Estados Financieros FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV

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1 Estados Financieros FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV Santiago, Chile 31 de diciembre de 2014 y 2013

2 Estados Financieros FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV 31 de diciembre de 2014 y 2013 Índice Informe del Auditor Independiente... 1 Estados Financieros Estados de Situación Financiera... 3 Estados de Resultados Integrales... 5 Estados de Cambios de Patrimonio Neto... 6 Estados de Flujos de Efectivo (Método Directo)... 7 Notas a los Estados Financieros... 8

3 EY Chile Avda. Presidente Riesco 5435, piso 4, Santiago Tel: +56 (2) Informe del Auditor Independiente Señores Aportantes Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV: Hemos efectuado una auditoría a los estados financieros adjuntos del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV, que comprenden los estados de situación financiera al 31 de diciembre de 2014 y 2013 y los correspondientes estados de resultados integrales, de cambio en el patrimonio neto y de flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas y las correspondientes notas a los estados financieros. Responsabilidad de la Administración por los estados financieros La Administración de Banchile Administradora General de Fondos S.A. es responsable por la preparación y presentación razonable de estos estados financieros de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera. Esta responsabilidad incluye el diseño, implementación y mantención de un control interno pertinente para la preparación y presentación razonable de estados financieros que estén exentos de representaciones incorrectas significativas, ya sean debido a fraude o error. Responsabilidad del auditor Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre estos estados financieros a base de nuestras auditorías. Efectuamos nuestras auditorías de acuerdo con normas de auditoría generalmente aceptadas en Chile. Tales normas requieren que planifiquemos y realicemos nuestro trabajo con el objeto de lograr un razonable grado de seguridad que los estados financieros están exentos de representaciones incorrectas significativas. Una auditoría comprende efectuar procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los montos y revelaciones en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluyendo la evaluación de los riesgos de representaciones incorrectas significativas de los estados financieros, ya sea debido a fraude o error. Al efectuar estas evaluaciones de los riesgos, el auditor considera el control interno pertinente para la preparación y presentación razonable de los estados financieros de la entidad con el objeto de diseñar procedimientos de auditoría que sean apropiados en las circunstancias, pero sin el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de la entidad. En consecuencia, no expresamos tal tipo de opinión. Una auditoría incluye, también, evaluar lo apropiadas que son las políticas de contabilidad utilizadas y la razonabilidad de las estimaciones contables significativas efectuadas por la Administración del Fondo, así como una evaluación de la presentación general de los estados financieros. 1 A member firm of Ernst & Young Global Limited

4 Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionarnos una base para nuestra opinión de auditoría. Opinión En nuestra opinión, los mencionados estados financieros presentan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, la situación financiera del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV al 31 de diciembre de 2014 y 2013 y los resultados de sus operaciones y los flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera. Otros asuntos, Estados Complementarios Nuestra auditoría fue efectuada con el propósito de formarnos una opinión sobre los estados financieros tomados como un todo. Los estados complementarios, que comprenden el resumen de la cartera de inversiones, el estado de resultado devengado y realizado y el estado de utilidad para la distribución de dividendos, contenidos en anexo adjunto, se presentan con el propósito de efectuar un análisis adicional y no es una parte requerida de los estados financieros. Tal información suplementaria es responsabilidad de la Administración y fue derivada de, y se relaciona directamente con, los registros contables y otros registros subyacentes utilizados para preparar los estados financieros. La mencionada información suplementaria ha estado sujeta a los procedimientos de auditoría aplicados en la auditoría de los estados financieros y a ciertos procedimientos adicionales, incluyendo la comparación y conciliación de tal información suplementaria directamente con los registros contables y otros registros subyacentes utilizados para preparar los estados financieros o directamente con los mismos estados financieros y los otros procedimientos adicionales, de acuerdo con las normas de auditoría generalmente aceptadas en Chile. En nuestra opinión, la mencionada información suplementaria se presenta razonablemente en todos los aspectos significativos en relación con los estados financieros tomados como un todo. Rodrigo Vera D. EY LTDA. Santiago, 23 de febrero de A member firm of Ernst & Young Global Limited

5 ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV ESTADOS DE SITUACION FINANCIERA (Expresados en miles de pesos) ESTADOS DE SITUACION FINANCIERA Nota Al 31 de diciembre de 2014 Al 31 de diciembre de 2013 ACTIVO Activo Corriente Efectivo y efectivo equivalente Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Activos financieros a valor razonable con efecto en otros resultados integrales - - Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados entregados en garantía - - Activos financieros a costo amortizado - - Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - - Otros documentos y cuentas por cobrar - - Otros activos - - Total Activo Corriente Activo no corriente Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - Activos financieros a valor razonable con efecto en otros resultados integrales - - Activos financieros a costo amortizado - - Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - - Otros documentos y cuentas por cobrar - - Inversiones valorizadas por el método de la participación - - Propiedades de inversión - - Otros activos - - Total Activo no corriente - - Total Activo Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos Estados Financieros. 3

6 ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV ESTADOS DE SITUACION FINANCIERA (continuación) (Expresados en miles de pesos) ESTADOS DE SITUACION FINANCIERA Nota Al 31 de diciembre de 2014 Al 31 de diciembre de 2013 PASIVO Pasivo Corriente Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - Préstamos - - Otros Pasivos Financieros - - Cuentas y documentos por pagar por operaciones - - Remuneraciones sociedad administradora Otros documentos y cuentas por pagar - - Ingresos anticipados - - Otros pasivos Total Pasivo Corriente Pasivo no corriente Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - Préstamos - - Otros Pasivos Financieros - - Cuentas y documentos por pagar por operaciones - - Remuneraciones sociedad administradora - - Otros documentos y cuentas por pagar - - Ingresos anticipados - - Otros pasivos - - Total Pasivo no corriente - - PATRIMONIO NETO Aportes Otras Reservas (31.061) (31.061) Resultados Acumulados Resultado del ejercicio Dividendos provisorios (36.789) (27.978) Total Patrimonio Neto Total Pasivo Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos Estados Financieros. 4

7 ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV ESTADOS DE RESULTADOS INTEGRALES (Expresados en miles de pesos) ESTADOS DE RESULTADOS INTEGRALES Nota 01/01/2014 al 31/12/ /01/2013 al 31/12/2013 INGRESOS/ PERDIDAS DE LA OPERACIÓN Intereses y reajustes Ingresos por dividendos Diferencias de cambio netas sobre activos financieros a costo amortizado - - Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente - - Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados 7 ( ) ( ) Resultado en venta de instrumentos financieros (919) 37 Resultado por venta de inmuebles - - Ingreso por arriendo de bienes raíces - - Variaciones en valor razonable de Propiedades de inversión - - Resultado en inversiones valorizadas por el método de la participación - - Otros 7 ( ) - Total ingresos/(pérdidas) netos de la operación GASTOS Depreciaciones - - Remuneración del Comité de Vigilancia (5.400) (4.500) Comisión de administración 31 (69.402) ( ) Honorarios por custodia y administración - - Costos de transacción - - Otros gastos de operación 33 (9.061) (49.522) Total gastos de operación (83.863) ( ) Utilidad/(pérdida) de la operación Utilidad/(pérdida) antes de impuesto Impuesto a las ganancias por inversiones en el exterior - - Resultado del ejercicio Otros resultados integrales: Cobertura de Flujo de Caja - - Ajustes por Conversión - - Ajustes provenientes de inversiones valorizadas por el método de la participación - - Otros Ajustes al Patrimonio Neto - - Total de otros resultados integrales - - Total Resultado Integral Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos Estados Financieros. 5

