar un estatuto de valorización y a celebrar con EDUBAR S.A. un convenio interadministrativo, para ser el administrador general del proyecto, de acuerdo con la normatividad vigente sobre la delegación de funciones descrita en el artículo 9 la Ley 489 de La facturación del proyecto esta definida en $ Millones, distribuida de la siguiente forma: (i) El 76.8% de la facturación se recaudará en pagos mensuales durante los cinco (5) años correspondientes a $ millones. (ii) En un solo pago de contado se recauda $ millones correspondiente al 11% de la facturación en el primer año. (iii) Con pagos anuales, cada mes de enero, a partir de 2007, se recibirán $ millones, concentrando el 9.55% (iv) Con 10 pagos semestrales se obtendrá el 2.65% que corresponde a $5.684 millones. Sin embargo, cabe resaltar que esta distribución cambia en el tiempo debido a que los propietarios de los inmuebles pueden modificar su modalidad de pago. Para 2008 se observa que los contribuyentes estan utilizando el pago anticipado debido al descuento otorgado y por el aumento en la confianza en el programa, reflejado en el avance de la obra y el apoyo del alcalde electo. La Empresa de Desarrollo Urbano de Barranquilla y la Región Caribe Edubar S.A. fue constituida el 14 de marzo de 1990 como sociedad de economía mixta del orden Distrital, con el objetivo de ejecutar la renovación Urbana del Distrito Barranquilla, su Área Metropolitana y los Departamentos de la Región Caribe. Su principal accionista es el Municipio de Barranquilla, quién tiene el 83.17% del patrimonio, seguido de la Sociedad de Acueducto, Alcantarillado y Aseo de Barranquilla S.A. ESP. con el 4.8% y el Área 1 Art. 1, Decreto 0323 de Septiembre 20 de 2004, Distrito Especial Industrial y Portuario de Barranquilla. Pagina 3 de 7

3 Metropolitana de Barranquilla con una participación del 4.5%. El resto está distribuido entre inversionistas privados, quienes son tanto personas naturales como jurídicas. Desde enero de 2004 la entidad se ha caracterizado por la estabilidad del equipo de trabajo. Al finalizar el 2007 el gerente cambia sin realizar modificaciones administrativas o estratégicas para la entidad. Se resalta la amplia experiencia en el manejo del desarrollo urbano en Barranquilla por ser el anterior Secretario de Planeación del Municipio y se destaca la ratificación en el cargo por parte del actual alcalde. Edubar, como administrador del programa VBG, acumula una amplia experiencia en el manejo de la contribución y muestra resultados positivos en su gestión a marzo de El nivel de peticiones, quejas y reclamos (PQR) disminuye de 10.6% a 1% en el transcurso del ultimo año, lo que ha permitido incrementar el recaudo y aumentar la confianza en el desarrollo del programa. 3. ANÁLISIS DOFA Fortalezas Medidas legales que obligan al pago de la contribución en el momento de realizar alguna transacción con bienes inmuebles. El recaudo de la contribución es obligatorio por medio de cobro voluntario, persuasivo o coactivo. Todos los procesos jurídicos en contra de la contribución fueron resueltos a favor del proyecto. Aumento en la eficiencia de la gestión de Edubar en la atención de las PQR del programa. Oportunidades La actual administración municipal esta tomando medidas y realizando gestiones para apoyar el programa VBG. Resultados positivos en la estrategia de recuperación de cartera. Motivación de los contribuyentes para el pago debido al avance en el programa y por el apoyo de la administración municipal Edubar acumula una adecuada experiencia en el desarrollo del programa Debilidades Recaudo real y nivel de inversiones aún por debajo de los niveles esperados. Se estima que los niveles de recuperación de cartera sean una incertidumbre para la generación de los futuros flujos de recaudo. Amenazas El programa comprometió un fuerte nivel de pagos con proveedores sobre el recaudo futuro de la contribución. Modificación al contrato de Fiducia Mercantil administradora de los recursos que coloca a los proveedores de obras de inversión con la misma con prioridad de pago al servicio de deuda. 4. FLUJO DE CAJA 4.1 Ingresos En los primeros cinco meses de 2008 se registró un incremento de 163% en el nivel de recaudo al pasar de $8.148 millones a $ millones, crecimiento que se concentró en el primer trimestre del año durante el cual se recaudó cerca del 84% del total. Entre los factores que han permitido el mayor recaudo se resaltan: (i) las medidas legales tomadas por la administración municipal para que toda transacción con bienes inmuebles deba encontrarse al día con el pago de la valorización (ii) una importante gestión del alcalde ante las entidades oficiales y ante la ciudadanía en general para inducir el pago oportuno y/o pagar la factura vencida de la contribución y (iii) un incremento en los pagos mediante el uso de la modalidad anticipada motivados por el descuento ofrecido y por el avance de las obras. Grafico 1 Recaudo y Cartera Acumulada Programa VBG (Cifrasen Millones de $) $ * Cifras a Marzo $ $ Facturación * $ Cartera * Estructuración 2006 Abr-07 Oct-07 Dic-07 May-08 $ Recaudo Real Pagina 4 de 7

