ESTUDIOS SECTORIALES ESTUDIOS SECTORIALES EL SECTOR DE LOS SERVICIOS INMOBILIARIOS 2013

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1 EL SECTOR DE LOS SERVICIOS INMOBILIARIOS 2013 Los servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda es uno de los sectores que gozan de solidez gracias a su fuerte conexión con el sector en la construcción. Su desempeño durante los últimos años fue estable, a pesar de problemas que se presentaron en el sector de la construcción en el primer trimestre de

2 I. INTRODUCCIÓN Los servicios inmobiliarios no se limitan a la compra y venta de inmuebles, o de la administración de los arriendos de estos, también incluyen la actividad de la construcción, la promoción de proyectos y las consultorías. Su participación en la economía nacional es del 8%, esto es, algo más de 38 billones de pesos. Según el número de áreas licenciadas y los incentivos para la adquisición de vivienda se espera que la demanda de estos servicios también se impulse. Claro está que persiste la preocupación por el incremento en el nivel de precios de vivienda, el deterioro en la cartera vencida y los futuros desajustes de la demanda cuando los incentivos gubernamentales cesen y el panorama de los portafolios de inversión retorne al sector inmobiliario. II. ESTRUCTURA DEL SECTOR Los servicios inmobiliarios y de alquiler es una de las principales aristas del sector edificador colombiano. Su operación comprende servicios de alquiler de un inmueble, sea residencial o comercial; también asesoría en la compraventa de bienes raíces, avalúos y administración de los servicios de alquiler de una edificación. En este sector confluyen la expansión de la venta o alquiler de edificaciones usadas y nuevas para acercar al consumidor final de propiedad raíz. Los encadenamientos que tiene el sector de servicios inmobiliarios y de alquiler van desde la construcción pesada hasta la distribución de materiales livianos y de ferretería para el mejoramiento de la vivienda usada. También es un eje articulador entre los demandantes de propiedad raíz, los constructores y las empresas de financiación de los proyectos y de las familias en el caso de vivienda. Gráfica 1. Cadena productiva III. DESEMPEÑO DEL SECTOR El desempeño del sector de servicios inmobiliarios en la última década es uno de los más estables de la economía nacional. Su variación siempre ronda entre el 2,5% y el 4,0%, aunque el año pasado sufrió un descenso de casi 2,5% ante las restricciones del acceso a la vivienda en la capital del país, dado los inconvenientes de orden institucional, pero en general esta actividad aportó 1

3 mar-00 sep-00 mar-01 sep-01 mar-02 sep-02 mar-03 sep-03 mar-04 sep-04 mar-05 sep-05 mar-06 sep-06 mar-07 sep-07 mar-08 sep-08 mar-09 sep-09 mar-10 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 mar-13 en 2012 alrededor de 38 billones de pesos constantes de En lo corrido de 2013 este sector, que se encuentra inscrito en la rama de servicios a las empresas, presentó un deterioro menos significativo que el resto de la economía en el primer trimestre y creció de igual forma en el segundo periodo. 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Gráfica 2. Crecimiento anual del PIB del sector vs. PIB Colombia y total servicios a las empresas Fuente: DANE 3,9% 4,2% 3,1% I II III IV I II III IV I II Actividades inmobiliarias PIB Colombia Total Servicios a las empresas Su participación en el PIB colombiano ha demostrado una disminución en su velocidad de crecimiento en los últimos años. La explicación de esta lenta pérdida de participación en el PIB se debe a que, primero, el incremento de otros sectores como el de combustibles y, segundo, por la intervención directa de las constructoras en las ventas de edificaciones nuevas, cuya participación viene creciendo en los últimos años. Una de las principales fortalezas que tiene este sector es la importancia en los gastos de las familias. Alimentos, salud y vivienda son rubros imprescindibles en el presupuesto de los hogares colombianos. Gráfica 3. Participación en el PIB colombiano del sector de ser. Inmobiliarios vs. Sector construcción. 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Fuente: DANE A pesar de los resultados en la participación del PIB, los servicios de alquiler de vivienda sobreviven en respuesta al déficit habitacional existente en Colombia, el cual ronda el 37% y a nivel de América Latina se encuentra por debajo de México (34%) y por encima de Ecuador (50%). 1. Oferta. Servicios inmobiliarios Construcción IV. MERCADO La oferta del sector se encuentra ligada al desempeño de las obras de vivienda de la actividad de la construcción. El contexto del sector de la construcción de vivienda en Colombia en 2013 es de un aumento en el área iniciada de construcción, por ejemplo, en el segundo trimestre de este año se iniciaron aproximadamente 127 mil 2