8 ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV ESTADOS DE CAMBIOS EN PATRIMONIO NETO (Expresados en miles de pesos) Aportes Cobertura de Flujo de Caja Conversión Al 31 de diciembre de 2014 Otras Reservas Inversiones valorizadas por el método de la participación Otras Total Otras Reservas Resultados Acumulados Resultado del Ejercicio Dividendos Provisorios Saldo inicio (31.061) (31.061) (27.978) Cambios contables Subtotal (31.061) (31.061) (27.978) Aportes Repartos de patrimonio ( ) ( ) Repartos de dividendos ( ) - - ( ) Resultados integrales del ejercicio: Resultado del Ejercicio Otros resultados integrales Otros movimientos ( ) (8.811) (8.811) Total (31.061) (31.061) (36.789) Total Aportes Cobertura de Flujo de Caja Al 31 de diciembre de 2013 Otras Reservas Inversiones valorizadas Total Resultados Conversión por el Otras Otras Acumulados método de la Reservas participación Resultado del Ejercicio Dividendos Provisorios Saldo inicio (31.061) (31.061) ( ) Cambios contables Subtotal (31.061) (31.061) ( ) Aportes Repartos de patrimonio ( ) ( ) Repartos de dividendos ( ) - - ( ) Resultados integrales del ejercicio: Resultado del Ejercicio Otros resultados integrales Otros movimientos ( ) ( ) (27.978) Total (31.061) (31.061) (27.978) Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos Estados Financieros Total 6

9 ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO (METODO DIRECTO) (Expresados en miles de pesos) ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO (METODO DIRECTO) Nota 01/01/2014 al 31/12/ /01/2013 al 31/12/2013 Flujos de efectivo originado por actividades de la operación Cobro de arrendamiento de bienes raíces - - Venta de inmuebles - - Compra de activos financieros ( ) ( ) Venta de activos financieros Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos - Liquidación de instrumentos financieros derivados - - Dividendos recibidos Cobranza de cuentas y documentos por cobrar - - Pago de cuentas y documentos por pagar (50.977) (97.743) Otros gastos de operación pagados (35.830) (49.158) Otros ingresos de operación percibidos - - Flujo neto originado por actividades de la operación Flujos de efectivo originado por actividades de inversión Cobro de arrendamiento de bienes raíces - - Venta de inmuebles - - Compra de activos financieros - - Venta de activos financieros - - Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos - - Liquidación de instrumentos financieros derivados - - Dividendos recibidos - - Cobranza de cuentas y documentos por cobrar - - Pago de cuentas y documentos por pagar - - Otros gastos de inversión pagados - - Otros ingresos de inversión percibidos - - Flujo neto originado por actividades de inversión - - Flujo de efectivo originado por actividades de financiamiento Obtención de préstamos - - Pago de préstamos - - Otros pasivos financieros obtenidos - - Pagos de otros pasivos financieros - - Aportes - - Repartos de patrimonio 23 ( ) ( ) Repartos de dividendos 24 ( ) ( ) Otros - - Flujo neto originado por actividades de financiamiento ( ) ( ) Aumento (disminución) neto de efectivo y efectivo equivalente (75.266) Saldo inicial de efectivo y efectivo equivalente Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente - - Saldo final de efectivo y efectivo equivalente Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos Estados Financieros. 7

10 1. INFORMACIÓN GENERAL Tipo de fondo FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV El Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV es un fondo de inversión público, domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección de la oficina de la Administradora es Agustinas 975 piso 2, Santiago. Objetivo Los objetivos de inversión del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV serán los de invertir sus recursos en activos inmobiliarios ubicados en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación ya sea como negocio inmobiliario, mediante la construcción y desarrollo de bienes raíces o bien mediante la participación en sociedades u otras formas de organización o de asociación o contratos con terceros que aporten la gestión del negocio mediante su ejecución directa. Política de inversiones El fondo centrará la inversión de sus recursos específicamente en los siguientes activos inmobiliarios: Letras de crédito hipotecarias emitidas por Bancos e Instituciones Financieras, bonos corporativos de empresas inmobiliarias, bonos de infraestructura, instrumentos securitizados emitidos por empresas inmobiliarias o de infraestructura, cuotas de fondos de inversión privado cuyo objeto sea la inversión en activos inmobiliarios para su desarrollo, efectos de comercio emitidos por empresas inmobiliarias o de infraestructura, bienes raíces ubicados en Chile cuya renta provenga de su explotación como negocio inmobiliario, mutuos hipotecarios endosables del artículo 69 número 7 de la Ley General de Bancos y del artículo 21 bis del decreto con fuerza de ley número 251 de 1931 u otros otorgados por entidades autorizadas por ley, pudiendo estos otorgarse también con recursos propios del Fondo, acciones de sociedades anónimas cuyo objetivo único sea el negocio inmobiliario con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia de Valores y Seguros, y cuotas o derechos en comunidades sobre bienes inmuebles ubicados en Chile. Aprobación reglamento interno Con fecha 05 de julio de 2010 mediante Res. Ex. Nro. 387, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó el reglamento interno del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV. Modificaciones al reglamento interno 2014 Sin Información Modificaciones al reglamento interno 2013 Con fecha 17 de enero 2013 y según resolución exenta N 031, se modifica reglamento interno relacionado a la política de inversión, se resolvió lo siguiente: 1.- Apruébense las modificaciones introducidas al reglamento interno del fondo de inversión FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV, relacionadas con la política de inversión de los recursos del fondo, la política de inversión para los excedentes de caja del fondo, política de diversificación de las inversiones, principios generales acerca de las inversiones del fondo, normas sobre valorización de las inversiones, otras restricciones a la inversión de los gastos de cargo del fondo, modificando los artículos 8, 9,13,14,16 17,18 y 22 del citado reglamento interno. Tales modificaciones tuvieron como principal objetivo ajustar la valorización de las inversiones del fondo a la normativa vigente y eliminar toda referencia a la inversión directa en bienes raíces. Dichas reformas fueron acordadas en Asamblea Extraordinaria de Aportantes celebrada con fecha 26 de abril de 2012, ante la presencia de René Benavente Cash, Notario Titular de la 45 Notaria de Santiago. 9

