La Inspección Técnica de Construcciones y el Deber de Conservación

Transcripción

1 La Inspección Técnica de Construcciones y el Deber de Conservación Susana Poyatos Minguela rquitecto de la Oficina de Inspección Técnica del yuntamiento de Valladolid JORND TÉCNIC NORMTIV PLICBLE EN MTERI DE SEGURIDD EN LS COMUNIDDES DE PROPIETRIOS 27 de Marzo 2012

2 La Inspección Técnica de Construcciones y el Deber de Conservación Es una nueva modalidad de intervención administrativa de carácter preventivo, vinculada al mecanismo de las órdenes de ejecución, pero que pretende evitar la necesidad de dictarlas, al obligar a los propietarios a someter sus edificios a una inspección técnica periódica para verificar su mantenimiento. Los propietarios de los edificios deben acreditar periódicamente que están cumpliendo con el deber de conservación en los aspectos de seguridad y salubridad en sus edificios.**. El deber de mantener se establece en diferentes normas estatales: Constitución Española. Código Civil. Ley de propiedad horizontal. Ley de arrendamientos urbanos. LeydeSuelo.rtículo 9 de la LEY 8/2007,: Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas. Entre ellos está el deber legal de conservación yeldeuso. El Deber de Conservación se regula en la normativa autonómica en el artículo8delaley de Urbanismo de Castilla y León yenelartículo19 del Reglamento de Urbanismo que la desarrolla y contiene cuatro aspectos: seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad. El límite del deber de conservación de cualquier edificio independientemente de su uso se extingue con la declaración firme de ruina total y los sometidos a obras de demolición.

3 La Inspección Técnica de Construcciones en la Normativa utonómica Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León, modificado por la Ley 9/2010 del Derecho a la Vivienda de Castilla y León en su Disposición Final Primera. Propietarios. Para la presentación de la ITE, deberá acreditarse ante el yuntamiento la propiedad o la representación legal de ésta. Y son éstos los que firman el Certificado. En el caso de comunidades de propietarios, el único representante válido es el presidente de la comunidad (Ley de propiedad horizontal ). rtículo 110. Inspección técnica de construcciones. 1. Los propietarios de construcciones situadas en los ámbitos geográficos que se determinen reglamentariamente, deberán promover su inspección periódica por técnico competente, para evaluar su estado de conservación y el cumplimiento de los deberes urbanísticos establecidos en el artículo 8 y de las condiciones que señale, en su caso, la normativa aplicable a cada tipo de construcción. 2. El técnico competente emitirá un certificado de haber realizado la inspección, al que adjuntará como anexo inseparable un informe en el que evalúe el estado de conservación de la construcción y el grado de cumplimiento de los deberes citados en el apartado anterior. 3. El certificado y su informe anexo se remitirán al yuntamiento, el cual podrá dictar órdenes de ejecución para que se cumplan los deberes citados en el apartado primero. Cuando los propietarios no acrediten la realización de la inspección en el plazo correspondiente, el yuntamiento podrá requerirles para hacerlo dentro de un plazo máximo de tres meses, transcurrido el cual podrá realizar la inspección de oficio, a costa de los propietarios. 4. Reglamentariamente se determinarán los plazos y demás condiciones en las que debe llevarse a cabo la inspección técnica de construcciones. Ley 9/2010 del derecho a la vivienda de Castilla y León. Inspección técnica de los edificios de viviendas rtículo 22. Responsabilidad en el uso y habitabilidad de la vivienda. 1. Es responsabilidad de los titulares y usuarios de las viviendas mantenerlas en condiciones de uso y habitabilidad, y llevar a cabo las obras que fueren precisas para su mantenimiento o reposición. 2. fin de verificar el cumplimiento de las condiciones previstas en el apartado anterior, deberán llevarse a cabo periódicamente inspecciones técnicas de los edificios de viviendas, en los términos previstos en la normativa urbanística, así como en la normativa que en desarrollo de la presente ley pudiera dictarse.

