El Mercado Inmobiliario en La Plata

Transcripción

1 Informe Nº 3 Sep 2009-Mar 2010 El Mercado Inmobiliario en La Plata El presente informe fue elaborado con datos oficiales y de las principales instituciones relativas al sector, para analizar la situación nacional, y un relevamiento propio, para la situación en todo el partido platense. Para ello se recopiló información en 86 inmobiliarias que operan en el mercado platense con un total de 5894 inmuebles para la venta y 864 para alquiler, diferenciando terrenos, departamentos, casas, locales, oficinas y galpones. Posteriormente se localizó dichas ofertas mediante el uso de un sistema de información geográfica. Pero, el análisis de este informe se centrará, principalmente, en departamentos o vivienda multifamiliar, dado que es el rubro más dinámico de la construcción y de la actividad inmobiliaria en La Plata, a diferencia del mercado de oficinas, retail u otro inmueble 1. La Construcción en el País y en la Región De acuerdo con los datos del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), elaborado por el INDEC 2, marzo exhibe una suba del 6,6%, respecto a febrero, en términos desestacionalizados; mientras que la serie con estacionalidad registra un incremento del 14,8%. Haciendo una comparación anual, respecto a marzo del 2009, el índice presentó variaciones positivas del 13,7% en términos desestacionalizados y del 18,1% en la serie con estacionalidad. A su vez, dicho indicador muestra una importante alza en la construcción de edificios de vivienda entre febrero y marzo con una variación mensual del 12% y un 13,71% respecto a marzo del 2009(Gráfico 1). Tales inmuebles se han mostrado con signos positivos a partir de febrero del año pasado. Esto demuestra la importancia de los mismos en la actividad de la construcción dado que el indicador general se mostró con bajas entre abril y septiembre del Ante el requerimiento de información sobre otro tipo inmueble comunicarse con info@dataurbis.com.ar 2 Instituto Nacional de Estadísticas y Censos.

2 Grafico 1. Edificios para Vivienda, series por bloques del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC). Sep 09-Mar Base 1997= ISAC % Var. Año anterior Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Fuente: DATAURBIS en base a INDEC, Dirección de Estadísticas de Actividades Secundarias y de Servicios. Información de prensa, marzo 2010 Por su parte, el índice Construya 3 registró en marzo un fuerte incremento intermensual del 17,65 %, en relación al mes de febrero. Comparado con marzo de 2009, el índice mostró una suba interanual del 24,30%. Este incremento se viene sosteniendo desde diciembre de 2009, lo cual muestra cierta tendencia hacia una recuperación (Gráfico 2). Grafico 2. Índice Construya. Mar-Sep Volumen Base Junio 2002=100 Indice Indice con Estacionalidad Variación Interanual Variación 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 240 sep-09 oct-09 nov-09 dic-09 ene-10 feb-10 mar-10-15% Fuente: DATAURBIS en base a Construya Calidad El desempeño de la superficie cubierta autorizada por los permisos de edificación otorgados para obras privadas muestra un comportamiento distintos a los demás indicadores de la actividad. En efecto, hubo un descenso del la superficie permisada del 34,16% entre julio de 2009 y febrero del corriente año. A su vez, solamente los 3 Mide el nivel de actividad de catorce empresas representativas del mercado de la construcción. Está realizado con los valores que surgen de las ventas de las empresas que conforman el Grupo y se publica mensualmente. Dichas empresas son: Grupo Later Cer, Cerámica Quilmas, FV, Loma Negra, Cerro Negro, ParexKlaukol, Aluar, AcerBrag, Plavicom, El Milagro, Ferrum, Eternit Durlok, AcquaSystem