11 1. INFORMACIÓN GENERAL (continuación) Modificaciones al reglamento interno 2013 (continuación) 2. Apruébense las modificaciones introducidas al texto tipo del contrato de suscripción de cotas de FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO IV y que recogen las modificaciones al reglamento interno aprobadas en el numeral anterior de la presente resolución. Inicio de operaciones El fondo inicio sus operaciones el 24 de agosto de Las cuotas del fondo cotizan en bolsa, bajo el nemotécnico CFIBACHIN4. La clasificación de riesgo de las cuotas es 1 era clase nivel 3 emitida por Humphreys Ltda., con fecha 31 de julio de 2014, y 1 era clase nivel 1 emitida por Fitch Ratings con fecha 30 de julio Las actividades de inversión del Fondo son administrados por Banchile Administradora General de Fondos S.A. La sociedad administradora pertenece al grupo del Banco de Chile, y fue autorizada por la SVS mediante Resolución Exenta 188 de fecha 12 de septiembre de Las cuotas del fondo de inversión fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el N 274 de fecha 06 de julio de Los presentes estados financieros fueron autorizados para su emisión por la administración el 23 de febrero de 2015 Duración del fondo La duración del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV, será de 5 años a contar de la fecha de aprobación del Reglamento en la Superintendencia de Valores y Seguros, esto es a partir del 05 de julio de

12 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS 2.1 Bases de preparación Los presentes estados financieros del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV, han sido preparados de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Los Estados Financieros han sido preparados bajo la convención de costo histórico, modificada por la revalorización de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados. La preparación de estados financieros en conformidad a las NIIF requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas. También necesita que la administración utilice su criterio en el proceso de aplicar los principios contables del fondo. Estas áreas que implican un mayor nivel de discernimiento o complejidad, o áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para los estados financieros, se presentan en Nota Normas emitidas vigentes y no vigentes en el año 2014 Las mejoras y modificaciones a las NIIF, así como las interpretaciones que han sido publicadas en el periodo por la International Accounting Standards Board (IASB), se encuentran detalladas a continuación: a) Normas e interpretaciones adoptadas anticipadamente por el fondo De acuerdo con lo dispuesto por la Superintendencia de Valores y Seguros en su Oficio Circular N 592, se ha efectuado aplicación anticipada de la NIIF 9 (2010), para todos los ejercicios presentados, referidos a los criterios de clasificación y valorización de Instrumentos Financieros. Esta Norma requiere que todos los activos financieros sean clasificados en su totalidad sobre la base del modelo de negocio de la entidad para la gestión de activos financieros y las características de los flujos de caja contractuales de los activos financieros. Los activos financieros bajo esta norma son medidos ya sea a costo amortizado o valor justo. Solamente los activos financieros que sean clasificados como medidos a costo amortizado deberán ser probados por deterioro. Como es exigido por NIIF 9, los instrumentos de deuda son medidos a costo amortizado si y solo si (i) el activo es mantenido dentro del modelo de negocios cuyo objeto es mantener los activos para obtener los flujos de caja contractuales y (ii) los términos contractuales del activo financiero dan lugar en fechas específicas a flujos de caja que son solamente pagos del principal e intereses sobre el monto adeudado. Si uno de los criterios no se cumple, los instrumentos de deuda son clasificados a valor razonable con cambios en resultados. Al respecto, el modelo de negocios del Fondo, no persigue los objetivos para valorizar los instrumentos de deuda al costo amortizado, por lo tanto los valoriza a su valor justo. b) Nuevos pronunciamientos contables que no se han adoptado anticipadamente por el fondo A continuación se presenta un resumen de nuevas normas, interpretaciones y mejoras a los estándares contables internacionales emitidos por el International Accounting Standards Board (IASB) que no han entrado en vigencia al 31 de diciembre de 2014, según el siguiente detalle: NIIF 9 Instrumentos financieros. El 24 de julio del 2014, el IASB concluyó su proyecto de mejora sobre la contabilización de los instrumentos financieros con la publicación de la NIIF 9 Instrumentos Financieros. Esta norma incluye nuevos requerimientos basados en principios para la clasificación y medición, introduce un modelo más prospectivo de pérdidas crediticias esperadas para la contabilidad del deterioro y un enfoque sustancialmente reformado para la contabilidad de coberturas. 11

13 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.2 Normas emitidas vigentes y no vigentes en el año 2014 (continuación) b) Nuevos pronunciamientos contables que no se han adoptado anticipadamente por el fondo (continuación) NIIF 9 Instrumentos financieros (continuación) Clasificación y medición La Clasificación determina cómo se contabilizan los activos financieros y los pasivos financieros en los estados financieros y, en particular, la forma en que se miden de forma continua. La NIIF 9 introduce un enfoque lógico para la clasificación de los activos financieros, que es impulsado por las características de flujo de caja y el modelo de negocio en el que se lleva a cabo un activo. Este enfoque único, basado en principios en lugar de requisitos basados en reglas existentes que se consideran generalmente ser excesivamente complejo y de difícil aplicación. El nuevo modelo también da lugar a un único modelo de deterioro que se aplica a todos los instrumentos financieros, eliminando así una fuente de complejidad asociada con los requisitos contables anteriores. Deterioro El IASB ha introducido un nuevo modelo de deterioro, de la pérdida esperada que requerirá de un mayor reconocimiento oportuno de las pérdidas crediticias esperadas. En concreto, la nueva norma exige a las entidades contabilizar las pérdidas crediticias esperadas desde cuando los instrumentos financieros se reconocieron por primera vez y reconocer completamente las pérdidas esperadas de por vida en una manera más oportuna.. Contabilidad de Coberturas La NIIF 9 introduce un modelo reformado de la contabilidad de coberturas, con revelaciones mejoradas sobre la actividad de gestión de riesgos. El nuevo modelo representa una revisión importante de la contabilidad de coberturas que se alinea con el tratamiento contable de las actividades de gestión de riesgos, permitiendo a las entidades reflejar mejor estas actividades en sus estados financieros. Además, como resultado de estos cambios, a los usuarios de los estados financieros se les proporcionará una mejor información sobre la gestión de riesgos y el efecto de la contabilidad de coberturas en los estados financieros. Riesgo de Crédito de la Empresa La NIIF 9 elimina también la volatilidad en el resultado que fue causado por los cambios en el riesgo de crédito del pasivo medidos a su valor razonable. Este cambio en la contabilidad significa que las ganancias producidas por el deterioro del riesgo de crédito propio de la entidad en este tipo de obligaciones ya no se reconocen en el resultado del periodo. La aplicación temprana de esta mejora de la información financiera, antes de cualquier otro cambio en la contabilización de instrumentos financieros, está permitido por la NIIF 9. La fecha de aplicación obligatoria a partir del 1 de enero de Se permite su aplicación anticipada. La administradora está evaluando el posible impacto de la adopción de estos cambios en la presentación de los estados financieros del fondo. NIIF 11 Negocios Conjuntos En mayo de 2014 el IASB modifico la NIIF 11 para proporcionar guías sobre la contabilización en las adquisiciones de participaciones en operaciones conjuntas cuya actividad constituye un negocio. Esta NIIF requiere que la adquirente de una participación en una operación conjunta cuya actividad constituye un negocio, tal como se define en la NIIF 3 Combinación de negocios, aplique todos los principios sobre la contabilización de combinación de negocios de la NIIF 3 y otras NIIF, excepto aquellos que entren en conflicto con las guías de esta NIIF. Además la adquirente revelará la información requerida por la NIIF 3 y otras NIIF para combinaciones de negocios. La fecha de aplicación de la nueva norma es a partir del 1 de enero de 2016, se permite su aplicación anticipada. Esta modificación no tiene impactos en los estados financieros del fondo. 12

