VALORACIÓN NAVE INDUSTRIAL EN ALAQUAS

Transcripción

1 VALORACIÓN NAVE INDUSTRIAL EN ALAQUAS

2 VALORACIÓN DE NAVE INDUSTRIAL EN ALAQUAS SOLICITANTE: C.I.F.: DIRECCION: FECHA VISITA: 06/06/2012 LUGAR DE LA INSTALACIÓN: C/Travessera del Bovalar, Polígono Industrial El Bovalar de Alaquas, VALENCIA. 1. ANTECEDENTES. La sociedad xxxxxxxxxx ha solicitado a D. Dule Eliseo Gil Casas la elaboración y redacción de un informe de valoración de una NAVE INDUSTRIAL EN ALAQUAS, propiedad de la misma, que está ubicada en la C/Travessera del Bovalar, Polígono Industrial El Bovalar de Alaquas, VALENCIA. 2. IDENTIFICACIÓN. ALCANCE DEL INFORME Se va a valorar una Nave Industrial, de acuerdo al presupuesto presentado y aceptado por el Solicitante, ubicada en el centro de trabajo y empresa mencionados anteriormente. Descripción de la Nave: Nave industrial: Nave industrial entre medianeras, de forma sensiblemente rectangular. Las caracteristicas constructivas de la Nave industrial son, diáfana, de estructura y cubierta a 2 aguas ambas metálicas y cerramientos de bloque de hormigon. Altura libre de 6 m hasta el falso techo, luz disponible de 16,7 m aproximadamente y acabados exteriores de calidad media. Las calidades coinciden con las estándar de las naves industriales habituales de la zona con esa antigüedad. En el linde recayente a la C/ Travessera del Bovalar encontramos un gran altillo metalico desmontable que no computa a efectos de edificabilidad. Las superficies adoptadas corresponden con las registrales, que coinciden con las comprobadas in-situ durante la visita. De esta forma valoraremos 500,22 m2c de Nave en Planta baja, ocupando la totalidad de la parcela. Finca Registral del Registro de la Propiedad de Aldaya. Referencia Catastral: Desconocido. Año de Construcción: Desconocido. Estado de Conservación: Medio. Ocupación: Sin ocupante aparente.

3 LOCALIZACIÓN Y ENTORNO La Nave industrial objeto de la presente valoración se encuentra ubicada en el Polígono Industrial del Bovalar, en Alaquas, pequeña localidad eminentemente industrial localizada aproximadamente a unos 7 Km. de la capital de Provincia. Es un municipio ubicado en la provincia de Valencia y la Comunidad Valenciana. Se sitúa en la zona de la Huerta de Valencia, limita al norte y al oeste con el municipio de Aldaia, y al Sur con el de Torrente y el de Picaña, y finalmente al Este con el de Chirivella. La población de Alaquas se encuentra dividida por la línea férrea de Madrid-Valencia. El pueblo está muy cerca de Aldaia, con el que casi forman un sólo núcleo urbano. Cuenta con habitantes (INE 2.008). Tiene todo tipo de infraestructura para comunicarse con las poblaciones aledañas (Ferrocarril, y Bus) y con las otras ciudades de España (aeropuerto de Manises). Las comunicaciones del entorno con el resto de la población son suficientes para las necesidades de la zona, mientras que comunicaciones interurbanas pueden considerarse muy buenas con accesos directos a las principales vías de comunicación de la capital de provincia, Valencia, con Madrid, Barcelona y Alicante. La línea del tren de alta velocidad (AVE) pasa por su término municipal. El entorno próximo es mayoritariamente industrial, con un gran número de Polígonos Industriales que han crecido al amparo de las buenas comunicaciones de la zona y de la consolidación del Aeropuerto de Valencia, en los que se desarrolla una actividad industrial diversa, tanto con grandes empresas logísticas y de transportes, como con el pequeño artesano. En la actualidad la agricultura es un sector residual. Su potencia industrial tradicionalmente estribaba en las fábricas de juguetes, muebles, plásticos, alfombras, madera labrada, helados, corchos, confecciones y abanicos, así como la fabricación de productos de alfarería. Hoy en día la producción industrial es principalmente la del sector del mueble, aunque el crecimiento de la zona industrial ha permitido la instalación de empresas de alimentación y de productos metálicos. La mayoría de las empresas son de pequeño tamaño con menos de 10 trabajadores concentrándose en los dos principales polígonos industriales de la población: El Bovalar y Els Mollons. El sector servicios es el segundo en importancia en la economía local en el cual trabaja más de un 40% de la población. Se disponen de todas las infraestructuras necesarias para el desarrollo de la actividad industrial. No existe entorno comercial con influencia directa sobre la zona industrial antes mencionada. La tipología predominante en la zona es de naves entre medianeras de todo tipo de tamaños. CARACTERÍSTICAS Y SITUACIÓN ACTUAL La nave industrial tiene carácter polivalente puesto que es susceptible de utilización para distintas actividades empresariales, y por parte de distintas empresas o agentes económicos, sin que existan limitaciones legales o administrativas que restrinjan apreciablemente su uso o la posibilidad de su venta. No se aprecian características o elementos que limiten o dificulten usos distintos. La comprobación del estado del inmueble se ha limitado a una inspección ocular, sin haberse realizado ensayos específicos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos. Actualmente el inmueble se encuentra sin Ocupante, según conversación con el contacto. 3