3 meses de octubre y diciembre presentaron variación anual positiva, en el mismo periodo (Gráfico 3). Grafico 3. Superficie permisada en 42 municipios, julio 2009-feb m Superficie % Var. Igual mes del año anterior Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb % Fuente: IERIC en base a INDEC. En la ciudad de Buenos Aires, la superficie permisada para multivivienda nueva, durante el semestre del 2009, tuvo una caída del 31% (Gráfico 4). Grafico 4. Superficie Permisada de Multivivienda en la ciudad de Buenos Aires, julio-diciembre m % Jul Ago Sep Oct Nov Dic Fuente: DATAURBIS en base a Dirección General de Estadística y Censos (GCBA). Si comparamos las variaciones de superficie permisada de edificios multivivienda en la ciudad de Buenos Aires, respecto al mismo mes del año anterior, vemos que la tendencia también es negativa; solamente marzo y septiembre muestran valores positivos (Cuadro 1).

4 Cuadro 1. Cantidad de Superficie Permisada de Multivivienda en la ciudad de Buenos Aires Mes Superficie (m 2 ) Var año anterior Ene ,97% Feb ,53% Mar ,49% Abr ,79% May ,27% Jun ,89% Jul ,72% Ago ,04% Sep ,51% Oct s/d s/d Nov ,70% Dic , 88% Fuente: DATAURBIS en base a Dirección General de Estadística y Censos (GCBA). La superficie permisada que revela tanto el INDEC en los 42 municipios del país y la Dirección General del Estadísticas y Censos para edificios multivivienda en la ciudad de Buenos Aires, no muestran la recuperación del sector como los otros indicadores. Hay obras permisazas que no se concretaron durante el 2009, ante la incertidumbre generada por crisis internacional, que se retomarían este año. En efecto, en el informe Nº 2 4 se mencionaba cierto incremento de la superficie permisada en los primeros siete meses del 2009 respecto al 2008; obras las cuales se iniciarían en este ciclo. Por su parte, el Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires, elaborado por el INDEC, muestra un importante incremento en los últimos seis meses, del 10,44% (Gráfico 5). Esta variación es significativa dado que, tal incremento, es casi el mismo que, para todo el 2009, fue del 10,69%. Grafico 5. Índice del Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires, sep mar Base 1993= ,44% Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Fuente: DATAURBIS en base a INDEC, Dirección de Estadísticas de Actividades Secundarias y de Servicios. Información de prensa, abril DATAURBIS, El Mercado Inmobiliario en La Plata, Informe Nº 2, marzo-septiembre 2009

5 Los costos de construcción de un edificio para vivienda en la ciudad de Buenos Aires, se incrementó un 9% entre septiembre del año pasado y marzo del corriente, según datos de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Se muestra un importante incremento en los meses de febrero y marzo, con un alza del 5% (Gráfico 6). Grafico 6. Variación del Costo de un edificio en Cap Federal, sep 2009-mar Base Dic 01= % Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Fuente: Cámara Argentina de la Construcción Por su parte los costos de construcción de vivienda en altura con información proveniente del INDEC o relevamientos de Clarín; muestran también alzas que van del 3,49 y 9,79%, respectivamente (Gráfico 7). Tal dinamismo de los precios relevados, refleja la reacción de éstos luego de cierto periodo de recesión. Grafico 7. Evolución del Costo de la Vivienda en Altura, sep 2009-mar $/m2 Clarín $/m2 INDEC $ $ $ $ $ ,79% 3,49% $ $ Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar $ Clarín INDEC $ $ $ $ $ $ $ Fuente: DATAURBIS en base a INDEC y Suplemento Arquitectura del diario Clarín.