14 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.2 Normas emitidas vigentes y no vigentes en el año 2014 (continuación) b) Nuevos pronunciamientos contables que no se han adoptado anticipadamente por el fondo (continuación) NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo y NIC 38 Activos Intangibles En mayo de 2014, el IASB ha modificado la NIC 16 y 38 para aclarar los métodos aceptables de depreciación y amortización. La enmienda a la NIC 16 prohíbe que para los elementos de propiedad, planta y equipo las entidades usen el método de depreciación basado en los ingresos ordinarios. La enmienda a la NIC 38 introduce la presunción que los ingresos ordinarios no son una base apropiada para la amortización de un activo intangible. Esta presunción solo puede ser refutada en dos circunstancias limitadas: (a) el activo intangible está expresado como una medida de los ingresos ordinarios; y (b) los ingresos ordinarios y el consumo del activo intangible están altamente correlacionados. Se introduce orientación para explicar que las reducciones futuras esperadas en los precios de venta podrían ser indicador de la reducción de los beneficios económicos futuros inmersos en un activo. La fecha de aplicación de estas modificaciones es a partir del anticipada 1 de enero de 2016, se permite su aplicación Esta modificación no tiene impactos en los estados financieros del fondo. NIIF 15 Los ingresos procedentes de contratos con los clientes En mayo de 2014 fue emitida la NIIF15, es una nueva norma que es aplicable a todos los contratos con clientes, excepto arrendamientos, instrumentos financieros y contratos de seguros. Se trata de un proyecto conjunto con el FASB para eliminar diferencias en el reconocimiento de ingresos entre IFRS y US GAAP. Esta nueva norma pretende mejorar las inconsistencias y debilidades de IAS 18 y proporcionar un modelo que facilitará la comparabilidad de compañías de diferentes industrias y regiones. Proporciona un nuevo modelo para el reconocimiento de ingresos y requerimientos más detallados para contratos con elementos múltiples La fecha de aplicación de la nueva norma es a partir del 1 de enero de 2017, se permite su aplicación anticipada. Esta nueva normativa no tiene impactos en los estados financieros del fondo. NIC 27 Estados Financieros Separados En agosto de 2014, el IASB ha publicado la enmienda que permite incorporar el método de la participación como base de medición para las inversiones en subsidiarias, negocios conjuntos y asociadas en los estados financieros separados. La fecha de aplicación de estas modificaciones es a partir del 1 de enero de 2016, se permite su aplicación anticipada La enmienda publicada no tiene impactos en los estados financieros del fondo. 13

15 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.2 Normas emitidas vigentes y no vigentes en el año 2014 (continuación) b) Nuevos pronunciamientos contables que no se han adoptado anticipadamente por el fondo (continuación) NIC 28 Inversiones en asociadas y negocios conjuntos y NIIF 10 Estados financieros consolidados En septiembre de 2014, el IASB publico modificaciones la NIIF 10 Estados financieros consolidados y la NIC 28 Inversiones en asociadas y negocios conjuntos que abordan una inconsistencia reconocida entre los requerimientos de la NIIF 10 y los de la NIC 28 (2011), en el tratamiento de la venta o la aportación de bienes entre un inversor y su asociada o negocio conjunto. Las enmiendas, emitidas establecen que cuando la transacción involucra un negocio (tanto cuando se encuentra en una filial o no) se reconoce una ganancia o una pérdida completa. Se reconoce una ganancia o pérdida parcial cuando la transacción involucra activos que no constituyen un negocio, incluso cuando los activos se encuentran en una filial. La fecha de aplicación de estas modificaciones es a partir del 1 de enero de 2016, se permite su aplicación anticipada La enmienda publicada no tiene impactos en los estados financieros del fondo. Mejoras anuales a las NIIF En septiembre de 2014, el IASB emitió las Mejoras Anuales a las NIIF Ciclo , la cual incluye las modificaciones a las siguientes normativas: - NIIF 5 Activos no Corrientes Mantenidos para la Venta y Operaciones Discontinuadas. Esta modificación clarifica que si una entidad reclasifica un activo (o grupo de activos para su disposición) directamente de mantenido para la venta a mantenido para la distribución a los propietarios, o viceversa, entonces el cambio en la clasificación es considerado una continuación en el plan original de venta. La entidad continuará aplicando los requerimientos de clasificación, presentación y medición de un activo no corriente que se clasifica como mantenido para la venta. La fecha de aplicación de estas enmiendas es a partir del 1 de enero Se permite su aplicación anticipada. La enmienda publicada no tiene impactos en los estados financieros del fondo. - NIIF 7 Instrumentos Financieros: Información a Revelar. Clarifica que los acuerdos de servicio pueden constituir implicación continuada, en un activo transferido para los propósitos de las revelaciones de transferencias de activos financieros. Generalmente esto será el caso cuando el administrador tiene un interés en el futuro rendimiento de los activos financieros transferidos como consecuencia de dicho contrato. La fecha de aplicación de estas enmiendas es a partir del 1 de enero Se permite su aplicación anticipada. La enmienda publicada no tiene impactos en los estados financieros del fondo. - NIC 19 Beneficios a los Empleados. Tasa de descuento: tema del mercado regional. Aclarar que los bonos empresariales de alta calidad utilizados para estimar la tasa de descuento para obligaciones por beneficios post-empleo deben denominarse en la misma moneda que el pasivo, aclarando que la amplitud del mercado para bonos empresariales de alta calidad debe evaluarse a nivel de la moneda y no del país. La fecha de aplicación de estas enmiendas es a partir del 1 de enero Se permite su aplicación anticipada. La enmienda publicada no tiene impactos en los estados financieros del fondo. 14

16 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.2 Normas emitidas vigentes y no vigentes en el año 2014 (continuación) b) Nuevos pronunciamientos contables que no se han adoptado anticipadamente por el fondo (continuación) - NIC 34 Información Financiera Intermedia. Aclara el significado de revelar información "en alguna otra parte de la información financiera intermedia" y de requerir la introducción de referencias cruzadas de los estados financieros intermedios a la localización de esta información. La fecha de aplicación de estas enmiendas es a partir del 1 de enero Se permite su aplicación anticipada. La enmienda publicada no tiene impactos en los estados financieros del fondo. - NIIF 10 Estados Financieros Consolidados, NIIF 12 Información a revelar sobre participaciones en otras entidades y NIC 28 Inversiones en Asociadas y Negocios Conjuntos En diciembre de 2014, el IASB ha modificado la NIIF 10, NIIF 12 y NIC 28 relacionada con la aplicación de las excepciones en la consolidación en entidades de inversión. Las modificaciones introducen clarificaciones menores acerca de los requerimientos para la contabilización de entidades de inversión. Además, estas enmiendas proporcionan un alivio en ciertas circunstancias, lo que reducirá el costo de aplicar estas normas. La fecha de aplicación de estas modificaciones es obligatoria a partir del 1 de enero de Se permite su aplicación anticipada. La administradora está evaluando el posible impacto de la adopción de estos cambios en la presentación de los estados financieros. - NIC 1 Presentación de Estados Financieros En diciembre de 2014 el IASB publicó las enmiendas a la NIC 1 Iniciativa de Revelaciones emitió las modificaciones a la NIC 1, como parte de la iniciativa de mejoramiento de la presentación y revelación de información en los informes financieros. Estas modificaciones son en respuesta a consultas sobre los requerimientos de presentación y revelación, y han sido diseñadas con el fin de permitir a las empresas a aplicar el juicio profesional para determinar qué información deben revelar en sus estados financieros. La fecha de aplicación de estas enmiendas es a partir del 1 de enero Se permite su aplicación anticipada. Esta modificación no tiene impactos en la revelación de los Estados Financieros del fondo. Período cubierto Los presentes Estados Financieros corresponden a los Estados de Situación Financiera al 31 de diciembre de 2014 y Los Estados de Resultados Integrales por el ejercicio comprendido entre el 01 de enero al 31 de diciembre de 2014 y Los Estados de Cambios en el Patrimonio y los Estados de Flujos de efectivo por el ejercicio comprendido entre el 01 de enero al 31 de diciembre de 2014 y