4 SITUACIÓN URBANÍSTICA De la consulta directa con la Oficina Técnica del Ayuntamiento de Alaquas, se obtiene que el inmueble se ubica en suelo industrial dentro del Polígono Industrial del Bovalar. Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativa urbanística vigente, aún así, la información urbanística ha sido obtenida de manera verbal, por lo que la misma queda supeditada a la obtención de la Cédula Urbanística que confirme los supuestos contemplados. La ocupación máxima en parcela es del 100% y la edificabilidad de 1m2t/m2s. Se permite añadir un máximo de un 10% de la superficie edificada en planta baja para su uso de altillo. DOCUMENTACIÓN APORTADA Para su valoración, la empresa propietaria ha aportado: Escritura de Compraventa. 4

5 3. FINALIDAD DE LA TASACIÓN. La finalidad de la Tasación es el CÁLCULO DEL VALOR ACTUAL DE MERCADO. El uso de la presente valoración para una finalidad distinta de la arriba indicada se considerará un uso indebido de la misma y eximirá a Dule Eliseo Gil Casas de cualquier responsabilidad. CRITERIOS DE VALORACIÓN: - El criterio de valoración utilizado es el Comparacion, teniendo en cuenta que los comparables aportados han tenido que homogeneizarse en funcion de parámetros tales como Ubicación, tamaño, calidades constructivas, conservación, antigüedad, etc... - Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso: 1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/o comercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona. 2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación, superficies y características físicas de cada uno con respecto al inmueble valorado. 3. Cálculo del valor medio ponderado. 4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación. - VALOR DE MERCADO es la cuantía estimada por la que muy bien podría intercambiarse en la fecha de la valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción. - La Tasación NO se ha realizado de acuerdo a la Normativa del Mercado Hipotecario. 5

6 4. INFORMACIÓN DE MERCADO. El nivel de la demanda de edificaciones industriales de similares características a la valorada en el presente informe es Medio-Bajo, de igual forma que en los polígonos cercanos donde la demanda ha experimentado una importante bajada. De esta forma, dicha ralentización en la demanda unida a la situación económica actual hace que la posible revalorización del inmueble en el medio-corto plazo sea nula o incluso negativa. Actualmente en la zona no encontramos inmuebles en construcción, si bien la oferta de naves de segunda mano es elevada, teniendo una intensidad de demanda bastante inferior a la oferta, con lo que las pocas operaciones de compraventa se realizan siempre a la baja. Por otra parte la situación actual del mercado inmobiliario, así como la desaceleración económica en que se encuentra la industria española, hace que los plazos de venta de naves industriales se dilaten el en tiempo. Los plazos estimados para este inmueble oscilarían entre los 12 y 15 meses. Con todo esto, dada la relación actual existente entre la oferta y la demanda, así como las características propias del inmueble se estima que las expectativas de venta así como la cuota de mercado es Media-Baja. La situación actual del mercado inmobiliario está produciendo revalorizaciones nulas, e incluso negativas, de los inmuebles respecto a años anteriores. La subida de tipos de interés, el endurecimiento de las condiciones crediticias, la desconfianza en el futuro y los precios tan altos alcanzados son algunas de las causas que han ocasionado que se ralenticen (que se paralicen en algunos casos) los ritmos de venta de Naves Industriales, tanto nuevas como de segunda mano. Este descenso de la demanda solvente ha influido en que los precios de oferta de los inmuebles comiencen a bajar y que, en muchos de los casos, tanto el propietario de nave de segunda mano como el promotor de naves nuevas acepten negociar importantes descuentos impensables hace tan solo un año. Se aprecia, debido a la situación de crisis económica actual del mercado nacional e internacional, una caída constante de los precios de este tipo de bienes. En el estudio de mercado realizado y en conversación con compra-ventas se advierte una tendencia muy a la baja de las transacciones. Del análisis de los comparables estudiados obtenemos un valor unitario entre 500 y 620 /m2c. Para el caso concreto del bien valorado, una vez homogeneizado, el valor unitario es de 520 /m2c. 6

7 5. OBSERVACIONES. El valor indicado es supuesto el PLENO DOMINIO del inmueble, encontrándose libre de cualquier tipo de carga urbanística o registral, incluso de arrendamientos financieros. La visita se realizo por el Técnico el día 6 de Junio de VALORACIÓN DE LA NAVE INDUSTRIAL VALOR DE TASACIÓN: En el valor de tasación no está incluido el IVA. VALOR DE MERCADO POR COMPARACIÓN: ,4 El anterior valor de tasación corresponde al Valor de comparación en el momento actual. La banda de valores correspondiente al inmueble para una VENTA INMEDIATA podría verse reducido entre un 25 y un 35 %, con lo que oscilaría entre ,36 y ,8 Este informe consta de 7 páginas numeradas de la 1 a la 7. FDO.: Dule Eliseo Gil Casas. Ingeniero Industrial nº Fecha Informe: 18/06/2.012 Fecha visita: 06/06/

8 ANEXOS: - REPORTAJE FOTOGRÁFICO. - DOCUMENTACIÓN APORTADA. 8

9 REPORTAJE FOTOGRÁFICO 9

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14 DOCUMENTACIÓN APORTADA. 14

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