4 Decreto 22/2004 de 29 de enero por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, modificado por los decretos 9/2005 de 22 de diciembre, 68/2006 de 5 de octubre, 6/2008 de 24 de enero y 45/2009 de 9 de julio. Capítulo II. Sección 1ª. Inspección Técnica de Construcciones rtículo 315. Objeto. 1.- En los municipios con población igual o superior a habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, los propietarios de edificios deben encomendar a técnicos competentes la realización de inspecciones técnicas periódicas para determinar su estado de conservación así como las obras que sean precisas para mantener o reponer las condiciones de seguridad y salubridad definidas en el artículo 19. rtículo 316. Plazos. 1. Todos los edificios deben someterse a una primera inspección técnica dentro del año siguiente a aquél en que se cumplan cuarenta años desde su fecha de terminación. 2. Una vez realizada la primera inspección, los edificios deben someterse a una segunda y sucesivas inspecciones dentro del año siguiente a aquél en que se cumplan diez años desde la anterior inspección. 3. Cuando se ejecuten obras de rehabilitación integral que afecten a todo el edificio, los plazos establecidos en los apartados anteriores comienzan a contar de nuevo desde la fecha de terminación de dichas obras. 4. Se entiende como fecha de terminación del edificio o de las obras de rehabilitación integral, la fecha que conste en el certificado final de la obra. Ensudefectodebe atenderse, por este orden de preferencia, a la fecha que conste en el acta de recepción de la obra, a la fecha de notificación de la licencia de primera ocupación o utilización, y a la fecha que resulte de cualquier dato que indique la terminación de las obras a juicio del yuntamiento. Técnico competente. (quel que determina la vigente Ley de Ordenación de la Edificación y resto de normas que sean de aplicación, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas). EJEMPLO: Edificio construido en 1972: (01/01/1972) Redacción de ITE: durante el 2012 (hasta el 31 de diciembre). Presentación en el yuntamiento: enero 2013 (hasta el 31 de enero). Salvo que se presente otro documento acreditativo de mayor validez, para el año de construcción del edificio se deberá considerar el 1 de enero del año que figure en Catastro rehabilitación integral, considerada como revisión de todas las unidades constructivas del edificio para las que se acredita el cumplimiento de la normativa vigente en ese momento.

5 rtículo 317. Certificado de inspección.. 1. La inspección técnica de construcciones debe consignarse en un certificado suscrito por el técnico competente que la practique. Con dicho certificado debe adjuntarse siempre, como anexo inseparable, un informe suscrito por el mismo técnico en el que se describa el resultado de la inspección. 2. El certificado de la inspección técnica de construcciones debe hacer referencia al menos a los siguientes extremos, por remisión al informe anexo: a) El estado general de conservación del edificio inspeccionado, con especial referencia a los elementos vinculados directamente a su estabilidad, consolidación estructural, estanqueidad y en general a la seguridad de la construcción y de las personas, tales como la estructura, la cimentación, las fachadas exteriores, interiores y medianeras, las cubiertas, azoteas, voladizos, marquesinas, antenas y demás elementos susceptibles de desprendimiento, así como las redes de saneamiento y distribución de agua, gas y energía eléctrica en baja tensión. b) En su caso, los desperfectos y deficiencias de conservación apreciados en el edificio inspeccionado, así como las pruebas más exhaustivas que sean necesarias para averiguar sus causas y determinar y valorar las obras y demás medidas precisas para mantener o reponer las condiciones de conservación exigibles. c) En la segunda y sucesivas inspecciones, el grado de ejecución de las medidas indicadas en el informe anexo al certificado de la anterior inspección, así como el resultado de las obras realizadas desde su emisión. 3. El certificado de la inspección técnica de construcciones y su informe anexo deben incorporarse al Libro del Edificio. Ley 9/2010 del derecho a la vivienda de Castilla y León: rtículo 20. Concepto y contenido (del Libro del Edificio). 1. El Libro del Edificio es el conjunto de documentos, cualquiera que sea su soporte, que recoge la información técnica y jurídica del edificio así como las incidencias que puedan afectarle. 3. Los propietarios tienen la obligación de consignar en el Libro del Edificio las obras de reforma o rehabilitación que se realicen así como las tareas de mantenimiento, inspecciones técnicas y posibles incidencias. El Certificado de Inspección deberá estar suscrito por la propiedad. ( falta de firma digita, a través del Documento II). la Instrucción Municipal estipula como obligatoria la incorporación de las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio en el informe de inspección, ya que los edificios con más de cuarenta años de antigüedad no disponen del Libro del Edificio ** Disposición transitoria primera (Ley 9/2010). Exigibilidad del Libro del Edificio. En el caso de los edificios de viviendas que en el momento de la entrada en vigor de la presente ley no tengan Libro del Edificio, éste será exigible en los supuestos y con el contenido que se establezca reglamentariamente.