6 El Mercado Inmobiliario en La Plata Los valores de departamentos a estrenar, en las principales ciudades del país, mantuvieron estables entre septiembre y marzo último. En la ciudad de Buenos Aires, los precios tampoco mostraron mayores variaciones; aunque hay ciertos barrios que manifiestan, entre septiembre y marzo, alzas del 2,5% como Puerto Madero y Flores y algunas bajas como Palermo, Barrio Norte y Caballito (IERIC 5 ). En la ciudad de La Plata, los precios de los departamentos a estrenar también se mostraron estables, al igual que las principales ciudades del interior y Buenos Aires. Con lo cual, considerando los valores de los departamentos a estrenar, la ubican por debajo de la Capital Federal con precios 12% más bajos, pero por encima de las principales ciudades del país con valores 15% más altos (Cuadro 2 y Gráfico 8). Pero si vemos la variación anual de los precios, la ciudad de Buenos Aires tuvo una depreciación del 1%, la ciudad de La Plata un aumento del 6,1% y en el interior del país un 4,8%. Cuadro 2. Valores de Departamentos a estrenar. Marzo 2010 País us$/m 2 Localidad Mínimo Máximo Bariloche Mar del Plata La Plata Rosario Córdoba Mendoza Tucumán Posadas Salta Santa Fe Viedma Corrientes Formosa Resistencia San Juan Fuente: DATAURBIS en base a Diario de Arquitectura Clarín 23 de marzo de Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción. Informe de Coyuntura de la Construcción, Nº 54

7 Grafico 8. Valor medio de Departamentos a Estrenar. Marzo US$/m2 Mar Mar Cap Federal País La Plata Fuente: DATAURBIS en base a Diario de Arquitectura Clarín 22 de septiembre de de marzo de 2010 De acuerdo al relevamiento efectuado por Dataurbis, la oferta de inmuebles para la venta se incrementó 2% en el semestre comprendido entre los meses de septiembre de 2009 y marzo del corriente año, y una variación anual del 6%. Esta relativa estabilidad en cuanto a la cantidad de inmuebles ofertados, muestra el poco dinamismo del mercado durante el año pasado. De acuerdo al tipo de inmueble, los locales son los que han presentado el mayor incremento con un 21 por ciento más de unidades ofertadas en el semestre en cuestión. Contrariamente, las oficinas son las que presentan un retroceso del 5% y los departamentos con un 1% menos en cuanto a la cantidad de unidades colocadas en el mercado durante el mismo semestre (Cuadro 3). En cuanto a la variación anual, marzo 2009 a marzo actual, los mayores incrementos se dieron en oficinas, locales y departamentos con un aumento de la cantidad de unidades ofertadas de 47% para las primeras y un 25% tanto para departamentos como locales comerciales. Son los galpones y los terrenos los que sufrieron una merma del 20% en cuanto a las cantidades ofertadas. Cuadro 3. Cantidad de Ofertas de Inmuebles en La Plata. Sep 2009-Mar 2010 Fuente: DATAURBIS Operación Inmueble Sep-09 Mar-10 Variación Casas % Dptos % Ventas Lotes % Locales % Oficinas % Galpones % Casas % Alquiler Dptos % Locales % Oficinas % Galpones % Total Ventas % Total Alquileres %

8 Hay fuertes disparidades en cuanto a las cantidades ofertadas y de acuerdo al tipo de inmueble. Así, son las casas y locales los que se mantienen constantes en cuanto a su disponibilidad en el mercado. Y, los departamentos y las oficinas son los inmuebles que más han variado, durante el último año. En cuanto a los terrenos hay un retroceso anual del casi 20% y no muestra una importante recuperación de los últimos meses con lo cual tiene cierta incidencia en el precio (Gráfico 9). Grafico 9. Variación semestral y anual de inmuebles ofertados para la venta en La Plata. Marzo Cant 60% 50% Sep '09-Mar '10 Variación Anual 40% 30% 20% 10% 0% -10% Casas Dptos Lotes Locales Oficinas Galpones -20% -30% Inmuebles Fuente: DATAURBIS Durante el semestre en cuestión, se percibió la duda de los propietarios de adquirir liquidez. No son pocas las operaciones que se cayeron por temor del vendedor ante las alternativas de colocar el dinero que obtuvo por la venta. También se han salido del mercado para evitar la depreciación del inmueble y esperar un mejor clima para conseguir un buen precio. Por ello no sorprende que el amesetamiento de la cantidad de inmuebles ofertados. Hay un retroceso en los precios de departamentos, tanto de unidades a estrenar como usadas. En efecto, luego del incremento de precios que veíamos durante el semestre de marzo y septiembre del , presentan una depreciación de los valores que ronda el 8% entre los meses de septiembre 2009 y marzo del corriente año (Gráfico 10). Esta caída de los precios es mayor en los departamentos usados en torno al 13%. Y un retroceso anual de los valores, respecto a marzo del año anterior, del 4,78% para departamentos usados y 3,95% para aquellas unidades a estrenar. 6 Tales incrementos eran del 3,8%, para los departamentos a estrenar, y 8,06%, para los usados (DATAURBIS, El Mercado Inmobiliario en La Plata, Informe Nº 2, marzo-septiembre 2009)