4 metros cuadrados, alrededor de 2800 viviendas del rango de precios de 0 a 50 salarios mínimos mensuales legales vigentes (), que comparado con el mismo periodo de 2012 muestra un crecimiento de 140% y para viviendas que van desde 51 hasta 70 el crecimiento el crecimiento fue de 139%; a pesar de estos crecimientos la participación de estos dos tipos de vivienda en el total del área iniciada a nivel nacional en el primer semestre de este año es baja en comparación a los otros tipos de vivienda. Gráfica 4. Participación en el área iniciada de vivienda según rango de precio para el total nacional doce áreas urbanas y tres metropolitanas. Primer semestre % % más de % Fuente: DANE-CAMACOL % % % Los resultados del espaldarazo del gobierno para la construcción de vivienda en el primer semestre de este año dejan un saldo de 313 proyectos y convenios suscritos lo cual equivale en viviendas que tienen vía libre para su desarrollo. Durante este periodo se entregaron alrededor de tres mil viviendas a igual número de familias y abrió el acceso a las grandes firmas constructoras a nuevas regiones del país donde no se habían desarrollado proyectos de este tipo. Cuadro 1. Avance durante el primer semestre del plan de viviendas gratis N de Departamento Municipio viviendas entregadas Antioquia Medellín 347 Atlántico Soledad 200 Atlántico Galapa 340 Bolívar Cartagena 700 Cesar Valledupar 320 Norte de Santander Cúcuta 71 Norte de Santander Villas del rosario 48 Quindío Armenia 89 Valle del Cauca Calo 500 Valle del Cauca Palmira 170 Valle del Cauca Pradera 91 Valle del Cauca Yumbo 120 Total 2996 Fuente: Asobancaria- Ministerio de vivienda Otro aspecto importante de la oferta de vivienda en el país fue el subsidio a la tasa de interés que a mayo de este año consiguió una ejecución del 25,6% con especial profundización en los desembolsos hechos para adquirir vivienda de interés social (ejecución al 29%). Estas medidas empezaron a tener mayor efecto sobre el sector de la construcción a mediados de este año, lo cual se puede observar en el crecimiento de las áreas licenciadas por tipo de vivienda que en algunos meses superó en más del doble al del año anterior. 3

5 mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 mar-13 abr-13 may-13 jun-13 jul-13 ago-13 feb-11 abr-11 jun-11 ago-11 oct-11 dic-11 feb-12 abr-12 jun-12 ago-12 oct-12 dic-12 feb-13 abr-13 jun-13 ago % 300% 200% 100% Gráfica 5. Crecimiento del área aprobada para construcción según viviendas. 0% -100% VIS Fuente: DANE Además, las más importantes empresas de servicios inmobiliarios también están diversificando su portafolio al incorporar la unidad de construcción, asesoría y venta de proyectos. Esto no es un hecho nuevo, pero es importante recalcarlo puesto que son aquellas empresas que no dependen exclusivamente de la venta y compra de vivienda, administración de arriendos los que en caso de un desajuste en sector de hipotecario tendrán activos y patrimonio suficiente para enfrentarlo. 2. Demanda No VIS El desempeño de la demanda de viviendas y por ende de los servicios inmobiliarios ha crecido de forma pareja al desarrollo de la construcción. El principal medio para adquirir vivienda es vía crédito y en los últimos años las autoridades hacen estricto seguimiento a la cartera para vivienda, con el fin de evitar desequilibrios en el mercado. El comportamiento de la cartera hipotecaria en los últimos dos años muestra que la cartera vencida entre marzo de 2012 y junio de este año su tasa de crecimiento real se acercaba a la de la cartera bruta pero en julio se detuvo y a partir de julio tomó una tendencia negativa. Gráfica 6. Tasa real de crecimiento de la cartera bruta y vencida de vivienda. 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% Fuente: Superintendencia financiera de Colombia En relación con la cobertura de tasa de interés expuesta anteriormente, la evolución de los créditos desembolsados para vivienda en el segundo trimestre de este año creció por encima del ritmo de 2012, con especial énfasis en la vivienda nueva. Así que el efecto en el mediano plazo será el incremento de la demanda de viviendas, pero, por el lado de la oferta, los constructores y dueños de viviendas tienen los incentivos necesarios para incrementar el precio, dada la percepción de la cobertura del consumidor y queda la incertidumbre en el largo plazo cuando este incentivo se acabe y la demanda reconozca el verdadero valor de mercado de la propiedad. Claro está que el subsidio por sí solo no puede causar un aumento de los precios de la vivienda, puesto que este fenómeno se ha configurado desde Cartera bruta hiotecaria Cartera vencida hipotecaria 25% 13,1% 4