4 La recuperación de cartera se ha convertido en un elemento dinamizador del recaudo, reflejado en mayor flujo de recursos y menores crecimientos del saldo por cobrar. Mientras que en 2007 el saldo mensual de cartera, en promedio, crecía 4.1%, para el primer trimestre de 2008 los aumentos fueron en promedio de 1.7%. Este mejor comportamiento esta explicado por (i) un mayor nivel de pago puntual de la facturación corriente, (ii) de utilización de modalidades de pagos anticipados y (iii) por mejores resultados de la gestión en la recuperación de cartera vencida. De la cartera vencida se recibió en el mismo periodo $5.755 millones de un saldo a diciembre de $ millones, lo que arroja una tasa mensual de recuperación de 4.8%. La prospectiva que Edubar se plantea para el periodo es (i) aumentar el recaudo corriente esperando un aumento de los pagos oportunos hasta el 42% de la factura corriente (actualmente es del 38%), mediante la gestión eficiente de peticiones, quejas y reclamos (PQR) y los efectos del apoyo de la administración municipal, y (ii) aumentar la recuperación de cartera vencida hasta 6% mensual, en el primer trimestre de 2008 fue de 4.8%, mediante el incremento de metas a la firma especializada y a los abogados contratistas. Bajo los anteriores parámetros, Edubar proyecta un recaudo de $ millones en 2008 que representa un crecimiento de 55% frente al recaudo de A pesar de los buenos resultados hasta mayo de 2008 se considera aun prematuro y optimista aumentar o mantener las expectativas futuras de ingresos. 4.2 Egresos Edubar firmó contratos de ejecución de inversiones en infraestructura por $ millones que estiman ser cancelados así: (i) $ entre correspondiente a un primer paquete de obras y $ a partir de agosto de 2009 hasta diciembre de En este último cabe destacar que se incluyen $9.085 millones de financiación con el proveedor, que serán incluidos el rubro de costos indirectos. Los gastos de administración corresponden a los pagos realizados a Edubar por el manejo del programa, con una ejecución del 74% del presupuesto. Estos se han incrementado debido a la labor contratada con la firma especializada y abogados contratistas para la recuperación de cartera. Se espera que en el futuro este rubro disminuya ya que se cuenta con el apoyo de la administración municipal, lo que generaría una disminución del saldo a recuperar y de los gastos incurridos en estas labores. Un riesgo adicional que se identificó en esta materia es que algunos proyectos han presentado problemas con los diseños iniciales, lo que ha obligado a utilizar la provisión de mayores costos inicialmente definida en $3.691 mm. No se tiene garantía de que esto no se vaya a volver a presentar en otros proyectos. Cuadro 1 Ejecución Acumulada Egresos Programa VBG (cifras en Millones de $) Programado Programado Ejecucion Ejecución Ejecucion Ejecucion Ejecucion Programa VBG Inicial Actual 2006 Abril 2007 Oct 2007 dic 07 Mar 08 Inversiones -Obras Segunda Calzada Avenida Circunvalar Avenida del Rio y Plaza Concordia Parques Educativos Paseo de Bolivar Anillos Viales e Intersecciones Total Inversiones Costos Indirectos Gastos de administración Provisiones Mayores Costos Inprevistos Total Funcionamiento Total Inversiones y Funcionamiento Proyecciones En 2007 el flujo de caja del proyecto en el periodo fue negativo porque el nivel de recaudo fue inferior a lo esperado y se incrementó el nivel de inversiones, lo que generó un descalce de $8.365 mm, que fue cubierto con la caja final del periodo anterior. Para el 2008 se estima continuar con el desfase negativo, aunque en un menor nivel $4.583 millones, explicado por el incremento en el nivel de recaudo y la adquisición de deuda adicional por $5.500 mm. Este escenario base (Anexo 1) se construyó basándose en los siguientes supuestos: Un pago oportuno de la facturación corriente del 42%, ya que los buenos resultados del primer trimestre de este año permiten suponer que la entidad cumplirá su meta establecida para el Una recuperación de cartera de 4.8% mensual es el promedio de recuperación de la cartera en el primer trimestre de 2008, dados los buenos resultados que se han dado hasta el momento. Un estimado neto de no pago de la contribución de 15.2% al final del programa porcentaje definido por la entidad de acuerdo con las condiciones esperadas. Pagina 5 de 7

5 El programa estima tomar una deuda por $5.500 millones en 2008, con un año de gracia. Los pagos serán mensuales de interese y capital. El vencimiento será en diciembre de Las deudas actuales por $7.000 millones ya empezaron a amortizar el capital desde En cuanto a los gastos, el flujo de caja de 2008 señala un crecimiento de 25% ya que el programa tiene firmados contratos por $86 mil millones a desarrollar entre Esta situación es diferente a la de 2007 en la que los contratos se ejecutaban de acuerdo a la disponibilidad en la fiducia y la evolución del recaudo del periodo. Por su parte los gastos de funcionamiento se estiman menores en debido a los favorables resultados que se están presentando en la recuperación de cartera, lo que implica menos labores de gestión. En estas condiciones, el programa presentaría déficit de caja por $3.379 millones en 2008 y de $524 millones en 2010 (Ver Anexo), lo que advierte un riesgo importante ya que el programa tienen comprometidos los pagos a los contratos firmados de obra y el servicio de la deuda adquirida, mientras que los ingresos dependen de mantener la tendencia de buenos resultados en materia de recaudo y cartera. El nivel de recaudo que permite alcanzar un equilibrio para el pago de la deuda y los compromisos con los proveedores es aquel en el que se recauda el 42% de la facturación corriente y se recupera la cartera en un nivel de 6% mensualmente. 5. CONTINGENCIAS Edubar no presenta en el último año procesos jurídicos que puedan afectar el desarrollo o la continuidad del programa. Pagina 6 de 7

6 6 ESTADOS FINANCIEROS Anexo 1: Flujo de Cajá Escenario Base de Proyección Cifras en Millones de $ Flujo de Caja 2006 R 2007 R 2008 R 2009 P 2010 P 2011 P 2012 P Total Caja Inicial Ingresos 1, Recaudos ,1 Recaudo Corriente N.D N.D ,2 Recuperacion de Cartera N.D N.D Credito Otros Total Ingresos Gastos Funcionamiento Inversiones Intereses Capital Total Gastos Caja del Periodo Caja Final