9 Grafico 10. Variación del Valor según tipo de Inmueble en La Plata. Septiembre Marzo 2010 US$/m ,48% -8,13% sep-09 mar-10 +2,85% + 10,42% Terrenos Dptos Usados Dptos Estrenar Costo de Construcción Tipo de Inmueble Fuente: DATAURBIS y Arquitectura Clarín Hubo un aumento en las cantidades ofertadas de departamentos del 25% y un retroceso de sus valores del casi 5% en marzo de este año respecto a marzo del Esta baja de precios se vincula con que, si bien el mercado inmobiliario estaría empezando a reactivarse, aún hay disponible cierto stock de inmuebles a estrenar para ser absorbidos. A su vez, son pocas las ofertas en ubicaciones más céntricas, siendo éstas mayores en barrios relegados del centro por lo cual afecta el valor medio. Pero, es muy probable que esta tendencia se revierta debido a que se trasladará la dinámica alcista de los costos de construcción al precio de las propiedades. Es que los desarrolladores tienen menos margen para absorber incrementos de costos en los inmuebles. Aunque, dicha transferencia a los precios se vería facilitado si se recupera la demanda. El cociente entre el precio de los departamentos y el costo de la construcción excluyendo costo de la tierra y los impuestos-, es un buen indicador del incentivo a ampliar la oferta dado que recoge la diferencia entre comprar en el mercado la unidad terminada o construir. Como vimos anteriormente, esta relación se redujo por el aumento del costo de la construcción (2,85%) y la reducción en los precios de las unidades tanto usadas (-13,48%) como a estrenar (-8,13%) (Gráfico 10). Los precios de los inmuebles, que se mostraban resistentes ante la crisis, han cedido, particularmente, en las unidades más caras. Como mencionábamos, los costos de construcción y los valores de los terrenos aumentaron a un ritmo mayor, no pudiendo ser trasladados, a los precios de venta. Indudablemente, se vio afectada así la rentabilidad, por lo cual la construcción pierdió atractivo. Para los desarrolladores y/o inversionistas fue más complicado pensar en nuevas obras dentro de este escenario. A su vez, el dólar disminuyó su ritmo alcista respecto al peso mostrando, en los últimos seis meses, un aumento del 0,5% (gráfico 11). Por lo tanto, los costos, particularmente los referidos a la mano de obra, no alcanzaron a ser atomizado por la depreciación del peso frente a la moneda estadounidense. Es así, que la mejora de los beneficios que derivaban de la diferencia entre el costo de construcción y el precio de venta, en el período anterior, se disolvió.