6 rtículo 318. Control del ayuntamiento. 1. Los propietarios deben presentar en el yuntamiento una copia del certificado de la inspección técnica de construcciones y de su informe anexo, dentro del mes siguiente al vencimiento del plazo en el que deban realizarla. 2. El yuntamiento puede requerir a los propietarios obligados a realizar la inspección la exhibición del último certificado de inspección y de su informe anexo. Cuando el mismo no se presente antes de que transcurra el mes siguiente al requerimiento, el yuntamiento puede ordenar la práctica de la inspección técnica del edificio en cuestión, pudiendo realizarla en sustitución y a costa de los propietarios obligados. 3. Con la finalidad de controlar la aplicación y eficacia de la inspección, el yuntamiento puede crear un registro de los edificios sometidos a la misma. En el caso de Valladolid: Base Municipal de Inspecciones Técnicas Disposición transitoria Novena del Decreto 22/2004. Inspección Técnica de Construcciones: hasta el 30 de diciembre de Próxima modificación del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León Existe en fase de borrador, y modifica los cuatro artículos destinados a la Inspección Técnica de Construcciones aumentando las exigencias en cuanto a los aspectos a analizar del Deber de Conservación de 2 (seguridad y salubridad) a los cuatro (seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad).

7 Primera legislación estatal sobre las ITEs Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Disposición transitoria segunda. Calendario para las inspecciones técnicas. ntes de la entrada en vigor de lo dispuesto en este Real Decreto-ley sobre la obligatoriedad de la inspección técnica de edificios, las dministraciones Públicas competentes podrán establecer, en el ámbito de sus competencias, un calendario de fechas hasta el año 2015 Disposición final tercera. Entrada en vigor. Este Real Decreto-ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», a excepción de lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección técnica de edificios, que entrará en vigor al año de su publicación. ( 7 Julio 2011) rtículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios. 1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades utónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera (> hab.), deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos: a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto. 2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades utónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos. 3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes. rtículo 22. Efectos de la inspección. Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto.

8 La Inspección Técnica de Edificaciones en Valladolid vivienda Instrucción de la Concejalía Delegada de Urbanismo y Vivienda sobre la aplicación de la Inspección Técnica de Edificios, aprobada por Decreto el 14 de mayo y publicada en el BOP en fecha 9 de junio de Modificación de la Instrucción de la Concejalía Delegada de Urbanismo y Vivienda sobre la aplicación de la Inspección Técnica de Edificios publicada en el BOP de 21 de mayo de Hace obligatoria la presentación en formato digital de la ITE y su redacción con la aplicación ITC Castilla y León, encargado por la Consejería de Fomento y elaborado por el Instituto de la Construcción de Castilla y León, de distribución gratuita.