17 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.3 Conversión de Moneda Extranjera a) Moneda funcional y de presentación Los inversionistas del fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del fondo es invertir sus recursos en activos inmobiliarios en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación como negocio inmobiliario, a través de construcción y bienes raíces, ya sea mediante la participación en sociedades con terceros que aporten la gestión del negocio o mediante su ejecución directa. El rendimiento del fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La administración considera el Peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo. b) Transacciones y Saldos No existen transacciones en moneda extranjera. 2.4 Activos y pasivos financieros El Fondo Aplica NIIF 9 en forma anticipada, según lo señalado en Nota 2.2 letra a) Clasificación El Fondo clasifica sus inversiones en instrumentos de deuda, inversión en cuotas de fondos de inversión privados y acciones en sociedades inmobiliarias (sin control), como activos financieros a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo no mantiene activos financieros a costo amortizado al cierre del ejercicio Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Un activo financiero es clasificado a valor razonable con efecto en resultados si es adquirido principalmente con el propósito de su negociación (venta o recompra en el corto plazo) o es parte de una cartera de inversiones financieras identificables que son administradas en conjunto y para las cuales existe evidencia de un escenario real reciente de realización de beneficios de corto plazo. Al 30 de septiembre de 2014 y 31 de diciembre de 2013 el fondo no mantiene derivados clasificados como a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo adoptó la política de no utilizar contabilidad de cobertura Pasivos financieros Los pasivos financieros que se tengan para negociar se valorarán de acuerdo a lo siguiente: - Se emita principalmente con el propósito de readquirirlo en el corto plazo (por ejemplo, obligaciones y otros valores negociables emitidos cotizados que la empresa pueda comprar en el corto plazo en función de los cambios de valor). - Forme parte de una cartera de instrumentos financieros identificados y gestionados conjuntamente de la que existían evidencias de actuaciones recientes para obtener ganancias en el corto plazo, o - Sea un instrumento financiero derivado, siempre que no sea un contrato de garantía financiera ni haya sido designado como instrumento de cobertura. Los pasivos financieros mantenidos para negociar se valorarán inicialmente por su valor razonable, que, salvo evidencia en contrato, será en precio de la transacción que equivaldrá el valor razonable de la contraprestación entregada. Los gastos de transacción que les sean directamente atribuibles se reconocerán en el resultado integral. 16

18 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.4 Activos y pasivos financieros (continuación) Reconocimiento, baja y medición Las compras y ventas de inversiones en forma regular se reconocen en la fecha de la transacción, la fecha en la cual el Fondo se compromete a comprar o vender la inversión. Los activos financieros y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable. Los costos de transacción se imputan a gasto en el estado de resultados cuando se incurre en ellos en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros pasivos. Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación pagados a agentes, asesores, corredores y operadores. Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujos de efectivo a partir de las inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios asociados a su propiedad. Con posterioridad al reconocimiento inicial, todos los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultado son medidos al valor razonable. Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de la categoría Activos financieros o pasivos financieros al valor razonable con efecto en resultados son presentadas en el estado de resultados integrales dentro del rubro Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados en el período en el cual surgen. Los ingresos por dividendos procedentes de activos financieros a valor razonable con efecto en resultados se reconocen en estado de resultados integrales dentro de "Ingresos por dividendos" cuando se establece el derecho del Fondo a recibir su pago. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en el estado de resultados integrales dentro de "Intereses y reajustes" en base al tipo de interés efectivo. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en el estado de resultados integrales dentro de Intereses y reajustes en base al tipo de interés efectivo Estimación del valor razonable El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados e inversiones para negociar) se basa en precios de mercado cotizados en la fecha del estado de situación financiera. El precio de mercado cotizado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio de mercado cotizado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta (en caso de existir precios de compra y venta diferentes). Cuando el Fondo mantiene instrumentos financieros derivados que se pagan por compensación utiliza precios de mercado intermedios como una base para establecer valores razonables para compensar las posiciones de riesgo y aplica este precio de compra o venta a la posición neta abierta, según sea apropiado. El valor razonable de activos y pasivos financieros que no son transados en un mercado activo (por ejemplo, derivados extrabursátiles) se determina utilizando técnicas de valoración. El Fondo utiliza una variedad de métodos y formula supuestos que están basados en condiciones de mercado existentes a cada fecha del estado de situación financiera. Las técnicas de valoración empleadas incluyen el uso de transacciones entre partes independientes comparables recientes, la referencia a otros instrumentos que son sustancialmente similares, el análisis de flujos de efectivo descontados, los modelos de precios de opciones y otras técnicas de valoración comúnmente utilizadas por participantes de mercado, que aprovechan al máximo los inputs (aportes de datos) del mercado y dependen lo menos posible de los inputs de entidades específicas. 17