10 Grafico 11. Tipo de Cambio Nominal Promedio Mensual. Sep Mar 2010 $/US$ 3,90 3,88 3,85 3,83 3,80 0,5% 3,78 3,75 3,73 3,70 sep-09 oct-09 nov-09 dic-09 ene-10 feb-10 mar-10 Fuente: Banco Central de la República Argentina Respecto a la cantidad de propiedades en alquiler, éstas bajaron un 3% entre septiembre 2009 y marzo De acuerdo al tipo de inmueble, la cantidad de departamentos y oficinas en alquiler cayeron un 14 y 13% respectivamente en dicho semestre. Contrariamente, las casas y galpones tuvieron un incremento de las cantidades ofrecidas en alquiler, que van del 25% y 21%, respectivamente durante el mismo periodo (Cuadro 3). Tanto la cantidad de casas como locales en alquiler son los inmuebles que se han mantenido en crecimiento constante tanto anual como semestralmente. Por su parte tanto los departamentos como las oficinas son los que han presentado un mayor incremento anual del orden del 40% en las cantidades ofrecidas en alquiler (Gráfico 12). Grafico 12. Variación semestral y anual de inmuebles ofertados en alquiler. La Plata, Marzo Cant 50% 40% Sep '09-Mar '10 Variación Anual 30% 20% 10% 0% -10% Casas Dptos Locales Oficinas Galpones -20% Inmuebles Fuente: DATAURBIS

11 En cuanto a los valores de los departamentos en alquiler, hay un comportamiento diferenciado de acuerdo a la antigüedad (inmuebles usados o a estrenar) y a las dimensiones. El alquiler de departamentos usados bajaron un 18%, pero los de un dormitorio aumentaron un 2,44% en los seis meses entre septiembre y marzo últimos. Por su parte, en aquellos departamentos a estrenar, los alquileres se mantuvieron estables, mientras que las unidades de un dormitorio tuvieron un incremento del 10% (Gráfico 13). Pero, considerando las variaciones anuales, es decir respecto a marzo del 2009, los alquileres de los departamentos usados de un dormitorio se incrementaron un 16% y aquellos a estrenar un 24%. Grafico 13. Variación de Alquileres promedio en pesos de Departamentos Usados y a Estrenar de un dormitorio. La Plata Mar 2009-Mar $/mes Mar-09 Sep-09 Mar-10 Dpto Usado Dpto a Estrenar Usado Var Semestral 16,11% 13,88% 2,44% A estrenar Var Semestral 16,34% 12,09% 10,71% Var 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Fuente: DATAURBIS Como se mencionó, hubo una suba en los valores de los terrenos (10,42%-Gráfico 10) y un aumento en los costos de construcción, lo que hace que se vuelque más a la renta que a la construcción. Así, la renta económica obtenida de los alquileres de los inmuebles aumentó un punto respecto al semestre anterior en torno al 7,75-8,26%, para unidades usadas y a estrenar, respectivamente. Dado que es un mercado movido por sectores que colocan su excedente buscando una renta, se debe analizar en términos relativos a otras inversiones. En este sentido, es interesante notar que las tasas de interés de activos financieros como los plazos fijos se han mantenido a lo largo del año. Dicha inversión ronda hoy en tasas pasivas en pesos de 10,5% 7 en plazos de más de 180 días (Fuente: Banco de la Nación Argentina). Aun así, hay una demanda de inversores que tiende a considerar la adquisición de propiedades como refugio de valor. El que compra el departamento pequeño, en general, no lo usa para mudarse, sino para alquilarlo porque el propietario tiene su activo y obtiene una devolución por el capital que ofrece en alquiler. Esto se reflejó en el mayor aumento del alquiler de las unidades de un dormitorio, que mencionábamos, a diferencia de los departamentos más grandes. Esto demuestra la preferencia de y más días con un monto mínimo de $1500

12 colocar excedentes en la construcción y no en el sector financiero, por lo menos, cuando los plazos son más prolongados. El año 2009, fue un periodo en donde, ante la falta de alternativas para la colocación de fondos, se estimó más la reserva de valor que el retorno de la inversión. La actual inflación y la tensión en torno al valor del peso frente al dólar, agrega niveles de incertidumbre sobre lo que pensamos que ocurrirá en el futuro, y los desarrolladores inmobiliarios basan sus decisiones sobre todo en el plano del mediano plazo. Pero es justamente, este manto de incertidumbre, que se refleja en las expectativas de inflación, el que puede alimentar la demanda de propiedades como bien de inversión de alto rendimiento en el mediano y largo plazo. Para consultas por zonas o información más específica del mercado: info@dataurbis.com.ar