9 3. Documentos que acompaña En formato digital CERTIFICDO DE INSPECCIÓN TÉCNIC DEL EDIFICIO INFORME DE INSPECCIÓN TÉCNIC DEL EDIFICIO Y NEXOS En formato papel RCHIVO *zip (generado por programa ITC) DOCUMENTO I: Relación de viviendas y locales. DOCUMENTO II: Comunicación de la propiedad (presentar a falta de firma digital). CREDITCIÓN DOCUMENTL DE L TITULRIDD DEL INMUEBLE Y/O REPRESENTCIÓN LEGL DE L MISM. (FOTOCOPI DEL ORIGINL) La acreditación de la titularidad de la propiedad se realizará en los términos que señalan la Ley de Propiedad Horizontal, Reglamento Hipotecario y cualquier otro medio procedente en Derecho.

10 el que suscribe se da por enterado del contenido completo de la Inspección Técnica del edificio En cumplimiento del artículo 108 a) de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

11 spectos técnicos básicos de la ITE INSTLCIONES CUBIERTS Y ZOTES Se realizará una inspección técnica por cada edificio, entendiéndose por tal un cuerpo constructivo único con independencia de su distribución espacial, situación registral, catastral o su reseña postal. ESTRUCTUR FCHDS EDIFICIO (O CUERPO CONSTRUCTIVO ÚNICO): aquellas unidades constructivas ligadas por elementos estructurales y constructivos y/o por elementos funcionales y/o por redes de instalaciones y/o por espacios funcionales indivisibles que condicionen su uso. Un edificio puede estar constituido por varios portales o incluso por varias viviendas unifamiliares entre cuyos propietarios o comunidades de propietarios puede no haber habido ningún tipo de relación. CIMENTCIÓN Con carácter excepcional podrá acreditarse, mediante el correspondiente certificado y su informe anexo, la inspección técnica de parte de un edificio (subunidad), en determinados casos o supuestos que se tipifican en un nexo, con una característica común, la garantía de la suficiente autonomía estructural de los inmuebles y su capacidad de ser utilizados y mantenidos de forma independiente, condiciones que determinan la posibilidad de declaración de ruina parcial de un edificio, según el artículo del 324 del RUCYL.

12 L SEGURIDD, estabilidad y solidez estructurales, suponen la garantía de la función resistente, de acuerdo con el sistema estructural y constructivo específico y el período constructivo al que corresponden. Implica por tanto que no existen daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. L SEGURIDD y estabilidad de otros elementos constructivos, como chimeneas, barandillas y antepechos, antenas, falsos techos, cornisas, aplacados, rótulos, cerrajerías y elementos ornamentales o de acabado implica que no existe riesgo de caída a la vía pública o para la seguridad de las personas y los bienes derivado de su deficiente estado. L SLUBRIDD podríamos centrarla básicamente en condiciones de estanqueidad evitando filtraciones de agua a través de las fachadas, cubierta o del terreno, en particular si estas afectan a la habitabilidad o uso del edificio o puedan ser la causa de la falta de seguridad descrita en apartados anteriores. Si tras una inspección de carácter visual se apreciaran indicios de posibles daños o procesos patológicos, que pudieran significar un riesgo para las personas o bienes, se llevarán a cabo las CTUCIONES (ensayos, prospecciones, catas, desmontaje de falsos techos etc.) que a juicio del técnico redactor sean necesarias para determinar el alcance y gravedad de los daños.

13 P T O L O G Í S

14 Respecto a las instalaciones del edificio se revisará el estado de las redes generales de distribución de agua, saneamiento, gas e instalación eléctrica en BT del edificio. Para las instalaciones de electricidad de los elementos comunes con potencia instalada superior a 100 Kw y la parte común de las instalaciones de gas y los ascensores, se constatará que se han superado las últimas revisiones periódicas establecidas en la legislación sectorial vigente, con las empresas mantenedoras o entidades de control autorizadas, acompañando copia de los documentos acreditativos.