19 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.4 Activos y pasivos financieros (continuación) Instrumentos Financieros a valor razonable De acuerdo a lo mencionado en los párrafos anteriores, el Fondo registra sus instrumentos financieros, al cierre del ejercicio 2014 a su valor razonable. En particular, valoriza los instrumentos de deuda, cuotas de fondos de inversión privado y acciones en sociedades inmobiliarias, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Instrumentos de deuda: Estos instrumentos se valorizan a mercado utilizando la tasa TIR de mercado aplicable para descontar todos los flujos del instrumento respectivo, esta corresponde a la utilizada por la Bolsa de Comercio de Santiago o Bloomberg según corresponda. b) Cuotas de fondos de inversión privados: El fondo no posee control, pero si influencia significativa sobre estos fondos privados. Al respecto y de acuerdo con lo indicado Oficio Circular N 657 de la SVS de enero de 2011, el Fondo aplica la excepción del párrafo 1 de la NIC 28, que permite valorizar estos instrumentos de acuerdo con NIC 39 y NIIF 9. Como consecuencia de lo anterior, estos instrumentos se valorizan al valor cuota del fondo, el cual es determinado por dos consultores independientes de la Sociedad Administradora, utilizando el valor más bajo entre ambos. El mencionado valor cuota es determinado y registrado a su valor razonable. c) Acciones en sociedades inmobiliarias. El fondo no posee control, pero si influencia significativa sobre estas sociedades inmobiliarias. Al respecto y de acuerdo con lo indicado en Oficio Circular N 657 de la SVS de enero de 2011, el Fondo aplica la excepción del párrafo 1 de la NIC 28, que permite valorizar estos instrumentos de acuerdo con NIC 39 y NIIF 9 en lugar de utilizar el método del valor patrimonial. Como consecuencia de lo anterior, estas acciones se valorizan al valor razonable de la sociedad y su respectivo activo subyacente (proyecto inmobiliario), el cual es determinado por dos consultores independientes de la Sociedad Administradora. 2.5 Presentación neta o compensada de instrumentos financieros Los activos y pasivos financieros son compensados y el monto neto es así informado en el estado de situación financiera cuando existe un derecho legal para compensar los importes reconocidos y existe la intención de liquidar sobre una base neta, o realizar el activo y liquidar el pasivo simultáneamente. 2.6 Cuentas por cobrar y pagar por operaciones Los montos por cobrar y pagar por operaciones representan deudores por valores vendidos y acreedores por valores comprados que han sido contratados pero aún no saldados o entregados en la fecha del estado de situación financiera, respectivamente. Estos montos se reconocen inicialmente a valor razonable y posteriormente se miden al costo amortizado empleando el método de interés efectivo, menos la provisión por deterioro de valor para montos correspondientes a cuentas por cobrar a intermediarios. Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, no presenta saldo bajo este rubro. 2.7 Efectivo y efectivo equivalente El efectivo y efectivo equivalente incluye caja y bancos. 18

20 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.8 Aportes (capital pagado) Las cuotas emitidas se clasifican como patrimonio. El valor cuota del fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas. El Fondo podrá efectuar disminuciones de capital, previo acuerdo de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, con el objeto de restituir a sus aportantes, durante la vigencia del fondo, la proporción que les corresponda en la disminución del capital, según lo establecido en el reglamento interno del fondo. Las reducciones de capital, se efectuarán de acuerdo a las siguientes normas: a) Las disminuciones de capital se efectuarán mediante la disminución del número de cuotas del Fondo que acuerde la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, a proposición de la Sociedad Administradora. b) La disminución de capital será por un número de cuotas cuya determinación final se efectuará con posterioridad a la respectiva Asamblea, en función del número de cuotas respecto de las cuales se ejerciere el derecho a concurrir a la disminución de capital, conforme a lo estipulado en las letras siguientes, quedando no obstante limitadas al número máximo de cuotas que establezca la Asamblea Extraordinaria de Aportantes. c) Dentro de los dos días siguientes a aquel en que la Asamblea Extraordinaria de Aportantes acuerde la disminución del capital del Fondo, la Sociedad Administradora remitirá una comunicación a los Aportantes y publicará, en el diario establecido en el presente reglamento, un aviso destacado informando de la disminución de capital acordada. d) Cada uno de los Aportantes del Fondo tendrá derecho a optar por la devolución de capital, a prorrata del número de cuotas de que sea titular a la fecha fijada para ejercer el derecho a concurrir a la disminución de capital y la fecha de pago. e) El valor de las cuotas de los Aportantes que opten por la disminución de capital, se pagará por una vez o por parcialidades según lo determine la Asamblea de Aportantes, dentro del plazo máximo de 180 días contados desde la fecha de celebración de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes en la que se tomó el acuerdo. Dicho pago deberá efectuarse en dinero efectivo o transferencia electrónica o mediante cheque nominativo f) Los Aportantes dispondrán de un plazo de 30 días, contados desde la fecha de celebración de la Asamblea, para notificar a la sociedad administradora, su voluntad de optar por la devolución de capital, por la totalidad de las cuotas acordadas por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes o una parte de las cuotas que les pertenezcan. Aquellos aportantes que opten por la devolución del capital correspondiente al total de las cuotas acordadas por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, podrán además manifestar su intención de ejercer su derecho respecto del número de cuotas de la disminución de capital que no fueren ejercidas por los Aportantes con derecho a ello, en cuyo caso podrán indicar la cantidad máxima adicional de cuotas respecto de las cuales opten por la devolución de capital. En el caso que más de un Aportante ejerciere este último derecho, las cuotas de la disminución de capital que quedaren disponibles, se distribuirán entre ellos a prorrata del número de cuotas de que cada uno de ellos sea titular el día en que venza el plazo para optar por la devolución de capital. La no concurrencia a la disminución de capital por parte de algún Aportante en el plazo indicado, se entenderá como una renuncia irrevocablemente a su derecho a concurrir a ella. g) Si una vez concluido el procedimiento antes indicado, los Aportantes no hubieren manifestado su intención de ejercer su derecho a la devolución de capital por el total de las cuotas acordadas por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, la disminución se entenderá limitada al número de cuotas respecto de la cual la misma se hubiere ejercido. h) El valor de la cuota para los efectos señalados en este número, se determinará, tomando el valor cuota del día inmediatamente anterior a la fecha de pago, determinado dicho valor como el que resulte de dividir el patrimonio del fondo, por el numero de cuotas pagadas a esa fecha de conformidad, con lo establecido en el artículo 28 del D.S

21 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.9 Reconocimiento de ingresos Los ingresos netos de la operación se reconocen sobre base devengada del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye intereses y reajustes. Adicionalmente bajo este rubro se incluyen los resultados netos por liquidación de posiciones en instrumentos financieros y otras diferencias netas de valores razonables y de cambio Dividendos por pagar El Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV distribuirá anualmente como dividendo en dinero a lo menos un mínimo equivalente al 30% de los beneficios netos percibidos durante el ejercicio, en los términos contemplados en el artículo 80 de la Ley N Sin perjuicio de lo anterior, el Fondo tiene definida la siguiente política de distribución de dividendos expresada en el artículo 20 del reglamento interno del Fondo: El Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV distribuirá anualmente como dividendo en dinero efectivo un mínimo equivalente al 30% de los beneficios netos percibidos durante el ejercicio. Para estos efectos, se entenderá por beneficios netos percibidos, la cantidad que resulte de restar a la suma de utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital efectivamente percibidos, el total de pérdidas y gastos devengados del período. No obstante lo dispuesto en los incisos anteriores, si el Fondo tuviere pérdidas acumuladas, los beneficios se destinarán primeramente a absorberlas, de conformidad a las normas que dicte la Superintendencia de Valores y Seguros. Por otra parte, en caso que hubiere pérdidas en un ejercicio, éstas serán absorbidas con utilidades retenidas. El reparto de beneficios deberá hacerse dentro de los 30 días siguientes de celebrada la Asamblea Ordinaria de Aportantes que apruebe los estados financieros anuales, sin perjuicio que la sociedad Administradora efectúe pagos provisorios con cargo a dichos resultados. Los beneficios devengados que la sociedad Administradora no hubiere pagado o puesto a disposición de los aportantes, dentro del plazo antes indicado, se reajustarán de acuerdo a la variación que experimente la unidad de fomento entre la fecha en que estos se hicieron exigibles y la de su pago efectivo y devengará intereses corrientes para operaciones reajustables por el mismo período (ver nota 24) Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, el fondo registra provisión de dividendo mínimo bajo el rubro Otros pasivos Tributación El Fondo está domiciliado en Chile. Bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo Otros Pasivos El Fondo de Inversión incluye en este rubro, provisiones de proveedores de servicios devengados al cierre del ejercicio. 3. CAMBIOS CONTABLES Durante el ejercicio finalizado al 31 de diciembre 2014, no se han efectuado cambios contables en relación con el ejercicio anterior. 20