6 sep-88 jun-89 mar-90 dic-90 sep-91 jun-92 mar-93 dic-93 sep-94 jun-95 mar-96 dic-96 sep-97 jun-98 mar-99 dic-99 sep-00 jun-01 mar-02 dic-02 sep-03 jun-04 mar-05 dic-05 sep-06 jun-07 mar-08 dic-08 sep-09 jun-10 mar-11 dic-11 sep-12 jun-13 Además existen otros factores recientes de orden interno que han propiciado el encarecimiento en algunas ciudades, por ejemplo, en la ciudad de Bogotá, los efectos del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) ocasionaron el desplazamiento de las construcciones hacia la periferia de la ciudad ocasionando un alza en los precios en algunos sectores de la misma muy por encima del valor real del suelo; por otra parte, las presiones también vienen desde más allá de la frontera colombiana, es el caso de la posible normalización monetaria de la Reserva Federal de Estados Unidos que ocasionaría la liquidación de ahorros de muchos hogares colombiano como los de pensiones voluntarias y carteras colectivas 1 y el receptor del exceso liquidez serían los activos inmobiliarios en el país, presionando al alza los precios que ya están en niveles históricamente altos (gráfica 7). Gráfica 7. Índice real de precios de vivienda nueva y usada. Base 2006= V. Usada 150 V. Nueva Composición de demandantes de servicios inmobiliarios: Caso Medellín. El tipo de vivienda que se registra en Medellín es en su mayoría la casa propia pagada, seguido por aquellos habitantes que pagan arriendo y en menor medida por aquellos que están pagando su casa propia. Pero recientemente estas tres categorías han decrecido, las menores reducciones se presentaron para aquellas personas que tiene casa propia y sustancialmente para aquellas que a penas la están pagando; esto ofrece un panorama de mercado de la capital antioqueña como un fuerte receptor de los incentivos para adquirir casa propia, que para el plan de las 100 mil viviendas se le concedió una partida de 13 mil 919. Gráfica 8. Tipo de vivienda de los habitantes de Medellín. 9% 52% 6,5% 54,7% 8,6% 47,6% 34% 36,5% 35,2% 5% 2% 54% 8,7% 8,9% 3,6% Propia pagando Propia pagada Arrendada Familiar 33,4% Fuente: Medellín cómo vamos- Alcaldía de Medellín. Fuente: DANE-Banco de la República 1 Informe de coyuntura económica, N 20, Noviembre 25 de ANIF 5

7 V. DOFA En cuanto a los factores internos al sector: Debilidades: Fortalezas: Variaciones significativas en los precios de las viviendas. Informalidad en agencias inmobiliarias. Servicio necesario en el gasto de las familias. Incremento en la oferta de viviendas nuevas. Los factores externos al sector que se debilitan y benefician su desempeño: Amenazas: Desajustes en los precios de los materiales de construcción. Restricciones institucionales para la construcción. Oportunidades: Déficit habitacional alto en el país. Apoyo gubernamental para adquirir vivienda Nuevos proyectos habitacionales privados VI. CONCLUSIONES El gasto en vivienda es uno de los principales componentes del presupuesto de las familias colombianas. Bajo esta necesidad y la mayor dinámica del sector de la construcción el comportamiento de los servicios inmobiliarios está directamente influenciado por el nivel de renta de los individuos y los precios de las edificaciones. Si se analiza el consumo por parte de los individuos, el mayor acceso al sistema financiero ha impulsado la demanda de servicios inmobiliarios para la adquisición de vivienda; además de los esfuerzos de gobierno en el subsidio a la tasa de interés que se promueve en tiempos recientes. Un efecto colateral de este impulso de la demanda de vivienda bien podría consistir en un incremento en el precio de la vivienda colombiana. Por otro lado, el comportamiento del sector de la construcción y su reciente reactivación también marcaron la conducta de los servicios inmobiliarios, principalmente en la capital de país donde las restricciones institucionales para la construcción desplazaron la actividad hacia la periferia. 6