15 Se establece como muestra mínima de inspección la de la totalidad de las dependencias de planta baja, bajo rasante y bajo cubierta, alcanzándose en otras plantas un porcentaje mínimo del 60% que deberá ser representativo. este respecto, el informe acreditará la muestra mínima representativa con la relación expresa de las dependencias inspeccionadas. Si el edificio se encontrara en buen estado en los aspectos de seguridad y salubridad (y habitabilidad), el técnico emitirá un certificado con su informe anexo que acreditará que la ITE es FVORBLE. Se procederá por parte de la Sección gestora a su anotación en la Base de inspecciones técnicas favorables. La propiedad podrá solicitar información sobre la misma y unirá una copia del certificado de inspección presentado al Libro del Edificio o, en su defecto, a la documentación técnica existente, siendo la responsable de la custodia de tales documentos. Si se apreciaran daños o deficiencias que impliquen una ITE DESFVORBLE en razón de la necesidad de mantener o reponer las condiciones de conservación exigibles se presentará un anexo donde se refleje la descripción de las obras o trabajos a realizar, el calendario de las mismas y un presupuesto orientativo. Tras la ejecución de las obras satisfactoriamente presentará un nuevo certificado de ITE FVORBLE.

16 Excepcionalidad para presentar la ITE de parte de un edificio la solicitud que realizará la propiedad, se incorporará además de la documentación acreditativa de la propiedad, documentación técnica firmada por técnico competente visada o con aportación de los documentos acreditativos de la titulación académica, habilitación y colegiación y seguro de responsabilidad civil y que incluirá: a) Plano de situación referido a la planimetría de ordenación del PGOU, con localización del edificio y de la subunidad sobre la que se solicita la aplicación de carácter excepcional. b) Esquemas estructurales de todas las plantas incluida la cimentación y cubierta, preferentemente referidas al Proyecto de construcción. c) Descripción de las características constructivas del edificio y de sus instalaciones, indicando si el edificio cuenta con juntas de dilatación. d) Relación de elementos compartidos con otras subunidades así como justificación del buen estado de conservación de los mismos y de la suficiente autonomía estructural de la subunidad sobre la que se pretende realizar la inspección técnica. e) Expresión justificada del supuesto al que corresponde de conformidad al nexo de la Modificación de la Instrucción Municipal, y, en su caso, denominación del Conjunto Residencial al que pertenece. f) Justificación de la suficiente autonomía estructural del inmueble respecto de los colindantes, en términos de permanencia y estabilidad estructural ante su hipotética ruina. B UNIÓN FUNCIONL UNIÓN FUNCIONL CCESO L B B I H J CCESO L B LIMITE POSIBLE B G F PTI O DE MNZN B LIMITE DE PRCEL E D C Según establece el artículo 318 del Decreto 22/2004 de 29 de enero, por el que se aprueba Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, con la presentación de la documentación que consigna la inspección técnica de una subunidad se entenderá cumplido el deber formal de presentar la inspección técnica, pero la inclusión del edificio en la Base Municipal de Inspecciones Técnicas exige que se haya presentado la inspección técnica de todas las subunidades que lo integran con resultado favorable. B LIMITE POSIBLE RED DE INSTLCIÓN COMÚN B B RED DE INSTLCIÓN COMÚN

17 LOS ESCLER (18 cm.) LOS (18 cm.) LOS (18 cm.) LOS ESCLER (15 cm.) LOS ESCLER (18 cm.) LOS (18 cm.) LOS ESCLER (18 cm.) LOS ESCLER (18 cm.) LOS ESCLER (18 cm.) LOS (18 cm.) LOS (18 cm.) LOS (18 cm.) LOS (18 cm.) LOS ESCLER (15 LOS cm.) ESCLER (15 cm.) LOS ESC LER (15 cm.) LOS (18 cm.) LOS (18 cm.) LOS ESCLER (15 cm.) LOS ESCLER (15 cm.) EJEMPLO cceso Recinto único de Telecomunicaciones Cimentación y estructura compartida