22 4. POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO La política de inversión vigente se encuentra definida en el reglamento interno del fondo, aprobado por la Superintendencia de Valores y Seguros, según Res. Ex. Nro. 31 de fecha 17 de enero de 2013, el que se encuentra disponible las oficinas de la Administradora ubicadas en Agustinas N 975 piso 2 y en nuestro sitio Web Los objetivos de inversión del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario IV serán los de invertir sus recursos en activos inmobiliarios ubicados en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación ya sea como negocio inmobiliario, mediante la construcción y desarrollo de bienes raíces o bien mediante la participación en sociedades u otras formas de organización o de asociación o contratos con terceros que aporten la gestión del negocio mediante su ejecución directa. El Fondo centrará la inversión de sus recursos específicamente en los siguientes activos inmobiliarios: a) Letras de crédito hipotecarias emitidas por Bancos e Instituciones Financieras; b) Bonos corporativos de empresas inmobiliarias, bonos de infraestructura, instrumentos securitizados emitidos por empresas inmobiliarias o de infraestructura; c) Cuotas de fondos de inversión privado cuyo objeto sea la inversión en activos inmobiliarios para su desarrollo; d) Efectos de comercio emitidos por empresas inmobiliarias o de infraestructura. e) Bienes raíces ubicados en Chile, cuya renta provenga de su explotación como negocio inmobiliario. f) Mutuos hipotecarios endosables del artículo 69 número 7 de la Ley General de Bancos y del artículo 21 bis del decreto con fuerza de ley número 251, de 1931, u otros otorgados por entidades autorizadas por ley, pudiendo estos otorgarse también con recursos propios del Fondo. g) Acciones de sociedades anónimas cuyo objetivo único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia de Valores y Seguros. h) Cuotas o derechos en comunidades sobre bienes inmuebles ubicados en Chile. Sin perjuicio de lo anterior y con el objeto de administrar adecuadamente sus excedentes de caja, el fondo podrá realizar operaciones de venta con compromisos de compra y operaciones de compra con compromisos de venta sobre los activos señalados en el número 1 del artículo quinto de la Ley N Asimismo, los objetivos de inversión de los recursos del fondo se sujetarán en todo momento a las exigencias, limitaciones y restricciones que contemplan las leyes que los regulan, sus reglamentos, y las normas que sustituyan o reemplacen, en su caso. La Administradora velará porque el Fondo haga sus inversiones en activos debidamente diversificados por segmentos de mercado. La diversificación tendrá por objeto reducir los riesgos del negocio inmobiliario, producidas principalmente por concentraciones geográficas de los bienes en cartera, concentraciones en un solo proyecto, y por concentración por tamaño de proyectos. 21

23 4. POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO (continuación) La administración del fondo deberá sujetarse a las siguientes limitaciones específicas: a) La inversión en un bien raíz o proyecto de los indicados anteriormente, no podrá representar más del 40% del activo del Fondo sea que se trate de un bien específico o de un conjunto o complejo inmobiliario. b) No podrá invertir más de un 50% del activo total del fondo en valores emitidos por un mismo emisor, grupo empresarial y sus personas relacionadas. c) La inversión en los instrumentos, no podrá exceder en su conjunto del 30% del activo total del Fondo. d) La concentración en un deudor y sus personas relacionadas no podrá ser superior al equivalente al 50% del activo total del fondo. Las restricciones señaladas en los literales precedentes no tendrán aplicación durante los 2 primeros años de operaciones del fondo. Lo mismo, las limitaciones mencionadas no serán aplicables una vez que los recursos del fondo sean restituidos a su patrimonio con motivo del término de los proyectos inmobiliarios en los que invierta. Las inversiones del Fondo estarán sujetas a las siguientes restricciones: 1. El Fondo no efectuará adquisiciones o enajenaciones de inmuebles con personas o entidades que tengan, respecto de la Sociedad Administradora, el carácter de accionista, matriz, filial o bien, sean personas relacionadas. Asimismo no podrán usufructuar directamente o a través de otras personas naturales o jurídicas de valores o bienes de propiedad del Fondo que trata el presente Reglamento. Lo mismo se extenderá a las personas que tengan a su cargo la administración (Directores y Gerente) de la Sociedad Administradora y de las personas que tengan a su cargo la administración de alguna sociedad accionista de ella (Directores y Gerente). 2. El Fondo no celebrará contratos de arriendo de inmuebles con personas o entidades que tengan, respecto de la Sociedad Administradora el carácter de accionista, matriz, filial o bien, sean personas relacionadas. Lo mismo se extenderá a las personas que tengan a su cargo la administración de la Sociedad Administradora y de las personas más arriba indicadas que tengan a su cargo la administración de alguna sociedad accionista de ella. 3.El Fondo tampoco adquirirá bienes raíces cuyo anterior propietario hubiere sido una persona relacionada a la Sociedad Administradora, en los términos definidos precedentemente, salvo que transcurran tres años desde su última enajenación, o que dicha operación se informe previamente al Comité de Vigilancia del Fondo y éste no la hubiese rechazado. 4. El Fondo no adquirirá activos de personas naturales o jurídicas, que se encuentren en convenio de repactación judicial o extrajudicial de sus pasivos con alguna de las sociedades accionistas de la Sociedad Administradora. 5. El Fondo no podrá adquirir valores o activos cuya colocación haya sido encargada a personas o sociedades relacionadas a la Administradora. Lo anterior, no obsta para que el Fondo pueda adquirir otro tipo de activos de la sociedad que haya encargado la gestión antes señalada, y siempre que no se encuentren incluidos en la colocación encargada. 6. El Fondo no podrá adquirir valores o activos que pertenezcan a sociedades en las que personas o sociedades relacionadas a la Sociedad Administradora hayan realizado asesorías o consultorías en los últimos doce meses, salvo que esta asesoría se haya referido única y exclusivamente a la colocación de valores o activos, caso en el cual sólo regirán las limitantes señaladas en el párrafo anterior. Igual prohibición regirá para los 12 meses siguientes a la enajenación de dichos valores o activos, respecto a las sociedades compradoras. 7. No se contemplan limitaciones a la inversión en sociedades que no cuentan con el mecanismo de Gobiernos Corporativos de que trata el artículo 50 bis de la Ley N

24 4. POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO (continuación) Las inversiones del Fondo estarán sujetas a las siguientes restricciones (continuación): Queda prohibida la inversión conjunta o coinversión de un fondo y su Administradora o de un fondo y personas relacionadas a la Administradora en un emisor, ya sea al momento de su constitución o con posterioridad, cuando el emisor es, o pase a ser, persona relacionada a la Administradora, producto de la inversión de esta última o la de sus personas relacionadas, conforme a lo estipulado en el artículo 100 de la Ley N Por el contrario, si con la inversión del coinversionista del Fondo, el emisor no adquiere el carácter de persona relacionada a la sociedad Administradora, dicha inversión conjunta no estará prohibida. Si un emisor en el que el Fondo mantiene inversiones, por razones ajenas a la Administradora, pasa a ser persona relacionada a la misma, se procederá conforme a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 7 de la Ley N ; esto es, la Administradora deberá informar al Comité de Vigilancia y a la Superintendencia al día hábil siguiente de ocurrido el hecho y la regularización de la situación deberá efectuarse dentro del plazo de 24 meses, contado desde que se produjo. En caso de no regularizarse los excesos antes señalados dentro de los plazos estipulados se deberá citar a Asamblea de Aportantes, a celebrarse dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del plazo en que debieron regularizarse los respectivos excesos, la cual con los informes escritos de la Sociedad Administradora y el Comité de Vigilancia, resolverá sobre dichos excesos. Si la junta no se celebrase en los términos señalados o en ella no se resolviere sobre los excesos, se procederá sin más trámite a valorizar las inversiones que presenten excesos a $1.- hasta que se solucione la situación. 23

25 5. ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS FINANCIEROS 5.1 Gestión de Riesgo Financiero Políticas y Procedimientos de Gestión de Riesgos En cumplimiento a la Circular N de la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS). Banchile Administradora General de Fondos, mantiene una serie de políticas y procedimientos que abordan, entre otras materias, los siguientes aspectos de interés: Políticas y procedimientos de gestión de riesgos y control interno Identificación de Riesgos en las distintas áreas funcionales de la administración de fondos y de la administración de carteras de terceros Aspectos organizacionales de la gestión de riesgos y control interno Programa de gestión de riesgos y control interno Estrategias de mitigación de los riesgos, como asimismo, las funciones de control del Oficial de Cumplimiento. Además de la identificación y control de los riesgos propios de la actividad de administración de fondos de terceros, el proceso integral de gestión de riesgos de Banchile Administradora General de Fondos considera criterios generales de administración de recursos de terceros, información a los partícipes, aportantes y clientes, resolución de conflictos de interés y el manejo de información confidencial y de interés para el mercado. Dentro de las principales políticas y procedimientos que forman parte de las estrategias establecidas para cubrir los aspectos de negocio indicados por las Circulares de la SVS N 1.869, N se destacan: Política de Inversiones de las Carteras Banchile Administradora General de Fondos vela porque la totalidad de las operaciones realizadas por las Mesas de Inversiones cumplan con los márgenes y políticas de inversión establecidas por la normativa vigente y por los Reglamentos Internos de cada fondo. Existe un Comité de Riesgo de Inversión, que es el encargado de establecer las directrices para las inversiones siendo de su competencia la definición de los mercados e instrumentos elegibles para invertir, la definición de políticas de regularización de excesos y de liquidez, entre otras Valorización y Precios de los Instrumentos Los instrumentos de deuda nacional se valorizan diariamente a mercado utilizando los servicios de un proveedor externo independiente y los instrumentos de capitalización nacional sus asignaciones se realizan a un mismo precio promedio ponderado, para el caso de los instrumentos de emisores extranjeros se utiliza un proveedor externo Política de Custodia de Valores Las inversiones de recursos de terceros se mantienen en Custodia en el Depósito Central de Valores (DCV) o en Custodia Interna o en Bancos, de acuerdo a la normativa vigente. Para el caso de los instrumentos extranjeros, la Administradora celebra contratos con entidades cuyo principal objeto es el depósito o custodia de valores y que sean fiscalizados por un organismo de similar competencia a la Superintendencia de Valores y Seguros. 24

26 5. ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS FINANCIEROS (continuación) 5.2 Tipo y Misión del Fondo, Exposiciones al Riesgo y Formas en que Estas Surgen Características del Fondo El Fondo de Inversión ha sido organizado y constituido conforme a las disposiciones de la Ley N y las instrucciones obligatorias impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) Misión del Fondo El objetivo de inversión del Fondo es invertir sus recursos en activos inmobiliarios en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación como negocio inmobiliario, a través de la construcción y desarrollo de bienes raíces, o bien mediante la participación en sociedades u otras formas de organización o de asociación o contratos con terceros que aporten la gestión del negocio mediante su ejecución directa. SE incluirán sociedades y cuotas de Fondos Privados Riesgos Mantenidos en este tipo de Fondo De acuerdo a su definición el Fondo se encuentra expuesto a los siguientes tipos de riesgos: a) Riesgo de Crédito: Es el riesgo de que el Fondo incurra en una pérdida debido a que sus contrapartes no cumplieron con sus obligaciones contractuales b) Riesgo de Mercado es el riesgo de enfrentar pérdidas producto de movimientos adversos de los niveles de las variables de mercado. Estas variables o factores de mercado se clasifican en dos grupos: Precios spot, como son los tipos de cambio, precios de acciones, precios de productos básicos o también llamados commodities, precios de metales, precios de energía, etc. El Fondo toma riesgo precio asociado al precio de las inversiones inmobiliarias. Tasas de interés de instrumentos de deuda y rendimientos porcentuales de curvas de derivados. El fondo toma riesgo de tasas de interés c) Riesgo de Liquidez El Riesgo de Liquidez corresponde a las potenciales pérdidas que el Fondo pueda enfrentar en caso de una estrechez de liquidez en los mercados financieros. Esta estrechez puede ocurrir ya sea por una disminución de fondos disponibles que impactan negativamente la capacidad de fondeo o por una disminución de los montos transados de los instrumentos que el fondo posee en sus activos (bonos, depósitos bancarios, etc.) o de los instrumentos derivados. 25

27 5. ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS FINANCIEROS (continuación) 5.3 Características de las Inversiones Mantenidas Clasificación de Fondo Humprhreys 1 era clase nivel 3 Fitch Ratings 1 era clase nivel 1 Antecedentes Generales Al cierre de los estados financieros, la cartera de inversiones del fondo estaba compuesta de la siguiente manera: Proyecto Cumbres de Colón Proyecto San Francisco Proyecto Monteblanco 26

28 5. ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS FINANCIEROS (continuación) 5.3 Características de las Inversiones Mantenidas (continuación) Proyecto Doña Sara Proyecto Poetas Proyecto Héroes de la Concepción Proyecto Jardines de Almeyda Proyecto Ana Luisa Riesgo de Crédito El fondo cuenta con un comité de inversiones que revisa los proyectos inmobiliarios en los que invertirá el fondo. Es necesario que estos sean escogidos selectivamente a través del comité compuesto por integrantes de vasta experiencia y conocimientos del sector inmobiliario. De esta forma se evalúa con especial cuidado a los potenciales socios en los proyectos, privilegiando atributos de seriedad, solidez financiera y éxito en proyectos anteriores. Riesgo de Liquidez Las inversiones del fondo se caracterizar por tener una baja liquidez, sin embargo, de acuerdo al reglamento del fondo, éste deberá mantener a lo menos un 5% de los activos invertidos en activos de fácil liquidación o con una capacidad de endeudamiento por el monto mínimo requerido para alcanzar este porcentaje. 27